再建築不可 訳あり不動産売却

袋地の売却方法!相場や早く高く売るためのポイントを解説!

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袋地(ふくろち)とは、公道に面していない土地を指し、売却が難しいとされています。法令上の制限や住宅ローンの審査が通りにくいなどの理由から、通常の土地よりも価格が下がりやすいのが現状です。

ただ、適切な売却方法を選べば、袋地でもスムーズに高値で売却が可能です。本記事では、袋地の基本知識から売却相場、高値で売却するための方法、売却が難しい理由、売却以外の活用方法まで詳しく解説します。

袋地とは

袋地は、周囲を他人の土地に囲まれ、公道に直接接していない土地を指します。このような土地は、一般的な土地と比較すると売却の難易度が高くなります。理由として、建築制限がある点、通行権の問題が発生する点、買主が限られる点が挙げられます。

袋地の定義

袋地は、建築基準法において公道に2メートル以上接していない土地とされるため、新たな建物の建築が難しくなります。そのため、売却時の価格が大きく下がる傾向にあります。建物の建て替えができない「再建築不可物件」に該当する場合、市場価値が著しく低くなるため、売却には工夫が必要です。

囲繞地通行権とは

袋地の所有者が公道へ出るためには、袋地を囲んでいる土地囲繞地(いんようち)を通行する必要があります。日本の民法では、袋地の所有者が隣接する土地を通行できる「囲繞地通行権」を認めています。

通行権があるとはいえ、隣地の所有者とトラブルになるケースも少なくありません。例えば、通行料の支払いを求められることや、通行路の維持管理についての意見対立もありえます。売却時にはこの点を事前に確認し、必要に応じて隣地所有者と交渉することが重要です。

袋地が発生する原因

袋地が生まれる背景には、さまざまな要因があります。特に多いのが、相続や土地の分筆によるものです。親の所有していた土地を兄弟で分けた結果、一方の区画が公道に面していない袋地になってしまう事例があります。

過去の土地売買の影響で、以前は公道に接していた土地が、隣地の売却によって袋地になってしまうケースもあります。古い住宅街では、昔の慣習で私道や細い路地を使っていたため、現在の基準では袋地となってしまうことも珍しくありません。

袋地の売却相場

袋地の売却価格は、通常の土地と比較して低くなる傾向があります。

袋地の評価額が低い理由

袋地の評価額は、一般的な土地よりも低く見積もられることがほとんどです。その理由は、買主が限られる点、建築制限がある点、住宅ローンの審査が通りにくい点、災害リスクが考えられる点にあります。

再建築不可物件に該当する場合、市場価値が著しく低くなります。

袋地の土地価格の計算方法

具体的には、以下の計算手順で価格を査定します。

1.袋地と前面宅地を合わせた土地の奥行価格補正後の価額を計算する
2.前面宅地の奥行価格補正後の価額を計算する
3.1で求めた価額から2で求めた価額を控除する
4.3で求めた価額に不整形地補正(間口狭小・奥行長大補正)を掛ける
4.通路部分の価額を控除する

ただし、売主が計算方法を覚える必要はありません。不動産仲介会社が、売主に代わって袋地の価格を査定してくれます。

袋地の価格相場の目安

袋地の価格は、立地条件や地域によって大きく異なります。都市部の袋地は、通常の土地価格の50~70%程度、郊外の袋地では30~50%程度の価格で取引されています。建築ができない再建築不可の袋地の場合、市場価格の30%以下になる事例もあります。

袋地を高値で売却する方法

袋地は一般的な土地と比べて地価が低くなりやすいですが、適切な方法を取れば、より高値での売却が可能です。売却の際には、買主が限られることを考慮し、できるだけ有利な条件を整えて交渉を進めます。

袋地の売却でポイントとなるのは、「隣地所有者への売却」「接道義務の解消」「位置指定道路の申請」「不動産買取業者への売却」の4つです。それぞれの方法について、詳しく解説していきます。

隣地所有者に売却する

袋地をもっとも高値で売却しやすいのは、隣地所有者に売る方法です。隣地所有者にとって袋地を購入するメリットは大きく、土地の価値が向上するほか、通行の問題が解消されるため、交渉がスムーズに進む可能性があります。

隣地と袋地を一体化して建築可能な土地となる場合、隣地所有者は積極的に購入を検討するでしょう。隣地を所有している人にとって、袋地を購入することで土地の活用範囲が広がり、将来的な資産価値の向上につながる可能性があるため、価格次第では前向きに検討してくれます。

売却を成功させるためには、適正な価格の提示が重要です。袋地は相場よりも低い地価なのが一般的ですが、隣地所有者にとってのメリットを強調すれば、高めの価格で売却できる可能性があります。「この袋地を購入すれば、土地の価値が上がる」「将来的に建て替えが可能になる」といった具体的なメリットを説明し、交渉を進めるとよいでしょう。

隣地所有者がすぐに購入の意思を示さない場合でも、売却の意向を伝えておくことが大切です。将来的に隣地所有者が土地の活用を考えた際、交渉が成立する可能性が高くなります。時間をかけた交渉によって、より有利な条件で売却できるかもしれません。

接道義務を満たして売却する

袋地が高値で売れない理由の一つに、建築基準法上の接道義務を満たしていない点があります。日本の建築基準法では、土地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければ建築ができません。袋地の場合、この要件を満たしていないため、新築が困難になり、土地の価値が大幅に下がってしまいます。

この問題を解決できれば、袋地を通常の土地と同じ条件で売却できる可能性があります。具体的には、隣地の一部を購入して接道させる方法や、通路の確保を行い建築可能な状態にする方法があります。隣地所有者と交渉し、土地の一部を売却してもらうことで、袋地を建築可能な土地にできます。

隣地所有者が土地を売却することに消極的な場合もあります。その場合、代替案として、通行権を確保したうえで袋地を売却する方法も考えられます。具体的には、「地役権設定契約」を結び、隣地の一部を通行する権利を法的に確保し、買主にとっての魅力を高めます。

この方法は隣地所有者との交渉が必要になるため、弁護士や不動産会社と相談しながら進めると良いでしょう。土地の境界問題や通行権の設定は、法務リスクがあるため、専門家の助言を受けながら進めましょう。

位置指定道路を申請する

袋地の価値を上げる方法の一つとして、「位置指定道路」を申請する方法があります。位置指定道路とは、特定の敷地を道路として指定し、建築基準法上の道路として扱う制度です。これにより、袋地を接道させ、建物の建築が可能な土地にできます。

位置指定道路の利用によって、袋地のデメリットを解消し、通常の土地と同じように売却できる可能性が高まります。将来的に土地の開発を考えている場合には、この方法が有効です。

位置指定道路を申請するには行政の許可が必要であり、申請手続きには時間がかかります。また、道路としての条件を満たすためには、舗装工事などが必要になるため、費用も発生します。売却価格と比較して、コストが見合うかどうかを慎重に検討する必要があります。

不動産買取業者に売却する

袋地の売却を急ぎたい場合、不動産買取業者に買い取ってもらう方法もあります。

不動産買取業者に売却するメリットは、短期間で現金化できる点にあります。個人の買主に売却する場合、購入希望者が見つかるまで時間がかかりますが、不動産買取業者であれば即金での買取が可能なケースも多く、スムーズに取引を進められます。

専門の買取業者は袋地の取り扱いにも慣れているため、通常の不動産会社では対応が難しいようなケースでも柔軟に対応してくれます。売却後のトラブルの可能性も低いため、できるだけ手間をかけずに売却したい場合には適した方法といえるでしょう。

弊社Albalink(アルバリンク)でも買取可能ですので、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください。無料査定を通じて、現在の市場価格や買取価格の相場を知れますので、売却を検討されている方はぜひご相談ください。

袋地の売却が難しい理由

袋地の売却が難しい理由はいくつかあります。主に、建築制限、住宅ローンの問題、通行権の制約といった要因が挙げられます。

ここでは、袋地が売れにくい具体的な理由について解説します。

家が建てられない、建て替えできない

袋地の多くは、建築基準法により新しい建物を建てることができない再建築不可物件に該当します。

再建築不可物件は、既存の建物を取り壊した場合でも新しい建築ができません。そのため、住宅用地としての価値が低く、一般の買主にとって魅力的な物件とは言えないため、売却が難しくなります。

住宅ローンの審査が難しい

袋地は金融機関の住宅ローン審査が厳しくなるという問題も抱えています。一般的な土地であれば、住宅ローンを利用して購入することができますが、袋地は金融機関が担保価値を低く評価するため、住宅ローンの審査に通らないケースが多くなります。

特に、再建築不可物件の場合、金融機関は建物の資産価値を認めにくく、住宅ローンが組めなくなります。購入希望者は現金での購入が必須となるため、買主がさらに限定されてしまいます。

買主が限定されると、売却には時間がかかります。また、現金で購入する人の多くは投資目的であり、相場よりも安く買い叩かれる可能性があります。

公道への出入りがストレスになる

袋地は公道に接していないため、隣地を通行しなければならず、日常生活において大きな不便を感じられます。ゴミ出しや郵便物の受け取り、引っ越しや工事の際に、隣地の許可を得る必要があるケースもあります。

隣地所有者との関係が悪化すると、通行をめぐるトラブルが発生するリスクもあります。たとえ法律上の囲繞地通行権が認められていたとしても、隣地所有者が通行を妨げたり、制約を加えたりする事例も報告されています。

「通行の自由がない」「隣地所有者とトラブルになるリスクがある」といった理由で、買主が躊躇するケースが多く、売却が難しくなるのです。

給排水管が隣地に埋設されている

袋地の多くは、公道に接していないため、給水管や排水管が隣地を経由して設置されているケースがあります。これにより、水道や下水設備の管理が難しくなるだけでなく、隣地所有者の協力がなければ修理やメンテナンスができないという問題が発生します。

災害時にリスクがある

袋地は、災害時の避難や緊急対応が難しいというリスクも抱えています。火災や地震、洪水といった災害が発生した際に、迅速な避難ができないことが最大の問題です。

火災が発生した場合、袋地の周囲を囲む建物が燃えてしまうと、袋地の住人は避難経路を確保できず、逃げ遅れる可能性があります。消防車や救急車が袋地の奥まで入ることができないため、救助活動が遅れるリスクもあります。

袋地に住むことは、通常の住宅よりも災害時のリスクが高いと判断され、買い手がつきにくくなる要因の一つとなります。

防犯面に不安がある

袋地は、外部からの視線が届きにくく、死角になりやすいため、防犯面でのリスクがあると判断されます。特に、周囲を建物に囲まれた環境では、不審者が侵入しても気づかれにくいため、空き巣や不法侵入のターゲットになりやすい傾向があります。

売却する以外に袋地を活用する方法

袋地が売れにくい場合は、売却せずに活用する方法を検討するのも一つの選択肢です。袋地でも、リフォームや賃貸経営、トランクルームや駐輪場としての活用など、適切な用途を見つけ、収益の獲得が可能です。

ここでは、袋地の具体的な活用方法について紹介します。

リフォームする

袋地にある住宅をリフォームし、住みやすい環境に整備して自ら住み続けるという選択肢もあります。売却を急ぐ必要がない場合、リフォームを実施して快適な生活環境を整えられます。

ただし、再建築不可物件の場合、新築や増築ができないため、リフォームの範囲が限られる点に注意が必要です。例えば、間取りの変更や内装の改装は可能ですが、建物の構造を大幅に変更するような改築はできません。

リフォームを検討する際には、事前に建築確認申請が不要な範囲を確認しておきます。

賃貸物件にして収益を得る

袋地が売れにくい場合、収益物件として貸し出し、賃料収入を得る方法もあります。都市部では袋地でも住宅需要があり、賃貸住宅としての利用価値が見込めるケースもあります。

ただし、賃貸経営を始めるには、入居者にとって魅力的な物件にするためのリフォームが必要になります。内装のリフォームや設備の更新を行うと、住みやすさをアピールできます。

トランクルームとして貸し出す

都市部では荷物の保管スペースの需要が高いため、袋地をトランクルームや倉庫として活用するのも有効な手段です。住宅地にある袋地は、近隣住民の収納スペースとしての需要が見込めるため、安定した収益を得られる可能性があります。

ただし、トランクルーム経営を始めるには、事前に市場分析を行い、本当に需要があるのかの調査が必要です。立地によっては、倉庫やトランクルームとしてのニーズが少ない場合もあるため、慎重な判断が求められます。

駐輪場として貸し出す

駅や商業施設の近くにある袋地であれば、駐輪場として貸し出すことで収益を得られます。自転車の駐輪スペースが不足している地域では、定期利用者を確保しやすく、安定した収益を見込めます。

駐輪場経営を検討する際には、地域の駐輪需要を事前にリサーチし、どの程度の利用者が見込めるかを把握します。

まとめ

袋地の売却は通常の土地よりも難易度が高いですが、まったく不可能というわけではありません。隣地所有者への売却や接道義務の解決を図ることで、高値での売却が可能になります。

短期間で確実に売却したい場合は、不動産買取業者の利用が一番です。短期間での売却が可能で、即現金化が可能となります。

当サイトを運営している株式会社AlbaLink(アルバリンク)は、袋地や囲繞地のような特殊物件に強い専門の不動産買取業者です。日本全国で買い取り対応を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

この記事の監修者

株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二

株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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