精神的瑕疵物件（心理的瑕疵物件）とは？告知義務や注意点も解説

家やマンションに欠陥がなくても、過去の事件や事故によって抵抗がある家を精神的瑕疵物件と言います。たとえば、自殺や他殺・火災・孤独死などです。

このような物件を人に売ったり貸したりする場合は、告知義務があります。この記事を読むと、精神的瑕疵物件の売却や賃貸を考えている人にいつどんな内容を相手に伝えたらいいのかがわかります。伝えなくてもいいことも、解説します。

精神的瑕疵物件（心理的瑕疵物件）とは

精神的瑕疵物件（心理的瑕疵物件）とは、過去に事故や事件などが発生したことに対して心理的な抵抗がある不動産のことを指します。具体的には自殺や他殺・孤独死・火災や事故などです。

精神的瑕疵物件は、人によって感じ方が違います。同じ事故物件でも、家賃が安ければ気にならないという方もいます。事故や事件があった家に住むのが気になる方は、安心して生活できません。心理的な不安を感じる方は、不動産の購入を避けたほうが良いでしょう。

さらに、将来的に売却を考えた場合不利になります。一般の不動産価格よりも、安く取引されます。

精神的瑕疵物件の例

ここでは、心理的な要因による精神的瑕疵物件の例を紹介します。

物件内の事故や事件は、購入者に嫌われます。特に室内での自殺や殺人事件は、心理的にショックを受ける人が多いでしょう。

孤独死の場合、発見が遅れて特殊清掃が入ることもあるので避けたい人がほとんどです。火災や爆発も、イメージが良くありません。近所に暴力団の事務所があると、治安が悪いので安心できません。

瑕疵の種類

ここでは、精神的瑕疵以外の瑕疵についてお伝えします。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、不動産に欠陥や損傷がある物件で「建物の問題」と「土地の問題」に分けられます。

〇土地

・地中障害物
地中に埋まっている全般を指します。建物の基礎や建築廃材等が多いですが、建築されると障害になります。撤去するには、高い費用がかかります。

・土壌汚染
有害な化学物質や排水が、土壌に蓄積された状態です。基準値については、「土壌汚染対策法」で決まっています。基準値を超えた場合は、作業が必要になるでしょう。

・地盤の弱さ
家を建てる土地の地盤が弱いと、最終的に家が傾く可能性があります。調査をしておくと、安心できます。地盤が弱い場合は、地盤改良をして補強することが大切です。

〇建物

・雨漏り
雨漏りは、外壁や窓枠の劣化で起こります。カビの発生などの、原因になるでしょう。木材が腐食すると、建物の耐久性が低下します。

・壁のひび割れ
モルタルやコンクリートは、乾燥で収縮して壁がひび割れやすいのが特徴です。地震の影響で、壁がひび割れる場合も報告されています。

・シロアリ被害
シロアリは、土の中で活動します。築年数が古い建物は、シロアリの被害を受けやすいです。シロアリ被害は、建物の強度を低下させます。

・建物の傾き
建物の傾きは、老朽化や構造上の劣化が原因です。地盤の弱さが原因で、建物が傾くこともあります。

法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、法律や条例による制限によって不動産を自由に使えなくなることを指します。建築基準法や都市計画法に違反している場合に、発生します。

・建築基準法違反
建築基準法は、安全な建物を確保するために1950年に制定されました。具体的には、「再建築できない物件が、再建築可能として販売されている」といったケースがあります。

・都市計画法違反
都市計画法は、都市の発展を適切に進めるために1968年に制定されました。この法律に違反するケースには、「市街化調整区域の土地が、建築可能な物件として売られている」といった例があります。

環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、不動産は安全でも周辺環境に問題があるケースです。具体的には、下記の施設が近くにあります。

不動産に上記の瑕疵が認められる場合、不動産会社はお客さんに告知する義務があります。内緒にしておいて後から発覚した場合、買主から補修や契約解除されることもあるでしょう。損害賠償を受けることもあるので、注意が必要です。

精神的瑕疵物件（心理的瑕疵物件）の告知義務

精神的瑕疵物件を不動産会社が取り扱う場合、借主に対して告知義務があります。

告知義務に関するルール

ここでは、告知義務のタイミング・該当しないケースを紹介します。もしも違反して不動産の契約をした場合は、契約不適合責任に該当するので注意が必要です。

告知を行うタイミング

告知を行うタイミングは、契約を締結する前の重要事項説明の際です。詳細を書面に記載し、口頭で説明も必要です。

しかし契約後にわかるとトラブルになることがあるので、物件広告に「告知事項あり」と記載されるケースは多いです。一般的には、事件事故から3年が目安になります。

告知義務に該当しないケース

ここでは、告知しなくてもよいケースを紹介します。すべてのケースで告知義務が、発生するわけではありません。国土省の「人の死に関するガイドライン」で制定されています。

・自然死や日常生活での事故死の場合
自宅で高齢者が病気で亡くなったり、不慮の事故のケースは基本的に告知義務はありません。
ただし、長い間見つからなくて特殊清掃が必要になった場合は告知が必要です。

・3年以上経過
賃貸物件は、事件や事故で死亡したケースでも、3年を経過すれば伝える必要はありません。
売買と賃貸では、告知義務が異なります。ただし、ニュースになるような大きな事件は、3年が経っても告知義務が残ります。

・共有部分の死亡事故
マンションやアパートの共有部分（非常階段など）で事故や事件があった場合、原則として告知義務はありません。しかし住人が良く利用するエレベーター・廊下は、3年経過するまでは告知が必要とされています。

 精神的瑕疵などの告知義務を説明する際の注意点

告知義務について、国のガイドラインにより注意点を紹介します。

・入居者から質問された場合
賃貸物件では、3年たつと告知義務がありません。しかし、入居者から質問きされた場合期間に関係なく伝えましょう。入居前に話していないと、トラブルになるケースがあります。

・告知の内容
事件や事故の物件内容を告知する際は、発生時期・場所・死因を伝える必要があります。そのため、不動産会社や管理会社は、事実を正確に知っておくことが必要です。

・プライバシーへの配慮お客さんに告げる際には、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮する必要があります。

氏名や年齢・家族構成などの個人情報・詳細・発見時の状況は、告知しません。必要な情報のみ、告知することが望ましいです。

まとめ

今回は、精神的瑕疵物件（心理的瑕疵物件）の告知義務や注意点をお話ししました。精神的瑕疵は、不動産を購入する方の感じ方が判断基準になります。

国土交通省によって作成された、ガイドラインを読んでおくことが大切です。賃貸の場合、過去にあった出来事について3年間は借りる人に伝える義務があります。買主や売り主から質問があった場合は、期間に関係なく伝えましょう。

告知義務を怠った場合は、補修や契約解除・損害賠償を請求されることがあるので注意しましょう。