再建築不可物件の救済措置とは？建て替えができない場合の対処法も解説！

誰もがマイホームを持ち、安心して暮らしたいと願うものですが、不動産には様々な制約が存在します。その中でも特に扱いに困るのが「再建築不可物件」です。文字通り、現在の建物を取り壊して新しく建て直すことが法律上できない物件を指します。

もし所有している不動産が再建築不可物件だった場合、「この先どうなってしまうのだろう…」と不安に感じる方も少なくないでしょう。建て替えができないとなると、資産価値が大きく下がるのではないか、活用方法が限られてしまうのではないか、といった懸念が生じます。

しかし、諦めるのはまだ早計です。実は、再建築不可物件には、一定の条件を満たすことで建て替えを可能にする「救済措置」が存在します。また、救済措置を講じても建て替えが難しい場合でも、物件を有効活用するための様々な対処法があります。

この記事では、再建築不可物件が建て替えできない理由から、建て替えを可能にするための具体的な救済措置、そして建て替えがどうしても難しい場合の対処法までを詳しく解説します。もしあなたが再建築不可物件の所有者で、今後の対応に悩んでいるのであれば、ぜひこの記事を最後までお読みください。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、現行の建築基準法を満たしていないため、既存の建物を解体して新たに建物を建てることができない不動産のことを指します。これは、建物の老朽化が進んでも建て替えができないという点で、通常の不動産とは大きく異なります。再建築不可となる主な理由は、以下の3つです。

建築基準法の道路に接していない

前述の通り、再建築不可物件となる理由の一つに「建築基準法の道路に接していない」ことが挙げられます。これは、建築基準法が定める接道義務（幅4メートル以上の道路に2メートル以上接すること）を満たさない土地であり、特に「袋地（ふくろち）」や「囲繞地（いにょうち）」と呼ばれる状態の土地に多く見られます。これらの概念を理解することは、再建築不可物件が抱える問題の本質を深く理解する上で非常に重要です。

袋地とは？

袋地とは、他の土地に囲まれていて、公道（建築基準法上の道路）に全く接していない土地のことを指します。まるで袋のように周囲を他の土地に囲まれているため、この名前が付けられました。袋地には、物理的に公道へのアクセス手段が全くないため、原則として建物を新築することはできません。

袋地は、日常生活においても様々な不便を強いられます。例えば、建築資材や家具の搬入、ゴミの収集、郵便物の配達などが困難になる場合があります。また、災害時には避難経路が確保できないという重大な問題も抱えています。

囲繞地とは？

一方、囲繞地とは、公道に通じるために、周囲の他の土地（囲繞地所有者の土地）を通行しなければならない土地のことを指します。袋地と似ていますが、囲繞地の場合は、公道へのアクセス手段が全くないわけではありません。ただし、その通行権は法律（民法第210条：囲繞地通行権）によって認められるものであり、無条件に自由に通れるわけではありません。

囲繞地通行権は、囲繞地の所有者が公道に出るために、必要最小限の範囲で周囲の土地を通行できる権利です。この権利は、囲繞地の所有者にとって必要不可欠なものであり、囲繞地の所有者は、通行する他の土地の所有者に対して償金を支払う義務があります。

囲繞地が再建築不可となるのは、主に以下の理由によります。

これらを解消するために、隣接地を購入するか借りて接道義務を満たしたり、道路の位置指定を申請する必要も出てくるでしょう。例えば、袋地や囲繞地であっても、広い空地を有し、避難や通行に支障がないと認められる場合には、例外的に建築許可が下りる可能性があります。

袋地や囲繞地は、建築基準法上の接道義務を満たさない典型的な例であり、再建築不可物件となる大きな要因です。これらの土地は、物理的な制約や法的な問題を抱えており、通常の不動産取引においても注意が必要です。

道路に接している敷地の間口が2m未満である

再建築不可物件となる理由の一つに「道路に接している敷地の間口が2メートル未満である」ことが挙げられます。この規定が特に深く関わってくるのが、特有の形状を持つ「旗竿地（はたざおち）」と呼ばれる土地です。旗竿地を理解することは、間口が狭い土地がなぜ再建築不可となるのか、そしてその特性に応じた対策を考える上で非常に重要です。

旗竿地とは？

旗竿地とは、道路に接する間口部分が狭く、そこから通路のように細長い敷地が奥に伸び、その奥に主要な建物を建築するためのまとまった敷地が広がっている土地のことを指します。上から見ると、竿（通路部分）に旗（奥の広い敷地部分）が付いているような形状をしているため、この名前が付けられました。

旗竿地は、その独特な形状ゆえに、通常の整形地に比べていくつかのデメリットを抱えています。その一つが、道路に接する間口が狭くなることです。

建築基準法では、建物を建てる敷地は、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています。旗竿地のように間口が2メートル未満の場合、上記の目的を十分に達成することが難しいと判断されます。特に、建て替えの際には、狭い間口を通して建築資材や重機を搬入する必要があり、作業効率が著しく低下するだけでなく、安全性の問題も生じかねません。

もし所有している土地が旗竿地であり、間口が2メートル未満の場合は、建て替えに向けて隣地との交渉や行政への申請など、様々な救済措置を検討する必要があります。専門家のアドバイスを受けながら、自身の状況に最適な選択肢を見つけることが、旗竿地の有効活用への鍵となるでしょう。

敷地に接している道路の幅員が4m未満である

建築基準法上の「道路」と認められるには、原則として幅員が4メートル以上であることが必要です。もし、敷地に接している道路の幅員が4メートル未満の場合、その道路は建築基準法上の道路として扱われないため、その敷地には建物を新築することができません。

ただし、幅員が4メートル未満の道路でも、特定行政庁が指定した二方向以上の避難ができるものについては、特例として建築物の敷地として認められる場合があります（建築基準法第42条第2項、いわゆる「2項道路」）。しかし、この場合でも、将来的に道路の中心線から2メートルの線まで敷地を後退（セットバック）させる義務が生じ、建て替えの際に建築可能な面積が狭くなる可能性があります。

参考：建築基準法第42条第2項による道路（2項道路）｜甲府市

再建築不可物件を建て替えるための4つの救済措置

再建築不可物件であっても、諦める必要はありません。いくつかの救済措置を講じることで、建て替えが可能になる場合があります。主な救済措置としては、以下の4つが挙げられます。

隣接地を購入するか借りて接道義務を満たす

最も直接的な解決策の一つが、隣接する土地を購入または借りることで、自身の土地が建築基準法の定める接道義務（幅4メートル以上の道路に2メートル以上接する）を満たすようにすることです。

もし隣接地の所有者と交渉が成立し、必要な幅と長さの土地を確保できれば、再建築不可の状態を解消し、建て替えが可能になります。ただし、隣接地の購入には当然費用がかかりますし、賃借する場合も継続的な費用が発生します。また、隣接地の所有者が売却や賃貸に同意してくれるとは限りません。

道路の位置指定を申請する

自身の土地の前面にある道路が、建築基準法上の道路として認められていない場合でも、特定行政庁に申請を行い、新たに道路としての位置指定を受けることができる場合があります（建築基準法第42条第1項5号）。

位置指定を受けるためには、その道路が一定の基準（幅員、構造など）を満たしている必要があり、また、周辺住民の同意や協力も不可欠となるケースが多いです。申請には測量や図面作成などの費用と手間がかかりますが、もし認められれば、建て替えへの道が開けます。

セットバックを行う

敷地に接している道路の幅員が4メートル未満の「2項道路」に該当する場合、建て替えの際には道路の中心線から2メートルの線まで敷地を後退（セットバック）させる必要があります。セットバックした部分は道路とみなされるため、建築可能な面積は狭くなりますが、この措置を行うことで建て替えが可能になります。

セットバックが必要な場合、建て替えの計画段階でしっかりと確認し、建築可能な範囲を把握しておくことが重要です。また、セットバック部分には塀や門などを設置することは原則として認められません。

建築基準法第43条第2項第2号（但し書き道路）の申請を行う

建築基準法第43条第2項では、接道義務を満たさない土地であっても、以下のいずれかの要件を満たす場合に、特定行政庁の許可を得て建築物の新築、改築、増築が可能となる特例を定めています。このうち、再建築不可物件の救済措置として特に重要なのが第2号です。

これは、接道義務を満たしていなくても、その土地の状況や建築物の内容を個別に審査し、安全性などが確保されると認められた場合に、例外的に建築を許可するというものです。

この申請を行うためには、専門的な知識や資料が必要となるため、建築士などの専門家に相談しながら進めることが一般的です。また、許可を得るためには、特定行政庁との協議や建築審査会の同意が必要となるため、時間と労力がかかる場合があります。

再建築不可物件の救済措置は簡単ではない

上記のような救済措置が存在するとはいえ、実際にそれらを活用して再建築不可物件を建て替えられるようにするには、いくつかのハードルがあります。

周辺住民の協力が必要である

道路の位置指定の申請や、隣接地の一部を譲り受ける、あるいは通行のために利用させてもらうといった場合には、周辺住民の理解と協力が不可欠です。長年住んでいる住民にとっては、現状の生活環境が変わることに抵抗がある場合も少なくありません。丁寧な説明や交渉を行い、合意を得る必要があります。

高額な費用がかかる可能性がある

隣接地の購入費用、測量費用、設計費用、申請手数料など、救済措置を実行するためには多額の費用がかかる場合があります。また、セットバックが必要な場合は、既存の建物の解体費用や、建て替え後の建築面積が狭くなることによる資産価値の減少も考慮する必要があります。

建築基準法第43条第2項第2号の申請についても、専門家への相談費用や、許可を得るための調査費用などがかかることが一般的です。

再建築不可物件の救済措置でも建て替えができない場合の4つの対処法

様々な救済措置を検討しても、最終的に建て替えが難しいと判断されるケースもあります。そのような場合でも、物件を全く活用できないわけではありません。以下に、建て替えができない場合の主な対処法を4つご紹介します。

リフォーム・リノベーションを行う

既存の建物の老朽化が進んでいる場合でも、大規模なリフォームやリノベーションを行うことで、建物の寿命を延ばし、快適な住環境を維持することができます。水回り設備の交換、内装の変更、耐震補強などを行うことで、建物の機能性やデザイン性を向上させ、長く住み続けることが可能になります。

ただし、再建築不可物件であるため、将来的な建て替えは依然としてできないという点は理解しておく必要があります。

建物を解体して更地として活用する

建物を解体し、更地として土地を活用する方法もあります。例えば、駐車場や資材置き場として利用したり、一時的なイベントスペースとして貸し出したりすることが考えられます。ただし、更地のままでは固定資産税の軽減措置が受けられなくなる場合があるため、注意が必要です。

また、将来的に隣接地の所有者との間で土地の売買や賃貸借の交渉を行う際に、更地の方が話を進めやすいという側面もあります。

隣地所有者に売却する

もし隣接地の所有者があなたの土地に興味を持っている場合、売却を検討するのも一つの有効な手段です。隣地の所有者にとっては、自身の土地を広げることで土地の有効活用範囲が広がるメリットがあります。再建築不可物件であっても、隣接地の所有者にとっては価値がある場合があるため、積極的に交渉してみることをお勧めします。

買取業者に売却する

再建築不可物件を専門に扱う買取業者も存在します。これらの業者は、再建築不可物件の特性を理解しており、独自のノウハウや販路を持っているため、一般的な不動産業者では扱いにくい物件でも買い取ってくれる可能性があります。

ただし、市場価格よりも低い価格での買取となる場合が多いことは理解しておく必要があります。

再建築不可物件を取り扱う専門の業者を選ぶ

再建築不可物件の売却を検討する際には、必ず再建築不可物件の取り扱いに慣れている専門の業者を選びましょう。一般的な不動産業者では、再建築不可物件の売買経験が少なく、適切な査定やアドバイスを受けられない可能性があります。専門の業者は、物件のデメリットだけでなく、潜在的な価値も見抜いてくれる可能性があります。

複数の業者に査定を依頼する

買取業者に売却する場合でも、必ず複数の業者に査定を依頼し、比較検討することが重要です。業者によって査定額や手数料、契約条件などが異なるため、複数の見積もりを比較することで、より有利な条件で売却できる可能性が高まります。

再建築不可物件の救済措置でも建て替えができない場合の3つのリスク

再建築不可物件を所有し続けることは、建て替えができないという制約以外にも、いくつかのリスクを伴います。

維持費がかかり続ける

建物は年々老朽化していくため、定期的なメンテナンスや修繕が必要となります。建て替えができないにもかかわらず、維持費だけがかかり続けることは、経済的な負担となります。特に、築年数が古い建物の場合、大規模な修繕が必要になる可能性もあり、その費用は決して安くありません。また、この維持費には、建物の老朽化に伴う定期的なメンテナンス費用や修繕費用だけでなく、固定資産税も含まれます。再建築不可物件特有の事情を踏まえると、固定資産税は所有者にとって無視できない経済的な負担となる可能性があります。

通常の不動産と同様に、再建築不可物件にも固定資産税が課税されますが、その特性を踏まえると、所有者はいくつかの点で注意が必要です。

このように、再建築不可物件の所有者は、建物の維持費だけでなく、固定資産税という継続的な経済的負担も考慮する必要があります。特に、更地にした場合の税負担の増加や、周辺環境の変化による税額上昇のリスクには注意が必要です。

固定資産税の負担を軽減するためには、建物の滅失登記、専門家への相談、土地の有効活用、売却などを検討することが重要です。再建築不可物件の特性を踏まえ、長期的な視点で最適な対策を講じることが、経済的な負担を軽減し、資産価値を維持するための鍵となります。

建物が倒壊する恐れがある

適切なメンテナンスを怠ると、建物の老朽化はさらに進行し、最悪の場合、倒壊の危険性も出てきます。再建築不可物件は、築年数が古い建物のケースもあるため。倒壊によって人身事故や物的損害が発生した場合、所有者は法的責任を問われる可能性もあります。また、地震などの自然災害が発生した場合、再建築不可物件は建て替えが難しいため、より大きなリスクを抱えることになります。

子どもや孫にマイナスの財産として引き継ぐことになる

もしあなたが再建築不可物件を相続などで取得した場合、将来的にその物件をあなたの子どもや孫に引き継ぐ可能性があります。しかし、再建築不可物件は活用が難しく、売却も容易ではないため、相続人にとっては負の遺産となる可能性があります。

再建築不可物件が明らかに負の遺産となると判断される場合、相続人は「相続放棄」という選択肢を検討することができます。

再建築不可物件のように、売却が難しく、維持費ばかりがかかるような不動産は、相続人にとって負の遺産となる可能性が高いため、相続放棄は有効な手段の一つとなり得ます。相続が発生する前に、物件の今後についてしっかりと検討しておくことが重要です。

まとめ

再建築不可物件は、建て替えができないという大きな制約があるため、所有者にとっては頭を悩ませる問題です。しかし、この記事で解説したように、隣地との交渉や行政への申請といった救済措置を講じることで、建て替えが可能になるケースも存在します。

もし救済措置が難しい場合でも、リフォームやリノベーションによる活用、更地としての利用、隣地所有者や専門業者への売却など、様々な対処法があります。

重要なのは、諦めずに専門家と相談しながら、自身の状況に合った最適な解決策を探ることです。再建築不可物件の扱いに困っているのであれば、まずは専門の不動産業者に相談し、現状の分析と今後の選択肢についてアドバイスを受けることをお勧めします。