不動産投資はどこで行うかによって結果は大きく異なります。
都心と地方では、メリットとデメリットが異なるため、両者の違いを踏まえた上で投資の判断を行うことが重要です。
そこでこの記事では、都心物件と地方物件のメリットとデメリットについて徹底比較いたします。
目次
都心物件と地方物件の比較まとめ
最初に、比較項目をまとめたものを以下に示します。
| 比較項目 | 都心物件 | 地方物件 |
| 空室リスク | 〇 | × |
| 賃料総額 | 〇 | × |
| 賃料の落ちにくさ | 〇 | × |
| 物件価格 | × | 〇 |
| 利回り | × | 〇 |
| 購入のしやすさ | × | 〇 |
| 売却のしやすさ | 〇 | × |
| 貸し方の多様性 | 〇 | × |
| 差別化のしやすさ | 〇 | × |
| 将来性 | 〇 | × |
不動産投資では多くの面で、地方物件よりも都心物件の方が有利となります。
都心物件と地方物件の違い10ポイント
都心物件と地方物件の違いについて、10個のポイントで比較検証を行います。
空室リスク
空室リスクは都心物件の方が低いです。
賃貸経営は、人口密度の高い都心で行うのが基本です。
都心では不動産価格が高過ぎるため、「買えないから借りる」という根本的なニーズがあります。
一方で、地方では不動産価格が安いため、「買った方が安いから買う」というニーズになります。
地方では、土地も余っていますので、全体的にアパートやマンションの不動産価格が安く、借りるより買った方が安いです。
借りる人が少ない地方では、空室も埋まりにくく、空室リスクは高くなります。
入居率を上げるには、募集賃料を下げる、またはリフォームを行う等の様々な経済的負担を伴います。
空室率の増加は単純に収入を低くするだけでなく、出費も増やすため、賃貸経営を難しくする一番の原因となります。
人口密度の高いところにある都心物件は、空室リスクが低いという大きなメリットがあるのです。
賃料総額
賃料総額は都心物件の方が高くなります。
都心は賃貸需要が高いため、必然的に家賃収入も高くなっていきます。
同じ区分所有の25㎡の物件でも、都心物件なら月10万円取れても、地方物件だと月4万円しか取れないなど、賃料はエリアによって差が生まれます。
賃料総額が大きいことは、管理会社に支払う費用や、固定資産税、修繕、リフォームを行う際の費用負担感に大きな影響を及ぼします。
例えば、退去時にオーナーが行うクロスの貼替等の費用が6万円かかるとします。
修繕費用に関しては、基本的に全国どこでも同じです。
クロスの貼替に6万円かかるとなると、家賃10万円の部屋であればすんなり実行することはできますが、家賃4万円の部屋だと負担感が大きくなるため実行しにくくなります。
同様に、大規模修繕も地方物件の方が実施するのに勇気を必要とします。
すると、家賃総額が低い地方物件は、だんだんとオーナーが手を加えなくなるようになり、物件の陳腐化や老朽化が加速しやすくなります。
物件の維持修繕については、賃料総額の高い物件の方が行いやすいため、賃料総額が高い都心物件にはメリットがあるのです。
賃料の落ちにくさ
賃料は都心物件の方が落ちにくいです。
現在、地方は人口減少と少子高齢化に伴い、賃貸需要が加速度的に減少しています。
借りる人が減れば、部屋が埋まらなくなるため、家賃は下げざるを得ません。
賃料下落は、空室を埋めるために募集賃料を下げることから始まります。
次に、募集賃料が下がると、入居者から「家賃を下げて欲しい」と要望も出てきます。
近年は、インターネットで簡単に募集賃料を見ることができるため、募集賃料を下げることによる既存入居者への波及リスクは避けられません。
空室の多い物件で賃料減額要求が来れば、オーナーとしてはある程度、要求を飲まざるを得ないのが現実的です。
下げた募集賃料よりもやや高い水準で交渉妥結すれば、退去されるよりはマシだからです。
賃料は一度下げだすと、新規入居者も既存入居者も下がっていきます。
賃料を下げないためには、空室を増やさないことが何よりも重要です。
空室が増えにくい都心物件は、賃料も下がりにくいというメリットがあります。
物件価格
物件価格は地方物件の方が安いです。
購入価格が安い理由は、地方物件では賃料も土地価格も安いことにあります。
賃料が安ければ、表面利回りが同じ10％の物件でも物件価格は安くなります。
また、建築費は全国どこの地域でも同じなので、土地価格の安い地方物件は、物件価格が安いです。
地方物件は価格が安く、購入しやすいというメリットがあります。
利回り
利回りは地方物件の方が高くなります。
利回りは物件価格にも連動していますが、価格の安い地方物件は連動してキャッシュフローが高くなります。
利回りは投資回収期間の長短を表しています。
利回りが10％の物件であれば10年で回収できますが、利回りが5％の物件であればリターンまでに20年の回収期間を要します。
利回りが高いということは、投資を早く回収できるということです。
一方で、先行きが見えない、雲行きが怪しい投資であれば、当然に投資は早く回収すべきということになります。
見通しが立たない投資ほど、早く回収してしまった方が安全です。
地方物件と東京圏などの都心物件であれば、地方物件の所有の方が空室リスクは高く、見通しに怪しい投資となります。
投資家としてはリスクの高い物件は、逆に高い利回りで購入しておかないと危険ということになります。
地方物件は投資家が当然に高い利回りを要求するものであることから、利回りも高くないと売れません。
そのため、地方物件は必然的に利回りが高くなっています。
地方物件で利回りが低いと投資家に見向きもされないため、高くならざるをえないということです。
地方物件は利回りが高いから収益性が高いというよりは、リスクが高いので利回りは高くなっていると捉えることが重要です。
地方物件の利回りの高さはメリットでもありますが、同時にリスクの現れであるということも理解しておきましょう。
購入のしやすさ
購入については、地方物件の方が購入しやすいです。
地方物件は、価格が安いということもありますが、購入者の競合も少ないという特徴があります。
機関投資家などのプロの投資家は、よほど条件の良い物件でない限り、地方物件を積極的には購入しません。
プロの投資家は都心物件を中心に購入します。
都心物件は、プロも個人投資家も市場に参入するため、物件の争奪競争が激しくなります。
良い物件は、資金力があり、意思決定も早い投資家が一瞬で奪い去る環境であるため、個人投資家には良い物件がなかなかめぐってこない状況となっています。
一方で、地方物件は、個人投資家の主戦場です。
強い機関投資家もおらず、物件はどちらかというと余り気味であるため、購入しやすい環境が整っています。
尚、地方でも全てが駄目な物件というわけではなく、地方の中の都心物件は存在します。
不動産は地元の人間でないと、一等地かどうかの分別がつきにくいという性質があります。
地方の都心物件なら、個人投資家にとっても購入しやすく、良い物件と言えるでしょう。
売却のしやすさ
売却については、都心物件の方が売却しやすいです。
都心物件は競合が激しく購入しにくいですが、裏を返せば売却は非常にしやすいです。
不動産の空室リスクは、都心や地方の立地条件だけでなく、建物の築年数によっても決まります。
都心部の物件でも、築年数が古くなれば空室リスクが上がり、都心物件なのに地方物件と似たようなデメリットを背負い込むようになっていきます。
そのため、不動産投資では、物件はある程度保有したら買い替えを行い、物件の若さを保っていくことがコツになります。
せっかくの都心物件も朽ち果てるまで持ってしまえば、空室対策コストが膨らんでしまいます。
ただでさえ売りにくい地方物件を持っていると、築古となった場合、スムーズに物件の買い替えができません。
物件の若さを保つには、売却しやすい都心物件を選んだ方が良いでしょう。
貸し方の多様性
都心物件には貸し方の多様性があり、色々な貸し方が可能です。
都心物件ではシェアハウスや外国人向けゲストハウスといったような様々な貸し方ができます。
地方にはできない貸し方も可能で、築年数が古くなった後のリノベーションにも選択の幅があります。
都心だからできる貸し方があり、空室対策にも色々な方策が可能です。
一方で、地方物件では、多様な貸し方を期待するのが難しく、空室対策も選択肢があまりありません。
都心物件は、困ったときの次の一手が多いため、中長期的に見て投資リスクが低いです。
差別化のしやすさ
差別化も都心物件の方がしやすく、特徴を出しやすいです。
都心であれば、「女性専用」や「インド人専用」等々、ターゲットを絞って貸し出すことが可能です。
ターゲットを絞っても、母数が多いため、貸せなくなるというリスクはありません。
むしろ、付加価値が付き、賃料も高く維持することができます。
一方で、そもそも全体的に賃貸需要の低い地方では、ターゲットを絞り付加価値を上げる戦略は取りにくいです。
都心物件は差別化によっても空室対策ができるというメリットがあります。
将来性
将来性は都心物件の方が高いです。
地方は人口が減り、東京に一極集中が続く中、将来性はやはり都心部にあります。
地方においても、例えば北海道であれば道内で札幌に一極集中しているため、やはり地方の都心部には将来性があります。
賃貸経営は、物件を購入した後、将来にわたって賃料を稼ぐビジネスであるため、将来性はとても重要な投資判断の要素です。
将来先細りが懸念されるようなエリアであれば、誰が投資しても賃貸事業は難しいと言えます。
将来にわたって稼ぎ続ける物件に投資をするのであれば、都心物件の方がメリットはあるでしょう。
はじめての投資なら都心物件がおススメ
はじめての不動産投資なら、メリットの多い都心物件がおススメです。
最初はどうしても利回りが高く購入しやすい地方物件に目が行ってしまいますが、それでも頑張って都心物件を探して購入するようにしてください。
理由としては、最初に条件の悪い物件を購入してしまうと、次に購入する物件の融資が受けにくくなるためです。
不動産投資を行うと、2棟目、3棟目と資産を増やしたいと思う人が多いです。
2棟目、3棟目を購入しようとした際、過去の物件が地方のリスクの高い物件を持っている人は、不良債権を抱える可能性があるため2棟目以降の融資審査が厳しくなることがあります。
逆に1棟目が都心部の優良物件や資産価値が高い物件を持っている人であれば、「きちんとした実績のある人」として良い方向に評価されます。
近年は金融機関で不動産投資ローンを借りるのが、厳しくなる傾向にあり、実績も評価されるようになっています。
良い実績を残していくには、銀行も納得するような都心部の物件に投資をすることが重要です。
また、資産を増やす予定はなくても、最初はリスクが低い都心物件を選ぶべきです。
都心物件は、購入こそ難易度が高いですが、購入した後の難易度は地方物件よりも低いです。
賃貸経営は購入した後の方が長いので、焦らずじっくりと都心物件を狙うようにしましょう。
まとめ
以上、都心物件と地方物件のメリットとデメリットを徹底比較してきました。
マンション経営、アパート経営などの不動産投資は、やはり都心物件所有の方が有利ですし狙い目です。
その結果、都心物件は、利回りが低く、価格も高く購入しにくいというデメリットを生じさせています。
都心物件のデメリットはメリットの裏返しですので、ネガティブには捉えず、都心物件に投資をすることをおススメします。
竹内英二
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