ローンの残っている家を売って新居を買いたい！方法や手順も解説

「ローンの残っている家を売って新居を買う方法を知りたい」
「なるべく諸費用をかけずスピーディーに売却したい」

今回は、ローンの残っている家の売却方法について解説します。

結論、住宅ローンが残っている場合、まずはローンを完済しなければいけません。

家を売るにはローンを完済し抵当権を抹消する必要があるからです。

本記事の内容は、以下についてです。

最後まで読めば、新居を買う方法を詳細に理解できます。

なお、弊社（株式会社 Alba Link ）は不動産に強い専門業者です。

ご相談くだされば、金額や日程なども含め、ローンの残っている家についてサポートいたします。

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ローンの残っている家を売って新居を買うことは可能

ローンが残っている場合の新居を買う方法は以下の2つです。

それぞれ詳細に解説します。

住宅ローンの残債があるなら完済が必要

家の住宅ローンを完済しないとその家は売ることができません。

家を売るには抵当権の抹消が必要であり、抵当権を抹消するには住宅ローンを完済する必要があるからです。

家の売却額が住宅ローン残高を上回っていれば、手間をかけずに住宅を売れます。

住宅ローン残債を完済できない場合は対策が必要

住宅ローン残高が家の売却額を上回るオーバーローンの場合は、簡単に家を売れません。

住宅ローン残高を完済できない場合の対策は、以下のとおりです。

こういった工夫をして、住宅ローンを返済することが大切です。

オーバーローンの場合の売却方法を次の章で説明するので、ご覧ください。

住宅ローン残債の調べ方

住宅ローン残高の確認方法は、以下の3つです。

残高証明書は、ローン契約時に郵送料を金融機関に支払っている場合のみ自宅に郵送されます。

残高証明書は毎年10〜1月の間に届くことが多いです。

返済予定表はローンを契約してから1週間程度で届きます。

残高だけでなく返済スケジュールや元金などもわかるため、資金計画するときに大いに役立ちます。

こういった書面で確認することが難しい場合は、融資先に金融機関に問い合わせてみましょう。

ローンの残っている家を売って新居を買う方法3選

ローンの残っている家を売って新居を買う方法は以下の3つです。

順番に解説します。

家の売却金額でローンを一括返済する

家の売却金額がローン残高を上回っている状態をアンダーローンといいます。

アンダーローンの場合は売却資金だけで一括返済できるため、労力をかけずにローンを完済することが可能です。

アンダーローンで一括返済する例は、以下のとおりです。

上記で家を売却すると、400万円の資金を得られます。

アンダーローンの場合は、大きな工夫をすることなく住み変えられます。

住み替えローンを利用する

自己資金に余裕があるわけではないが、新たな住宅に住みたい方には住み替えローンがおすすめです。

住み替えローンを利用した例は次のとおりです。

住み替えローンは借り入れ金額が大きくなってしまうため、あまり推奨できません。

どうしても新しい住宅に住みたい方は、ひとつの選択肢として検討してみましょう。

つなぎ融資を利用する

つなぎ融資を利用すれば、新しく住宅を購入できます。

つなぎ融資には、以下のメリット・デメリットがあります。

つなぎ融資の借り入れ期間は数ヶ月〜12ヶ月以内であることが多いため、通常のローンよりも短いです。

売却スケジュールに余裕がないため、相場と比較して安すぎる金額で家を売らないよう注意が必要です。

ほかに金利が高かったり現金で一括返済する必要があったりするため、利用する際は慎重に検討しましょう。

ローンの残っている家を売って新居を買う手順3選

ローンが残っている家を売って新居を買う手順は、以下の3つです。

順番に解説します。

売り先行型

売り先行型の手順は以下のとおりです。

売り先行型は現在住んでいる家を査定してから買主を探します。

その後、現在住んでいる住宅の売買が完了すれば新居を探すことが可能です。

先に住宅を売ってしまうため、売却資金が手元に残り資金計画を立てやすいです。

しかし、住宅がないため仮住まいが必要になったり、新居選びに時間をかけられなかったりする恐れがあります。

買い先行型

買い先行型の手順は以下のとおりです。

買い先行型では先に新居購入の手続きをします。

手続きを進めていく中で、現在住んでいる家の売却見込み額や売却した後のローン残高を確認しておくと安心して新居を購入できるでしょう。

売り先行型とは違い、十分な時間がある中でこれから住む家を決められる点が大きなメリットです。

同時並行型

同時先行型は売却と新居購入の手続きを並行して行います。

売却と新居選びの手続きを同時期に行うため、時間をかけずに全ての手続きを終わらせることが可能です。

しかし、スケジュールがタイトになったり、家の売却と新居引越しのタイミングを合わせられなかったりするデメリットがあります。

タイミングを合わせるために、現在住んでいる家を相場より安い金額で売ってしまう恐れもあるため注意しましょう。

「ローンの残っている家を売って新居を買う手順」の3つの方法を紹介しましたが、ご家族にあった方法を選ぶことが大切です。

ローンの残っている家から住み替える流れ

ローンが残っている家を売るには、不動産会社に仲介もしくは買取してもらう方法があります。

仲介は、不動産会社を通して別の企業や個人が買主になります。

一方で、買取の場合はそのまま不動産会社が買主となり住宅を引き取ることが可能です。

仲介は売却活動に多大な時間がかかる恐れがあり、立地条件などが悪いと数年間売れ残ってしまうかもしれません。

しかし、買取は平均1ヶ月で売却可能です。

Alba Linkは不動産専門の買取業者で、立地が悪いなどの売れにくい事情を抱えた物件もスピーディーに買い取れます。

ローンが残っている家を売却しようと考えている方は、積極的にご相談ください。

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ローンの残っている家を売って新居を買う際の注意点3選

ローンが残っている家を売って新居を購入する場合は、以下の3つに注意しなければいけません。

それぞれ詳細に解説します。

住み替えローンの審査に通らない可能性がある

住み替えローンは、通常のローンよりも審査が厳しい特徴があります。

住み替えローンは売却した家のローン残高を上乗せするため、ただ住宅を購入するよりも大きな金額を借り入れる特徴があるからです。

また、大きな金額を借り入れるため、金融機関が返済能力や信用を細かく審査します。

さらに、住み替えローンは金利が高いため返済が厳しくなる特徴もあります。

簡単に借入できるわけではないことと、借り入れ後も返済ハードルが上がる点に注意しておきましょう。

家の売却と購入には費用がかかる

家の売却と購入には、以下のようにさまざまな費用がかかります。

売却する際の残高返済や新居購入以外にも多くの費用がかかることに注意しておきましょう。

なお、買取業者に売却する場合は、売却時の仲介手数料が不要です。

仲介手数料を抑えたい方は買取専門のAlba Linkへ積極的にお問い合わせください。

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住宅ローン控除と特例が併用できないケースがある

家を売却し、新居を購入する際は以下のようにさまざまな控除や特例があります。

マイホームを売って譲渡所得を得ると、最高3,000万円を控除することが可能です。

また、家を売却すると譲渡所得税がかかりますが、10年以上所有していれば税率を半分〜1/3程度に抑えられます。

しかし、こういった控除・軽減税率の特例と住宅ローン控除は併用できません。

不動産会社や金融機関と相談し、特例と住宅ローン控除のどちらがお得なのか判断することが大切です。

まとめ

本記事では、ローンが残っている家を売却し新居を買う方法を説明しました。

家を売却するには、ローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。

オーバーローンの場合は、自己資金で補填したり住み替えローンを利用したりしてローンの完済に努めましょう。

ローン完済後、ご家族の予算に応じながら新居を買うことが大切です。

弊社(株式会社Alba Link)も、年間相談実績が3,000件以上の不動産に強い専門の買取業者です。

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