任意売却とは？競売との違いやメリットデメリットをわかりやすく解説

「収入が減って、住宅ローンが払えないかもしれない…」

「任意売却と競売は何が違うんだろう…」

そのように悩んでいませんか？

結論を言えば、任意売却は競売よりも高値で住宅を売却できる可能性がある方法です。

任意売却は、金融機関と相談しながら進めていくため、両者の連携が欠かせません。

この記事を読むことで、任意売却と競売の違いやメリット・デメリット、手順について知ることができます。

また、注意点についても解説しています。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、弁護士と提携した専門の買取業者として、任意売却物件の取り扱いにも対応しております。

査定や相談だけでも可能ですので、ぜひ一度気軽にご相談ください。

任意売却とは？

任意売却とは住宅ローンが支払えなくなった物件を、債権者の同意を得て市場価格で売却する方法です。

住宅ローン返済が困難になった場合でも、金融機関と交渉して合意が得られれば、ローンが完済できなくても抵当権を解除して売却することができます。

例えば、住宅ローンの支払いが困難になり、市場価格で売却できればローンの残債を減らせる見込みがある場合などに有効です。

この仕組みを活用することで、競売による市場価格よりも低い価格での強制的な売却を回避できる可能性があります。

抵当権との関係

住宅ローンの支払いが残っている場合、住宅を売却するには抵当権を抹消しなければなりません。

住宅ローンを滞納する場合、資金が不足していることが多く、ローンを一括返済して抵当権を抹消することができないことがほとんどです。

抵当権が抹消できないときに有効なのが任意売却です。

任意売却では、ローン残債があっても金融機関の同意のもとで抵当権を抹消し、不動産を売却できます。

任意売却と競売の違い

はじめに、任意売却と競売の違いについて見てみましょう。

同じように物件の売却に関連する用語ですが、両者にははかなり大きな違いがあるのです。

競売とは

競売とは、債務者が住宅ローンの支払いを滞納した場合に、法的手続きによって強制的に不動産を売却する制度です。

競売は債権者が債権を回収するための重要な手段となっています。

競売に至る主な理由は、住宅ローンの返済が困難になり、長期の滞納状態が続くことです。

住宅ローンの借主の意思に関係なく、金融機関が抵当権を行使することで進められていきます。

任意売却のメリット4選

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった際の選択肢の一つです。

競売と比べると、売主にとって有利な条件が整いやすく、様々なメリットがあります。

ここでは、4つの主要なメリットについて、詳しく解説します。

売却相場で売れる可能性がある

任意売却は、競売よりも相場に近い価格で売却できます。

競売では市場価格の約50〜70％程度になることが多いですが、任意売却であれば、市場価格での売却も可能です。

例えば、市場価格5,000万円の物件の場合、任意売却では5,000万円近くで売却できる可能性がありますが、競売では1,500〜2,500万円程度になってしまう可能性があります。

プライバシーが保たれる

任意売却では、所有者の情報は公開されず、通常の不動産売却と同じように扱われます。

例えば、不動産ポータルサイトなどに掲載される物件情報には、所有者が経済的に困窮していることは一切記載されません。

一方、競売では裁判所のウェブサイトに対象不動産の情報が公開されてしまいます。

そのため、所有者が経済的な苦境にあることが周囲に知られてしまう可能性があるのです。

プライバシー保護の観点からもメリットがあると言えるでしょう。

売主の意思を反映できる可能性がある

売主の意思をある程度反映できる可能性があります。

競売と異なり、裁判所ではなく、あくまで債権者との合意に基づいて売却を進めることができるからです。

競売では所有権が移転すると即時明け渡しが必要となり、従わない場合は強制退去となります。

しかし、任意売却であれば、引越し時期について相談したり、通常の不動産売買と同様に柔軟な対応を期待できます。

引越し費用を軽減できる可能性がある

引越し費用の負担を軽減できる可能性があります。

なぜなら、物件の売却資金から引越し費用を工面できる場合があるためです。

そのため、資金面で窮地に陥っている方にとって、新生活をスタートする際の金銭的な負担を和らげる選択肢となります。

任意売却のデメリット4選

任意売却は、住宅ローン滞納時の有効な手段として知られていますが、メリットばかりではありません。

ここでは、4つのデメリットを紹介します。 

金融機関の同意が必要になる

任意売却を進める際は、金融機関の同意を得る必要があり、これが大きなデメリットの一つとなっています。

なぜなら、たとえ良い条件の買い手が見つかったとしても、最終的な判断は金融機関が握っているためです。

また、金融機関によって姿勢が異なるため、同意を得られるかどうかは不確実です。

そのため、住宅ローンの返済が難しくなった場合は、早い段階で金融機関と相談し、任意売却への理解を得る必要があります。

信用情報に傷がつく

任意売却を行うということは、住宅ローンの返済が滞っている状態であるため、信用情報機関に「遅延情報」が登録されてしまうからです。

たとえば、住宅ローンを3回以上滞納してしまうと、その情報は信用情報機関に最長5年間記録され続けます。

この期間中は新規の住宅ローンやクレジットカードの審査が通らず、中古車の購入のための自動車ローンなども組めなくなる可能性があるのでよく理解しておかなければなりません。

任意売却に対応している不動産会社が少ない

任意売却に対応している不動産会社は決して多くありません。

通常の不動産取引とは異なり、金融機関との複雑な交渉や債務整理に関する専門的な知識が必要となるため、対応できる不動産会社が限られるからです。

そのため、適切な不動産会社を見つけるまでに時間がかかってしまう可能性があります。

期限がある

金融機関は任意売却を許可していても、同時に競売の準備を進めていることが一般的です。

競売の入札開始日が3ヶ月後に迫っている場合、任意売却の期限もその直前までとなります。

期限内に売却が決まらなければ、競売で強制的に売却される可能性があるので注意しましょう。

任意売却の手続きの流れ

任意売却の手続きの流れは、大きく分けて以下の7つのステップで進んでいきます。

ここでは、実施する際の具体的な手順について、順を追って解説していきます。

金融機関に相談する

返済が困難な状況になったら、まずは金融機関に相談しましょう。

住宅ローンの滞納状況や残債状況を把握することが重要だからです。

督促が来る前の早期相談が理想ですが、返済が厳しいと判断したらすぐにでも相談してください。

依頼する不動産会社を選ぶ

任意売却では信頼できる不動産会社を選ぶことが不可欠です。

なぜなら、金融機関との交渉を依頼し、適切な価格での売却を実現する必要があるためです。

選定した不動産会社と専任媒介契約または専属専任媒介契約を結びます。

金融機関の許可を得る

任意売却を進めるためには、債権者である金融機関から事前に許可を得ることが不可欠です。

金融機関との交渉では、物件の売却価格、売却時期、さらに返済計画について詳細な説明と承認が必要です。

売却活動中も、進捗状況や変更点などを金融機関に報告し、継続的な確認を行いましょう。

売却を開始する

売却を進めるには、通常の売買と同じように不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約には期間があり、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、最長3か月で売却活動を進めることになります。

もし期間内に売却が進まない場合は、金融機関と交渉の上で、売り出し価格の引き下げなどの条件変更も可能です。

売買契約を締結する

任意売却では、買主と売却価格について合意した後、金融機関の許可を得て、売買契約を締結します。

金融機関の合意なしに進めると、後々トラブルになる可能性があるからです。

債権者である金融機関の最終合意が得られなかった場合は白紙撤回となる特約を付けるのが一般的です。

また、売買契約時には、一般的に売却価格の5〜10%程度を手付金として受け取ります。

決済・引渡しを行う

買主の購入準備が整ったら、決済・引き渡しの段階に移行します。

決済・引き渡し日に売却金を得た売主は、住宅ローンの返済や抵当権抹消の手続きを行い、物件は買主のものとなります。

残債の返済が開始する

家の売却資金が、まだ残っている住宅ローンよりも少なかった場合は、その残りの借金について、金融機関と話し合いをする必要があります。

無理なく返済できる方法を一緒に考えてもらうためにも、よく相談することが大切です。

任意売却を行う場合の注意点4選

任意売却は複雑な手続きが伴うため、注意すべき点がいくつもあります。ここでは、知っておきたい4つの重要な注意点について解説します。

早めに金融機関に相談する

住宅ローンの返済が困難になった際は、できるだけ早く金融機関に相談することが重要です。

住宅ローンは数千万円規模の長期返済が必要なため、失業や病気などの予期せぬ事態で返済が困難になることがあるからです。

早期に相談することで、返済計画の見直しなど柔軟な対応が可能となります。

任意売却に慣れた業者に依頼する

任意売却の対応には、実績と経験のある専門業者に依頼することが重要です。

その理由は、通常の不動産売買と異なり、金融機関との交渉や特殊な手続きが必要となるためです。

一般的な不動産会社では、金融機関との債務整理の交渉経験が少なく、売却価格の設定や期限について適切な判断ができない可能性があります。

一方、任意売却に精通した業者であれば、売却に際して適切なアドバイスが得られ、金融機関との交渉も適切に進めてくれるでしょう。

マンションの場合は管理費等を清算しておく

マンションを売却する際、管理費等を必ず清算しておく必要があります。

なぜなら、未払いの管理費や修繕積立金は物件と共に買主に引き継がれてしまうためです。

例えば、管理費を1年分滞納している状態で売却すると、新しい所有者がその未払い分を支払わなければならなくなります。

そのため、買主から売却条件として管理費等の完済を求められることも多く、支払いが困難な場合は売却代金からの清算を含めて、事前に金融機関との協議が必要となります。

売却にかかる諸費用を確保する

任意売却であっても通常の不動産売買と同じように、仲介手数料や抵当権抹消登記費用などの諸費用が発生するからです。 

主な諸費用として、不動産会社への仲介手数料や、抵当権の抹消登記にかかる費用、一戸建てや土地の売却であれば測量費用などが挙げられます。

任意売却を検討する際には、これらの費用を事前に把握し、資金計画を立てておくようにしましょう。 

まとめ

今回は、任意売却について解説しました。

任意売却は、競売に比べると売主にとってメリットがある仕組みです。

しかし、金融機関の同意が不可欠であるため、住宅ローンの支払いが難しくなってきたら速やかに金融機関に相談する必要があります。

ただ、任意売却は通常の不動産売買よりも専門的な知識やノウハウが必要であるため、慣れている不動産業者に依頼するのが無難です。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、弁護士との連携により、お客様の状況に合わせた最適な任意売却のご提案をさせていただきます。専門業者として培ってきたノウハウと、幅広いネットワークを活かし、迅速かつ円滑な手続きをサポートいたします。

査定や相談だけでも可能ですので、ぜひ一度気軽にご相談ください。