投資用マンションの売却のタイミングは？高く売るためのポイント、税金、手順を紹介

投資用マンションの売却で得られる利益は売却のタイミングやマンションの状態によって大きく変動します。

また売却の流れや売却時にかかる税金についての知識がないと思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もありますので、この記事を読んで十分な知識を得てから売却を行うとよいでしょう。

2024年は投資用マンションは売り時？

2024年は投資用マンションの売り時なのか、についてですが判断材料として2023年にマンションの不動産価格指数が190を突破して以降、安定して190超の状態を保っています。

これはマンションの価格が高値で安定していることを示しますので、売却して利益を得ることは十分に可能です。

投資用マンションを高く売却するためのポイント7選

ここでは投資用マンションを高く売却するための7つのポイントについて解説していきます。

投資用マンションを高額で売却するためにもっとも重要なのは売却時期の見極めですが、それ以外にも住人が入居中か、大規模修繕が行われる前か、など様々な点に注意しなければなりません。

価格相場が上昇している時に売却する

投資用マンションを高く売却するためのポイントその1は、価格相場が上昇している時に売却することです。

たとえ好条件なマンションであっても、マンションの価格相場が低い時に売却して利益を出すことは困難です。

また価格相場は非常に変動しやすいため、不動産会社の担当者からアドバイスを受けるなどして最適なタイミングで売却を行いましょう。

ローンの金利が低い時に売却する

投資用マンションを高く売却するためのポイントその2は、ローンの金利が低い時に売却することです。

住宅ローンの金利が低いほど購入希望者も増えるため、金利の上昇が見込まれる状況では早期の売却を狙うことで利益を出しやすくなります。

所有期間が5年を超えた時に売却する

投資用マンションを高く売却するためのポイントその3は、所有期間が5年を超えた時に売却することです。

投資用マンションの売却で得た利益は譲渡所得という扱いになりますが、所有期間が5年を超えないと短期譲渡所得、超えると長期譲渡所得となり、長期譲渡所得の方が税金面で有利なため利益を出しやすくなります。

大規模修繕が行われる前に売却する

投資用マンションを高く売却するためのポイントその4は、大規模修繕が行われる前に売却することです。

大規模修繕が行われるとマンションの設備は改善されますが、一方で修繕積立金も上がりやすくなります。

修繕積立金が上がると維持コストが増えてしまいますので、できるだけ大規模修繕の前に売却することをおすすめします。

減価償却が終了する前に売却する

投資用マンションを高く売却するためのポイントその5は、減価償却が終了する前に売却することです。

減価償却はマンションなどの固定資産の価値を減少させていく会計処理であり、減価償却費が計上された分だけ税金を安くする効果があります。

ですがマンションの耐用年数をすぎると減価償却は終了し、節税効果もなくなってしまいますのでその前に売却するとよいでしょう。

入居中の状態で売却する

投資用マンションを高く売却するためのポイントその6は、入居中の状態で売却することです。

マンションは空室が多ければ多いほど売りにくくなるため、もし入居者の数が少ない場合は増えるまで待ってから売却するのも一つの方法です。

複数の不動産会社に査定依頼する

投資用マンションを高く売却するためのポイントその7は、複数の不動産会社に査定を依頼することです。

マンションの査定額は不動産会社によって異なるため、会社ごとの査定額を比較することで売却したいマンションの市場における価値を正確に判断できます。

投資用マンションの売却が得意な会社を選ぶ

投資用マンションを高く売却するためのポイントその8は、投資用マンションの売却が得意な会社を選ぶことです。

投資用マンションの売却には利益計算や税金の問題など、住宅用マンションの売却とは異なるノウハウが必要になります。

もしそういったノウハウがない不動産会社に依頼してしまうと売却時の利益が減ってしまう可能性もありますので注意しましょう。

投資用マンションを売却する際にかかる税金

ここでは投資用マンションを売却する際にかかる税金について解説します。

投資用マンションの売却に関係する税金は譲渡所得税と消費税です。

投資用マンションの売却では非常に大きな金額が動く分、発生する税金も高額になりますので、適切な税金対策を取ることが重要になります。

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションなどの不動産を売却した際に発生した利益に対して課される税金です。

譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用の計算式で算出され、所有期間が5年以下の短期譲渡所得と5年を超える長期譲渡所得の2種類に分けられます。

長期譲渡所得の方が税率が低いため、投資用マンションは5年以上所有してから売却するのが税制上有利です。

消費税

住宅用マンションと異なり、投資用マンションを売却すると売却価格によっては消費税が発生します。

基準期間における課税売上高が1,000万円を超えると課税事業者となり、消費税が発生しますがマンションの売却価格は多くの場合1,000万円を超えますので、基本的に消費税は発生するものと考えておいた方がよいでしょう。

投資用マンションを売却する流れ

ここでは投資用マンションを売却する流れについて解説します。

マンションなどの不動産の売買には非常に多くのステップが必要ですので、長期戦になることを覚悟の上で売却スケジュールを組むことをおすすめします。

査定する

投資用マンションを売却する第1のステップは、不動産会社に査定してもらうことです。

投資用マンションの売却価格は適正な利回りと収益性を元に売却価格を計算する収益還元法という方法で査定されます。

もし査定額が安すぎると感じた場合は、他の不動産会社に査定を依頼したり、自分でマンション周辺の利回りを調査するなどの対策を取るとよいでしょう。

媒介契約を締結する

投資用マンションを売却する第2のステップは、媒介契約を締結することです。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、一般媒介契約以外は契約途中で解約してしまうと慰謝料が発生しますので注意してください。

売却活動を開始する

投資用マンションを売却する第3のステップは、売却活動を開始することです。

投資用マンションを売却する際のアピールポイントですが、下記の4つがあります。

これらを購入希望者に的確にアピールすることで、売却の成功率を高めることができます。

契約条件を交渉後、売買契約を締結する

投資用マンションを売却する第4のステップは、契約条件を交渉後、売買契約を締結することです。売却価格や引き渡しの時期、支払い方法といった重要事項の交渉になりますので、スケジュールには余裕を持たせておきましょう。

残代金決済後、物件を引き渡す

投資用マンションを売却する第5のステップは、残代金決済後、物件を引き渡すことです。

投資用マンションの引き渡しの際の注意点として、家賃や敷金を精算しておく必要があることを覚えておいてください。

賃貸人の地位継承通知を行う

投資用マンションを売却する第6のステップは、賃貸人の地位継承通知を行うことです。

これはマンションの所有者が変わったことを入居者に通知するもので、投資用マンションの場合は所有者の変更について入居者に同意を得る必要はありません。

まとめ

投資用マンションの売却で利益を得るためには、マンション需要が高まったタイミングを逃さず売却する必要があります。

加えて相場の調査や購入希望者へのアピールなども行う必要もありますが、自分一人でできることには限界がありますので、不動産会社と積極的に連携し利益の最大化を目指しましょう。