根抵当権とは？抵当権との違いをわかりやすく解説
LINE＠登録して"未公開情報"を受け取る
※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
マイホームの購入や不動産投資において、住宅ローンや不動産担保ローンの融資を受ける際、必ず抵当権や根抵当権の担保権を設定します。
融資を行う金融機関は、不動産を担保とすることで、債務者（お金を借りた人）が借入金を返済できなくなった場合、家や土地を競売にかけ借入金を回収します。
しかし、根抵当権と抵当権の違いは複雑なため、一般の方には、なかなかわかりづらいものです。
この記事では、根抵当権の活用事例を挙げながら、抵当権との違いを解説していきたいと思います。
空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
「高利回り」の収益物件をLINE登録者限定で公開中！
根抵当権とは
根抵当権とは、土地建物などの不動産を担保として融資を受けるときに設定する担保権の一つです。
契約時に設定した極度額（限度額）の範囲内であれば、特定の債権の借り入れと返済を繰り返し行うことができます。
例えば、酒屋を経営しているAさんは定期的に仕入れを行うたびに、B銀行から融資を受けて返済を繰り返しています。
その都度、抵当権を設定・抹消しなければならないため、非常に手間がかかります。
そこで、不動産に根抵当権を設定していれば、あらかじめ設定した極度額までは何度でも借り入れできます。
根抵当権は、事業を行っている方が活用するケースが多いです。
抵当権と根抵当権の違い
付従性
抵当権と根抵当権の違いは、付従性がない点です。
抵当権は担保する債権が成立して初めて認められ、債権が弁済などで消滅すれば抵当権も消滅するという性質
根抵当権は、抵当権と異なり、借金を完済し被担保債権が消滅しても消滅しません。
そのため、極度額まで何度でも借り入れることができます。
抵当権の場合、担保する被担保債権が完済されると抵当権は消滅します。
随伴性
抵当権と根抵当権は、随伴性の有無でも異なります。
抵当権が担保する債権（被担保債権）が、債権譲渡などで第三者に移転するとそれに伴い担保権も移転する性質
抵当権の場合は債権譲渡がされると抵当権も移転しますが、根抵当権には随伴性がありません。
抵当権の場合、債権がAさんからBさんへ譲渡されると、以降はBさんへ返済しなければなりません。
根抵当権の場合は、元本確定前か確定後かで随伴性の有無が変わります。
元本確定とは返済額が確定することです。
例えば、根抵当権設定されている土地を売却することになった場合、根抵当権を抹消する必要があります。
根抵当権を抹消する時点で返済元本がどのくらい残っているのか明確にすることを「根抵当権の元本確定」といいます。
元本確定後に債権がAさんからBさんへ譲渡されると抵当権と同様にBさんに返済することになります。
つまり、元本確定後は抵当権と同様に随伴性が認められます。
一方、元本確定前の場合は、被担保債権が譲渡されても根抵当権は移転しません。
元本の確定前は返済しなければいけない時期や金額が決まっていないため、債権譲渡されても根抵当権が移転されないというのは当然ですね。
連帯保証人
抵当権の場合、連帯債務者をつけることができます。
支払いの時期・返済金額が明確であるため連帯債務者をつけることが可能です。
しかし、根抵当権の場合は、元本確定前には連帯債務者を付けることは認められていません。
これは、支払い時期も返済金額も決まっていないためです。
ただし、これらは不動産登記法上の話であり、実際は複数の債務者に対して、借り入れた個々の債権・債務を連帯債務として考えることもあります。
優先弁済の範囲
抵当権では利息や遅延損害金について満期となった最後の２年間分のみ優先弁済を受けることができます。
一方、根抵当権の場合、極度額を限度に優先弁済を受けることができます。
根抵当権のメリット
繰り返し借り入れをする場合、根抵当権であれば返済や融資手続きの手間が省けるだけでなく、登記費用を削減できる点もメリットです。
抵当権の場合、借り入れをする都度、抵当権設定登記と抹消をしなければなりません。
登記の際には、登記申請のための申請書作成と必要書類の準備、登録免許税、司法書士への報酬がかかります。
しかし、根抵当権の場合には追加融資を受けるたびに登記をする必要がなく、登記費用を大幅に削減できるというわけです。
根抵当権のデメリット
根抵当権と抵当権の違いでもご紹介しましたが、根抵当権には随伴性がありません。
つまり、抵当権は融資先の変更が自由である一方、根抵当権は自由に融資先を変更できません。
これが意外とデメリットだったりもします。
根抵当権を設定している場合、例えば債務者が、根抵当権を設定した当時よりも低金利の状況になったため、借り換えをしたいと考えたとします。
この点、根抵当権の場合、債権を移譲したいと考えとしても、債権者（利害関係者）の許可を取らなければ融資先を変更できません。ただし、元本の確定後は自由に債権譲渡ができます。
また、事業を拡大したい人には根抵当権は都合が悪いかもしれません。
例えば、限度額を１億円として根抵当権を設定して金融機関から借り入れしたとします。
根抵当権の場合、返済が進み残債が500万までになったとしても、他の金融機関からは１億円の借入があると判断されてしまいます。
なぜなら、他の金融機関にはどのくらい返済が進んでいるかわからないためです。
そのため、根抵当権が設定すると、他の金融機関から新しく融資を受けられないこともあり、複数の金融機関から融資を受けて事業規模を拡大しようと考えている方には不向きかもしれません。
根抵当権の極度額
極度額とは、借入額の限度額のことをいいます。
例えば、極度額が１億円の根抵当権を設定した場合、利息を含めて１億円が限度であり、実際には１億円の借り入れはできません。
また、１億円借り入れることもできますし、１円も借りずに必要になった時のために根抵当権だけ残しておくこともできます。
根抵当権は抹消できるのか
根抵当権の抹消は、抵当権と比べて難易度が高くなります。
なぜなら、金融機関からすると、根抵当権は継続的に繰り返し融資を行うことができるため解約したくないためです。
そのため、解約手続きに対して消極的で、役所かと思うほど対応が遅いこともあるため注意が必要です。
根抵当権を抹消するには、以下の書類を用意しましょう。
- 根抵当権抹消登記申請書
- 登記識別情報または登記済証
- 登記原因証明情報
- 会社法人等情報または資格証明情報
- 代理権現証明情報
元本確定後に完済し、司法書士と金融機関の担当者立会いの下、当該不動産を管轄する法務局で抹消登記を行えます。
空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
「高利回り」の収益物件をLINE登録者限定で公開中!
この記事の監修者
河田憲二
プロフィールページへ【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
