収益物件購入から管理の指南書

不動産を所有している人の中には、増改築を検討している人もいると思います。 増改築をする際に「建ぺい率」や「容積率」などという言葉を耳にしたことはないでしょうか。 建物を建てる場合、この建蔽率と容積率が重要になってきます。 これらの割合は「用途地域」によって異なるので、どのような地域があるのかについてもしっかりと理解しておく必要があります。 今回は、建ぺい率、容積率などといった建築の基礎知識や計算方法などを紹介します。 増築など検討している方は、当記事を参考にしてみてください。 建ぺい率とは土地面積に対する ...

こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。 不動産投資では、いわゆる出口戦略も非常に重要です。 建物はいずれ老朽化し、入居率や家賃が徐々に低下するため、収益性が悪化して行くことは避けられません。 その場合、収益物件として売却（入居者はそのままでオーナーだけが変わる方法＝オーナーチェンジ）できれば問題はあまりありません。 しかし、建て替えやリノベーション、取り壊して更地として売却しようとすると「立ち退き」という「大問題」に直面します。 わが国では「借地借家法」により、借り手の権利が ...

こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。 不動産投資では、空室リスク、金利上昇リスク、経年劣化リスクなど、様々なリスクに備えることが必要です。 特に、火事や地震、洪水などで物件が焼失・倒壊などした場合、一夜にして家賃収入が途絶え、しかも後には莫大なローンだけが残るという事態もあり得ます。 そのような悲惨な事態を回避するには、火災保険や地震保険などの損害保険に加入する必要があります。 年間数万円の掛け金で数千万円もの補償が受けられ、しかも掛け金は経費として認められるので、積極的に ...

こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。 不動産投資は、簡単に言えば不動産によって「不労所得」を得るための投資です。 いわば、あなたの他にもう一人の働き手を作るようなもので、収入が増えれば当然、所得税や住民税等が増えることになります。 ただし不動産経営の場合、家賃収入のすべてが課税所得になるわけではありません。 不動産経営には様々な経費が必要になるため、それらの経費を差し引いた額に対し課税される仕組みです。 今回は不動産所得において、必要経費に認められる項目について学んで行きま ...

こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。 不動産投資の勉強をしていると、不動産事業を「個人」で行うか「法人」で行うか、というテーマが出てきます。 確かに、資産家の中には自分の不動産のみを管理する不動産管理会社を設立し、家族を役員に据えて運営している方も多いと聞きます。 「きっと、税金や銀行融資などの面で法人の方が有利なのだろう」と考えている方も多いのではないでしょうか。 しかし、法人を設立して不動産事業を行った方が有利なケースというのは、1500万円クラスの高額所得者か、相当の ...

こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。 不動産投資には、賃料収入が得られる以外のメリットとして「節税」効果があると喧伝されてきました。 しかし、それはあくまでも土地や収入が右肩上がりだった時代の定説。 人口減少・家余り時代に突入して行くこれからの時代においても、不動産投資による節税効果は果たして期待できるものなのでしょうか？ 今もなお「節税」をセールストークに不動産投資を推奨する業者やサイトが散見されます。 その一方で、相続税対策で始めたアパート経営で破産したという地主さんが ...

こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。 日本の不動産はこれから、 横ばいもしくは値上がりする じりじり値を下げる 無価値になる（売り出しても買い手がつかない） の3種類に分けられると言われています。 これは例えば、首都圏全域が①で地方都市のすべてが③になるというのではなく、首都圏の中でも①の土地もあれば、②や③の土地も出てくるという事。 ②や③の土地は、将来的に不動産収入が下がることを意味するため、いかに①の土地を購入するかが極めて重要になって行きます。 では、どうすれば横ば ...

こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。 不動産投資では、「物件」と「管理」は車の両輪です。 初めて不動産投資を行う場合、どうしても物件にばかり関心が集中しがちですが、事業が成功するかどうかは、良い物件に加えて、良い施設管理が融合して初めて達成できるもの。 そういう意味では、不動産投資家を目指すなら、管理会社や管理業務に対する知識を身に付けておくことは極めて重要なファクターに挙げられます。 そこで今回は、管理業務の場面で良く用いられる、BM、PM、FM、AMなどの意味と違いなど ...

こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。 不動産投資関係のサイトなどを見ていると、たまに「不動産投資自体が赤字でもメリットがある」という趣旨の記事を目にすることがあります。 「節税効果がある」「銀行預金より有利」「生命保険代わりになる」などといった論陣が張られていますが、果たしてこれは本当なのでしょうか？ もちろん、記事の内容は嘘ではありません。 しかし、甘い前提に立った話や、あえてマイナス要因には触れずに利点だけを抜き出した“とんでも理論”が殆どです。 不動産投資初心者の知識 ...

こんにちは。仙台で小さなアパートの賃貸住宅経営をしているhayasakaです。 近年、相続税対策を目的としたアパート建設に厳しい目が向けられています。 地域の需要や実態からかけ離れた甘い収支計画書を作成して、相続税に悩む大地主にアパート建設を奨めてきた問題です。 サブリースと呼ばれる「実際の入居状況に関係なく、一定の家賃を保証する」という家賃保証システムとセットで提案される場合が多く、一定期間経過後保証家賃の減額などを要求され、赤字に転落するオーナーが出始めています。 同じような仕組みでシェアハウス投資を ...

こんにちは。 仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。 不動産取引には様々な税金が関係してきます。 特に、投資用不動産の場合、マイホームなら非課税なのに課税対象であったり、マイホームよりも高い税率が適用されたりすることがあるため注意が必要です。 そこで今回は、投資用不動産売買に関係する税金の概要と、その計算方法などについて学んで行きたいと思います。 今回も、落語風の問答にしてみましたので気軽に読んでください。 ご隠居：アパート投資に明るい、横丁の物知りご隠居 熊さん：大家さん稼業を夢見る少 ...

こんにちは。 仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。 “不動産に掘り出し物なし”と言われますが、中には不当に高い物件をつかまされてしまうケースも残念ながらあるようです。 そのような事態に巻き込まれないためには、不動産投資家自身が適正な物件価格を計算できる力が大切になってきます。 土地の評価方法には、公示価格や路線価、固定資産税評価額などがありますが、そのひとつの物差しが「積算価格」です。 今回は、積算価格の概要や計算方法などについて学んで行きたいと思います。 今回も、落語風の問答にしてみ ...

こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。 先頃、金融庁から「老後は年金の他に2000万円必要」との試算が出され、批判が相次いでいます。 しかし実際、20年、30年後は、年金だけで安心で豊かな老後を過ごすのは難しくなるのは避けられないようです。 つまり、批判しているだけでは悲惨な老後にまっしぐらということ。 自ら資産を作る「自助努力」が必要な時代になって行くのは、間違いないでしょう。 しかし、若い世代にとって「100万円貯めるのさえ難しいのに、2000万円なんて夢のまた夢」と感じ ...

こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。 前回記事「賃貸物件の立ち退き料の相場と交渉方法について」で、「立ち退き交渉」の難しさと、揉めた場合の経済的ダメージの大きさを説明しましたが、実はこれを回避する有効な手段が存在します。 2000年に施行された「定期借家契約」です。 これは、あらかじめ入居期間を決めて契約を結ぶもので、定めた期間に達した時点で契約が完了する（更新しない）という契約スタイル。 この契約を結んでおけば、厄介な立ち退き交渉に巻き込まれる心配はなくなります。 もちろ ...

こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。 不動産投資は “ミドルリスク・ハイリターン”型の投資モデルと言われていました。 株や為替などへの投資よりも、着実に長期安定収入が得られることから、数千万円のローンを組んでも着実に返済でき、トータルでは数百万円～数千万円のキャッシュフローを稼ぎ出してくれたからです。 しかし、これはあくまで不動産需要が供給を上回っていた時代の話。 人口減少・家余り現象が加速して行くこれからは、一転して“供給が需要を上回る”と見られます。 その結果、空室や家 ...

こんにちは。仙台で小さなアパートの不動産経営しているhayasakaです。 不動産投資では、自己資金の割合を厚くして、返済比率を小さくすることが鉄則です。 そのためには、投資総額を抑えるというのも重要な視点になってきますが、比較的小さな投資で始められるものに「区分所有マンション投資」があります。 区分所有マンション投資とは、一棟のマンションの内の一部（1～数戸）だけを所有して(これを区分所有と言います)、賃貸経営する方法。 これに対し一棟丸ごと物件購入して運用する方法は「一棟買い」と呼ばれます。 一棟買い ...

こんにちは、こんばんは。アフィリエイトメインの会社をやりながら不動産賃貸・宿泊業などをやってるkawaman002です。 今回は、「副業に不動産投資がおすすめな理由と僕の投資戦略」というわけで書いてみます。対象は自分の本業と同じく、 アフィリエイターやブロガーなどwebに依存した零細企業、個人事業主 ですが、企業にお勤めの方にも参考になると思いますので暇だったら読んでみてください。最初にいきなりですが、これまでの不動産賃貸業に関する経歴をざっくり書いてみます。 これまでの不動産投資物件 かなり速足ですが、 ...

土地は保有しているだけで固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。 土地の有効活用方法を考えた時、建物の建設や、アパート経営、マンション経営などの賃貸住宅経営のような、コストがかかってしまう事を負担に思う場合には、投資額の少ない駐車場経営を土地活用として検討してみるのも良いでしょう。 駐車場には月極駐車場とコインパーキングの2種類がありますが、この2つには具体的にどのような違いがあるのでしょうか。 そこでこの記事では、月極駐車場投資とコインパーキングのメリットとデメリットについて解説致します。 メリデ ...

投資に対するリターンを上げるためには、良い物件を安く購入することが重要です。 安く購入するには購入時の価格交渉も必要となります。 そこでこの記事では、不動産投資における指値交渉の目安と、指値を通すためのコツについてご紹介します。 指値の目安は1割 中古マンション売買など、不動産取引では、売出価格と成約価格が異なることが一般的です。 俗説として、交渉で指値ができる減額幅は、1割程度と言われています。 投資物件で売出価格と成約価格との統計資料はありませんが、参考までに東日本不動産流通機構による過去10年間にお ...

[不定期連載] 不動産で“食べたい”人バイブル#06 前回に引き続き、えらてんさん（@eraitencho）に不動産投資家インタビューを行って頂きました。投資家というより、プロの不動産業者さんと言った方が正確ですかね。 今回のゲストは、天婦羅★三杯酢（@templa_3）です。ではではさっそく行ってみます。   どうも、えらいてんちょうです。 今回は、大田区で不動産屋経営者として、競売物件に焦点を当てて経営している天麩羅★三杯酢さんに、不動産屋運営における核心である「競売物件」について、他では聞 ...

土地活用や不動産投資として人気が高い、アパート経営や賃貸マンション系ですが、アパート経営の賃貸経営を行っていると、収入は下がっていないのにもかかわらず、修繕費がかさみ手残りが少ないと感じることはないでしょうか。 減価償却の終了、金利の上昇以外も収支を圧迫しますが、修繕費の上昇もオーナーにとって大きな痛手です。 修繕費を把握し、必要になるタイミングまでにしっかりと積み立てを行いましょう。 どのタイミングで行うかという賃貸管理によって、アパートの寿命や長期間の入居につながります。 今回の記事では修繕費の種類、 ...

アパートやマンションの建築は人生で最も高額な買い物でありながら、見積もり金額はピンからキリまであり、相場感を掴むのは非常に難しいです。 また、アパートを建築する方は多くはないので、気軽に友人に聞ける内容ではないと思います。 今回は初めてアパート建築をする方から、２棟目、３棟目という方へ向けて見積もりを比較する際の着眼点をご紹介していきます。 アパートの建築費を調べる アパートの建築費を調べるには、自動車の売却でも利用されたことのある方は多いと思いますが、一括プラン請求サイトを使うのが手っ取り早いです。 複 ...

今回は、弁護士さんからの情報で購入した区分の単身用マンションについてです。 購入経緯 物件情報を頂いた経緯ですが、今回は少し変わっていて、市場に出ていた物件ではありません。 結論を先に書くと、「弁護士」からの自己破産案件で出てきた物件です。 今回の場合は、自己破産をすることになった人が所有していた区分マンションを現金化するという内容で、物件の売買意思は所有者さんというよりは弁護士さんが握っていたイメージです。 似たようなケースで個人再生の場合もあったりします。 このようなケースだと、もちろん高く売れるにこ ...

2軒目は鎌倉市内にある連棟物件です。 筆者は、２０１１年２月に２軒目の収益物件を購入しました。 １軒目に購入した収益物件より得られた家賃の現金を使わずに貯めていた為、ローンを組むこと無く、現金一括で購入することができました。 １軒目が空きとなることがなく、貸し続けることができたため、物件の選定を大きく間違えなければ、２軒目も問題なく貸せるという確信はありました。 結果から言うと、購入してから約半年後の２０１１年１０月～２０１５年７月までは、３人の子供を抱えるシングルマザーが入居してくれて、２０１５年１１月 ...

不動産投資界隈では名の知れた収益不動産業者の「水戸大家さん」が廃業するという情報を耳にしました。 たしかに、先月あたりから「事務所を縮小して移転する」「カップラーメン生活」などの噂は聞いていましたが、いきなり廃業とは・・・。 ざっくりですが記事を振り返ってみて、感想を書いてみようと思います。 1通のメルマガとブログで告知 水戸大家さん廃業の情報は、他でもない、株式会社水戸大家さんの峯島社長が発信したメルマガで知ることになりました。（その後ブログにも掲載されています。） その内容をみて見ると、 株式会社水戸 ...

ワールドアメニティーの詳細 URL http://world-amenity.co.jp/ 所在地 東京都豊島区南池袋3-15-11 ナイスフォーラム南池袋2階 電話番号 代表03-5904-8891 不動産事業部03-5904-8891・8893 代表者 宍戸 光　　　不動産部　東京都知事（3）第87609号 資本金 30,000,000円 設立 平成11年9月2日 従業員数 25人 取り扱い分野 不動産の売買・仲介・交換・賃貸・管理 自動販売機・自動写真機の運用・管理 ソフトウェア受託開発 鍵の販売・ ...

日商エステムの詳細 URL https://www.n-estem.co.jp/ 所在地 〒542-0081　大阪市中央区南船場2丁目9番14号 電話番号 06-7660-1155 東京日商エステム　03-5510-1741 代表者 浅井 悦裕 宅建業免許番号：国土交通大臣(3)第7029号 一級建築士事務所：大阪府知事登録（ホ）第17185号 資本金 3億円 設立 1991年（平成3年）12月 取り扱い分野 自社分譲マンション 一戸建の販売 マンション等の設計・施工・企画・立案 不動産・土地の有効活用・ ...

ワークスの詳細 URL http://www.works-inv.jp/ 所在地 〒160-0004東京都新宿区四谷4-31　四谷TSビル2階 3階 電話番号 代表TEL：03-5360-1733　FAX：03-3353-6562 営業部TEL：03-5362-3620 代表者 中野哲　東京都知事（2）第92174号 資本金 2000万円 設立 2010年8月12日 従業員数 13名 取り扱い分野 投資用不動産コンサルティング 不動産販売仲介サービス 不動産管理サービス ワークスの特徴 ワークスは投資用不 ...

トラスティーパートナーズの詳細 URL https://trusty-partners.co.jp/company.php 所在地 〒150-0012東京都渋谷区広尾1-1-39 恵比寿プライムスクエア7階 電話番号 03-3406-4200　 東京支店03-6452-5400 代表者 関野 大介 宅地建物取引業　国土交通大臣（1）第9281号 資本金 25,000,000円 売上高 40億（今期見込み） 設立 2013年9月20日 従業員数 52人（平成29年4月3日現在） 取り扱い分野 アセットマネジ ...

トーシンパートナーズの詳細 URL http://www.tohshin.co.jp/ 所在地 〒180－0004東京都武蔵野市吉祥寺本町1－33－5　 電話番号 0422－21－1040 　営業グループ　0422-21-7900 代表者 代表取締役社長　吉田 隆也 資本金　　 10億円 設立 平成元年2月18日 免許・許可 宅地建物取引業：東京都知事（8）第56276号 特定建設業：東京都知事許可（特26）第112727号 一級建築士事務所：東京都知事登録第54526号 従業員数     グループ全体： ...

アイケンジャパンの詳細 URL http://aikenjapan.jp/duplest.html 所在地 〒810-0001福岡市中央区天神2丁目7番21号天神プライム12階 電話番号 TEL 092-739-6655　/　FAX 092-739-6208 代表者 中島厚己 宅地建物取引業　国土交通大臣（2）第008177号 建設業　国土交通大臣（般-26）第25405号 資本金 5,000万円 売上高 103億円（2017年6月期） 設立 平成18年8月18日 従業員数 105名（2017年6月現在） ...

日本エスリードの詳細 ホームページ https://www.eslead.co.jp/property/ 所在地 〒553-0003　大阪市福島区福島六丁目25番19号 電話番号 TEL.06-6345-1880（代） FAX.06-6345-1770 代表者 荒牧 杉夫 宅地建物取引業者免許/国土交通大臣(5)5489号　一級建築士事務 所/大阪府知事登録(ハ)第21863号 資本金 19億8,300万円 東証1部　上場（証券コード：8877） 売上高 480億円（2018年3月期予想） 設立 1992 ...

カラーズの詳細 ホームページ http://www.colors-group.jp/ 所在地 〒101-0044　東京都千代田区鍛冶町2-6-2 上野ビルディング8階 電話番号 0120-260-345 TEL：03-6206-0345 FAX：03-6206-0346 代表者 小島　貴寿 宅地建物取引業 国土交通大臣（1）第8943号 資本金 9,000万円 売上高 92億7400万円（2016年9月期） 設立 2009年（平成21年）6月26日 従業員数 35名 取り扱い分野 投資用不動産の企画販売・ ...

JDスクエアの詳細 ホームページ https://www.jdsquare.co.jp/ 所在地 〒541-0046大阪市中央区平野町1丁目5-11 エルギャラン平野町ビル2F 電話番号 フリーダイヤル.0120-519-951 Tel.06-6125-5500 代表者 豊川健一（宅地建物取引業　大阪府知事（2）第53573号） 資本金 1,000万円 設立 平成19年9月 取り扱い分野 マンション開発事業・不動産分譲事業・不動産買取事業 JDスクエアの特徴 大阪を中心に区分マンションを取り扱い ①JDス ...

和不動産の詳細 ホームページ https://nagomi-fudousan.com 所在地 東京都千代田区神田須田町1-7-9　VORT秋葉原maxim7・8・9階 電話番号 （代表）03-5256-3033（賃貸）03-5256-6660 フリーダイヤル 0120-003-753 代表者 仲宗根和徳（宅地建物取引業東京都知事（9）第45405号　賃貸住宅管理業国土交通大臣（1）第4409号） 資本金 1,500万円 設立 1978年10月 従業員数 32名（2017年10月現在) 取り扱い分野 不動産 ...

フェイスネットワークの詳細 ホームページ http://faithnetwork.jp/ 所在地 〒151-0051 東京都渋谷区千駄ヶ谷3-2-1 FaithBldg. 電話番号 フリーダイヤル 0120-246-349 売買営業部 03-6455-5537 FAX:03-6455-5538 営業時間 9:00～18:00　定休日水曜日・日曜日・祝日 代表者 蜂谷二郎（宅地建物取引業：東京都知事(4) 第80509 号／特定建設業：東京都知事許可(特-27) 第135866号） 資本金 5,000万円 ...