「非線引区域」の物件購入時に知っておきたいこと
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。
10年スパンの時間軸で事業を展開する不動産投資では、長期間にわたり賃料の低下や空室発生、金利上昇といったリスクにさらされます。
そのようなリスクが現実化しても赤字経営に転落しないためには、自己資金の割合を厚くしておくことが重要です。
しかし、初めて不動産投資を始める方などは、準備できる自己資金に限度があり、限られた資金で自己資金の割合を高める方法はただ一つしかありません。
それは、初期投資額を抑えること。
自己資金が1,000万円であれば、5,000万円の物件より3,000万円の物件を探すことが必要になってきます。
とはいえ、収益不動産の検索サイトで探しても、なかなか有望な物件が見つからないこともあります。
そのような場合、地方には驚くほど安価な物件があり、その一つが「非線引区域」の物件です。
今回は、非線引区域の概要と物件購入時の注意点などについて学んでいきたいと思います。
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目次
非線引区域とは
日本全国の土地は、都市計画法によって「都市計画区域」と「都市計画区域外」に分かれています。
都市計画区域は、計画的に都市開発・整備する必要がある地域であるのに対し、都市計画区域外は開発の可能性が薄いため規制するまでもない地域という位置づけです。
- 都市計画区域＝計画的に都市の開発・整備を進める地域
- 都市計画区域外＝開発の可能性が低いため規制していない地域（山林や農地など）
さらに、都市計画区域は、以下の3つの区域に分けられます。
- 市街化区域＝すでに市街地を形成している区域、もしくはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を進める区域
- 市街化調整区域＝市街化を抑制すべき区域
- 非線引区域＝市街化区域にも市街化調整区域にも入らない区域
政令市のような中核都市では、市街化区域か市街化調整区域に線引きする（線引き区域）ことが義務付けられています。
ところが、小さな地方都市などでは、いずれにも入らない非線引区域というエリアが存在します。
自然環境と住環境が混在しているようなエリアで、いわば「地方都市の町はずれ」といった場所です。
ちなみに、国土交通省によると、各地域の面積割合は次のようになっています。
- 市街化区域：3.8％
- 市街化調整区域：9.9％
- 非線引区域：12.8％
- 都市計画区域外：73.5％
人が住んでいるのは国土のおよそ4分の1で、その中のおよそ半分を占めるのが非線引区域というわけです。
非線引き区域という言葉をあまり耳にする機会はありませんが、思いのほか多いことがわかります。
非線引区域と都市計画区域外の違い
都市計画区域外の土地については都市計画法の規制は適用されませんが、非線引区域はあくまでも都市計画区域内にあるため、都市計画法の規制を受け、都市計画税もかかります。
※「準都市計画区域」に指定された地域はある程度の制限があります
ただし、規制内容はかなり緩く、たとえば、市街化区域では1,000㎡以上で開発許可、建築許可申請が必要であるのに対し、非線引区域では3,000㎡以上となっています。
※自治体によって容積率、建ぺい率などが異なるため管轄の自治体に確認ください
また、都市計画区域外の地域と比べて、非線引区域の土地は開発ニーズが期待できるという違いもあります。
都市計画区域外の土地とは、いわゆる“田舎”の土地のため、現実的には資材置き場か太陽光発電くらいの利用価値しかありません。
いずれも高い収益性は期待しにくく、規制がなくてもそもそも開発需要が生まれにくいのです。
これに対し、非線引区域の土地はある程度の町づくりが進んでいるエリアのため、立地によっては工場や倉庫などの活用も考えられます。
つまり、現状、開発ニーズがほとんど期待されないのが都市計画区域外であり、立地環境によってはある程度の開発需要が期待できる地域が非線引区域と言えるでしょう。
ただし、多くの地域では、若者の流出と人口減少が続いているため、賃貸経営は慎重に判断すべきでしょう。
非線引区域のメリットと注意点
ここでは非線引区域のメリットと注意点を解説します。
非線引区域のメリット
非線引区域は、市街化区域や市街化調整区域に比べて土地活用の自由度が高く、用途が幅広い点がメリットです。
また、市街化区域や市街化調整区域より安価に購入できる点も魅力と言えるでしょう。
ただし、立地環境によっては収益不動産としての可能性もありますが、慎重な投資判断が必要です。
非線引区域の注意点
非線引区域では、道路整備のほか、電気やガス、上下水道といったインフラが整っていないケースが少なからず見られます。
状況によっては、一から自分で引いてこなければならないなど、高額な事業投資が必要となる可能性もあります。
また、住居も混在しているエリアであるため、地域住民との間で摩擦が生じる懸念もあります。
地方都市ほど地域コミュニティの結びつきが強い傾向があるため注意が必要です。
さらに、土地活用の規制が緩いということは、開発しやすい環境でもあり、将来的にいわゆる“迷惑施設”などの建築物が周囲に建つ可能性もあります。
そのような事態になると、資産価値の維持や収益性を維持することは困難となります。
加えて、将来、事業からの撤退や不動産売却を考えた場合、次の買い手を見つけ売却することが容易ではない点にも注意が必要です。
いわゆる「出口戦略」を見通しにくい点にも注意しなければなりません。
非線引区域での投資で注意する点
建物は建てられるか
非線引区域でも、住宅やアパートなどの建設は可能です。
ただし、電気・ガス・上下水道などが未整備な区域もあるため事前のチェックが重要です。
また、その他の規制についても、管轄する自治体に問い合わせ、入念に確認のうえ購入する必要があります。
融資は受けられるか
非線引区域の物件は安価である反面、次の買い手が見つかりにくいこともあり、担保価値は低く見られる可能性があります。
その結果、融資を受けられる金額が予想以上に低く、資金計画でつまずく心配があります。
特に、人口減少が予測される地域では、融資自体が承認されない可能性も否めません。
とはいえ、逆に言えば金融機関が融資に慎重ということは、長期的な安定経営が難しい物件ということでもあり、投資自体を見合わせた方が賢明と考えるべきでしょう。
将来的展望は？
人口減少社会に突入した日本では、2040年に全国の自治体数は半減するという予測もあります。
全国におよそ1,800ある市町村は、各地の中核都市化に収れんし900近くが“消滅”するとの予測です。
※日本創成会議「全国1,800市区町村別・2040年人口推計結果」 座長：増田寛也（東京大学大学院客員教授、元総務相）
非線引区域は、政令市などの中核都市ではなく消滅可能性のある中小の自治体に偏在しており、そのようなエリアでは資産価値も収益性も消滅する恐れさえあるのです。
つまり、将来的には大きな不安を抱えた物件と言っても過言ではありません。
従って、非線引区域の不動産への投資は、慎重に判断することが必要と言えるでしょう。
まとめ
都市計画区域は、市街化を進める市街化区域と市街化を抑える市街化調整区域、さらにそのどちらにも属さない非線引区域があります。
非線引区域は、いわゆる地方都市の町はずれといった立地環境にあり、都市計画区域外よりは町づくりが進んでいるものの、土地活用ニーズ自体はそれほど期待できないエリアといえます。
非線引区域の物件は、安価取得でき適用される規制が緩い点が魅力ですが、インフラの未整備や規制が緩い分周囲に思わぬ施設が建設される可能性もあります。
金融機関からの融資においても、難航する可能性は否めません。
また、非線引区域は中核都市ではなく中小都市に多いことから、将来的に消滅の危険性を含めて慎重な判断が必要です。
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この記事の監修者
河田 憲二
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