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接道2mの旗竿地を不動産投資に活用できるか

接道2mの旗竿地を不動産投資に活用できるか

今日は不動産屋さんと現地の調査に行ってきました。結論はまだ出せてませんが、かなり難しく、面白い土地でした。色々な不確定要素がありますが、この辺の歪みをうまく調整できれば利益が出せるような気がします。では内容から。

接道2mの旗竿地を不動産投資に活用できるか

ターミナル駅徒歩10分の旗竿地

※情報は場所が特定できないよう少し変えてます。

土地面積:140平米
接道:約2m(旗竿地)
最寄駅:徒歩約10分(駅は4線使えるターミナル駅)
建蔽容積:60/200
売値:1500万

だいたいこのエリアで整形地だと坪70万~100万オーバーが相場の場所ですが、この土地は坪単価35万円と格安。しかも容積率も出てるので、面積を一杯に使えればかなり面白い物件ができるのでは?という企みからまずは不動産屋さんに電話をしてみました。すると、いくつかのリスクが。

その前に、まずはこの土地でできる理想の物件について書いてみたいと思います。

この土地でできる理想物件

理想は容積率を目いっぱい使って木造アパートを建てることですが、旗竿ですし3階建ては難しいかな~、ということで、建蔽率を一杯に使った総2階建てで試算してみます。(あくまでも理想

ワンフロア84平米×2階=建築面積168平米
1部屋21平米×8部屋
近隣の相場で新築1Kが6.5~7万くらいなので、6.5万円想定
6.5万×8部屋=月の満室家賃52万円
年間収入624万円
建坪約50坪、建築費坪70万円で計算=3500万

土地1500万+建物3500万=5,000万
624万÷5000万=利回り12.48%

建物費がかなり適当で、設計費や水道引き込み、地盤改良などその他もろもろの金額が入っていませんが、1,000万多く見ても10%以上なんですよね。

このエリアに限らず、楽待や健美家を見ても新築で10%以上の物件なんて99.999999%出てきません。なんかの間違いで出てきても秒速で消えていくでしょう。

なんてニヤニヤしながら計算してられるのは机上の空論ですが。。。

不動産屋に電話してわかったリスク

実際に不動産屋さんに電話をしてみると色々なリスクがあることがわかりました。売り主さんの事情やその他細かいこともたくさん聞けたのですが、直接利回りや金額に関わりそうなことだけ書きます。

1.道路の持ち分が不明確

前面道路の持ち分が不明確で、はっきり測量をして明確にする必要があります。が、向かい側が分譲地であったことで持ち主が10数名いるとのこと。また、そのうち1名(会社)が測量の合意をしてくれない・・・。

不動産屋さんいわくそのまま掘削工事をしてもたぶん大丈夫ということでしたが、実際に文句を言われた場合には工事がストップしてしまう可能性もありそうです。

2.崖条例に抵触する恐れ

建物を建てる時は、市区町村に確認申請を出す必要がありますが、この土地は向こう側の土地との高低差があり、擁壁をやり直すかもしくは杭などで強度を増さなければいけない可能性があります。たぶん、100万くらいだと。

3.敷地内での高低差

加えて、敷地内でも高低差があり、ちゃんと構造計算をクリアするには造成の可能性もあるということです。

4.建築面積が取れない

これが一番のリスクです。試算しているうちは、「共同住宅」ではなく、「長屋」なら問題ないと思ってましたが、どうも話を聞くと長屋でもこの土地には100平米までしか建てられないそう・・・。ただ、このあたりどの条例が抵触しているかが不明確だったのでもう一度こちらで市の建築課に確認してみようと思います。

恐らくこれが理由で売れ残っている(業者が入ってこない)のですが、逆に言えばここを回避できればかなりおいしい土地になるかもしれないです。

それぞれのリスクへの対策

これだけリスクがあったらちょっと進めにくいですが、その分見返りも大きいかな?なんて思うと全然やる気になれます。だって、今新築物件は8%でもポンポン売れるのに、12%まで夢が見れるんですから。

6000万でこの物件が建ったとして、8%で売れば7800万、1800万の利益が出るかもしれません。もちろんすぐに売らないとは思いますが。話が逸れましたが、リスクへの対策を考えてみます。

1つ目のリスクは、正直あまり対策を考えなくても平気かなと思っています。大通りでもないですし、名義の方が近くに住んでいなさそうだったので。

2つ目と3つ目はできれば回避したいですが、どうしても計算が立たなければ仕方ないかなというところです。ここはもう予算を多めに見て飲み込むしかない気がします。

問題は4つ目です。100平米しか建たないのでは、おそらく6%くらいがいいところです。全然おいしくない土地になります。ではどうするか?もちろん市に問い合わせはしますが、シェアハウスはどうだろうかというのが結論です。

この駅はシェアハウスも他にいくつかあり、需要自体は少なくなさそうです。ただ、シェアハウスとなると普通の物件とは勝手が違い管理ノウハウや募集ノウハウも必要になります。せっかく物件を作っても人が住んでくれなければ意味がないので・・・。

というわけで、今週はシェアハウスの知識をつけるべく色々動いてみようと思います。何事もなく8部屋くらいの建物が建つのであれば即買い付けを出したいくらいなのですが。たぶんまた続き書きます。

旗竿地に物件が建つかどうか?

恐らく、新築や賃貸併用住宅を検討されている方は旗竿地でも大丈夫?という疑問を一度は持つと思います。ただ、旗竿地といってもその市区町村によって色々な条例や決まりがあり、確認申請が通るかどうかは絶対先に確認を取っておく必要があります。

安全通路?の確保とか、共同住宅はダメだけど長屋ならOKとか、斜線規制とか、崖条例とか、ちょっと意味がわからない決まりがたくさんあるので、まずは不動産屋さんに確認してみて、ダメなら一級建築士の方に見てもらうしかありません。

ちょっと怖いですがこの辺クリアできれば大きな利益が出そうな気がします。


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KawataKenji

KawataKenji

本業の傍らで不動産賃貸物件を運営中。シェアハウス1棟、簡易宿泊所7室、アパート1棟、賃貸併用住宅、戸建賃貸など。新築シェアハウスを建築中。

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