ボロ戸建てを激安DIYリフォームする方法！利回り15%以上は当たり前！
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
今回は、築古のボロ戸建てをリフォームする方法について紹介します。
ボロ戸建てを高利回りで運用しようとすると、どうしてもリフォームコストが気になりますよね。
そこで今回は、素人でもできる戸建てリフォームの方法をお伝えします。
やってみれば意外と難しくありません。まずは自分ができそうなところから始めてみましょう。
実際にどれくらいの費用差が出るのかもご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
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目次
費用は業者に依頼するときの10分の１！！素人の壁紙の貼り替え
中古物件を購入して格安でリフォームしたい場合、壁紙の貼り替えを自分で行うのがおすすめです。
「壁紙の貼り替えは難しい」というイメージがあるかもしれませんが、実際は意外と簡単です。
一戸建てで壁紙の貼り替えを業者に依頼すると、どんなに安くても20万円以上はかかります。
クロスの張替え価格は平米単価で計算され、1平米あたり1,000円が相場です（地域により価格差があります）。
たとえば、4LDKで300平米の壁面を張り替える場合、単純計算ですがおよそ30万円になります。
一方、自分で作業すれば材料費だけで済むため、数万円程度で済みます。少しでも高い利回りを実現するには、できることは自分で済ませることがおすすめです。
クロスの貼り替え作業は、まず壁のサイズを測るところから始まります。窓やドアがある場合は、その位置も正確に測りましょう。
筆者は、神奈川県鎌倉市内で、2階建ての連棟式中古物件（築年数40年以上、延床面積約80平米）を購入した際、壁紙を自分で貼り替えました。
ホームセンター「コーナン」で壁紙を購入した際、以下のような図面を作成して持参しました。
店員さんに相談したところ、「縦3メートル20センチ、横1メートル50センチの壁紙を4枚購入すれば足りますよ」と言われました。
私は、自分でのり付けするタイプを購入しましたが、初心者の方は、のりがついているタイプの方が、貼り付けの際、ムラが出にくくおすすめです。
また、店舗によっては、購入した壁紙を窓や換気扇の位置に合わせてカットしてくれる場合もあるようです（私は自分でカットするつもりでしたので依頼しませんでした）。
筆者の場合、カッター、ハケ、のり、スポンジなどを含めて約１万円で済みました。
ちなみに、カットする際は、必ず５センチ以上の「のりしろ」を取るようにしましょう。特に、窓や換気扇周りは、８センチ程度ののりしろがあると仕上げが楽です。
たとえば、縦の高さが65ンチの部分を貼る場合、のりしろを考慮して70センチ以上でカットします（下図①の部分）。
その後、貼り付けの際は、ハケで圧着し、最後にのりしろを切り取って仕上げます。
ちなみに、私が初めて上記の壁紙の貼り替えを行った際、約５時間かかりましたが、慣れると3時間程度で作業できるようになります。
なお、壁紙の貼り替え手順については、YouTubeでも多く紹介されています。「DIY道楽テツ」さんの動画は、初心者にも分かりやすくおすすめです。
初心者が見落としやすい注意点も解説しながら、実際に作業を行っているため、個人的には非常に分かりやすい動画だと思いました。
なお、私が神奈川県鎌倉市にある建物の壁紙を貼り替えた際、業者の見積もりでは40万円はかかると言われましたが、自分で行うことで約4万円に抑えられました。
36万円のコストダウン！
また、壁紙シールを使えば手軽に部屋の印象を変えられるのでおすすめです。
参照元：賃貸物件はリノベできる？原状回復可能なDIYアイデアや注意点を解説
激安フローリングの裏技とは？
フローリングも、DIYで対応可能です。
しかも、思ったよりも簡単ですし、綺麗に仕上げることができます。
もし、傷だらけになったフローリングを新しく見せたいのであれば、セリアなどの100円ショップやホームセンターで売られているシートを貼り付ける方法が安上がりで、手間もかかりません。※正確にはCF（クッションフロア）といいます
「100円台の商品だからそれなりものでは？」と思うでしょうが、種類も多く意外と頑丈です。（４年居住していても、1枚もはがれませんでした）
筆者が購入した鎌倉市内にある一戸建て（3LDK）の一部屋は、フローリングが傷だらけでみすぼらしい状態でした。
そこで、近隣のリフォーム業者に板張りのフローリングの見積もりをお願いしたところ、約10万円という回答が返ってきました。
10万円はかけられない…と思い、ダメ元でホームセンター（コーナン）でフローリングシート（1枚89円）を5枚ほど購入し床に置いてみたところ、きれいに仕上がりそうな感じでした。
結果的に、費用は5,000円程度で済みました。
フローリングシートはインターネットでも購入できますが、近所に100円ショップやホームセンターがあれば、一度調べてみるといいでしょう。
業者見積り10万円→自分でやると5,000円！
9.5万円の差額
和式トイレを洋式トイレに変更するのに安い業者は？
和式トイレの場合は、洋式トイレに変更するべきでしょう。
もちろん、和式のままでも貸し出せますが、和式トイレというだけで家賃相場の半額程度に下げないと借り手は見つかりにくいと思われます。
そのため、トイレにはお金をケチらずにリフォームするべきでしょう。
トイレのリフォームについては、素人では対応が難しく、トイレリフォームを専門としている業者などに依頼すべきです。
水回りのリフォームは、施工不良があったときの水濡れなどのリスクが高いため、よほど自信がある方以外は業者に依頼することをお勧めします。
ちなみに、先日も、筆者は自宅のトイレのリフォームを近隣の業者にお願いしました。
全く同じメーカーのトイレリフォームを某ホームセンターで依頼した場合、見積もり金額は３万円程高ったです。
ホームセンターや家電販売店でもトイレリフォームの窓口がありますが、マージンを上乗せしている分、直接業者に依頼するより高くなっているようです。
なお、今回、筆者が自宅に取り付けたトイレは「INAX アメージュZ フチレス（温水）」タイプで、本体・工事費込みで100,824円（税込）でした。
工事は３時間程度で終わり、６か月以上経過していますが問題なく使えています。
念のため、全く同じ商品でもっと安い業者はないのかと思いネットで調べてみると‥ありました（2018年1月時点）。筆者もまだまだ調べが甘いようです。
株式会社日本水道センターという会社で、価格は工事費込みで99,800円（税込）でした。
トイレリフォームの専門業者は沢山あります。少しでも費用を抑えるには、最低でも3社は比較することをおすすめします。
キッチンリフォームはこの手段を！
キッチンリフォームについては、住宅展示場で使用していた展示品をヤフーオクションなどで購入することをおすすめします。
展示品であれば、定価の90％以上引きは当たりまえで新型タイプのものが手に入ります。※商品によっては定価150万円のものが10万円ほどで手に入ることもあるようです
キッチンの取り付けおよび古いキッチンの処分については、近所のリフォーム業者に頼んでもいいかもしれません。
筆者は水回りの工事はプロに任せたほうが安心と考え、あえて自分で取り付けませんでした。ただし少しでも安く済ませたい！と言う人は、チャレンジすることもありです。
DIYの方法については、一軒家のリフォーム動画をアップしている「DIY 道楽テツ」さんの動画が参考になるかもしれません。
ちなみに筆者の場合、キッチンについては展示品を10万円で購入した後、近所のリフォーム業者に4万円ほどで取り付けしてもらいました。
キッチンの取り付けは、プロに頼めば、半日もあれば完了します。
玄関は「顔」となるので、良いものを！！
個人的には、ボロ戸建ての激安リフォームの中でも、玄関は、唯一お金を使うべきところだと考えています。
なぜなら、賃貸物件の内覧で最初に目にするのが玄関だからです。
筆者は、以下の手順で一戸建ての玄関ドアを交換しました。
- 玄関ドアのサイズを測る
- サイズを販売業者に伝えて合う商品をいくつか教えてもらう
- 紹介されたものから一番良さそうな商品を選ぶ
- ヤフーオクションや別の業者などでさらに安い商品がないかリサーチ
ちなみに筆者の場合、近所に住宅展示場の展示品を販売している業者があり、同じサイズの玄関ドアを4万円（定価は20万円程度）で販売していたため、これを購入し自分で取り付けました。
玄関ドアの取り付けは難しいように思われるかもしれませんが、意外に簡単です。玄関の枠を壊す作業がなければ、素人でも4時間程度でできると思います。
以下の動画を参考にするといいかもしれません。
古い物件を購入してリフォームする際、和室は洋室に変更すべきという意見があります。
しかし、筆者は、畳を新品にしてしまえば、和室のままでもいいのではと思っております。
ちなみに、畳は、一畳あたり2,000円くらいから交換が可能です。
ただし、客付不動産会社のなかには、和室の物件を嫌う傾向にあり、集客に影響する可能性があります。そのため、不動産会社とうまく信頼関係を作ることが大切です。
そうすれば、わざわざお金をかけて洋室に変更しなくても入居希望者を探せます。
外壁塗装も全て自前でやりましょう！！
外壁塗装こそ自前でやることで、ボロ戸建てのリフォーム費用を削減できます。
外壁塗装は、基本的に誰でもできます。
私の場合、以下の手順で行いました。
- 養生シートおよびビニールなどで屋根、ライト部分などを覆う
- シーラー（ペンキを塗る際の下地）を塗る
- ペンキを塗る
ちなみに業者に依頼すると、一戸建ての場合、50万円～の費用がかかります。
自分で塗装する場合、You tube動画などでアップされている動画を参考にするとよいでしょう。以下の動画が丁寧に説明されていて分かりやすいかと思います。
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この記事の監修者
河田憲二
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