戸建て投資

ボロ戸建てを激安DIYリフォームする方法!利回り15%以上は当たり前!

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今回は、築古のボロ戸建てをリフォームする方法についてです。
ボロ戸建てを高利回りで回そうと思うと、どうしてもリフォームコストが気になってきますよね。

そこで、今回は素人ながらに戸建リフォームで使える方法をお教えします。
やってしまえば難しいことはないので、自分ができそうだと思うところから始めてみれば良いですね。

実際にどれくらいの差額が出るのかも書いていますので参考にしてみてください。

費用は業者に依頼するときの10分の1!!素人の壁紙の貼り替え

中古物件を購入して格安でリフォームしたい場合、壁紙の貼り替えは自身で行うべきです。

壁紙の貼り替えについては、難しいというイメージを持っている人が多いと思いますが、実は、結構簡単。

一戸建ての壁紙の貼り替えを業者に依頼した場合は、どんなに安くても20万円以上はかかります。

業者さんのクロス張替え単価は平米数に単価を掛けて金額が出ますが、ざっくり4LDKの場合で壁面が300㎡あったとします。

今はだいたい平米1,000円くらいが相場です(地域により異なります)ので、そのまま掛けるとそれだけで30万円になってしまいます。

壁面300㎡×クロス㎡単価1,000円=30万円

もし、この作業を自身で行った場合は、材料費のみの数万円程度で済みます。

利回りを少しでも高くするためには、自分自身で作業を行うことをオススメします。

まず、貼り替えする壁のサイズを測るところから始まります。尚、窓、ドアなどがある場合は、窓、ドアの位置も正確に測っておきましょう。

ちなみに、私は、神奈川県鎌倉市内にある2階建ての連棟式中古ボロ物件(築年数40年以上、延面積約80平米以上)を購入した際、壁紙の貼り替えを行いました。

その際、ホームセンターのコーナンで壁紙を購入しましたが、以下のような図面を書いて持っていきました。

上記のように簡単な図で大丈夫です。壁紙コーナーを担当していた店員さんに相談したところ、

縦3メートル20㎝、横幅1メートル50㎝の壁紙を4枚購入すれば大丈夫ですよ

と言われました。

ちなみに、私の場合は、のりづけを自分で行うタイプのものを購入しましたが、初心者の場合は、のりがついているものを購入したほうが貼り付けの際にムラが出ないのでいいかもしれません。

また、購入した壁紙は、窓の位置、換気扇の位置に合わせてカッティングしてくれる店舗もあるようです。

(私が購入した際は、自分でカッティングするつもりでしたので、依頼はしませんでした。)

価格はカッティング用のカッター、ハケ、のり、スポンジを含めて、1万円程度で収まりました。

購入した後は、図面を確認しながらカッティングをしました。

ちなみに、カッティングする際は、必ずのりしろを5センチ以上はいれるようにしましょう。特に、窓、換気扇がある部分をカッティングする際は、8センチ程度ののりしろがあると後処理がしやすかったです。

例えば、下記の部分の①については、縦位置は65センチですが、のりしろ部分を考えて70センチ以上でカッティングしましょう。

サイズに合わせてカッティングした後は、貼り付ける作業があります。貼り付ける場合はハケを使って圧着させるようにします。

貼り付けが終わった後は、のりしろ部分を切り取って仕上げます。

ちなみに、私が始めて上記の壁紙貼り替えを行った際、5時間程度かかりました。

ある程度、回数をこなすことで、上記程度の広さの壁であれば、3時間位で作業できるようになると思います。

尚、壁紙の貼り替え手順については、下記のような動画が沢山あります。

上記の動画は、初心者ながらDIYに挑戦する「DIY 道楽 テツ」さんです。

作業の途中で、初心者が見落としやすい注意点も解説しながら、テツさんが実際に作業を行っていきますので、個人的には非常に分かり易い動画だと思いました。

こういった動画を参考にしながら作業をするといいでしょう。思ったよりも以外に簡単にできます。

尚、私が神奈川県鎌倉市にある建物の壁紙貼り替えについては、業者に依頼した場合は40万円かかると言われました。

今回は自分自身で行うことで4万円程度まで費用を抑えることができました。

業者見積り40万円→自分でやると4万円!36万円の差額

激安フローリングの裏技とは?

フローリングについても、DIYは可能です。

しかも、思ったよりも簡単ですし、綺麗に仕上げることができます。

フローリングの素材となるシートは、インターネットで調べると沢山出てくると思います。

もし、傷だらけになっているフローリングを新しく見せたいのであれば、セリアなどの100円ショップもしくはホームセンターなどで売られているシートを上から貼り付ける方法が一番安上がりですし、手間もかかりません。(正確にはCF(クッションフロアですが)

「100円台の商品だからそれなりものでは?」と思うでしょうが、種類もありますし、結構頑丈です。(4年居住していても、1枚もはがれませんでした)

ちなみに以下のような感じです。

https://matome.naver.jp/odai/2142959358790996201

筆者が購入した神奈川県鎌倉市内にある一戸建て(3LDK)のうちの1部屋は、フローリングが傷だらけでみすぼらしい感じでした。

そこで、近隣のリフォーム業者に板張りのフローリングの見積もりをお願いしたところ、約10万円という回答が返ってきました。

10万円はかけられないな・・と思い、ダメ元でホームセンターコーナンにあったフローリングシート(1枚89円)を5枚ほど購入して床に置いたところ、結構きれいに仕上がりそうな感じでした。

費用としては5000円程度で済みました。

勿論、フローリングシートについては、インターネットでも購入することはできます。

しかし、近所に100円ショップ、ホームセンターなどがあるなら、一度フローリングシートがあるか?調べてみるといいでしょう。

業者見積り10万円→自分でやると5,000円!9.5万円の差額

和式トイレを洋式トイレに変更するのに安い業者は?

和式トイレの場合は、洋式トイレに変更するべきでしょう。

もちろん、和式のままでも借り手はつきますが、和式トイレという理由だけで近隣物件の家賃相場の半額程度にしないと借り手はつかないと思います。

ですので、ここはお金をケチらずにリフォームをするべきでしょう。

しかし、トイレのリフォームについては、素人ではどうすることもできません。

トイレのリフォームを専門としている業者に頼むべきです。

というより、水回りはリスクが高いので風呂やキッチンの取付もよほど本気の人以外は業者に依頼することをお勧めします。

尚、筆者は、以下の業者を利用しました。

http://mizuno-reform.com/company-overview

(株式会社Life Innovationグループ リフォームショップ LIXY)

ちなみに、先日、筆者は自宅のトイレのリフォームを上記の業者にお願いしました。

全く同じメーカーのトイレのリフォームを某ホームセンターで依頼した場合は3万円程高ったです。

トイレのリフォームについては、最近はホームセンター、家電販売店でも窓口があるようですが、自店舗に対してのマージンを上乗せしている分、直接業者に依頼するよりも2万~3万ほど高くなっているようです。

尚、今回、筆者が自宅に取り付けたトイレは「INAX アメージュZ フチレス(温水)」タイプです。

料金は、本体、工事費込で100824円(税込み)でした。

工事は3時間程度で終わりました。6か月以上使用していますが、問題なく使っております。

一応、全く同じ商品で、もっと安い業者は無いのか?と思い、インターネットで調べてみたら、2018年1月現在でありました・・。

(筆者もまだまだ調べが甘いようですね・・。)

http://www.mizunotoraburu.com/restroom/campaign.html?gclid=CjwKCAiA-KzSBRAnEiwAkmQ157WfeySoDdzmlBN9pIlAaWMBCiVpbzB8JN0kxlcNHn1QZHKxwGeFJBoCIHwQAvD_BwE

(日本水道センター)

値段は工事費込で99800円(税込み)でした。

トイレリフォームの専門業者は沢山あります。少しでも安くするために最低でも3つは見比べることをお勧めします。

キッチンリフォームはこの手段を!!

まず、キッチンリフォームについては、住宅展示会で使用していた展示品をヤフーオクションなどで格安で購入することをお勧めします。

展示品については、定価の90%以上引きは当たりまえですし、新型のタイプが手に入ります。

(商品によっては定価150万円のものが10万円位で手に入ることもあるようです。)

その後の取り付けおよび古いキッチンについては、近所にあるリフォーム業者に頼んでもいいかもしれません。

尚、自身で取り付けることも可能といえば可能のようです。

(筆者は水回りについては、プロに任せたほうが安心と考えて、あえてDIYの方法は取りませんでしたが)

少しでも安く済ませたい!!と言う人は、チャレンジするのもありです。

DIYの方法については、一軒家のリフォームの動画をよくアップしている「DIY 道楽テツ」さんの動画が参考になるかもしれません。

ちなみに筆者は、キッチンについては展示品を10万円で購入した後、近所にあるリフォーム業者に4万円ほどで取り付けをしてもらいました。

キッチンの取り付けについては、プロに頼めば、半日もあればできてしまうので、おそらく4万円~5万円程度で出来てしまうと思います。

玄関は「顔」となるので、良いものを!!

玄関については、ボロ戸建ての激安リフォームの中でも、唯一お金を使うべきところだと思っております。

何故なら、賃貸物件を内覧する際に必ず最初に目にするのは玄関だからです。

ですので、玄関のドアについては、良いものを選ぶようにしましょう。

筆者は、以下の手順で、神奈川県鎌倉市内にある一戸建ての玄関ドア交換を行いました。

  • 玄関ドアのサイズを測る
  • ドアサイズを玄関ドアの販売業者に伝えて、サイズの合う商品をいくつか教えてもらう。
  • ②で教えてもらった商品の中で一番良さそうなものを選ぶ(ここは個人のセンスが問われます)その後、同商品がヤフーオクション、別の業者などでもっと安く販売されていないか?を探しました。

ちなみに筆者は、住宅展示場の展示品を販売している業者が近所にあり、サイズの合う玄関ドアが4万円(定価は20万円程度)で販売していたので、これを購入して、自分で取り付けました。

玄関ドアの取り付けも難しいようで以外に簡単。玄関の枠を壊す作業が無い限り、素人でも4時間程度あれば、充分にできると思います。

具体的には、以下の動画を参考にするといいかもしれません。

※和室はそのままでもOK

時々、古い物件を購入してリフォームする際、和室は洋室に変更するべきでしょうという意見があります。

しかし、筆者は、和室は畳さえ新品にしてしまえばそのままでもいいのではないか?と思っております。

むしろ、和室のままの方が良い!!という入居者の方もいたぐらいです。

ですので、個人的には和室を洋室に変更するのは、時間、お金がもったいない位に思っています。

ちなみに畳であれば、1畳2000円位から新品に交換することが可能です。おそらくですが、客付け業者が和室を嫌う傾向にあるんですね。なので、業者とうまく連絡をとって信頼関係を作ることができればわざわざお金をかけて洋室にしなくても理解してもらえる人が入居してくれればそれでよいのです。

外壁塗装も全て自前でやりましょう!!

この部分こそ自前でやることで、ボロ戸建てを激安にリフォームできます!!

これは、はっきり言って誰でも出来ます。ちなみに業者に頼むと、一戸建ての場合は平気で50万円以上の料金を請求されます。

外壁塗装については、以下の手順で行いました。

  • 養生シートおよびビニールなどで屋根、ライトなどの部分を覆う
  • シーラー(ペンキを塗る際の下地)を塗る
  • ペンキを塗る

尚、you tube動画などでアップされているものを参考にすると一番良いでしょう。

ちなみに以下の動画が丁寧に説明されていて一番分かり易いかと思います。

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サンタマリア

サンタマリア

ビル管理会社で勤務しており、副業として賃貸経営も行っています。現在神奈川県横浜市内に中古住宅を2軒、鎌倉市内に事務所用戸建てを1軒、逗子市内にワンルームの区分マンションを1室、千葉県市原市に中古住宅1軒を保有しています。 2017年12月に宅建取引士を取得。2年後位を目途に不動産業として独立開業を計画しています。

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