マンションを売るつもりで買うときの物件の選び方や売り方を解説！
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
「マンションは欲しいけれど、将来的には売却を考えている」
「売るつもりでマンション買うときの選び方はあるの？」
近年、マンション価格の高騰が続くなか、将来的な売却を視野に入れて購入する人も少なくありません。
将来のマンション売却を見据えたポイントや注意点を押さえることで、転売を成功させる可能性は高まります。
本記事では、「売るつもりで買う」ときの、マンション選びのコツや注意点を解説します。
最後までお読みいただくと、購入したマンションを将来高く売却できるようになるでしょう。
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目次
マンションを売るつもりで買うのは有効な戦略
マンションを売るつもりで購入するのは、投資的な側面で見て有効な戦略といえます。
なぜなら、需要の高い立地やエリアの物件を自然と選ぶことになり、資産価値を維持しやすいためです。
仮にすぐに売却しなくても、10年後・20年後もこのようなエリアでは価格が下落しにくい傾向があります。
したがって、売るつもりでマンション探しするのは得策と言えます。
マンションを売るつもりで買う3つのメリット
マンションを売るつもりで買うメリットは、以下のとおりです。
狙ったタイミングで売却できる
売るつもりで購入したマンションは、立地が良く需要が高い物件が多いため、売りたいタイミングで売却しやすいといえます。
たとえば、急な住み替えで3か月間以内に売りたい場合や、半年くらいの期間をかけて高値売却を狙いたい場合など、状況に合わせた販売活動が可能です。
ライフステージの変化に柔軟に対応できる
売却しやすいマンションであれば、ライフステージの変化にも柔軟に対応できます。
たとえば、2LDKのマンションを購入後に子どもが増え手狭になった場合でも、広い物件へ住み替えしやすいでしょう。
一方、売却しにくいマンションだと、将来の相続で固定資産税や管理の負担を子世代に残してしまうリスクもあります。
その点、売ることを前提に購入したマンションは資産性が高く、相続準備のための売却にも対応しやすく、相続財産として残しても子世代に負担だけを残すことになりにくいでしょう。
高値で売りやすくなる
好立地や駅近くなどの好条件のマンションは、需要が高く高値売却を狙うことも可能です。
たとえば、売却予定で購入した駅直結のタワーマンションは、地域のランドマークとしての付加価値が付き、築年数が経過しても購入時より高値となることもあります。
資産性を維持しやすいマンションは、高値で売れる可能性を秘めているわけです。
マンションを売るつもりで買う際に選ぶべき5つの特徴
ここでは、売るつもりでマンションを購入する際に、注目すべき5つの特徴について解説します。
立地がよく利便性が高い
将来の売却に備えた物件選びで重要なことは、立地がよく利便性が高いことです。
たとえば、都心に直結する主要駅から徒歩5分以内、周辺に商業施設やスーパーなどが多いエリアなどが理想的です。
立地と利便性が高いマンションは、入居後の生活をイメージしやすく、多くの人に選ばれます。
築年数が浅い
2つめのポイントは、築年数が浅いことです。
中古の不動産市場では築浅物件ほど人気があります。これは中古市場では築浅物件の流通量が少なく希少性が高いためです。
予算的に新築マンションに手が届かず、中古マンションを探している買主にも築浅物件は選ばれやすいでしょう。
予算的に問題なければ、できるだけ築年数の浅いマンションを購入するのがおすすめです。
将来性が高いエリアにある
将来性が高いエリアにあることもポイントの一つです。
たとえば、駅周辺の再開発や鉄道の高架化に伴って街並みが整備されるエリアなどは、新たに商業施設が誘致されるなど将来性が高いといえます。
将来発展する可能性が高いエリアには、人口流入も期待でき、それだけ将来マンションを購入する人が増える可能性があるということです。
エリアの将来性という視点も踏まえて、物件選びをしましょう。
管理会社により適切に管理されている
マンションを購入する際、管理状況は重要なポイントです。
共用部が清潔に保たれ、適正な維持管理費で運営されているマンションは、資産価値も維持しやすいといえます。
中古マンションの購入検討者は、専有部分だけでなく、共用部の管理状況も重視するため、適切な管理がされているか否かは、将来の売却しやすさに直結します。
ブランド力が高い
最後に、ブランド力が高い点もチェックポイントの一つです。
なぜなら、ブランド力が高いマンションは、ステイタス性を感じるだけでなく、建物や管理の品質に安心感を感じさせるためです。
同じ条件のマンションであれば、ブランド力がある物件のほうが高く評価される傾向にあり、売却時の査定価格も高くなりやすい傾向です。
認知度の高いブランド力のあるマンションを選ぶと良いでしょう。
マンションを売るつもりで買うなら避けるべき3つの要素
ここでは、マンションを売るつもりで買うときに避けるべき物件を3つの特徴をご紹介します。
旧耐震基準
将来の売却を想定するのであれば、旧耐震基準のマンションは避けるです。
築年数が古いマンションは、毎月の修繕積立金が高くなっている物件も少なくないため、毎月の維持費が重くなる傾向にあります。
また、管理組合の収支状況によっては、大規模修繕工事で一時金が徴収されるケースもあり、将来売却予定の一時的な物件保有には向きません。
また、建物の構造や設備、外観が、現在の標準的な仕様より見劣りするため、売却する際のハードルは高くなります。
メゾネットタイプ
メゾネットタイプのマンションも避けるべきでしょう。
メゾネットタイプのマンションは、住戸内に内階段があり、1階と2階に分かれているマンションです。
しかし、メゾネットは階段があることで有効活用できるスペースが狭くなるうえ、必ずしも使い勝手が良いとはいえません。
そもそも、近年メゾネットタイプのマンションを求める人は少なく、需要が低い分、将来売りづらくなる可能性が高いといえるでしょう。投資目的では、避けたほうが無難です。
定期借地権付き
最後は、定期借地権付きのマンションです。
定期借地権付きマンションは、地主から土地を期限付きで借りて、建物のみを所有する形態になります。
土地の権利がないため、資産価値の維持が難しいうえ、購入者が住宅ローンを組みにくいという特徴もあります。
定期借地権付きマンションは、売却が難航することが予想されるため避けたほうがよいでしょう。
売るつもりで買うマンションを高値で売る4つのコツ
ここでは、マンションを高値で売る4つのコツにについて解説します。
売却相場をリサーチする
高値売却のためには、まず周辺エリアの売却相場をリサーチすることが重要です。
売却相場がわからないと、不動産会社に査定を依頼しても、適正な価格であるかの判断が難しくなります。
また、売却時の価格を決めるうえでも相場を把握することが必要です。
たとえば、近隣に似た間取りや広さ、築年数のマンションが3,000万円で売れていれば、高値売却を狙って5～10％上乗せした価格で売り出すこともできます。
相場を知ることで、その時の不動産市場でどのくらいなら売れるかを判断しやすくなります。
価格競争に乗らない
価格競争に乗らないことも大切です。
価格競争に巻き込まれると、どうしても安価での売却になってしまいからです。
高値売却を狙うのであれば、同じマンション内に売り出し物件が出ていないタイミングを模索するなど、価格競争が起きづらい状況を狙って進めるのが理想といえます。
マンション売却が得意な不動産会社に依頼する
マンション売却が得意な不動産会社に依頼することが重要です。
特に、エリア内の販売実績が豊富な会社であれば、成功事例も多く、高値で売るノウハウや知識を有している可能性が高くなります。
また、販売エリアの状況に精通している担当者であれば、買主が求める情報や訴求ポイントを正確に把握しているため、適切な方法で販売活動を進めてくれるでしょう。
マンションの売却が成功するか否かは、不動産会社の力量次第といえます。販売実績が豊富で信頼できる不動産会社に依頼しましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
複数の不動産会社に査定を依頼することも大切です。
なぜなら、不動産会社の査定価格に差が出ることも珍しくなく、1社の査定結果だけで進めると、相場とかけ離れた価格で売却してしまうリスクもあるためです。
複数の査定結果と価格の算出根拠を比較することで、適正な査定価格のもと、納得できる売却活動を行えます。
なかには、売却依頼をもらうために、相場より著しく高い査定価格を提示する会社もあり、複数の会社を比較することで信頼できない会社の排除も可能です。。
マンションの査定をするときは、最低3社の不動産会社に依頼し比較してみましょう。
売るつもりで買ったマンションを売却する際の3つの注意点
本章では、売るつもりで買ったマンションを売却するときの注意点をご紹介します。
ローンの残債があると売却できないことがある
売却時点でローンの残債が残っている場合は、注意が必要です。
ローンが残っているマンションを売却するには、ローンを完済して金融機関が担保として設定した抵当権を抹消しなければなりません。
このとき、売却した金額でローンを完済できればいいのですが、ローン残債より売却価格の方が低い場合、不足分を補填しなければなりません。
特に、購入してから2、3年後に売却するケースなどは、まだ多額のローンが残っているケースが多いため、売却収入でローンを完済しきれない可能性があります。
売却時にローン残債がある場合は、売却金額の見通しとローン残債に加えて、売却にかかる諸費用などを考慮した資金計画を立てることが大切です。
所有期間が5年を超えてから売却する
所有期間が5年を超えてから売却することで、売却時にかかる税負担を軽減できる可能性があります。
具体的には、マンションの所有期間が5年を超えれば、譲渡所得税の税率が20.315％に軽減されるためです。
参照元：土地や建物を売ったとき｜国税庁
特に、資産性の高いマンションを売却するときは、購入時より価格が上昇しており譲渡所得（売却益）が生じる可能性が高まります。
そのため、譲渡所得に対して所得税が課税される点も考慮して売却するタイミングを判断しましょう。ただし、住居用不動産の売却では、所得税の軽減措置もあり適用条件を確認しておくとよいでしょう。
売却スケジュールに余裕を持たせる
最後は、売却スケジュールに余裕を持たせることです。
その理由は、売却期間を半年程度取ることで、売り急ぐことなく冷静に販売活動を進められるためです。
マンションを一定の期限内に売却しなければならないとなると、価格設定や買主の価格交渉があったときの対応に影響する可能性があります。
その結果、「今売らないと、期限内に売れないのではないか」といった心理が働き、相場より低く売却してしまうおそれがあります。
高値売却を目指すのであれば、余裕を持った売却スケジュールの設定が重要です。
まとめ
本記事では、マンションを売るつもりで買うときの物件の選び方や注意点について解説しました。
将来的にマンションを売るつもりであれば、立地や利便性、築年数にこだわって物件を選ぶことが大切です。
また、売却時の査定は複数の不動産会社に依頼し、エリア内の販売実績が豊富で信頼できる会社を選ぶことが重要になります。
需要の高い立地や築年数などをしっかりと考慮し、将来誰もが住みたいと思う物件を選ぶようにしましょう。
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この記事の監修者
河田憲二
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