この土地でできる理想物件

理想は容積率を目いっぱい使って木造アパートを建てることです。

ただし、、旗竿地であり3階建ては難しいかもしれないため、建ぺい率を一杯に活用した総2階建てで試算してみます。

ワンフロア84平米（土地面積140㎡×60％）まで建てられるとした場合、延床面積は、84平米×2階＝168平米です。

1部屋21平米の居室面積を確保した場合、8部屋を運用できます。

近隣の家賃相場が、新築1Kで6.5～7万/月ですので、6.5万円と想定した場合、満室時の家賃収入は以以下のとおりです。

・6.5万円/月×8部屋＝52万円（年間収入624万円）

次に、投資額を試算します。

アパートの延床面積を約50坪、建築費の坪単価を70万円とすると、建築費はおよそ3,500万円になり、土地代金とあわせると初期投資額は以下のとおりです。

・土地1,500万+建物3,500万＝5,000万円

この結果、表面利回りは、年間家賃収入624万÷5,000万＝利回り12.48%

建物費には設計費や水道やガスなどのインフラ引き込み工事、地盤改良の可能性などの金額が含まれていませんが、仮に1,000万多く見積もっても10%以上の利回りが期待できます。

このエリアに限らず、楽待や健美家を見ても、新築で利回り10%以上の物件は99.99%出てきません。なにかの間違いで出ても秒速で消えるでしょう。

これらはあくまで机上の計算例ですが、検討する価値はありそうな土地です。

不動産屋に電話してわかったリスク

実際に不動産屋さんに電話をしてみると色々なリスクがあることがわかりました。

売り主さんの事情やそのほかの細かいことも聞けたのですが、利回りや金額に直接関わりそうな点だけを紹介します。

それぞれのリスクへの対策

これだけのリスクがあれば投資物件としての活用は進めにくいと思われるかもしれませんが、収益性を考えると前向きに検討できます。

なぜなら、新築物件では、利回り8%でもポンポン売れるのに、12%まで夢が見れる可能性があるためです。

そこで、それぞれのリスクへの対策を考えてみます。

1つ目のリスクは、正直あまり考えなくてもいいかなと思っています。大通りでもなく、名義人の方が近くに住んでいなさそうでしたので。

2つ目と3つ目のリスクはできれば回避したいところですが、どうしても計算が立たなければ仕方ないかなというところです。ここは予算を多めに見て飲み込むしかない気がします。

問題は4つ目です。100平米しか建たないのであれば、おそらく利回りは6%くらいがいいところです。これでは投資対象としておいしい土地とはいえません。

ではどうするか？行政への問い合わせは必要ですが、シェアハウスではどうかということを考えました。

この物件の最寄り駅周辺は、ほかにもシェアハウスがいくつかあり需要自体は少なくなさそうです。

ただし、シェアハウスとなると普通の賃貸物件とは異なり、管理や募集のノウハウも必要になります。せっかく建物を作っても人が住んでくれなければ意味がありません。

というわけで、今後はシェアハウスの知識をつけるべく動いてみようと思います。

何事もなく8部屋くらいの建物が建つのであれば即買い付けを出したいくらいでしたが、この続きはまた書きます。