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【空き家投資の15のリスク】失敗を回避する対策もプロ目線で解説
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資金が少なくても高利回りを狙える空き家投資。
「でも、築古戸建てに投資するんだからリスクも多いんじゃないの？」と不安を感じているのではないでしょうか。
確かに、空き家投資には特有のリスクがあります。
しかし、事前に失敗パターンを把握し、正しい対策を講じることで、初心者でも安定した家賃収入を得ることは可能です。
空き家投資のリスクは、「客観的な調査」と「収支シミュレーション」で十分にコントロールできるためです。
とはいえ、「表面利回り」や「価格の安さ」に飛びつくと、借り手のつかない「負動産」をつかまされたり、多額の修繕費で収益が悪化する恐れもあります。
そこで、この記事では、「空き家投資で初心者が陥りやすい15のリスク」と「具体的な対処法」を徹底的に解説していきます。
最後まで読んでいただければ、空き家投資のリスクを回避し、安定した家賃収入で経済的自立（FIRE）を実現する一歩を踏み出せます。
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目次
空き家投資の15の失敗リスク 【対処法も解説】
空き家投資は、知識不足のまま参入すると、長期間入居者がつかないなど大きな損失を抱える可能性もあります。
ここでは「空き家投資で押さえるべき15の失敗リスク」と「具体的な対処法」を解説していきます。
正攻法を学んでいない
正攻法（正しい知識やノウハウ）を学ばずに空き家投資に参入することは、失敗リスクが高い行為です。
不動産市場において、「仲介業者や投資コンサルタント」と「これから投資を始める初心者投資家」の間に、圧倒的な情報格差があるからです。
インターネットやSNS上の「利回り20%以上」などの情報を安易に信じてしまうと、相場より著しく高額な物件をつかまされる可能性があります。
また、悪徳コンサルにより詐欺まがいの知識を植え付けられ、トラブルに巻き込まれる可能性もあります。
■対処法
空き家投資の原理原則を理解し、以下の正攻法を実践することが重要です。
- 地域の賃貸ニーズや競合物件を客観的なデータで調べる
- 数多くの物件情報を見て相場観を養う
- 現地で物件の状態や周辺環境を自分の目でチェックする
- 適切なリフォーム費用をもとに実質利回りを算出する
- 手元に残る利益（キャッシュフロー）を長期的に試算する
空き家投資で成功するには、正しい知識と情報をもとに、物件の持つ真の価値を見極める行動が重要です。
自己資金が少ない
自己資金が少ない状態での空き家投資は、資金ショートによる事業破綻のリスクがあります。
なぜなら、空き家投資には、物件価格以外にもリフォームや諸経費がかかるうえ、運用開始後に予期せぬ修繕費用が発生する可能性もあるためです。
物件購入時に必要な諸経費は、以下のものです。
- 印紙税
- 登記関連費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 仲介手数料
- 火災保険料
- 不動産取得税など
自己資金を使い果たした状態で運用を開始したものの、直後に給湯器の故障や雨漏りなどが見つかると、必要な修繕費を捻出できなくなってしまいます。
■対処法
物件の購入資金とは別に、諸費用と突発的な修繕に備える予備費を手元に残しておくことが必要です。
特に築古の空き家は新築物件と異なり、どれだけ事前に調査をしても入居後に設備トラブルが起きる可能性があります。
物件価格、リフォーム費用、諸費用に加え、運用開始後のトラブルを想定して、ゆとりを持った資金計画でスタートすることが重要です。
悪徳業者に捕まる
悪質な不動産業者に捕まると、収益化が難しい不良物件をつかまされ、多額の損失を被るリスクがあります。
主に空き家投資の対象となる築古戸建ては、物件ごとに建物の状態が大きく異なり、パッと見は問題がなくても、以下のような重大な欠陥が隠れていることがあります。
- 床下のシロアリ被害
- 基礎の不同沈下
- 見えない雨漏り など
購入後に想定外のリフォーム費用が必要となると、計画していた利回りや収支シミュレーションは、根底から崩れることになります。
■対処法
戸建ての表面的な見た目を鵜呑みにせず、床下や屋根裏などの見えにくい箇所をしっかり確認してください。
必要に応じてホームインスペクターなど専門家による建物調査も検討しましょう。
また、信頼できる業者を見極めるには、業歴や投資物件の取り扱い実績のほか、口コミやお客様の声、事務所の雰囲気などをしっかりチェックすることが重要です。
賃貸需要のない物件を選ぶ
空き家の価格がどれだけ安くても、賃貸需要がないエリアの物件を選んでしまうと、安定して家賃収入を得ることはできません。
家賃を相場限界まで下げたとしても、入居者が現れないこともあり得ます。
また、入居付けできない物件は、投資用としても実需用としても売却が難しく、固定資産税や維持管理の負担だけが続く「負動産」となるリスクがあります。
■対処法
賃貸需要を見誤らないためには、感覚に頼らず客観的なデータによる需要調査を行うことが不可欠です。
具体的には以下のような調査を実施します。
- エリアの人口動態・将来推計人口
- エリアの家賃相場・売却価格相場
- 競合物件の状況（空き家期間など）
- エリアの生活利便性や治安など
地元の不動産会社へのヒアリングなども含めて、将来的にターゲット層の需要がどれくらいあるかをシビアに調査することが重要です。
難易度の高い物件を選ぶ
初心者の段階で、「法的・物理的な制約」がある難易度の高い物件を選ぶことは、大きなリスクを伴います。
投資難易度が高い代表的な物件として、以下のものが挙げられます。
- 再建築不可物件
- 建築基準法の接道義務を満たしておらず、建物を解体して更地にしても新たに家を建てられない物件
- 事故物件
- 自然死や不慮の事故死以外の死や特殊清掃が必要になる死が発生した物件
再建築不可物件は、建て替えができないだけでなく、車の出し入れや緊急時の救急車両が入れない、日当たりが悪いなど、住環境に問題のある可能性があります。
また、事故物件は一般的には避けられる傾向があるので、入居付けが難しく、相場通りの家賃を設定することが難しくなります。
■対処法
まずは物件の販売図面に「再建築不可」や「告知事項あり」といった特記事項がないかを確認してください。
さらに、法的な制限や権利関係のトラブルがないかを徹底的に確認・調査することが重要です。
権利関係や法規制に不安が残る物件は、初心者の段階では、購入候補から外すのが無難な選択といえます。
物件の欠陥や瑕疵を把握できていない
空き家を購入する際、床下や屋根裏といった見えにくい箇所の不具合をチェックしないと、想定外の修繕費が発生するリスクがあります。
築古戸建ての場合、外観上綺麗にリフォームされていても、雨漏りや基礎のひび割れなどの構造的欠陥が潜んでいる可能性が高まるためです。
また、売主が個人の築古戸建ての売買では、契約不適合責任の免責特約が付いているケースが大半です。
そのため、建物の欠陥を見落としたまま購入し、引き渡し直後に発覚した欠陥の修繕費はすべて買主の負担になります。
■対処法
購入前に建築士などの専門家によるインスペクション（建物状況調査）を実施するのが有効な対策です。
ただし、引渡し前に建物調査を実施するには、売主の同意が必要になります。
また、修繕が必要になった場合のリフォームの見積もりを確認しながら、許容範囲を超える不具合が見込まれる場合は、購入を見送る決断も必要です。
収支シミュレーションを怠る
長期運用を前提とする空き家投資では、収支シミュレーションをせずに投資判断を下すことは、失敗するリスクを高めます。
例えば、物件の販売図面に記載されている「表面利回り」は、満室時の家賃収入を物件価格で割っただけの数値に過ぎません。
実際には、運用期間中、固定資産税や損害保険料、管理委託費に加え、退去時の原状回復費用など多岐にわたる費用が必要になります。
さらに、築古の空き家投資においては、想定外の修繕・補強費用を見込んでいないと、収支計画はあっという間に破綻しかねません。
■対処法
表面利回りではなく、すべての維持管理費を差し引いた「実質利回り」を算出し、長期的な収支シミュレーションを行うことが重要です。
収支シミュレーションに組み込むべき主な要素は、次のとおりです。
- 固定資産税・都市計画税、損害保険料、管理委託費
- 入退去時の原状回復費用
- 大規模修繕のための積立金
- 突発的に発生する修繕のための予備費
- 空室損出率（運用期間中の平均空室期間）
これらの経費をあらかじめ計算に入れても手元に資金が残るかを検証する必要があります。
多額のローンを組む
空き家投資において、多額のローンを組むことは、収支を悪化させるだけでなく、事業継続が困難となるリスクを伴います。
物件価格に近い金額、あるいはリフォーム費用も含めたローンを組むと、毎月の家賃収入の大半がローン返済に消えてしまうためです。
このような状態では、わずかな空室の発生や突発的な修繕費の支出が発生するだけで収支が赤字となり、自身の給与から補填するはめになります。
そもそも、木造の法定耐用年数（22年）を超えた築古物件は金融機関からの担保評価が低く、一般的な低金利の融資を利用することが難しいケースもあります。
■対処法
空き家投資では、原則としてローンを利用しない「現金購入」を前提とするのが基本です。
金融機関の融資に頼らず、自己資金の範囲内で購入することで、キャッシュフローの悪化を防げます。
仮に融資を利用する場合でも、確実に手元に資金が残る安全な資金計画を立てましょう。
リフォームにお金をかけすぎる
リフォームに過剰な費用をかけることは、利回りを下げ、投資資金の回収を難しくします。
投資エリアごとに家賃相場（上限）があり、リフォームにお金をかけたからといって高い家賃収入が見込めるわけではないためです。
特に、投資初心者は、システムキッチンやフローリングなど、高額な設備投資を行いがちですが、相場を大きく超える家賃設定では入居者はつきません。
■対処法
ターゲット層が求める最低限の設備を見極め、清潔感を維持しながら、生活に直結する部分に絞るのが基本です。
具体的には、水回りの設備からクロスやフローリングなどの内装を優先するとともに、物件の第一印影響象を決め、建物の耐久性にもする外観の改修も必要に応じて行います。
費用対効果を冷静に判断し、過剰な設備投資を避けることが、高い利回りを実現するポイントです。
初期リフォームを怠る
初期費用を極端に抑えようとして、生活に直結する部分のリフォームを怠ると、入居後の重大なトラブルを招く恐れがあります。
例えば、給排水管の劣化やシロアリ被害などの根本的な問題を放置したまま入居者を迎えると、入居後に修繕対応に追われる可能性があります。
入居後の工事は、業者の手配や入居者との日程調整に手間がかかるうえ、空室時に行うよりも費用が割高になりがちです。
最悪の場合、生活環境の悪化を理由に、「家賃の減額請求」や「早期退去」を招いてしまいます。
不労所得を実現するためにも、初期リフォームを確実に行い、不要なクレームや問い合わせをなくすくことが重要です。
■対処法
生活環境や安全性に直結する基礎や屋根、水回り、シロアリについては、初期段階で確実に点検と補修を行ってください。
見えないインフラ部分を含めて必要な改修を実施しておくことで、入居後の予期せぬ出費を防ぎ、長期的に安定した賃貸経営が可能になります。
安易にDIYに手を出す
経費削減につながるDIYですが、安易に行うと入居率が下がったり、法的な問題を抱えたりするリスクがあります。
DIYは時間がかかるうえに仕上がりの質が低く、入居対策に結びつかないケースもあるためです。
さらに、リフォーム箇所によっては、無資格での施工が法律に抵触する危険性があります。
たとえば、コンセントの増設や配線作業は電気工事士法により無資格で行うことが禁じられています。
万が一、違法な工事が原因で漏電火災や感電事故が起きた場合、重大な過失があるとして火災保険が適用されない可能性があります。
その結果、多額の損害賠償責任を背負う事態にもなりかねません。
■対処法
DIYを行う範囲は、塗装や壁紙の張り替え、簡単な床材の施工といった表面的な工事に絞ることが重要です。
反対に以下のような工事は、必ず有資格者や専門業者に依頼してください。
- 電気配線
- 給水管の配管工事
- ガス工事
- 柱や壁など構造に関する部分の改修
- 間取りの変更・増改築に該当する工事
物件の管理を怠る
空き家の運用開始後でも、建物の適切な管理を怠ると賠償リスクを抱えることになります。
オーナーには、部屋を貸すだけでなく、借主が安心して暮らせる環境を整え、維持する責任があるためです。
民法第717条に定められた「土地工作物責任」により、建物の不具合が原因で借主や第三者に損害を与えた場合、所有者が責任を問われます。
たとえば、外壁の剥落や劣化したブロック塀の倒壊などが原因で、通行人や入居者に危害を加える事態が想定されます。
一次的には入居者が責任を問われるケースもありますが、所有者責任は過失がなくても賠償義務が生じる「無過失責任」とされており、知らなかったでは済まされません。
■対処法
事故を未然に防ぐため、定期的な物件の点検と計画的な修繕の実施が不可欠です。
特に台風や地震の後は、屋根や外壁、ブロック塀などに異常がないかを確認する必要があります。
遠方で自主管理が難しい場合は、現地の管理会社へ委託し、建物の状態を把握することも検討します。
併せて、万が一の事故に備えて施設賠償責任保険などの保険に加入し、金銭的なリスクに備えることも大切です。
災害の影響を想定していない
地震や水害などの「災害リスク」を想定せずに空き家投資をすることは、投資資金を回収できないだけでなく、事業の継続自体が困難となるリスクがあります。
災害による主なリスクは次のとおりです。
- 高額な建物の修繕費用
- （適切に管理されていなかったことによる）賠償責任
- 家賃収入の停止
例えば、一度でも床上浸水が発生すれば、泥出しや消毒、内装の全面的なやり直しが必要となり、数百万円規模の修繕費が必要になります。
水道や電気などのライフラインが止まり避難せざるを得ない状況では、家賃を請求できません。
災害リスクを軽視し、立地条件の調査を怠ることは、投資資金の回収を不可能にする原因にもなります。
■対処法
まず、自治体が公表している最新のハザードマップを入手し、以下の項目をチェックしてください。
- 洪水、内水氾濫、津波、高潮の浸水想定区域
- 土砂災害警戒区域
- 液状化しやすさ
浸水リスクが高いエリアの物件は、購入候補から外すのが安全な投資判断です。
また、火災保険（家賃補償特約付）や地震保険、施設賠償責任保険などに加入し、継続的に発生する保険料を収支シミュレーションに組み込んでおくことが重要です。
家賃滞納を想定していない
家賃滞納を想定していないことも、空き家投資のキャッシュフローを悪化させるリスクを抱えます。
どれほど利回りが高い物件でも、実際に家賃が入金されなければ意味がありません。
一般社団法人日本賃貸住宅管理協会のデータによると、全国における2か月以上の家賃滞納率は平均0.5%ですが、地方圏ではさらに高くなる傾向です。
参照元：第28回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』|一般社団法人日本賃貸住宅管理協会
悪質な滞納が発生すると、内容証明の送付から明け渡し訴訟、強制執行に至るまで半年以上の期間と数十万円の費用が発生し、その間、家賃収入は途絶えてしまいます。
■対処法
家賃滞納の対策としては、「家賃債務保証」の利用を必須条件として賃貸借契約を結びます。
入居希望者の属性を自分で見極めるだけでなく、保証会社の厳格な審査を通過した人を入居させる仕組みにします。
万が一滞納が発生しても、保証会社が家賃を立て替えて支払うため、自身のキャッシュフローが途絶える心配がありません。
明け渡し訴訟の費用や法的手続きも、多くの場合、保証会社が負担します。
出口戦略を考えていない
出口戦略を考えずに空き家を購入し、運用を始めることは、最終的な収支で損失を発生させるリスクがあります。
空き家投資の最終的な損益は、毎月の家賃収入（インカムゲイン）だけでなく、物件を手放した際の損益（キャピタルゲイン・ロス）を合算して初めて確定するためです。
人口減少が続くなか、特に立地条件が良くない物件の流動性は低下しやすく、買い手が見つからない可能性が高まります。
また、建物を解体して更地で売却しようとしても、数百万円の解体費用が土地の評価額を上回り、手放すに手放せない状況に陥る場合もあります。
■対処法
出口戦略を描くための大前提として、購入段階で「入居者が付きやすい空き家」を選ぶことが重要です。
安定して入居者がついている物件であれば、他の投資家へ「オーナーチェンジ物件（入居者がいる状態での売却）」として売却できます。
また、オーナーチェンジ物件として売却が難しい場合も想定して、以下のような出口戦略のシナリオを検証しておくとよいでしょう。
- 10年ほど運用した後に、マイホームを探しているファミリー層へ売却する
- 建物を解体し、隣地の所有者や地元のデベロッパーに土地値で買い取ってもらう
将来的な売却可能性や売却価格の見通しを把握するには、専門的な知見が求められるため、投資の出口戦略まで見据えた提案ができる不動産会社への相談がおすすめです。
空き家投資の失敗リスクは初心者でも回避できる
ここまで、空き家投資の15の失敗リスクを解説してきましたが、どれも必要な知識を持ち、事前に適切な対策を講じることで回避できるものです。
客観的なデータに基づく物件選びと適切な運用を徹底すれば、初心者でも空き家投資で着実に資産形成を行い、経済的自立 （FIRE）を目指すことは可能です。
たとえば、50歳を目前にしたある会社員は、「飲み会帰りに気兼ねなくタクシーを使いたい」という動機から、手持ちの数百万円で築古の空き家を購入し投資を始めました。
会社員として働きながらコツコツと投資活動を継続し、わずか2年で給与を超える家賃収入を得るまでになりました。
最終的に27件の戸建て投資まで規模を拡大し、早期退職（FIRE）を実現しています。
この事例は、空き家投資が一部の資産家向けではなく、一般の会社員でも手堅く成功できる可能性を示しているといえます。
参照元：ポイ活にいそしんでいた私が、空き家投資2年で給与超えの家賃収入を作った話｜坂本光
ただし、着実な資産形成を目指す上で鍵となるのは、収益性の高い物件に出会うことです。
しかし、高利回りの優良物件は、一般の不動産ポータルサイトに掲載される前に水面下で取引される傾向にあります。
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これから空き家投資で不労所得を築き、将来的なFIREを目指したい方は、ぜひ弊社の公式LINEに登録し、最新情報をチェックしてみてください。
まとめ
空き家投資は、初期費用を抑えつつ高い利回りを狙える魅力的な投資手法です。
継続して堅実な投資行動を積み上げれば、「不労所得を得てFIRE」も十分狙えます。
ただし、空き家投資には、今回紹介したようなさまざまリスクが潜んでいるのも事実です。
そのため、失敗を回避するためには、事前に客観的なデータで賃貸需要や長期的な収支をシミュレーションし、適切に物件を運用することが欠かせません。
しかし、投資初心者の方がが建物や法律、税金に関するリスクを網羅し、収益性の高い優良な空き家を見極めるのは簡単ではありません。
そのため、堅実に空き家投資をスタートさせるには、物件の仕入れから再生、運用までを熟知した専門家のサポートを活用するのが近道です。
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この記事の監修者
河田 憲二
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