BMとPMとFMとAM、それぞれの不動産用語の意味と違いとは
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。
不動産投資では、「物件」と「管理」は車の両輪です。
初めて不動産投資を行う場合、どうしても物件にばかり関心が集中しがちですが、事業の成功は、良質な物件選定に加えて、適切な施設管理が融合して初めて達成できるものです。
そういう意味では、不動産投資家を目指すなら、管理会社や管理業務に対する知識を身に付けておくことは極めて重要になります。
そこで今回は、管理業務の場面で用いられることが多い、BM、PM、FM、AMの意味と違いなどについて学んで行きましょう。
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目次
不動産管理業務の基礎知識
不動産管理業務とは
不動産は、単に所有しているだけでは収益を生むことはありません。
むしろ税金や経年劣化による修繕費などの経費が発生するため、地価上昇が考えにくいこれからの時代では、マイナスの資産でしかありません（負動産と呼ぶ人もいます）。
自分で買って自分で利用する「自宅」がその典型例です。
不動産（負動産）を「収益不動産」に変えるには、顧客となる入居者を見つけて契約を結び、家賃などを回収して行くことが必要です。
さらに、利用者に快適な環境を提供し、長く利用してもらうには、清掃や建物・設備のメンテナンスが欠かせません。状況によっては収益性を回復するために「女性専用」「ペット可」に変更するといった大胆な投資戦略が必要になる場合もあります。
このように、不動産事業で継続的な収益を得ていくためには、様々な管理業務や施策が必要ですが、これらをサポートしてくれるのが「不動産管理会社」です。
ひとくちに不動産管理業務と言っても業務内容は幅広く、サービスを提供する領域によっていくつかに分類されます。
順に見ていきましょう。
BM（ビルディングマネジメント）
BM（ビルマネジメント）とは、ビルなどの「建物や設備の管理」に軸足を置いたサービスです。
設備の保守点検や修理・交換を主に行うビルメンテナンスと異なり、ビルマネジメントで担う業務範囲は多岐にわたります。
BMの業務内容例
- 管理業務計画・スケジュールの作成
- 建物や外構、植栽などの清掃
- 建物や設備の点検・保守
- 修繕・改修などの工事管理
- 建物や敷地の巡回警備
- 消防、防災設備の管理 など
契約した管理業務を一定の料金で請け負うのが一般的です。
物件の収益性によって管理報酬が変わることはないので、オーナーとの関係は比較的ドライといえます。
PM(プロパティマネジメント)
プロパティマネジメント（PM）は、建物や設備の管理だけでなく、客付けや契約業務、家賃等の回収、トラブル対応などの運営面も含めて、不動産経営全般を代行・サポートする業務です。
BMと異なり、オーナーの代わりに経営に関する業務を代行するします。リーシング業務と呼ぶ場合もあります。
PMの業務内容例
- テナントや入居者の募集・案内
- 周辺相場の調査・家賃設定
- 契約・更新・退去等の手続き
- 家賃の回収・滞納金の督促
- 建物の清掃や設備のメンテナンス
- トラブル・クレームへの対応
- 法務・税務のサポート
- 経営コンサルティング など
不動産収益を継続的に最大化するために、建物および経営全般についてサポートしてくれるサービスです。
建物の維持管理（BMの業務）のほか、経営のサポート、マネジメントしてくれる点が特徴です。
FM（ファシリティマネジメント）
ファシリティとは、英語で「施設」や「設備」を意味します。
ファシリティマネジメントとは、資産の有効活用という視点から、様々な提案・サポートを行うサービスです。
FMの業務内容例
- 低・未利用不動産の有効活用（他業態への転換など）
- 保有資産のスクラップアンドビルド
- 収益性アップのための設備更新（省エネ設備の導入など）
- 収益性・入居率アップに向けたリフォームやリノベーション など
商業施設なども含めて保有資産の利用状況を見直し、より有効な収益資産へと活用して行くための長期的・計画的なサポートを行うプロジェクトマネジメントと言えるでしょう。
サービスの提供形態として、外部のBM会社やPM会社と連携するスタイルも多いようです。
AM(アセットマネジメント)
アセットとは、英語で「資産」や「財産」を意味する言葉です。
アセットマネジメントは、不動産に限らず株や債券などの金融資産を含む財産の管理運用、開発を代行するサービスです。
AMの業務内容例
- 不動産物件の買い付け・売却
- 運用戦略の立案（運用計画・出口戦略等）などなど
財産全般を俯瞰して、最適な投資先や販売会社の選定や買付のタイミング、戦略立案を通じて、収益性の最大化をサポートする業務と理解すると良いでしょう。
アセットマネジメント業務も必要に応じて、外部のプロパティマネジメント会社やビルマネジメント会社と連携してサポートするスタイルも多いようです。
どのマネジメント手法を利用すべきか
BM、PM、FM、AMのコスト
ここまでご紹介した管理業務を大まかに整理すると、以下のようになります。
- BM＝ビルなどの建物や設備そのものの保守管理を担うサービス
- PM＝建物や設備管理のほか、不動産経営全般を代行するサービス
- FM＝保有資産全体の長期的運用・サポートにかかわるサービス
- AM＝金融資産を含む保有財産の運用マネジメント・サポートにかかわるサービス
ただし、これらの業務形態は、提供事業者やサービス内容で明確に分けられているわけではなく、実際には互いの領域にまたがってサービスを展開している場合がほとんどです。
それぞれの業務の出発点は違っても、所有者や資産家のニーズに対応するなかで、サービス領域が拡大していったといえるでしょう。
なかには、ビルメンテナンスのみに特化している事業者もありますが、ビルなどの大規模な不動産を事業領域にしている場合が多いようです。
管理委託料や報酬的には、ビルマネジメント（BM）の場合は、契約内容に応じた定額料金が多く、請け負う業務が多岐にわたるほど委託料が上がって行く仕組みです。
また、プロパティマネジメント（PM）の場合、固定報酬型のほか、家賃の数%という成果連動型の報酬体系もあり、サポート内容に対して手軽なコストで委託できるケースもあります。
ファシリティマネジメント（FM）やアセットマネジメント（AM）の場合、資産規模や運営母体などによって、報酬体系はさまざまです。
固定報酬型のほか、固定報酬に管理マネジメントフィーを支払う、あるいは成果報酬型を組み合わせるなどがあります。
たとえばゼネコン系の事業者であれば、建物工事の受注を前提に提案できることもあり、安価な料金でサポートする場合も考えられます。
いずれにしても、不動産経営の成否を大きく左右する管理会社は、「コスト」だけでなく「サポート内容」と「信頼・実績・評判」をしっかりと吟味して選ぶことが鉄則です。
アパートなどの管理会社の種類
アパートやマンション経営では、管理会社に管理業務を委託することが一般的です。
アパートなどの管理会社のサービスには、建物や設備に関する「建物管理」と入居者の募集や契約管理に対応する「入居者管理」の2つの領域があります。
とはいえ、アパートなどの小規模な不動産経営では、経営規模が小さくなることから「建物管理だけ」「入居者管理だけ」でビジネスを成立させるのは困難です。
そのため、建物管理から入居者管理まで、まるごとサポートするプロパティマネジメント（PM）型のサポートを行う会社が多いようです。
もちろん、事業者によって建物管理が得意、あるいは入居者管理が得意など性格の違いはあります。
とはいえオーナー側の視点で考えても、アパートなど小規模な不動産の管理業務を複数の会社に委託するのは現実的とは言えません。
管理業務だけでなく、不動産経営全般について任せられる、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。
まとめ
不動産経営では、どんなに優良な物件でも、管理状態が良くなければ長期的に安定収益を実現することは難しくなります。
管理業務には、BM、PM、FM、AMなど、目的に応じていくつかの業務形態がありますが、実際には相互の領域にまたがってサービスを展開している事業者が多い状況です。
特に、アパートなど小規模な不動産の管理サービスは、建物や設備の保守点検から入居者募集、契約管理まで一括でサポートしてくれるPM型のサービスを利用するのがセオリーといえます。
また、管理会社を選ぶ際は、コスト面だけでなく、サポート内容や会社の実績・評判をしっかりと吟味することが鉄則です。
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この記事の監修者
河田憲二
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