不動産投資で節税できる仕組みをわかりやすく解説【損得は年収で決まる？】
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「不動産投資は節税になるって聞いたけど本当？」
結論から言うと、不動産投資で所得税や住民税などを節税できる場合があります。
ただし、すべての投資家が節税効果を得られるわけではありません。
課税所得（収入）の水準や購入物件の種類、運用方針によって、効果には大きな差が出ます。
節税目的だけで無理に投資を行うと、思わぬ損失を出すリスクもあるため注意が必要です。
そこで本記事では、以下のポイントを詳しく解説します。
最後まで読むことで、「節税のつもりが損失を出すことになった」リスクを避けられる知識や、自分に合う不動産投資の方法が分かります。
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目次
不動産投資で本当に節税できる？
「不動産投資をすると、節税になる」
果たしてこれは本当なのか？
ここでは不動産投資と節税について、次の点を解説します。
【結論】節税は「可能」だが条件がある
結論から言うと、不動産投資で節税は可能です。
ただし、すべての投資家が節税の効果を得られるわけではありません。
不動産投資の節税においては、基本的に減価償却費や経費の計上によって課税所得を圧縮することで、所得税や住民税の負担を軽減できます。
建物など固定資産の取得費用を、その耐用年数に応じて毎年経費として計上していくための会計上の勘定科目
節税効果は、「所得水準」「不動産の種類」「運用方法」などの条件に左右されます。
税金対策としての不動産投資を検討するなら、「自分はどのくらいの効果を得られるのか」について、投資を始める前に試算することをおすすめします。
節税の可否は「所得水準・物件選び・運用方針」で変わる
不動産投資による節税効果は、「所得水準」「物件選び」「運用方針」の3点に左右されます。
物件の価格・構造・耐用年数などで計算される減価償却費が大きくなると、課税所得を大幅に下げられるからです。
また、税額は所得水準が高いほど税率が高くなる「超過累進課税制度」をもとに算出されるため、所得が多い人ほど節税の恩恵を受けやすくなります。
一方で、築浅の物件や土地の比率が高い不動産は、減価償却の効果が小さいため、節税につながりにくい傾向にあります。
明確な目的を設定し、自分の所得状況に適した物件を選んで運用することで、節税効果をより大きくすることが可能です。
節税目的の投資は失敗リスクがある
不動産投資を「節税目的だけ」で始めるのはリスクがあります。
節税はあくまで投資活動の付随的なメリットで、不動産投資の本質は「収益の獲得とリスク管理」にあります。
もし節税だけを目的に不動産投資すると、空室対策や住環境の整備が不十分になる可能性があります。
その結果、入居者が減り、赤字経営に陥って節税を考える余裕がなくなるかもしれません。
節税効果だけでなく、立地や入居需要、修繕費の見込みなどを含めた総合的なシミュレーションを行い、「資産形成の一環」として節税を意識するようにしましょう。
不動産投資で節税できる仕組みをわかりやすく解説
不動産投資で節税するときは、主に「損益通算」か「減価償却」のいずれかの方法を使います。
ここでは、不動産投資で節税ができる仕組みについて、次の点を解説します。
不動産投資で節税できる仕組みについては、こちらの記事でも解説していますので、ぜひ参考にしてください。
「損益通算」で所得税と住民税を軽減できる
不動産投資で発生した赤字は、「損益通算」によって他の所得と相殺できます。
全体の課税所得を減らすことで、所得税や住民税の負担を軽減する仕組みです。
1年間に生じた利益（黒字）と損失（赤字）を、相殺する税制上の制度のこと
ただし、損益通算を行うには「確定申告」が必要です。
制度の仕組みを正しく理解し、日頃から帳簿や領収書を管理しておくことが求められます。
「減価償却」で課税所得を圧縮できる
不動産投資では、「減価償却」を活用することで、帳簿上の赤字を作り出し、課税所得を圧縮できます。
前述した通り、減価償却とは、時間の経過によって価値が減少する資産の購入費用をその使用可能期間（法定耐用年数）にわたって分割し、経費として計上する会計処理です。
ただし、減価償却は不動産のうち「建物価格」に該当する部分にのみ適用され、土地は対象外です。
そのため、購入時の価格を、土地と建物に分けて評価し、法定耐用年数に基づいて毎年減価償却費を算出・計上する必要があります。
減価償却については、こちらの記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
節税は「税を減らす」と「税を繰り延べる」の2つ
不動産投資における節税には、「税金を減らす」方法と「税金の支払いを繰り延べる」方法の2つがあります。
| 税金を減らす方法 | 損益通算や必要経費の計上によって、税負担を軽減する |
|---|---|
| 税金の支払いを繰り延べる方法 | 減価償却などによって、将来に税金の支払いを先送りする |
税金の支払いを繰り延べる場合は、売却時に譲渡所得税が発生することを想定し、いつ・どのように税金が発生するのか長期的なシミュレーションが必要です。
短期的な税額に注目するのではなく、長期的な資産運用計画として、課税される時期や金額を考えることが大切です。
「節税効果の期限＝デッドクロスの発生」
不動産投資による節税効果は、ずっと続くわけではありません。
ある時期を境に、「デッドクロス」と呼ばれる現象が起こるリスクも理解しておきましょう。
ローンの元金返済額が、減価償却費を上回っている状態のこと
デッドクロスが発生すると、減価償却が終了して節税効果がなくなります。
帳簿上は黒字になって課税対象が増えるのに対し、ローン返済などの支出は続くため、キャッシュフローが悪化する恐れがあります。
その結果、現金の支出は減らないのに税負担だけが重くなるため、最悪の場合は「黒字倒産」のリスクがあるわけです。
不動産投資は税制の効果を得られる一方で、制度の仕組みを理解していないと想定外の失敗につながる場合もあるため、注意が必要です。
デッドクロスについては、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
不動産投資で節税に向いている人・向いていない人
不動産投資で税金を節約できますが、大きな効果を得られる人と、あまり効果を感じられない人がいます。
ここでは、不動産投資で節税に向いている人・向いていない人の特徴を解説します。
「サラリーマンが不動産投資で節税できるか」については、こちらの記事で解説していますので、ぜひ参考にしてください。
【向いている人】課税所得900万円以上の人
不動産投資による節税は、課税所得が高い人ほど効果が大きくなります。
特に課税所得が900万円以上の会社員や個人事業主は、不動産投資による節税に向いていると言えるでしょう。
なぜなら、日本の所得税は、超過累進課税制度により、所得が増えるほど税率が高くなる仕組みが採用されています。
たとえば、課税所得が900万円を超えると、所得税の税率は33%です。
課税所得が高い人は、減価償却費や修繕費、管理費などの経費を計上し、不動産所得の赤字を損益通算すれば、節税効果が期待できます。
【向いていない人】課税所得900万円以下の人
課税所得が900万円以下の人は、不動産投資による節税効果が限定的です。
なぜなら、課税所得が低いと、損益通算によって減らせる税額自体が少なく、物件の維持コストや初期費用を考慮すると、かえって損失を生む可能性があるからです。
そのため、節税のためだけに無理に投資物件を取得するのは危険です。
収益性の低い不動産を持つと、キャッシュフローが悪化し、長期的には資金繰りが困難になるリスクがあります。
NISAやiDeCoといった他の節税制度も検討し、無理のない資産形成を目指しましょう。
不動産投資の物件選びで節税効果に差が出る3つの理由
不動産投資による節税の効果は、「物件の種類や立地」などで大きく異なります。
ここでは、不動産投資の物件選びで節税効果に差が出る理由として、以下の3つを解説します。
「木造・築古物件」は節税効果が大きい
節税を目的に不動産投資するなら、木造や築古物件の運用を検討すると良いでしょう。
なぜなら、木造・築古物件は耐用年数が短く設定されており、減価償却費を短期間で多く計上できるからです。
減価償却によって発生した赤字は損益通算の対象になり、給与所得や事業所得と合算して、所得税や住民税を減額できます。
参照元：国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」
ただし、築古物件には修繕費や管理費が多く発生するリスクもあるため、収益性のシミュレーションや立地の見極めが大切です。
「新築区分マンション」は節税効果が少ない
節税目的で不動産投資を始める場合、新築の区分マンションはあまり向いていません。
なぜなら、減価償却費の計上額が少なく、課税所得を減らしにくいからです。
新築ワンルームマンションは、建物価格に対する土地価格の割合が高くなりがちです。
減価償却できる建物部分の割合が相対的に低くなるため、節税効果は薄くなります。
加えて、新築物件は取得価格が高額です。
家賃収入に対してローン返済額が多く、キャッシュフローがマイナスになるリスクも存在します。
新築物件に投資するときは、節税よりも「安定収入」や「資産保全」を目的にすることをおすすめします。
ちなみに、区分マンションへの投資については、こちらの記事で解説していますので、ぜひ参考にしてください。
「建物割合・価格・立地」も節税に影響する
不動産投資における節税効果は、物件の「建物割合・購入価格・立地」によって大きく左右されます。
たとえば、購入金額のうち建物部分の割合が大きければ、減価償却費が多くなります。
経費として計上できる金額が増えるため、課税所得を大きく減らすことが可能です。
また、立地が良く家賃収入が安定していれば、帳簿上の赤字を作りつつ実際のキャッシュフローは黒字に保てます。
節税効果を意識しながら不動産投資するときは、物件の見た目や価格だけでなく、建物割合やエリアの需要、法定耐用年数を含めた詳細な収支計算を行いましょう。
不動産投資の節税でよくある3つの誤解
「不動産投資は、家賃収入を得ながら節税できるお得な投資方法」と思う方もいるかもしれません。
しかし実際は、不動産投資をしても必ず節税できるとは限りません。
ここでは、不動産投資の節税でよくある誤解として、以下の3つを紹介します。
「節税すれば必ず得をする」と考える
不動産投資を通じた節税は魅力的ですが、「節税すれば必ず得をする」という考えは誤解です。
節税はあくまで「税金の支出を抑える手段」であって、投資の最終目的である「利益を生む」こととは異なります。
たとえば、減価償却や経費計上によって所得税や住民税を軽減できても、それ以上に物件の修繕費やローン返済、空室による損失が大きければ、全体の収支はマイナスです。
不動産投資を活用した節税は、資産形成や事業経営の一部として活用するものであり、「得をすること」を保証するものではありません。
税負担を圧縮しつつ、いかにキャッシュフローを安定させるかが重要です。
「赤字ならOK」と思い込む
不動産投資で「帳簿上の赤字なら節税になるからOK」と思い込むのは危険です。
確かに、損益通算によって赤字を他の所得と相殺することで税金は減りますが、それが実際の利益につながるとは限りません。
赤字には「良い赤字（減価償却による帳簿上の赤字）」と「悪い赤字（現金の持ち出しが発生する赤字）」があります。
たとえば、減価償却費の計上で所得税が減っても、ローン返済や修繕費、管理費などの現金支出が収入を上回れば、キャッシュフローはマイナスになり経営は厳しくなります。
赤字は節税につながる一方で、資金繰りの悪化の原因になる可能性もあります。
目先の節税効果だけで判断せず、全体の収益構造とリスクを見極める視点が重要です。
「法人化すれば無条件で節税できる」と誤解する
「不動産投資を法人化すれば、必ず節税できる」というのも、よくある誤解のひとつです。
たしかに、法人化すると家族への給与を必要経費として計上できるほか、法人税の税率が個人の所得税率より低くなるケースが多いというメリットがあります。
しかし法人には、赤字でも発生する法人住民税（均等割）や、記帳・決算などの事務負担、税理士費用が発生します。
不動産所得が少ない状態で法人化しても、法人を維持するコストの方が節税額を上回る可能性があるのです。
複数物件を保有し、安定した収益が見込めるなどの場合に限り、法人化の検討をおすすめします。
不動産投資の法人化については、こちらの記事で解説していますので、ぜひ参考にしてください。
不動産投資を活用した節税の2つの失敗パターン
不動産投資で節税しようとして失敗した人には、ある程度の共通点があります。
ここでは、不動産投資における節税の失敗パターンとして、以下の2つを紹介します。
節税目的で新築区分マンションを複数購入する
節税を目的に「新築区分マンション」を複数戸購入するのは、失敗しやすいパターンのひとつです。
新築区分マンションは減価償却で計上できる費用が限られており、思ったほどの節税効果が得られないケースが多いためです。
特に、都心部の新築ワンルームマンションは、建物価格が全体の50%に満たない物件が少なくありません。
減価償却費を計上できない土地の割合が高いため、課税所得を減らす力が弱くなります。
また、新築は物件価格が高い分、ローン返済額も高くなりがちです。
家賃収入に対してローン返済や管理費の負担が重く、毎月のキャッシュフローが悪化しやすいという問題もあります。
「節税になるから」と複数戸購入しても、それぞれの収益性が低ければ損失が累積し、最終的には赤字経営に陥るリスクが高まります。
節税を意識する場合は、減価償却の効率が高い投資物件を検討しましょう。
減価償却終了後のデッドクロスで失敗する
不動産投資では、減価償却が終了した後に「デッドクロス」の状況に陥り、想定外の税負担で失敗するケースが多くあります。
たとえば、築古アパート（木造）は、5～6年という短期間で多額の減価償却費を計上でき、大きな節税効果を期待できます。
ただし、償却期間が終わると経費が減り、帳簿上の利益が一気に増えることで所得税や住民税の負担が増加します。
税負担が増えてもローン返済や修繕費、固定資産税など現金支出は続くため、キャッシュフローが圧迫される場合がほとんどです。
あらかじめ減価償却終了後のシミュレーションを行い、物件の売却や繰り上げ返済、法人化などの出口戦略を立てておくことが大切です。
不動産投資で所得税以外に節税できる2つの税金
所得税以外にも、不動産投資によって節税できる税金はいくつかあります。
ここでは、所得税以外に節税できる税金として、以下の2つを紹介します。
相続税
不動産投資は「相続税対策」としても効果的です。
相続税の計算において、時価で評価される現金や株式と比べると、不動産の評価額は時価の「70～80％」（路線価など）で評価されます。
課税対象になる財産の総額を圧縮することで、税負担を抑えることが可能です。
さらに、一定の適用条件のもと「小規模宅地等の特例」を使えれば、被相続人が使っていた土地の評価額を大きく減額し、相続税の負担を軽減できるケースもあります。
参照元：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
相続税の節税効果を得るには、相続税評価の仕組みや不動産所得の状況、相続人の構成を把握したうえでの物件選定が重要です。
法人税
不動産投資を法人化することで、「法人税」を節税できる可能性があります。
個人の場合は、累進課税により所得税率が「最大45%」まで上昇しますが、法人税率は実効税率で「約23%前後」と、一定水準に抑えられます。
加えて、法人では役員報酬や家族への給与や出張費など、さまざまな経費を計上でき、税金の負担の軽減が可能です。
ただし、法人化すると、帳簿の記帳をする手間や、税理士への費用費などのコストが発生するため、収益規模が小さいうちは逆に負担が増えることもあります。
事業規模や長期的な運用方針を見据え、税理士などの専門家と相談しながら法人化のタイミングを判断することが重要です。
節税目的の不動産投資に限界を感じたときの4つの対処法
節税目的で不動産投資を始めたものの「思ったより効果がない」「建物の管理が大変」という状況に陥ることもあるかもしれません。
ここでは、節税目的での不動産投資に限界を感じたときの対処法として、以下の4つを紹介します。
長期保有が難しい場合は出口戦略を見直す
「長期保有が難しい」と感じたときは、早めに出口戦略を見直しましょう。
特に節税目的で購入した物件は、減価償却終了後に節税効果が薄れ、キャッシュフローが悪化するリスクが高まります。
減価償却期間が終わり節税効果が薄れても、ローンの返済や管理費・修繕費は発生し続けるため、収支が赤字に転落するかもしれません。
譲渡所得の発生タイミングも考慮して、早めに「売却」や「買い替え」などを再検討することが大切です。
空室やキャッシュフローの悪化が続くなら売却を検討する
空室率の増加やキャッシュフローの悪化が続く物件は、売却を検討しましょう。
運用が難しい物件を保有し続けると、資産を減らすリスクが増大します。
不動産の価値は築年数や需要の増減によって変化するため、保有し続けるよりもタイミングを見て資産の入れ替えを行う方が、長期的にはプラスになることもあります。
収益が悪化する兆しを感じたら、早めに売却を検討してください。
売却で回収した資金を次の投資や安定した資産運用に活用しましょう。
専門の買取業者に売却する
不動産の運用が困難になったときは、一般の仲介ではなく、専門の不動産買取業者に依頼するのも有効です。
特に、築古物件や収益性が低下した物件は、一般の投資家にはなかなか売れません。
専門の再販ノウハウやネットワークを持つ業者に売却した方が早く解決できる場合があります。
業者は建物の構造や経過年数、立地などをプロの目線で評価するため、現状のままスムーズに買取が進むのもメリットです。
買取価格は市場よりやや低くなる傾向にありますが、確実に早く現金化できる点や手続きの手軽さは大きな魅力です。
なお、弊社アルバリンクは空き家や特殊物件を専門に買い取りを行っていますので、検討したい場合は以下を参考にしてください。
専門家に相談する
不動産投資に限界を感じたときは、税理士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談しましょう。
専門家はさまざまな法律や制度の知識を持っているため、自分では思いつかないような解決策が見つかる可能性があります。
取り返しがつかなくなってから相談するのではなく、不安を感じた時点で一度専門家に声をかけてみることをおすすめします。
いきなり専門家に本格的な相談をするのが不安なときは、無料相談会に参加したり、「初回の相談は無料」の事務所に問い合わせたりするのも一つの方法です。
まとめ
不動産投資では、損益通算や減価償却などの仕組みを活用することで、所得税や住民税の節税効果を得られる可能性があります。
ただし、減価償却が終わった後に発生する「デッドクロス」により、思わぬ赤字を抱えるケースもあるため、慎重な物件選びと出口戦略を含めたシミュレーションが欠かせません。
節税目的の不動産投資で発生するリスクを避けるには、安定した家賃収入が見込める「利回りの高い物件」を選ぶのもひとつの方法です。
利回りが高くキャッシュフローが安定している物件であれば、将来の修繕や納税に備えて予備費を積み立てることもできます。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では、空き家や築古戸建てなどの高利回り物件を、「未公開情報」としてLINE登録者限定で紹介しています。
【未公開物件の例】 
紹介した投資物件に関する質問や相談も「無料」受け付けていますので、もし節税目的で物件購入を検討される場合は気軽にご相談ください。
空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
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この記事の監修者
河田 憲二
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