初めて不動産投資をする人は何から手を付けるべきか分からない人も多いと思います。
不動産投資を始めるには、基本的な考え方の理解や、自己資金の準備、知識の吸収、投資戦略の決定等が必要です。
そこでこの記事では、不動産投資の初心者向けに、不動産投資の始め方について解説致します。
目次
不動産投資とは資産運用の一つである
これから不動産投資を始める人は、不動産投資とはインカムゲインと呼ばれる、資産運用の一つであると捉えることが重要です。
不動産投資を始めたい人の中には、いずれ家賃収入だけで生活できるような経済的自由人を目指したいと思っている人も多いと思います。
しかしながら、経済的自由人への道は甘くはないので、まずはしっかりと足元も見つめて不動産投資を開始することが必要となります。
不動産投資は、資産運用であるため、いきなり不動産投資だけで生活費を稼ぐことはできません。
資産運用というと、例えば銀行に預金している資産を株や不動産投資で運用するというイメージになります。
極端な言い方をすると、不動産投資は「ちょっとリスクはあるけど、銀行に預けているよりはマシ」という感覚で始めることが重要です。
不動産投資は株よりはリスクは低いものの、投資である以上、相応のリスクがあります。
そのため、余ったお金で始めるというのがポイントです。
余っているお金は、銀行で寝かせていても、大して金利が付きません。
銀行に預けているよりは、何らかの運用をして資産を増やしてみたい人もいると思います。
その資産運用の選択肢の一つが不動産投資になります。
たまに、ほとんどお金を持っていない人が多額のローンを組んで不動産投資を始めてしまう人がいます。
このような考え方は非常に危険です。
運用する資産もないのに不動産投資をするには、もはや資産運用ではありません。
家賃収入のほとんどが借入金のローン返済に回るだけとなり、何のために不動産投資をしているのか分からなくなります。
不動産投資は、資産運用ですので、余った現金や未利用の土地等の「運用しきれていない資産」があることが前提条件となります。
収入を増やすには、余った資産を運用して徐々に増やしていくという途中過程が必要であり、一足飛びに大きな収入は得られません。
これから不動産投資を始めるのであれば、いきなり大きなリスクを取るのではなく、余った資産を運用する感覚で始めるようにしましょう。
不動産投資に必要な2つの準備
不動産投資を始めるには、「自己資金」と「知識の吸収」の2つの準備が必要となります。
自己資金の準備
不動産投資は余っているお金を運用することが基本ですので、自己資金がない人は、まずは自己資金を貯めることから始めます。
現実的に、近年は自己資金の無い人はローンを組めなくなりつつあります。
2016年12月には、金融庁と日銀が、アパートが供給過剰であることから、アパートローンの監視強化をするようになりました。
2018年11月には、スルガ銀行の不正融資問題により、全国の地方銀行がアパート経営やマンション経営には消極的な姿勢を見せ始めるようになりました。
金融機関の融資姿勢が冷え込むと、銀行はフルローン投資のようなリスクのある融資は実行しなくなります。
このような状況で融資を受けられるには、頭金があり、かつ、不動産投資の経験がある人が優遇されます。
初めて不動産投資を行う人であれば、経験が無いという大きなハンディがあります。
経験不足を補うためには、十分な自己資金を用意して投資をする必要があるのです。
また、自己資金はリスクから投資家を守ってくれる「盾」となります。
自己資金が十分にあれば、売却せざるを得なくなったようなときでも、オーバーローンを回避できる可能性が高まります。
オーバーローンとは、ローン残高が売却額を上回ってしまう現象です。
オーバーローンとなると、売却しにくくなるため、いざというときに不動産投資から撤退しにくくなります。
初心者であれば失敗リスクも高いため、自己資金によって逃げ道をしっかりと用意しておくことが重要です。
じゃぁいくら最低でいくら必要なのか？についてはこちらをお読みください。
知識の準備
不動産投資を始めるのであれば、ある程度の知識を身に着けてから始めるべきです。
不動産投資で身に着けておきたい最低限の知識は、「空室リスク」と「お金」に関することの2つです。
不動産投資の最大のリスクは「空室リスク」になります。
空室は、収入減を発生させるだけでなく、賃料下落や入居者募集費用、空室対策費用、物件価格の低下等々、様々なマイナスの側面を生み出します。
不動産投資を成功させるために、いかに空室を少なくするかがポイントとなります。
管理会社や、サブリース契約で全てを委託するという方法もありますが、空室がほとんど生まれない物件は、管理もとても楽になります。
空室対策で頭を悩ます必要もないため、本当の意味での不労所得を得ることが可能です。
空室を生みにくい物件は、土地については「立地が良い」、建物については「築年数が新しい」の2つの要素がある物件です。
空室を最小限に抑えるためには、「良い立地」の「築年数が新しい物件」を選ぶことが基本となります。
また、不動産投資では「お金」に関する知識も必要です。
不動産投資では、「表面利回り」という言葉が出てきますが、表面利回りとは家賃収入を投資額で割った利回りのことです。
実際の収益は、家賃収入から土地と建物の固定資産税、建物の保険料、修繕費、管理費用を控除した額になります。
さらに借入金の返済があれば、借入金の返済も控除した金額が手残りとなります。
表面利回りが10％の物件でも、借入金が多過ぎる場合や修繕費がかかる古い物件の場合には、最終的な手残りに対する利回りが1％程度になることもあります。
不動産投資の最終的な実質利回りは、非常に低くなるため、「できる限り空室を発生させない」、「なるべく多くの自己資金を用意する」の2つが決め手となってきます。
せっかく投資をするのに、あまりに低い利回りで投資するのはバカバカしいはずです。
お金に関することをしっかり学び、不動産投資で十分な収益を得られるようにしましょう。
初心者が物件を選ぶポイント
初心者は不動産投資で失敗するリスクが高いので、物件を選ぶには以下の3つがポイントとなります。
- 立地が良い
- 築年数が新しい
- 投資額が小さい
1つ目は立地の良い物件を選ぶことがポイントです。
最初は、自分の知っている地域の中から「良い場所」の物件を選ぶことをおススメします。
もし、東京に住んでいる、または過去に東京に住んでいた人であれば、都内の中なら良い物件を選ぶのがおススメです。
一口に東京と言っても、土地勘がないとどこが良い場所なのかなかなか分かりません。
都内はおススメではありますが、不案内であれば別の場所を選ぶ選択肢も1つです。
近隣で、政令指定都市や中核都市がある場合、その中心地には社会人単身者の賃貸需要が必ず存在します。
自分のある程度知っている街であれば、戸建やアパートなど、賃貸物件の立地良し悪しに鼻が利きますので、区分所有で始める場合でも、まずは自分の知っている街の中から良い場所の物件を選ぶようにしましょう。
2つ目としては、できるだけ築年数の新しい物件を選ぶという点です。
築年数の新しい物件は、「入居が決まりやすい」、「賃料も高い」、「修繕費がかからない」という3つの大きなメリットがあります。
目安としては、築5年以内の中古物件を選ぶことをおススメします。
築年数の新しい物件は、収益性を高くしてくれるだけでなく、難易度も下げてくれます。
築年数の古い物件を購入してしまうと、オーナーとしての建物修繕も求められ、また空室対策に頭を悩ますなど、いきなり難しいかじ取りを迫られることになります。
築浅物件は、手間も少なく、長く稼いでくれますので、最初の投資はできるだけ築浅物件を選ぶようにして下さい。
3つ目としては、投資額を抑えるという点です。
初めての不動産投資であれば、2,000万円～3,000万円程度の規模の物件が手ごろな値段と言えます。
最近、スルガ銀行の不正融資の問題で、年収数百万円の人が1億円以上の借入をして物件を購入していたことが話題となりました。
年収が低い状態で多額の借入をしてしまうと、万が一、物件価格が下落した状態で売却を余儀なくされた場合、売却で返済しきれないローンを自分の収入で返さなければいけないことになります。
不動産投資は本人の年収とは直接的には関係ありませんし、団体信用生命保険に加入する必要もあるのですが、万が一の状況を考えると、借り過ぎは非常にリスクのある行為です。
投資額を抑えておけば失敗時のリスクは低くなりますので、最初は小額物件から手掛けるようにしましょう。
自分の投資戦略を決める
不動産投資を始める際は、投資戦略を決めることが重要です。
ある人は、「最初は全て自己資金で投資を行い、タイミングを見て転売しながら資産を増やす」という戦略を取り成功した人もいます。
自己資金で最初の投資リスクを減らし、転売で資産を徐々に大きくしていくという方向性は、非常に良い戦略です。
また、「子供が大学を卒業するまで毎年100万円の安定的な資金を確保したいので、都内のワンルームマンションなどの区分マンションに投資する」というのも一つの考え方になります。
資産の増やし方や、投資の目標を決めると自ずと投資すべき物件も見えてきます。
むやみに投資をするのではなく、まずは中長期的な戦略や目標を決めた上で投資を始めることがポイントです。
こちらのページにて、不動産投資の種類をご紹介していますので、まずは全体像を把握してみてください。
ターゲットを決めたら物件を探そう
投資戦略や投資目標を決めると、「1,500万円までの物件が欲しい」、「都内のワンルームが欲しい」等のターゲットが自ずと見えてきます。
ターゲットが見えないうちは、投資戦略や投資目標が曖昧な状態ですので、再度、戦略や目標を練り直すようにして下さい。
ターゲットが絞れたら、収益物件を専門に扱っているサイトで物件検索を行います。
物件は、相場観を養うためにも、数カ月間は検討期間に充てることをおススメします。
数ヶ月、色んな物件を検討すると、だんだんと相場観も養われてきますので、騙されずに物件購入できるようになります。
不動産投資は物件選びでその成否のほとんどが決まります。
物件選びや情報収集には十分な時間を費やし、焦らずじっくりと物件を探すことが重要です。
まとめ
以上、初めて不動産投資をする人向けに、不動産投資の始め方について解説してきました。
不動産投資は、資産運用の一つです。
自己資金の準備をしっかりと行い、投資戦略を決めた上で不動産投資を実行しましょう。
竹内英二
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