「相続した不動産の登記簿に根抵当権設定の記載があったが、どういったものなのだろうか」
「根抵当権の概要を知りたい」
今回は、根抵当権の概要や抵当権との違いについて解説します。
根抵当権について理解できれば、被相続人がどういった理由で設定したのかがわかるでしょう。
本記事の内容は、以下についてです。
- 根抵当権とは不動産などに設定される担保権
- 根抵当権と抵当権の違い
- 根抵当権を抹消する3つのステップ
最後まで読めば、根抵当権が設定されている不動産の売却方法もわかります。
なお、Alba Linkでも根抵当権抹消の手続きを代行しています。
もちろん、この記事はあなたにとって根抵当権の概要や抹消するやり方を知ってもらうことが目的なので、必ず弊社をご利用していただく必要はありません。
ただ、一つの候補としてご相談くだされば、全力でご対応いたします。
目次
根抵当権とは不動産などに設定される担保権
根抵当権とは、一定の範囲内の不特定の債権を極度額の範囲内において担保するために設定された権利のことです。
読み方は「ねていとうけん」と言います。
債務者は範囲内であれば、借り入れと返済を何度でも繰り返すことが可能です。
根抵当権の担保すべき不特定債権の範囲は、「債務者との特定の継続的取引契約によって生ずるもの、その他債務者との一定の種類の取引によって生ずるものに限定して定めなければならない」とされています。
また、手形上もしくは小切手上の請求権または電子記録債権も根抵当権の担保すべき債権にすることが可能です。
参照元：WKIBOOKS｜民法第398条の2
根抵当権と抵当権の違い
抵当権とは、金融機関から住宅ローンを借りて不動産を購入するときに金融機関が該当の不動産に設定する権利で、債務者の返済が滞った場合に不動産を差し押さえられます。
根抵当権と抵当権の詳細な違いは、以下のとおりです。
| 根抵当権 | 抵当権 | |
| 借り入れの回数 | 複数回の借り入れが可能 | 原則一回 |
| 権利 | 1つの債権を完済しても権利が消滅しない | 債権を完済すると権利が消滅する |
| 連帯債務者の可否 | 設定不可 | 設定可能 |
| 権利移転の可否 | 債務者の許可がない権利移転は不可 | 可能 |
| 優先弁済の範囲 | 極度額の範囲内であれば無期限 | 元本及び利息と遅延損害金の最後2年分 |
優先弁済
複数の債権者が債務者の財産をもとに弁済を受けるときに、ほかの債権者と比べて優先的に弁済を受けられること。
根抵当権で債務者は複数回の借り入れができますが、抵当権では原則一回しか借り入れできません。
そのため、抵当権は追加で借り入れする場合、再度手続きする必要があります。
ほかに、抵当権では連帯債務者を設定できますが、根抵当権では連帯債務者を設定できないといった違いがあるため注意が必要です。
根抵当権が設定される主なケース
根抵当権は性質上、複数回の借り入れが必要なケースで設定されることが多いです。
根抵当権が設定されるケースとして以下があります。
- 自宅を不動産の担保にして金融機関から毎年融資を受けるリバースモーゲージ
- メインバンクが顧客企業に対して複数の資金を貸し付ける場合
- 会社が事業資金を複数回取得する場合
相続で根抵当権が設定されていた場合は、被相続人が複数回借り入れるために根抵当権を選択した可能性があります。
根抵当権を設定する2つのメリット
根抵当権を設定する主なメリットは、以下の2つです。
- 上限額の範囲で何度でも借り入れできる
- 登記費用を節約できる
詳細に解説するのでご覧ください。
上限額の範囲で何度でも借り入れできる
根抵当権は何度でも借り入れできるため、抵当権と比べて追加融資を受けるときの時間を節約できます。
たとえば、新しく借り入れしたいときに、抵当権の場合は再度手続きや担保設定を行う必要があります。
しかし、根抵当権では最初からローンを組み直す必要がありません。
金融機関によっては「極度額の何%まで」といった制限がありますが、何度も借り入れできるため追加で融資が必要になったときに根抵当権は便利です。
「必要な融資が増加する」と見込まれる場合は、根抵当権を設定したほうがいいかもしれません。
登記費用を節約できる
根抵当権を選択すれば、登記費用の節約につながります。
根抵当権では、登記の手続きが一度だけで済むからです。
抵当権と比べて、登記時の登録免許税や手続きを代行する司法書士への報酬などを抑えられるでしょう。
借り入れ額や借り入れ回数にもよりますが、金額が10〜20万円程度変わる可能性があります。
抵当権より費用を節約しやすい側面を有しているのです。
根抵当権を設定する2つのデメリット
根抵当権を設定するデメリットは、以下の2つです。
- 融資先を変更しにくい
- 不動産売却が難しくなる
順番に解説します。
融資先を変更しにくい
根抵当権の場合、不動産ローンを融資した金融機関が承諾しない限り融資先を変更できません。
一方で、抵当権の場合ほかの金融機関から融資を受けて、その資金で前金融機関のローンを返済すれば抵当権を抹消できます。
その後、抵当権を新しい金融機関のローンに移行することもできます。
根抵当権は、抵当権に比べてローンの貸出先を簡単に変更できないデメリットがあるのです。
不動産売却が難しくなる
根抵当権が設定された状態でも物件の売却自体は可能です。
しかし、競売にかけられるリスクがあると積極的に購入する人が少ないため、基本的に根抵当権を抹消しないと売却できないことを把握しておきましょう。
また、売却する場合ローン残高と不動産物件の価格によっておすすめの対処法が異なるため注意が大切です。
ローン状況を確認する手順は以下のとおりです。
- 残高確認
- 不動産会社の査定
- 諸費用の計算
その後、オーバーローンなら金融機関に交渉して任意売却、アンダーローンなら根抵当権を抹消して売却することを推奨します。
アンダーローンで根抵当権を外してもらうには、所定の書類に記入する必要があります。
以下でオーバーローン・アンダーローン合の状況別やり方を詳細に説明しているので、参考にしてみてください。
なお、弊社アルバリンクは不動産の任意売却を扱う業者です。
任意売却を実現できるようなアドバイスやサポートが可能であり、年間相談実績は5,000件を超えております。
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オーバーローンなら金融機関に交渉して任意売却
オーバーローンとは、ローンの借り入れ額または残高が売却する不動産価格より大きい状態を指します。
オーバーローンの場合、金融機関に交渉して任意売却することがおすすめです。
任意売却とは
住宅ローンの滞納が一定期間続いている状態で、金融機関の同意を得た不動産の売却すること。
任意売却をおすすめする理由は、ローンを滞納し続けると自宅が競売にかけられますが、任意売却は競売を未然に防ぎ不動産所有者が少しでも有利に物件を売れる制度だからです。
そのため、根抵当権が設定されている不動産がオーバーローンの場合は、任意売却を検討してみましょう。
なお、アルバリンクでは根抵当権付き不動産を数多く売却してきた実績があり、口コミでもたくさんのお客さまから高評価をいただいております。
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アンダーローンなら根抵当権を抹消して売却
アンダーローンの場合、根抵当権を抹消して不動産を売却しましょう。
アンダーローンとは、住宅ローンの残高が不動産の売却額を下回っている状態です。
すでにローンを完済している、もしくはアンダーローンの場合は根抵当権の抹消は難しくありません。
次章で抹消手続きを詳細に説明します。
根抵当権を抹消する3つのステップ
根抵当権を抹消するステップは以下の3つです。
- 金融機関と交渉する
- 元本確定をする
- 法務局で抹消登記をおこなう
順番に解説するので、ご覧ください。
金融機関と交渉する
まずは、金融機関と交渉し「ローンの残高がどれだけあるか」を確認して、根抵当権の抹消を目指します。
しかし、金融機関は根抵当権の抹消に快く応じない可能性があります。
根抵当権を抹消すると、金融機関の貸付先を失ってしまうからです。
また、オーバーローンの場合は別途資金や任意売却を検討しないと売却による完済が難しくなります。
こういった理由もあり、なるべくいい条件で売却してくれる不動産会社を見つけることが大切です。
好条件の不動産会社を見つけるために、不動産一括査定サービスを利用してみましょう。
元本確定をする
金融機関との交渉で根抵当権の抹消が可能な場合、次に元本確定をしましょう。
元本確定とは今後のローンの借り入れを止めて、現時点のローン残高を確定することです。
根抵当権は借り入れと返済を繰り返せるため、残高が変動する性質があります。
抹消を進めるために、元本確定によってローン残高を確定することが大切です。
元本確定すると新たな借り入れができなくなり、抵当権と同じ扱いになるため注意しておきましょう。
法務局で抹消登記をおこなう
残高を完済すると、金融機関から根抵当権抹消のための書類を受け取れます。
根抵当権抹消手続きに必要な書類は以下のとおりです。
- 登記原因証明情報（解除証書、弁済証書など）
- 登記識別情報または抵当権設定契約証書
- 会社法人等番号が記載されている書類
- 委任状
必要書類を記入し法務局に申請すれば、抹消できます。
なお、根抵当権は仕組みが複雑であるため、書類の記入が困難です。
ご自身で手続きするのが難しい場合、司法書士に依頼することを検討してみましょう。
参照元：法務局｜不動産登記の申請書様式について
なお、アルバリンクでは司法書士との連携もあるため、根抵当権の抹消手続きも代行できます。
全国の根抵当権付き不動産を扱っており、これまで数多くの抹消手続きを行ってきました。
その実績が認められ、2023年には東証TPMに上場いたしました。
今後も誠意をもってお客さまに向き合い、親身になってサポートさせていただくことをお約束します。
「安心感を持って相談したい」とお考えなら、上場しており社会的信用のある弊社をまずはお試しください。
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まとめ
この記事では、根抵当権の概要についてご説明しました。
根抵当権は抹消しないと基本的には売却できません。
売却方法として、オーバーローンの場合は金融機関に交渉して任意売却、アンダーローンの場合は根抵当権を抹消する手続きがおすすめです。
また、実績が豊富な会社に依頼すれば安心して売却や抹消手続きを行えるでしょう。
弊社(株式会社Alba Link)も、年間相談実績が3,000件以上の不動産に強い専門業者です。
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