自宅物件の購入や不動産投資取引において、住宅ローンや不動産担保ローンなどの融資を受ける場合には、必ず抵当権か根抵当権の担保設定します。
担保を設定すると、借金を返済することが出来なくなった場合、家や土地などの担保になっている不動産を競売にかけ、返済に充てる事になります。
しかし、イマイチ根抵当権と抵当権の違いって複雑なのでわかりづらいですよね。
今回は根抵当権について事例を挙げながら、解説していきたいと思います。
根抵当権とは
根抵当権とは、土地建物などの不動産を担保物件として不特定の債権を極度額（限度額）の範囲内に何度でもお金の貸し借りができる権利です。
例えば、酒屋を経営しているAさんは定期的に仕入れを行うため、B銀行から融資を受けては売上から返済をしています。
その都度、抵当権の設定者は、抹消しなければいけませんから、非常に手間がかかります。
そこで、不動産に根抵当権を設定していれば担保所有者は、極度額（限度額）までは何度でも借りることができます。
根抵当権は、事業を行っている方が設定している場合が多いです。
抵当権と根抵当権の違い
附従性
前項で説明しましたが、附従性がないことは抵当権との明確な違いです。
借金を完済し、被担保債権が消滅しても根抵当権は消滅しません。
そのため、何度でも極度額までは借り入れることができます。
当たり前ですが、抵当権の場合は抵当権の被担保債権が弁済されると、抵当権は消滅しますよね。
随伴性
抵当権と根抵当権の違いで一番難しいのは随伴性だと思います。
根抵当権には随伴性はありません。
抵当権の場合は債権譲渡がされると抵当権も移転します。
債権がAさんからBさんへ譲渡されると以降はBさんへ返済しなければなりません。
根抵当権の場合は、元本確定前か確定後かで変わります。
では、元本確定とは何かといいますと、返済額の確定です。
例えば、根抵当権設定されている土地を売却することになった場合、根抵当権を抹消する必要があります。
根抵当権を抹消する時点で返済義務がどのくらい残っているのか明確にすることを根抵当権の元本確定といいます。
元本確定後に債権がAさんからBさんへ譲渡されると抵当権と同様にBさんに返済することになります。
元本確定後は抵当権と同じ考え方になります。
元本確定前の場合は、被担保債権が譲渡されても債権は譲渡されないので、根抵当権は移転されません。
元本の確定前は返済しなければいけない時期や金額が決まっていないのだから債権譲渡、根抵当権が移転されないというのは当然ですね。
連帯保証人
抵当権の場合は連帯債務者をつけることができます。
支払いの時期・返済金額が明確であるため連帯債務者つけることができます。
しかし、根抵当権の場合は、元本確定前には連帯債務者をつけることは認められていません。
支払い時期も返済金額も決まっていないのだから当然ですね。
ただし、これら不動産登記法上の話なので、実情は複数の債務者に対して、借り入れた個々の債権・債務を連帯債務として考えることもあります。
優先弁済の範囲
抵当権では利息や遅延損害金について満期となった最後の２年間分のみ優先弁済を受けることができます。
根抵当権の場合は極度額を限度に優先弁済を受けることができます。
根抵当権のメリット
繰り返し借り入れをする場合は、返済や融資手続きの手間が省けるということはご承知のことと思いますが、登記費用を削減できることもメリットです。
抵当権の場合、借り入れをする都度、抵当権設定登記をしなければならなりません。
一回の登記の際には、登記簿を作るための書類作成の時間と、登録免許税、司法書士への成功報酬がかかります。
しかし、根抵当権の場合には追加融資を受けるたびに登記をする必要がないため、登記費用を大幅に削減できるというわけです。
根抵当権のデメリット
根抵当権と抵当権の違いでもご紹介しましたが、根抵当権には不随性がありません。
これが意外とデメリットだったりもします。
抵当権は融資先の変更が自由であり、根抵当権は自由でありません。
根抵当権の場合だと、例えば債務者が、根抵当権を設定した当時よりも低金利時代になったため、借り換えをしたいと考えたとします。
債権を移譲したいと考えとしても、債権者（利害関係者）に対して許可をとってからでないと融資先を変更することができません。
元本の確定後は問題なく債権譲渡ができます。
また、事業を拡大したい人には根抵当権は都合が悪いかもしれません。
融資額１億円の根抵当権を設定して借入をしたとします。
返済が進み残債が500万までになったとしても、他の金融機関からは１億円の借入があると判断されてしまいます。
なぜなら、どのくらい返済が進んでいるかわからないからです。
根抵当権が設定されていると、他の金融機関から新しく融資を受けることができないこともあり、複数の金融機関から融資を受けて事業規模を拡大しようと考えている方には、不向きかもしれません。
根抵当権の極度額
極度額とは、借入額の限度額のことをいいます。
例えば、極度額が１億円の根抵当権を設定した場合、利息を含めての１億円の限度なので、実際には１億円も借り入れることはできません。
また、利息含めて１億円借り入れることもできますし、１円も借りずに必要になった時のために根抵当権だけ残しておくこともできます。
根抵当権は抹消できるのか
根抵当権の抹消は、抵当権の抹消と比べて難易度が高くなります。
なぜなら、金融機関からすると根抵当権とは継続的に繰り返し融資を行うことができるため解約したくないのです。
解約手続きに関してかなり消極的です。
役所かと思うほど対応が遅いこともあるので注意が必要です。
根抵当権を抹消するにはまず以下の書類を用意しましょう。
- 根抵当権抹消登記申請書
- 登記識別情報または登記済証
- 登記原因証明情報
- 会社法人等情報または資格証明情報
- 代理権現証明情報
そして元本確定を行い、完済をして当該不動産を管轄する法務局で司法書士と金融機関の担当者立会いの下、抹消登記を行うことができます。
もりお＠不動産投資の森編集部
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