空き家投資でローンを活用するには？ローンを使える費用やリスクを解説
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
空き家投資に興味はあるけれど、「自己資金が足りずローンを組めるか不安…」と感じている方は多いのではないでしょうか。
空き家は物件価格が安いため、少ない資金からでもスタートできる投資先として注目されていますが、リフォームや登記費用などの出費がかさむケースも少なくありません。
そんなときに活用できるのが、「空き家投資向けローン」です。
ローンを上手に活用すれば、手元資金が少なくても空き家投資を始められます。
ただし、ローンには「融資の用途が限定される」「担保評価が低くなる」といった、注意すべきリスクも存在します。
そこで本記事では、以下のようなポイントについて詳しく解説します。
最後まで読むことで、空き家投資にローンを活用する際のリスクを正しく理解し、堅実に収益を得るための知識が身につきます。
当社Albalink（アルバリンク）では、ローン活用可能かつ利回りの高い空き家物件を厳選してご紹介しています。
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目次
空き家投資とローンの関係性を解説
空き家投資は、比較的低価格な物件を対象に収益を得られる投資手法として注目されており、ローンを活用することで、個人でも取り組みやすくなっています。
ローンの活用により、初期費用を抑えつつ、リフォームや改装に資金を回すことが可能です。
ここでは、空き家投資とローンの関係性を解説について、以下のようなことを解説します。
空き家投資が注目されている理由
空き家投資が注目を集めているのは、低コストで始められるうえ、リフォーム次第で高い収益性を実現できるからです。
特に都市郊外や地方都市では、使われていない空き家が多く、安価で物件を取得できるケースが増えています。
総務省のデータによれば、全国の空き家数は900万戸にのぼり、全住宅の13.6%を占めています。
参照元：総務省「令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」
これは、空き家をうまく活用することで高利回りを狙える環境が整っているとも考えられるでしょう。
取り組みやすさと空き家の増加を背景に、空き家は不動産投資の新たな選択肢として注目され、銀行や登録金融機関でも関連ローン商品の取り扱いが拡大しています。
空き家投資については、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
自己資金だけでは難しい投資にもローンが活用できる
空き家投資は、自己資金だけでは対応が難しい場合でも、ローンを活用することで投資の幅を広げられます。
空き家投資では、物件の購入費用に加え、リフォームや登記、司法書士への報酬などの諸費用が発生するため、費用の総額は想定より大きくなる傾向にあります。
現在では、多くの金融機関が「空き家活用ローン」や「不動産投資ローン」として、物件取得から改装までを対象とした融資を提供しており、用途に応じた資金使途で申込むことができます。
借入に際しては、本人確認書類（運転免許証など）や収入証明（源泉徴収票・確定申告書）の提出が必要で、審査には1週間〜2週間程度かかるのが一般的です。
ローンをうまく活用すれば、自己資金の負担を抑えながら投資をスタートできます。
戸建ての空き家に投資する際は、こちらの記事も参考になるので、ぜひチェックしてみてください。
空き家投資は「低価格×ローン活用」で利回りが伸びやすい
空き家投資は、物件価格が安価である点と、ローンの活用によって投資効率が高まるという特性から、利回りが伸びやすいのが特徴です。
たとえば、300万円の空き家をローンで購入し、月5万円で賃貸に出した場合、年間家賃収入60万円に対して、単純利回りは20％になります。
もちろん、金利や返済額、維持費用を考慮する必要はありますが、金利タイプの選択、繰上返済の活用によって返済計画の最適化も可能です。
また、近年では保証人不要のローン商品も増えており、審査基準を満たせば個人事業主でも申し込めます。
低価格で入手できる物件への投資と、金融機関のローン制度を組み合わせることで、手持ちの資金が少なくても収益性の高い投資を実現できるのが、空き家投資の魅力です。
空き家投資の利回りについては、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
ローンでカバーできる空き家投資の5つの費用
空き家投資では、初期費用の負担が大きなハードルになりますが、ローンを活用すればさまざまな費用を分割で返済しながら投資を進められます。
ローンでカバーできる空き家投資の費用は、主に以下の5つです。
物件購入費
物件購入費は、空き家投資でも特に大きな支出項目です。
ローンを使えば、月々の返済で無理なく投資を開始できます。
たとえば、500万円の空き家物件でも、金融機関からの借入により自己資金を抑えられます。
空き家が建物・土地として登記されていれば担保として利用でき、抵当権の設定も可能です。
購入時には本人確認書類や源泉徴収票、確定申告書などの必要書類を提出し、ローン審査では次のようなことが決められます。
- 借入可能金額
- 金利
- 返済期間
金融機関によっては複数のプランから選べるため、自分に合った返済計画が立てられるでしょう。
リフォーム費・修繕費
空き家を投資物件として活用するには、リフォームや修繕が必要になるケースがほとんどです。
リフォーム費・修繕費も、ローンでカバーできます。
空き家をリフォームするのに300万円以上かかるケースでも、ローンを活用することで、月々の返済に分散させることが可能です。
金融機関のローンのプランには、リフォームや修繕も資金の用途に含まれる場合があり、融資対象になるケースもよく見られます。
プランによっては、追加の費用が発生した場合でも、増額返済の相談に対応しているものはあるため、自分に合うローンを探してみてください。
解体費
老朽化が進んだ空き家の場合、解体が必要になるケースがあります。
この解体費も、ローンの対象にすることが可能です。
国土交通省によると、木造住宅の解体費用は50坪で160万～185万円とされています。
参照元：国土交通省「我が国の住生活をめぐる状況等について（前回までの補足）」
このような費用は、「空き家対策ローン」や「解体支援ローン」として、多くの金融機関が資金調達をサポートしています。
審査では、物件の現状や工事の見積書、用途に関する資料などを提出するのが一般的です。
借入期間や返済方法も、工事完了後の活用プランに応じて選べる場合があり、解体工事後に建て替えや賃貸への転用を想定した融資契約も可能です。
設備導入費
空き家は設備が古くなっているものが多いため、リフォームする際、エアコン・給湯器・キッチンなどの導入費も必要になるケースがよくあります。
設備の導入費用もローンの「資金使途」に含まれる場合が多く、他の資金と一緒に借りることで、初期費用を抑えられます。
空き家を賃貸物件として貸し出す場合は、快適な住環境を整えることが入居率に直結するため、エアコンや照明器具などの設備投資は欠かせません。
銀行によっては、住宅設備を含む融資プランを設けているため、活用を検討すると良いでしょう。
参照元：三島信用金庫「空き家活用ローン」
登記・税金・手数料などの諸経費
空き家投資では、登記費用・不動産取得税・司法書士報酬など、多くの経費が発生します。
これらもローンでカバーできる対象費用です。
一般的に、物件購入価格の6～10％程度が諸費用として必要になるため、事前に資金計画に織り込んでおく必要があります。
ローンを申し込むときは、事前に必要な経費を算出し、明確に申告すること大切です。
必要書類や契約内容は事前に確認し、無理のない返済スケジュールを立てましょう。
不動産の売買にかかる税金については、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
空き家投資でローンを使う6つのリスク
空き家投資では、ローンを活用することで自己資金を抑えつつ事業を展開できますが、同時にリスクも存在します。
空き家投資でローンを使うリスクは、主に以下の6つです。
空き家ローンは用途限定が多く、使い道に制限がある
空き家投資向けのローンには、資金の用途に厳格な条件が設けられているケースが多く、自分の好きなように使うのが難しいのがリスクとして挙げられます。
ローンの契約書に記載された用途以外に資金を使うと、契約違反として一括返済を求められる場合もあるため、注意が必要です。
たとえば、リフォーム資金として借入れた融資を店舗改装費に使った結果、金融機関から契約解除を通告される可能性があります。
借入希望額と使い道が一致しているかを事前に確認し、必要であれば複数のプランを比較・検討することが重要です。
担保価値が低く評価され、融資上限が抑えられる可能性がある
空き家は、担保としての価値が低く見積もられることが多く、融資の上限が想定よりも低くなるリスクがあります。
金融機関はローンの借入可能額を算出する際、次のような項目をもとに担保評価をします。
- 土地・建物の現況
- 築年数
- 所在エリア
- 登記の有無
- 抵当権の設定がスムーズにできるか
十分な金額をローンで借りられない場合、不足分は自分で用意することになります。
空き家の担保価値に不安があるときは、保証会社を利用したり、担保を追加で用意したりすることを検討しましょう。
連帯保証人や事業計画書の提出が求められる場合がある
空き家投資にかかる融資は、一般の住宅ローンに比べて審査が厳しく、連帯保証人の提出や事業計画書の提示が求められることがあります。
- 連帯保証人
- 主たる債務者が返済できない場合に、債務者と同等の責任を負って代わりに支払いを引き受ける人のこと
- 事業計画書
- 事業の目的、戦略、具体的な実行計画、収支見込みなどをまとめた文書のこと
特に賃貸経営を目的とした不動産投資では、安定した収入見込みがあるかどうかを金融機関が重視するため、収支計画や運営シミュレーションの提出を求められるのが一般的です。
実際にローンの審査を受ける際は、次のような書類の提出が求められます。
- 証明書類（源泉徴収票、給与所得など）
- 事業計画書
保証会社を利用する場合も、保証料の決定や申込書類の提出などの手続きをする必要があります。
連帯保証人の代わりに、ローンや家賃などの支払いを保証する会社のこと
連帯保証人の確定や事業計画書の作成には時間がかかるため、早めに準備を進めることで、スムーズにローンを借り入れやすくなります。
再販しにくい可能性がある
空き家投資は収益化の余地がある一方で、いざ手放そうとしたときに再販が難しいというリスクも抱えています。
とくに地方や過疎地域にある空き家は買い手がつきにくく、希望の金額で売却できないことが多いのが現実です。
所有している空き家を売却できないと、固定資産税とローン返済の両方の負担がかかります。
再販が難しい状況を避けるには、空き家を購入する前の段階で出口戦略を明確に立て、金融機関に売却時の対応条件について確認しておくことが大切です。
売却時にローン残債を下回る価格でしか売れない可能性がある
空き家の価値が下落した場合、売却価格がローンの残債を下回る可能性があります。
売却価格がローン残債を下回ったら、差額は自己資金で補填しなければなりません。
たとえば、ローン残債が500万円残っている状態で、300万円でしか売却できない場合、差額の200万円を一括で返済する必要があります。
ローン残債を下回る価格での売却は、不動産市場の動向や物件の老朽化、賃貸需要の減少によって起こります。
銀行のローン契約では、残債は売却による一括完済をするのが一般的です。
加えて、繰上返済手数料や保証料の精算も必要になります。
- 繰上返済手数料
- 繰上返済をするときに、金融機関に支払う事務手数料のこと
- 保証料
- 保証会社と保証契約を結ぶために支払う費用のこと
あらかじめ金融機関に相談し、返済期間中の売却に関する条件や柔軟な返済方法について確認しておきましょう。
立地・築年数によっては「出口がない」投資になるリスクがある
空き家投資の最大のリスクのひとつは、立地や築年数によっては「出口戦略」が存在しない、いわゆる“出口のない投資”になってしまう点です。
たとえば、築50年以上の木造住宅で、駅から遠く商業施設もないエリアにある物件は、賃貸需要も売却需要も低く、長期的な資産価値が見込めません。
賃貸需要も売却需要も低く、入居希望者や購入希望者が現れないと、投資家は空き家を持ち続けることになります。
ローンの審査をする際、金融機関では物件の収益性と流動性も審査基準になるため、立地・築年数によっては借入可能額が想定を下回ったり、審査を通過できなかったりする可能性があります。
投資する空き家を探すときは、購入前に立地・築年数・周辺環境などを多角的に分析し、出口戦略まで考慮することが大切です。
空き家投資でローンを使う場合のよくある失敗パターン3選
空き家投資では、ローンを活用することで資金調達のハードルを下げられますが、適切な計画と審査対策を怠ると、大きな損失につながるリスクもあります。
ここでは、空き家投資でローンを使う場合のよくある失敗パターンとして、以下の3つを紹介します。
なお、空き家の失敗につながる「リスク」に関しては以下の記事でも詳しく解説しています。
修繕費用を見誤り、融資額をオーバーする
空き家投資でローンを活用する際、よく見られる失敗のひとつが、修繕費用の見積もりが甘く、借入金額が足りなくなるケースです。
空き家は築年数が経過しているものが多く、実際に工事を始めてから劣化している箇所が見つかり、追加工事が必要になることがあります。
たとえば、当初は200万円のリフォーム予定だったが、給排水設備や基礎部分の劣化が見つかり、最終的に450万円かかる可能性があるのです。
空き家投資でローンを使うときは、想定外の費用に対応できず、ローンの増額申請が通らなかったり、自己資金で補填できず工事が中断されるリスクが存在します。
空き家投資をするときは、複数のリフォーム業者から詳細な見積りを取得し、金融機関に「増額返済」の可能性も含めた融資プランを相談するのがポイントです。
アパートにかかる修繕費については、こちらの記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
立地が悪いため賃貸も売却もできず自己負担になる
立地条件を甘く見たことで、賃貸や売却に苦戦し、ローン返済がすべて自己負担になるという失敗も多く見られます。
特に郊外や人口が減少しているエリアの物件では、家賃設定を下げても入居が決まらない、あるいは買い手が見つからず再販できないケースが頻発しています。
たとえば、駅から徒歩30分、バス便も不便なエリアの空き家を購入した場合、広告を出してから1年経っても賃貸契約が結べず、毎月のローン返済と固定資産税が重荷になる可能性があるのです。
金融機関のローン審査では、物件の収益性は重要な審査項目になっており、場合によってはエリア指定や立地評価によって借入金額が抑えられることもあります。
返済リスクを避けるには、投資前に「需要調査」「交通アクセス」「周辺施設」の3点を徹底的にチェックしましょう。
事業用ローンで借り入れたものの空室が続き返済が困難になる
事業用ローンを活用して空き家を賃貸物件に転用したものの、想定していた賃料収入が得られず、返済が難しくなるケースも、失敗パターンとしてよく見られます。
事業資金を集めている個人事業主や法人経営者のために、銀行、消費者金融、クレジットカード会社などが提供しているローンのこと
空室が続くことで、実際の家賃収入が最初想定していた額を下回り、ローンの返済が困難になった結果、売却を検討することになる場合があるのです。
とくに、個人が融資を受ける場合、収入の安定性や返済能力が審査基準として厳しく見られますが、実際の運用では空室リスクまで織り込んだ収支計画を立てる必要があります。
金融機関では、申込時に「事業計画書」の提出や、収入証明（源泉徴収票・確定申告書）の提出が求められるほか、保証会社の審査も通過しなければなりません。
空室対策を含めたリスクシナリオもあらかじめ用意しておくことが、事業用ローンを活用するときには大切です。
空き家投資ローンで失敗しないための5つのポイント
空き家投資においてローンを活用する場合、物件選定や融資条件の見極めを誤ると、大きな損失や返済困難につながる恐れがあります。
ここでは、空き家投資ローンで失敗しないためのポイントとして、以下の5つを解説します。
融資条件・金利・担保要件を比較検討する
まず最初に重要なのが、融資条件や金利、担保設定の有無を、複数の金融機関で比較検討することです。
空き家投資ローンでは、借入期間・融資利率・返済額などの条件が金融機関ごとに異なるため、よく考えずにローンを申し込むのはとても危険です。
たとえば、同じ借入金額でも変動金利と固定金利では総返済額に大きな差が出ます。
当初の返済額が安い変動金利型を選んだ結果、金利上昇によって、後で毎月の負担が増加するかもしれません。
金融機関のWebサイトや窓口では、融資概要や担保条件を無料で案内しているところがたくさんあります。
ローンの申込前に各種プランを比較して、自分の資金計画に合うものを選びましょう。
空き家の構造・劣化状況のインスペクションを実施する
ローン契約を結ぶ前に、空き家の建物状況をインスペクションで確認しておくことも重要です。
既存の建物に対して、専門家が目視・計測によって建物の劣化状況や不具合の有無を調査すること
築年数が古い空き家は、見た目だけでは判断できない劣化やシロアリ被害、構造上の欠陥があることもあります。
インスペクションには数万円程度の費用が必要ですが、その後のリフォーム費用や融資額にも大きく関係するため、長期的に見れば非常に有効な投資です。
また、事前にインスペクションを受けることで、建物の基礎部分の重大な損傷が見つかり、購入を見送る判断ができるかもしれません。
地域の賃貸ニーズや利回り相場のリサーチする
空き家を賃貸物件として運用する場合、地域の需要や家賃相場を把握せずに購入すると、思うように収益を得られず、ローン返済が難しくなる恐れがあります。
特に地方の空き家は、エリアによって賃貸ニーズが大きく異なるため、物件単体ではなく「市場全体の動向」を見る必要があります。
たとえば、同じ市内でも駅から徒歩10分以内と30分以上の物件では、空室率や家賃に大きな差が出るでしょう。
公的機関の住宅・土地統計調査や民間の賃貸ポータルサイトを活用して、利回りの目安や競合状況を把握することが大切です。
空き家投資の利回りについては、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
売却出口の有無を見据えたエリア選定を行う
空き家投資を成功させるには、購入時だけでなく「売却時」を見据えた戦略が欠かせません。
いわゆる「出口戦略」を持たず、立地の悪い物件を購入すると、将来的に売却先が見つからず、ローンの残債だけが残るという事態になりかねません。
売却できない事態を防ぐには、空き家を購入する前の時点で、「将来的に誰に売れるか」を考えたうえでエリアを選定する必要があります。
エリアごとの資産価値の推移や人口動態データなどを参考にしながら、銀行や金融機関とも相談して「再販しやすい物件」を選びましょう。
専門家からの助言を積極的に受ける
空き家投資やローン契約に不安がある場合は、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
空き家投資について相談できる専門家としては、次のような人が挙げられます。
- 不動産会社
- FP（ファイナンシャルプランナー）
- 司法書士
- 税理士
それぞれの分野で専門的な知識を持つ人の力を借りることで、契約や手続きのミスを未然に防いだり、自分に合ったローンのプランを選んだりできます。
空き家投資のローンでは、保証料や融資期間の選定など、専門的な用語や手続きがたくさん登場するため、分からないことがあるときは積極的に専門家からの助言を受けると良いでしょう。
空き家投資にかかる3つのランニングコスト
空き家投資をするときは、物件の取得やリフォームだけでなく、運用中に発生する「ランニングコスト」への理解も欠かせません。
ランニングコストを見落とすと、思わぬ出費でローン返済が圧迫される可能性もあります。
ここでは、空き家投資にかかる主なランニングコストとして、以下の3つについて解説します。
税金（所得税・住民税・相続税など）
空き家投資では、物件の所有や運用に応じて複数の税金が発生します。
たとえば、賃貸収入があるときは所得税と住民税が課されますし、相続で取得した空き家であれば相続税がかかる場合があります。
税金について正しく理解しておかないと、収益があっても税負担が重くなり、資金繰りが圧迫されるかもしれません。
税務署からの案内や税理士への相談を通じて、確定申告書の作成や所得区分の見直しを行うことで、必要な税対策を講じることが可能です。
納税額は毎年変動するため、収入や費用の計上ミスにも注意しましょう。
火災保険料や災害リスク対応の費用
空き家を所有するときは、火災や地震などのリスクに備える保険に加入するのが一般的です。
保険料は建物の構造や所在地、耐火性能などによって異なり、木造建築で築年数が古い場合は保険料が割高になる傾向にあります。
保険料は年単位や月単位で発生するランニングコストのため、よく考えずに加入したり収支計画を立てたりすると、収益を圧迫するかもしれません。
保険に加入するときは、複数の保険商品を比較して、必要な補償内容と費用のバランスを見極めることが大切です。
また、万が一災害が発生したときに備えて、破損した箇所を修復するための予備費用の積み立てについても事前によく考えておきましょう。
耐震補強・定期メンテナンスにかかる費用
空き家を長期的に活用するには、耐震補強や定期的なメンテナンス費用の確保も欠かせません。
屋根補修や外壁塗装、給排水管の更新など、各種工事に50万円〜100万円単位の費用が発生することもあります。
建物は年数が経過するほど劣化が進み、雨漏りや基礎のひび割れといった問題が表面化しやすくなります。
ローン返済以外にも、メンテナンス費用は定期的にかかるため、前もって「修繕積立金」を確保するのが有効です。
マンションやアパートの修繕に備え、物件の所有者が毎月積み立てる費用のこと
金融機関によっては、リフォーム費用を含めた増額返済や借入れプランの見直しにも対応している場合があるため、一度相談してみるのも良いでしょう。
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空き家投資は、不動産投資初心者でも取り組みやすく、高利回りを狙える投資方法です。
ローンでは空き家の購入費用のほか、リフォーム費用や解体費用も借りられる場合が多いため、手持ちの資金が少なくても空き家投資に挑戦しやすいでしょう。
しかしローンには、使い道の制限や融資上限の低さなどのリスクもあるため、取り組みやすいとはいえ注意が必要です。
空き家投資を成功させるには、立地が良く需要が見込める物件を選ぶことが大切です。
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まとめ
空き家投資にローンを活用することで、自己資金が少なくても不動産投資を始められます。
特に、物件価格が比較的安価な空き家は、ローンと組み合わせることで高利回りを狙いやすく、資産形成の一歩として注目されています。
その一方で、ローンには「担保評価が低く融資額が限られる」「空室リスクで返済が苦しくなる」「売却価格がローン残債を下回る」といったリスクも存在します。
ローンを利用することで発生しうるリスクを回避するには、事前の調査や専門家のアドバイスを活用し、賃貸需要が見込めるエリアを見極めることが重要です。
また、失敗を避けるための方法として、利回りの高い空き家物件を見つけることが挙げられます。
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この記事の監修者
株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二
株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【保有資格】宅地建物取引士
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