不動産投資の手残り目安はいくら？計算方法や手残りを増やす方法を解説！
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「不動産投資をしてみたいけど、実際に手元にどれだけお金が残るのか分からない」
「帳簿上は黒字なのに、なぜかお金が増えない」
このような悩みを抱える方は多いのではないでしょうか。
不動産投資をしていると、帳簿上では利益が出ているのに、ローン返済や修繕費、税金などの支出によって、実際の手元資金がほとんど残らないケースがあります。
帳簿上の数値だけで判断してしまうと、資金繰りが苦しくなり、想定外のリスクを抱えることにもなりかねません。
そこで本記事では、以下のような内容を詳しく解説します。
最後まで読むことで、「手残りが少ない不動産投資」を避ける方法や、安定して収益を発生させるための実践的なノウハウが身につきます。
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目次
不動産投資における「手残り」とは？帳簿上の利益との違いに注意
不動産投資における「手残り」とは、毎月の家賃収入からローンの返済や修繕費などを差し引いた後、手元に残るお金のことです。
ここでは不動産投資の手残りについて、次のようなことを解説します。
手残り（＝キャッシュフロー）の定義と帳簿との違い
不動産投資における「手残り」とは、毎月の家賃収入からローン返済や修繕費、管理費などの支出を差し引いた後、実際に手元に残るお金のことです。
「キャッシュフロー」とも呼ばれ、帳簿上の利益と異なり、「お金の流れ」を正確に把握できるのが特徴です。
帳簿では減価償却費をはじめとした非現金項目を経費として計上できるため、帳簿上では黒字に見えても、実際にはローン返済や設備修繕などの出費が多く、手残りがほとんどないかもしれません。
- 減価償却費
- 長期間にわたって使用される固定資産の取得費用を、その使用可能期間（耐用年数）に応じて分割し、費用として計上する会計処理によって発生する費用のこと。
- 非現金項目
- 現金の出入りを伴わずに計上される費用のこと。代表的なのは減価償却費。
帳簿上の利益と実際の手残りにはギャップがあるため、投資の判断をするときは「帳簿」だけでなく、「キャッシュフロー」も重視することが大切です。
帳簿では黒字でも手残りがないことがある
帳簿上は黒字なのに、手元に現金が残らないことは、不動産投資では珍しくありません。
帳簿では、現金の出入りを伴わない支出（非現金支出）を経費として計上できますが、ローンの返済のような現金支出は、帳簿上は経費になりません。
そのため、実際はローンの返済が毎月7万円あっても、帳簿には反映されず、帳簿上の利益と実際に手元に残る金額にズレが生じる可能性があるのです。
状況によっては、帳簿上では黒字でも、実際は「赤字経営」と言える状況に陥るかもしれません。
不動産投資を始める前に、手残りを重視した資金計画を立て、空室リスクや修繕費を想定したシミュレーションをすることが重要です。
収支目標は「帳簿」ではなく「手残り」で立てよう
不動産投資における収支目標は、帳簿上の利益ではなく、手残りを基準に立てましょう。
なぜなら、帳簿上で利益が出ていても、手元に現金がなければ、再投資や生活資金に充てることができないからです。
金融機関による融資の審査を受けたり、返済計画を立てたりするときも、キャッシュフローの安定性は重要な判断基準になります。
将来的に複数物件を保有する計画を立てるときも役立つため、早いうちから手残りを増やす不動産経営を心掛けましょう。
不動産投資における手残りの目安は？
不動産投資をするとき、手残りはどれくらいあれば良いのでしょうか。
ここでは、不動産投資における手残りの目安について、次のようなことを解説します。
月額の目安は「家賃収入の2〜3割以上」
不動産投資で安定した経営を目指すなら、毎月の手残りは「家賃収入の2〜3割以上」を目安にすると良いでしょう。
たとえば、毎月の家賃収入が10万円の物件なら、最低でも2〜3万円の手残りが確保できると、収益性に余裕があると言えます。
金融機関の融資を利用している場合は、ローン返済額の割合が高くなりがちですが、経費や修繕費、空室による収入減を考慮すると、2〜3割の手残りがリスクヘッジとしても重要です。
一定の割合で手残りを維持することで、安定した不動産投資を実現したり、将来的に運用する物件数をスムーズに増やしたりできます。
不動産投資を継続的に成功させるため、収支の中でどれだけ現金が残るかを常に意識しましょう。
エリア・物件種別・管理形態で手残りは大きく変わる
不動産投資における手残りの金額は、エリアや物件の種類、管理の方法によって大きく異なります。
| 物件の種類 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 都心の区分マンション | 空室率が低く、家賃も安定している | 価格が高く、利回りは低くなる傾向にある |
| 地方の一棟アパート | 取得価格が抑えられ、高利回りが期待できる | 空室の発生や修繕による負担が重くなりやすい |
また、「自主管理」と「管理会社への委託」では管理費用に差が出るため、手残りに直接的な影響を与えるでしょう。
エリアの特性や建物の構造・種類、管理形態などを総合的に考慮し、自分に合う投資スタイルを選ぶことが大切です。
長期投資を続けるには手残りの安定性がカギ
不動産投資を長期的に成功させるには、毎月の手残りが安定していることが重要です。
キャッシュフローが不安定だと、ローンの返済や突発的な支出に耐えられず、投資に失敗するリスクが高まります。
安定した手残りを実現するには、次のような工夫が必要です。
- 空室対策
- 定期的な設備点検
- 賃料設定の見直し
- 長期的な視点でのシミュレーション
- リスク分析
不動産投資をするときは、表面上の利回りだけを基準に投資判断をするのではなく、現実的にかかる費用を加味したうえでシミュレーションをすることが求められます。
不動産投資の手残り（＝キャッシュフロー）の計算方法と例
不動産投資において、手残りを正確に把握することはとても大切です。
ここでは、不動産投資の手残りの計算方法と例を紹介します。
手残り計算に必要な項目一覧
不動産投資における手残りを正しく把握するには、必要な計算項目を理解しておくことが大切です。
手残りの計算に必要な項目としては、次のようなものが挙げられます。
- 家賃収入（賃料）
- 管理費
- 修繕費
- 税金（所得税・住民税・固定資産税）
- ローンの返済額（元本＋利息）
- 保険料
- 空室率を考慮した減額分
- 減価償却費
必要な項目を漏れなくリストアップし、それぞれの数値をもとに手残りを算出しましょう。
手残りの計算に役立つ「収支計画書」の作り方については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
【計算例あり】月10万円の家賃収入で手残りはいくら？
ここでは、不動産投資で月10万円の家賃収入がある場合の手残りをシミュレーションしてみます。
手残りの計算式は、次のとおりです。
たとえば、家賃収入が月10万円、諸経費が7万円、空室リスクが1万円とした場合、手残りは2万円になります。
手残りを算出することで、実質的な支出をすべて差し引いた後、手元に残る金額を具体的に把握できます。
返済比率と手残りの関係性｜返済比率別シミュレーションで比較
返済比率とは、年収や家賃収入に対して、ローンの返済額が占める割合のことです。
ここでは、返済比率ごとに、手残りとの関係性をシミュレーションで比較します。
返済比率については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
【返済比率40％】リスク低め・手残り多めの安定型
不動産投資において返済比率が40％程度であれば、毎月の手残りに十分な余裕があり、安定した経営ができていると言えるでしょう。
たとえば、家賃収入が月20万円で返済額が8万円の場合、残り12万円から管理費・修繕費・固定資産税などを差し引いても、手元に約4〜5万円が残る可能性があります。
返済比率40％は、空室や修繕の突発的な支出にも対応しやすく、長期運用においてもリスクを抑えた投資が実現できるのが魅力です。
金融機関からの融資条件の優遇を受け、余裕のある経営ができる可能性もあるため、資金計画では返済比率40%をひとつの目安にすると良いでしょう。
【返済比率50％】平均的な水準。収支バランスは良好
返済比率50％は、不動産投資における「平均的なライン」とされ、リスクとリターンのバランスが取れた水準です。
たとえば、月20万円の家賃収入に対し、ローン返済額が10万円とすると、残りの10万円から管理費や保険料、修繕費などを差し引いても、手残りは2〜3万円程度になります。
返済比率50％は、満室経営を前提とするなら十分な手残りが得られるのに加え、長期的なリスクにも対応できる「ちょうど良い水準」です。
資金効率を考慮しつつ、リスクマネジメントも両立したい方に適している条件と言えるでしょう。
【返済比率60％】手残りが少なく、空室時に赤字化リスクも
返済比率60％を超えると、毎月の手残りが減少し、空室が発生するとすぐに収支が赤字に転落するリスクがあります。
たとえば、月の家賃収入が20万円、ローンの返済額が12万円の場合、残った8万円から管理費や税金などを引くと、手残りはほぼゼロになるかもしれません。
返済比率60％は、表面上の収益性（表面利回り）は良く見えても、実質的な収益性や安全性には大きな不安が残ります。
特に、投資初期に高額な物件をフルローンで購入するケースでは、返済比率が60%になりやすいため、注意が必要です。
物件価格の全額を金融機関から借り入れて、購入資金をすべてローンでまかなうこと
不動産投資の手残りを増やす5つの方法
突発的な空室や修繕費の発生に備えるため、手残りを増やすことはとても重要です。
ここでは、不動産投資の手残りを増やす方法として、以下の5つを紹介します。
高利回り物件を選ぶ
不動産投資で手残りを増やすための基本的な方法は、高利回りの物件を選ぶことです。
利回りが高ければ、それだけ収益性が高く、支出を差し引いた後の手元資金が増えやすくなります。
たとえば、同じ価格帯の物件でも、年間家賃収入が120万円の物件（利回り12％）と、90万円の物件（利回り9％）では、表面上の収入に30万円の差があります。
ただし、高利回り物件には空室リスクや修繕費が高くなる可能性もあるため、築年数やエリアの需要、管理状況なども慎重に評価することが大切です。
ちなみに弊社AlbaLink（アルバリンク）では、高利回りを期待できる物件の情報をLINEで配信しています。
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融資条件を見直す
融資条件を見直すことで、ローン返済額を抑え、毎月の手残りを増やせる場合があります。
具体的な方法としては、次のようなものが挙げられます。
- 金利の引き下げ
- 借入期間の延長
- 金融機関の借り換え
融資条件の違いは、投資の収益性や安全性に大きな影響を与えます。
金融機関によって融資の方針は異なるため、複数行に相談し、自身の属性や物件内容に合った条件で融資を受けましょう。
不動産投資ローンを受ける方法と注意点については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
自己資金を多めに入れて借入比率を下げる
不動産投資で手残りを増やす方法として、自己資金の投入割合を増やし、借入比率を下げる方法があります。
たとえば、物件価格2,000万円のうち500万円を自己資金でカバーすれば、借入額は1,500万円になり、返済の負担を軽減できます。
自己資金を多く使うことで、レバレッジ効果は下がりますが、空室リスクや収支の変動に強い経営を実現しやすくなるのがメリットです。
ローンを活用することで、少ない自己資金で大きな投資を行い、リターンを増大させる効果のこと
慎重に投資をする場合は、一定の自己資金を投入して、安定性を重視すると良いでしょう。
不動産投資で適切なレバレッジの倍率については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
管理コストや保険料の見直しで経費を削減する
手残りを増やすには、収入を増やすだけでなく、経費の見直しによる支出削減も効果的です。
特に、管理費や保険料などは固定費として毎月発生するため、見直すことで大きな効果を得られるかもしれません。
固定費の見直しは手間がかかりますが、長期的に見れば大きな差となって手残りに反映されます。
定期的な費用チェックと見直しを習慣化し、収益性の高い運用を実現しましょう。
税金対策は青色申告や減価償却を上手に活用する
税金対策を適切に行うことで、手残りを大幅に増やせます。
特に、不動産所得の申告においては、青色申告や減価償却費の活用が重要なポイントです。
- 青色申告
- 事業所得・不動産所得・山林所得がある人が行う、所得税の確定申告を行う制度のこと
- 減価償却
- 資産が、使用するにつれて価値が減少するのを費用に計上し、新しいのと替える場合に備える会計手続きのこと
たとえば、青色申告特別控除を活用すれば、最大65万円の所得控除が受けられます。
また、建物価格に応じて減価償却費を経費計上できるため、帳簿上の利益を抑えつつ、実質的な手残りを増やす効果が期待できます。
税理士に相談しながら、できる対策を積極的に取り入れましょう。
減価償却については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
手残りが出ない不動産投資を放置する4つのリスク
手残りがなかなか出なくても、「将来的には利益が大きくなりそうだから」「せっかく準備したのにもったいない」と、保有したくなる方もいるかもしれません。
しかし、手残りが出ない不動産をそのままにしておくと、さまざまなリスクが発生する可能性があります。
ここでは、手残りが出ない不動産投資を放置するリスクとして、次の4つを紹介します。
ローン返済が家計を圧迫し、資金繰りが厳しくなる
手残りが出ない不動産投資を放置すると、ローンの返済が家計に悪影響を与える可能性があります。
特に、キャッシュフローが赤字の状態が続くと、本業の収入から資金を補填することになり、資金繰りが一気に悪化するでしょう。
ローンの返済金額がキャッシュフローを上回る場合、その物件は収益物件ではなく、「負債物件」になってしまいます。
不動産投資では、毎月の収支を把握し、無理のない借入金額と返済計画を立てることがとても重要です。
修繕費・管理費などの支出に耐えられなくなる
手残りがない状態では、突発的な修繕費や毎月発生する管理費の支払いが厳しくなり、物件の維持管理が難しくなるリスクがあります。
特に中古物件では、屋根や配管の修繕にまとまった金額が発生することがありますが、手残りが少ないと資金を準備できず、対応を先送りにすることになるかもしれません。
結果として、入居者からのクレームの増加や、空室率が上昇するリスクも発生します。
物件価値の下落や収益性の悪化を招く可能性もあるため、収支計画を見直すなど、早めに対処することが大切です。
空室率の悪化で出口戦略が取れなくなる
手残りがほとんど出ない状態になったまま物件を放置すると、物件の稼働率が下がり、空室率が上昇する傾向にあります。
すると、収入が減るだけでなく、将来的な売却も難しくなるでしょう。
売却を検討する際、金融機関や購入希望者は「満室稼働かどうか」や「手残りの安定性」を重視します。
空室率が悪化して手残りが少ないと、売却価格が査定額より下回ったり、購入希望者が見つからなかったりするかもしれません。
不動産投資をするときは、空室対策や設備投資を怠らず、継続的に手残りを確保できる運営が求められます。
精神的・時間的コストが増大する
手残りがない状態が続くと、投資家自身の精神的・時間的な負担も大きくなります。
入居者対応や支払い管理、トラブル処理などに追われる日々は、精神的なストレスになり、結果的に投資全体へのモチベーションも低下するでしょう。
不動産投資が本業や生活に悪影響を及ぼすのは、本末転倒です。
精神的な余裕と時間的コストの軽減のためにも、手残りの確保と安定運用は優先して考えましょう。
不動産投資で手残りが出ないときの3つの対処法
投資をしていて手残りがなかなか出なくても、すぐに諦める必要はありません。
ここでは、不動産投資で手残りが出ないときの対処法として、以下の3つについて解説します。
収益改善の余地がないか確認する
不動産投資で手残りが出ないときは、まずは「収益改善の余地はないか」を見直しましょう。
家賃や管理コスト、空室率の見直しによって、キャッシュフローを改善できる可能性があります。
たとえば、同じエリア内の相場と比較して賃料が低すぎる場合、適切な価格帯に調整するだけで収入が増加するでしょう。
また、管理会社の手数料が割高であれば、他社に切り替えることで毎月の経費を削減することが可能です。
物件の運用状況を丁寧に分析し、小さな改善を積み重ねることで、手残りを増やせるかもしれません。
「手残りが出ないから」とすぐ諦めず、数値と状況に冷静に向き合ってみましょう。
収益改善が難しい物件は早めに売却する
収益改善が見込めない場合は、早めに売却を検討するのもひとつの方法です。
物件価格は、金利やエリア需要などによって変動するため、タイミングを逃すと資産価値が大きく下落する可能性があります。
特に空室率が高いエリアや古い物件は、家賃の下落や修繕費の増加といった問題が重なりやすく、長期間保有しても、収支を改善するのが難しいでしょう。
一度購入した物件を、十分な利益を得ることなく手放すのは気が進まないかもしれませんが、早めに売却することは、資産全体の健全性を保つために大切です。
手残りに悩むときは専門家に相談する
不動産投資で手残りが出ず、対応に悩むときは、専門家に相談するのも効果的です。
特に、税理士・不動産会社・管理会社・融資コンサルタントなどの専門家は、客観的な視点から的確なアドバイスを提供してくれます。
もしかすると、節税対策によって年間の手残りを10万円以上増やしたり、融資の切り換えによって金利を下げたりできるかもしれません。
自己判断での対処には限界があるため、不動産投資を「事業」として継続的に成功させるには、信頼できるプロの力を借りることをおすすめします。
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手残りが少ないと、突発的な出費や空室に対応できず、収支状況が悪化するかもしれません。
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まとめ
不動産投資で安定した収益を得るには、「帳簿上の利益」ではなく、手残りがとても重要です。
帳簿では黒字でも、ローン返済や修繕費・税金などを差し引いた結果、手残りがほとんどなかったり、マイナスになったりするケースは珍しくありません。
返済比率が高いと、空室の発生や突発的な出費により、一気に赤字へ転落することもあるでしょう。
不動産投資をするときは、初めから「手残りは家賃収入の2～3割以上」にすることを目安に、収支のバランスを重視しながら物件を選ぶことが重要です。
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この記事の監修者
河田 憲二
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