『ヤンチャ大家が教える「最強ボロ戸建て」投資術』書評【FIRE投資家が語る】
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※株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
「不動産投資で不労所得を得て、いつかは脱サラしたい」
「老後に備えて、少ない資金から着実に資産形成をしたい」
そう思って情報収集をしているけれど、「いったいどんな投資法がいいのか？」と悩んでいるのではないでしょうか。
結論から申し上げますと、手出し資金の少ない不動産投資初心者にとって、「ボロ戸建て投資」は極めて再現性の高い、現実的な選択肢です。
なぜなら、100万円以下の物件も存在し、初心者が否決されやすい投資ローンを使わずに「現金」で購入できるため、不動産投資のスタートラインに立ちやすいからです。
ただし、ボロ戸建ては一歩間違えれば修繕費の地獄に陥る可能性もあります。
失敗を回避し、最短ルートで収益化するためには、最低限の知識と「プロの視点」が必要です。
今回は、ボロ戸建て投資が学べる本『ヤンチャ大家が教える「最強ボロ戸建て」投資術』について、副業で始めた不動産投資によってFIRE（経済的自立）を達成した「現場監督大家 コーさん」に書評を執筆いただきました。
財閥系ハウスメーカーの技術責任者として20年以上指揮してきた建築のプロ。副業で始めた不動産投資でFIREを達成。東京・埼玉エリアを中心にボロ戸建てやアパートを複数棟を所有、年間家賃収入は会社員時代の給与を大きく上回る。
そんなコーさんの視点から、本書の核心部分に事例とともに触れていただきます。
最後まで読むことで、ボロ戸建て投資に対して、単なる理想ではなく「現実的な第一歩」を踏み出せるようになるはずです。
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弊社は「中古・築古・特殊物件」を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細を確認する）。
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目次
著者のふかぽんさんとは？2年半でFIREを達成した圧倒的な実績
まず、『ヤンチャ大家が教える「最強ボロ戸建て」投資術』の著者である「ふかぽんさん」の驚異的な実績について触れておきます。
ふかぽんさんは、ごく普通のサラリーマン生活を経て、27歳という若さでボロ戸建て投資の世界に参入しました。
そこからわずか2年半という短期間で家賃収入が給料を上回り、専業大家（FIRE）を達成されています。
現在は埼玉、千葉、茨城を中心にボロ戸建てを25軒所有し、年間の家賃収入は1,200万円超。
本書の素晴らしい点は、机上の空論ではなく、茨城県の200万円の平屋からスタートし、現場での泥臭い実践と試行錯誤を繰り返して「勝てる法則」を確立された点にあります。
プロの私から見ても、「これは実際に現場に足を運び、自らの手で物件を再生させてきた人じゃないと書けない」という血の通ったノウハウが凝縮されています。
【書評1】惚れてはダメ！物件はあくまで「投資商品」
不動産投資初心者が陥りがちなミスは、「自分が住みたいかどうか」という主観で物件を選んでしまうことです。
しかし、ふかぽんさんは「あなたが住みたい家の基準で買う必要はない」と断言します。
【ボロ戸建てでも十分に貸し出せる】
引用元：ヤンチャ大家が教える「最強ボロ戸建て」投資術 P19より
物件はあくまで利益を生むための「商品」であり、自分の好みは排除しなければなりません。
【書評2】現場案内には「買付証明書」を持参するスピード感
第2章では、物件検索と買付のスピード感が語られています。
「いい物件が出たら即日会社を休んで見に行く」という覚悟は、投資家として生き残るための必須条件です。
特に驚いたのは「ノールックでの買い付け」という手法です。
私も投資家として、物件案内の際にはその場で提出できるよう常に「買付証明書」をカバンに忍ばせ、即決するスピード感を大切にしてきましたが、ノールックの速さは異次元です（笑）。
優良なボロ戸建ては、ネットに出た瞬間に奪い合いになります。
常に競合がすぐ傍にいるという意識を持ち、迷っている時間をゼロにする。
この「戦う姿勢」こそが、未公開物件の紹介を引き寄せる力につながります。
プロが教える「知っているか、知らないか」で決まる利益の歪み
ここで、私が元現場監督の知見を活かして実践している「物件の歪みの見つけ方」をご紹介します。
私は物件を見る際、必ず「道路に面したブロック塀」も確認します。
建築基準法では、ブロック塀が地盤面から1.2m（ブロック6段分）を超えて建てる場合、「控え壁（補強壁）」がないと既存不適格（昔の基準で建てられたため、現在の法基準に満たなくなった状態）となります。
以前私が購入した物件には、この基準を超えているのに控え壁がない古い塀がありました。
売主は特に触れていませんでしたが、私は「これはチャンス」と確信していました。
なぜなら、これを解体すれば、寸法的に軽自動車の入る駐車場が確保できると気づいていたからです。
さらに驚くべきことに、この解体費用を自治体が補助金で出してくれるケースがあるのです。
数年前に発生した塀の倒壊事故を受け、自治体によっては危険なブロック塀の解体や新設に「補助金」を出すケースが増えています。
私はその制度を活用して解体費用を浮かせ、さらに塀を撤去して更地にしたことで、軽自動車2台分の駐車場を創出することができました。
補助金の活用でコストを削減し、駐車場という付加価値をつけて入居付けを促進する。
売主は「知らない、またはやる気がない」。
しかし、私たちは「利益にする方法を知っており、やる気もある」。
この情報や熱量の差こそが、不動産投資の醍醐味である「利益の歪み」を生むのです。
【書評3】やりすぎ厳禁！リフォームは「80％」で十分
リフォームの章では、現場監督である私でも聞いたことがない斬新な手法で、合理的で投資家らしい判断が示されています。
元現場監督の私が「外壁塗装」で反省したこと
本書で最も共感し、かつ過去の自分を反省したのが「外装はほぼノータッチ」という教えです。
実は私、現場監督という職業柄、職人さんとの繋がりで格安施工ができることもあり、以前は「外壁塗装」をしっかりやっていました。
「外観が綺麗なら入居が決まりやすい」「入居者の属性も上がる」という感覚があったからです。
しかし、投資家として振り返ると、これはある意味間違いでした。
ボロ戸建ての入居者が求めているのは、建物トータルの完成度ではなく、「内装の清潔感」や「駐車場の有無」といった生活利便性です。
それさえ満たしていれば、外装はあまり気にされないこともあるのが現実です。
たとえ格安であっても、外壁にお金をかけても家賃はそれほど上がりません。
そのお金があれば、もう一軒ボロ戸建てが買えていた可能性すらあります。
本書の「外装ノータッチ」という潔い戦略は、最速で規模を拡大するために不可欠な思考だと痛感しました。
クロスの「上貼り」という衝撃
筆者は「既存クロスの上から直接新しいクロスを貼る」という手法を提案しています。
正直、現場監督の目線では驚きました。
本来、クロスの仕上がりは下地処理が命です。
上貼りは剥がれやすく、下地のカビの温床にもなりかねません。
しかし、投資家目線に切り替えると見え方が変わります。
- メリット： 圧倒的なスピードとコストカット。
- 入居者属性： ボロ戸建ての入居者は、施工品質よりも「パッと見の清潔感」を重視される場合が多い。
この「どこまでやるか」の線引きこそが、ボロ戸建て投資の真髄です。
プロが教える「プラスアルファの工夫」
もし上貼りをするなら、下地処理として凹凸を除去したり、下地が傷んでいる箇所はボードを部分的に張り替え、表面の汚れや油脂を拭き取る作業は必要です。
また、下地の凹凸を目立たせない「厚物のクロス」を選ぶのもコツです。
さらに、余ったクロスは絶対に捨てずに保管してください。
廃盤になることが多いため、数年後の退去時に「部分補修」で済むか、「全面貼り換え」になるかの分かれ目になるからです。
「カサカサの柱」を価値に変えた和室再生術
リフォームの本質は「取捨選択」です。
私の所有物件に、表面が「カサカサ」で年季の入りすぎた柱がむき出しの和室がありました。
仲介業者からは「洋室に変えないと厳しい」と言われましたが、私はあえてその柱をつやを落とした黒色で塗装し、畳はそのままとしました。
照明器具は雰囲気のある新しいものに変えました。
すると、新築現場では絶対に出せない「古民家風で風情ある空間」に生まれ変わり、仲介業者さんも驚くほどの魅力的な部屋になりました。
当初 「家賃6万円台も厳しい」と言われていた物件でしたが、強気の「7万9,000円」で募集したところ即成約。今も同じ入居者様が住み続けてくださっています。
洋室に変える費用をかけずに、家賃を約2万円も引き上げた事例です。
入居者がどこに価値を感じるかを考え、お金をかける場所を絞り込む。
この「やりすぎない仕上げ」ができるようになると、収益性は劇的に向上します。
【書評4】素人が絶対に手を出してはいけない「DIY」
本書は非常に実践的ですが、元プロの立場から一点だけ、強い「警告」があります。
それは、第3章にある「屋根」のDIYです。
筆者も細心の注意を促し、初心者は絶対に控えるようコメントされていますが、私は「足場のない勾配屋根の作業」は初心者・経験者問わず絶対にやめるべきだと断言します。
プロの世界でも、屋根からの墜落は死亡事故に直結します。
現場監督時代、私は墜落事故の恐ろしさを嫌というほど見てきました。
定期的に全国の事故事例の報告を受け、月一の安全パトロールで現場の安全点検を徹底してきた私だからこそ、そのリスクの大きさがわかります。
屋根工事には費用がかかりますが、命という最大の資産を失っては何のための投資かわかりません。
命を奪われずとも、身体障害者となるリスクさえあるのです。
屋根の修繕は必ずプロに任せるか、修繕費を見込めないなら購入を見合わせる勇気を持ってください。
【まとめ】あなたのFIREを加速させる「情報」の掴み方
本書を読み終えた後、あなたはきっと「自分にもできるかもしれない」という確信に近い気持ちを抱いているはずです。
不動産投資は、正しい知識を持って一歩を踏み出した人だけが勝てる世界です。
しかし、同時に知っておいていただきたいことがあります。
それは、ボロ戸建て投資において最大の障壁は、リフォームや客付けよりも、実は「条件を満たす優良な物件に出会えるかどうか」だという点です。
私の所有物件の約半分は、一般のポータルサイトには載らない「未公開物件」です。
不動産業者は、信頼できる相手にだけこっそり情報を流します。
未公開物件を掴める環境にいるだけで、ライバル不在の「イージーモード」で投資を始められるのです。
ただ、その信頼関係を築くには時間がかかりますし、実績のない状態から始めるのは至難の業です。
そこで、不動産投資初心者に最適な「戸建て」などの高利回り物件をLINE登録者限定で紹介している情報を活用するのは、非常に賢い方法だと思います。
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この記事の監修者
現場監督大家｜コーさん
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