投資用物件を不動産屋から紹介を受ける際に、図面に私道負担有りという表記をご覧になったことはありますでしょうか？
物件の前面道路が私道になっている場合はこのように重要事項の記載が必ずされています。
投資用物件だけでなく、戸建て用地の購入に関しても私道トラブルはつきません。
今回は私道について解説していきます。
目次
不動産投資による私道トラブル
私道負担のある投資用物件は私道トラブルというリスクもありながら、私道の所有者と意思疎通がしっかりととれるようであれば、投資用物件として非常に魅力的になる可能性を秘めています。
リスクをしっかりと把握していきましょう。
公道と私道の違い
公道とはな国や地方自治体が管理している道路のことをいいます。
国道や県道などがまさに公道です。
私道とは個人や法人の所有地を道路として所有し管理している道路のことをいいます。
私道は個人や法人が単独で所有している場合と、近隣住民が一定の割合で共有名義となっている場合があります。
私道負担とは
私道負担とは、敷地内に私道部分が含まれているという意味です。
私道部分には建物や住宅を建てることはできません。
また、建蔽率（けんぺいりつ）や容積率の計算から除外されてしまいます。
そのため、私道負担のある土地や一アパート等の売買の際は、買主に対して私道負担を知らせるために不動産の広告では、土地の一部に私道が含まれることを表記、売買契約時に行う需要事項説明が義務付けられています。
私道がトラブルになる理由
では、なぜ私道がトラブルの原因になるのかをご説明していきたいと思います。
- 私道所有者の承諾が必要
購入予定の物件の前面道路が個人や法人が単独で所有している私道に面している場合は、何かと私道の所有者全員の許可が必要になります。例えば、物件を購入しアパートを建築する際に水道の引き込み工事が必要になったとします。そうなった場合、私道の掘削許可を所有者から得なければならないのです。掘削許可が下りなければ、土地を買ったものの建築ができないという背筋が凍るような事態になりかねません。中には、裁判に発展することもあるようです。 - 私道は公道と違い、所有者が管理することになります。そのため、共有名義の私道の場合は、管理費用に関しては共有者の実費となります。また、維持管理に関する意思決定がなかなかまとまらないというリスクがあります。
私道が絡む物件を購入する場合の注意点
不動産価値の低下
私道に面している土地は公道に面している土地と比べての相場額が低くなります。
自身一人での意思決定ができないため、当然のことですよね。
前面道路が私道の投資物件を購入する際には、近隣の公道に面した土地の坪単価よりも低めに想定した価格で買いましょう。
相場を調べるのは煩わしいですが、そのくらい事前調査をしないと私道負担のある物件を購入するのは危険といえるでしょう。
逆に、一般的には私道負担のない土地よりも私道負担のある土地のほうが相場は安いので、事前調査して購入する方もいます。
私道負担のリスクについて正しく理解した上で、購入する場合は非常にお得な物件と言えるかもしれません。
経費がかかる
他人が所有している私道のみに面している場合、車両の通行、インフラを敷地に引き込むための道路掘削工事を行うことに対して承諾料を要求される場合があります。
私道の通行権や、インフラを交換したり修繕する際に道路を掘削することについて、事前に私道所有者から承諾を得ておきましょう。
また、その道路に埋設されている水道管や下水管の所有者は誰かということも問題になる可能性があります。
公道の場合は、一般的に水道局や下水道局が所有・管理しているため道路の維持管理同様に修繕費もお金がかかることはありません。
一方、私道に埋設されている上下水道は私設管である可能性があり、破損した場合は所有者が負担することになります。
買い手がつきにくい
将来的に売却する際に、私道にのみ面している物件の場合は、私の経験上、私道を利用できる権利を証明する書面（通行承諾書）がなければ買い手がつきにくいです。
通行承諾書などがないと利用価値が制限されてしまう可能性があるためです。
また、私道のみに接している物件の場合は、買い手側が融資を受ける際に担保価値が低く見積もられるため、結果として買い手が付きにくい、相場よりも安くないと売却できないというケースに陥ることも多々あります。
道路種別、地目について
私道部分が建築基準法上の第42条1項5号（位置指定道路）であれば、基本的に問題がないと考えても大丈夫です。
位置指定道路とは、建築基準法に沿って新しく作られた私道であり、特定行政庁から指定を受けた道路です。
トラブルが生じやすいのは、私道第42条1項3号（昔からある既存道路）と第42条2項（みなし道路）の場合です。
どちらも建築基準法上の道路ではないため、建築する場合に制限がかかります。
そして、私道部分の土地の登記地目が公衆用道路の場合はまず問題がないと考えて大丈夫ですが、これはあくまでも登記上の分類であり、現況と異なる場合があるので注意が必要です。
不動産の基準は何事も登記やインターネット基準ではなく、現況が基準となります。
地目はあくまでも税法上の処理の問題なので、実はトラブルを生じている公衆用道路もなかにはあるようです。
私道部分を購入する際の重要事項説明
不動産売買契約が締結される前に必ず宅地建物取引士が重要事項説明を行います。
私道の負担に関しては重要事項説明の対象となります。
主に、売買される私道の地番、位置、面積、持分、負担金の有無や権利関係など買主にとって不利となる情報は全て説明されることになっています。
また、その際に私道の権利者全員の住所、氏名を調べた一覧を渡してくれる仲介業者が多いようです。
この記事で注意事項として取り上げた内容についても、仲介業者の現場調査、役所調査や売主からの聞き取り調査などで判明した内容があれば、説明をしなければなりません。
判明していた内容で売主にとって不利となる内容を説明していなかった場合、宅建業法違反となります。
しかし、重要事項説明とは登記された内容を現地や役所で調べたものであり、その中に掘削の承諾を取得する際に非協力的な人がいるのか、相続登記がされておらず、所有者がわからない人がいるといったことまでは分かりません。
私道の通行承諾、掘削承諾が必要なときには、売買契約の前に内諾を得ておくべきだと考えます。
あるいは、掘削の許可が得られなかった場合は、解約できるといった解約条件付きの売買契約を締結しましょう。
また、水道管やガス管の埋設状況についても重要事項説明がありますが、私道では他人敷地の下を経由して配管が引き込まれていて、かなり古く細い配管がそのまま使われている場合もあります。
何度も言いますが、インフラに関しては役所で確認できますので事前に確認し、掘削許可を必ず取得しましょう。
私道の固定資産税について
私道部分に関しても、所有形態（地目）によっては固定資産税がかかります。
ただし、敷地部分と私道部分が分筆されており、登記上の地目が公衆用道路であればたいていは非課税になっているはずです。
不特定多数（地権者以外）の人が利用している場合は公共性が高いという理由で公衆用道路とみなされ、非課税となる場合もあります。
非課税となるためには、以下の条件を満たしていることが必要です。
私道が非課税となるための条件
- 道路の幅員が1.8m以上であること（幅員は行政によって異なる可能性があります）
- 不特定多数（地権者以外）の人に利用されていること
- 公道から公道に通じていること（戸建て、アパートに住まう人用の道路で行き止まりの場合は対象外です）
私道を非課税にするには、現況測量を行い、測量図を添付して、私道の非課税申告を行います。
固定資産税などが非課税になっている私道であれば、都市計画税、不動産取得税も同じく非課税で、相続税や贈与税の評価の際も非課税となります。
非課税になっていない私道の相続などでは、一定の割合で減価した評価がされることになっています。
ただし、担当の税理士によって減価の割合は異なります。
ちなみに、私道部分の所有権移転登記をする際の登録免許税は非課税にはなりません。
もちろん司法書士への手数料もかかります。
地目が公衆用道路の場合でも登録免許税はかかるようです。
私道のトラブルを回避するには
私道の持ち分を取得する
私道の持分を取得することより私道持分・私道負担の割合に関わらず、持ち分権利者が私道のすべてを使用することができます。
私道共有持分の形で共有しあえば、共有者が自分の自宅の前に車を停め、駐車場として不当に利用することできません。
そのため、私道持分権者間の争いを防ぐことができます。
持ち主から許可を得る
トラブルを回避するためには、私道の所有者としっかりとコミュニケーションをとり、維持管理の方向性、掘削許可や通行承諾などの通行掘削承諾書をあらかじめ得ることが一番大切になってきます。
承諾書を作成し、お互いの印鑑をつき、１部ずつ互いにもちあいましょう。
使用の許可をする旨を記載するだけでなく、相続や売買により権利を承継した人に対しても承諾書を有効となる旨も記載しましょう。
そうすることで、息子娘さんの代までトラブルを防ぐことができます。
私道の移管について
私道のうち、一定の要件に当てはまる公共性のある私道に関しては市に移管をすることができます。
所有している私道を寄付して公道にしたい方、土地購入からの不動産投資を検討される方で移管を検討したい方は案内図、公図の写し、利害関係者の名簿を用意して役所にご相談ください。
道路の管理には、舗装や側溝の補修等、多くの費用が必要となります。
私道は、その土地所有者の財産ですから、管理は所有者が行います。
市も管理費用がかかりますので、費用に見合うだけの私道でなければ移管することはできません。
なんでもかんでもいらないから市に寄付するということはできないということです。
条件を満たせば移管できますので確認してみてください。
下記はある行政の移管手続きを行うための条件です。
各行政によって多少異なりますので、参考程度にご確認頂ければと思います。
下記が移管手続きを行うための必須条件（行政よって多少異なります）
- 土地が寄附できる（管理移管する部分で分筆されている）
- 抵当権等の権利が抹消してある。
- 雨水や排水が民地に入らない状態であり、また、排水構造物に車が乗っても問題ない構造になっている。
- 私物が撤去されている（自動車、植木、水道メーター、下水公共桝等）
- 建築基準法の規制に同意している（又は抵触していない）
- 道路の幅員が4メートル以上
- 行き止まり道路の延長が行政の開発許可基準を満たしている。又は、公道から公道まで通り抜けているもの
- その道路を使用しなければ生活できない家屋が現に3軒以上あるもの
選択条件（どちらかを満たす必要があります）
- 都市計画法に基づく開発行為によるもの
- 建築基準法に基づく位置指定道路の指定を受けたもの
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