実家を相続してから売却する方法は？ケース別に流れや税金について解説！

「相続した実家に住む予定がなく処分に困っている」
「実家を売却するにはどんな手順があるの？」

住む予定がない実家を所有し、維持管理で困っている人や処分に悩んでいる人は多いでしょう。

実際、住む予定がない家は早めの処分がおすすめです。

本記事では、実家を相続してから売却する流れ、売却時に利用できる節税方法や注意点等について解説します。

最後までお読みいただくと、実家の所有に悩むことなく売却を迅速に進められるでしょう。

住まない実家を早期に売却したほうがよい理由

住まない実家を早期に売却したほうがよい理由は、以下のとおりです。

特に、空室管理は維持管理に手間がかかります。

月に一度の通風、室内の清掃、ポストの集配物の整理、敷地内の草取り等です。

また、固定資産税などの税負担が所有し続ける限り続きます。

よって、空室の維持管理で経済的な負担な生じるリスクがあります。

実家を相続する4つの流れ

本章で実家を相続する流れをご紹介します。

遺言書の存在を確認する

はじめに、被相続人が作成した遺言書の存在を確認します。

仮に遺言書があれば原則記載通りの分割、なければ遺産分割協議を行い分割方法を話し合いで決めます。

被相続人が使用していた書斎やタンス等で遺言書を探しましょう。

相続財産を確認する

相続財産を確認します。

預貯金や有価証券、不動産や貴金属などのプラスの資産と債務等のマイナスの資産が該当します。

相続財産については、もれなくピックアップしましょう。

遺産分割協議を行う

相続財産が確定し遺言書がみつからない場合は、遺産分割協議を行います。

遺産分割協議では、相続人間で話し合いを行い分割方法を検討します。

その結果を遺産分割協議書に記載し、税務署に提出です。

相続税を申告する

相続税を申告します。

相続税の支払いは原則相続開始の日から10か月以内に現金納付、もしくは物納や延納の場合もこの期限での申請が必要です。

実家を相続して売却する7つの流れ

本章では、実家を相続して売却する流れを解説します。

相続登記を行う

相続登記を行います。

相続登記を行う理由は、不動産は所有者でなければ売却ができないからです。

売却前に所有権の移転登記を行い、その不動産の所有者になることが必須となります。

不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼して、物件の現在価値を確認します。

査定は3社程度で行い、売却できそうな相場を掴んでおきましょう。

また、売却活動中に提供されるサービス内容等も比較して不動産会社を選びます。

媒介契約を締結する

不動産会社が決まれば、媒介契約を締結します。

媒介契約の形態には3種類ありますが、一般的に専属専任媒介契約を提案されるケースが多いです。

媒介契約で不動産会社が決まれば、売却活動開始となります。

売却活動を開始する

売却活動を開始します。

売却物件のホームページへの掲載、広告の投下等を行い反響者の対応や内見予約の取得、内見当日の案内を買主が決まるまで不動産会社が行います。

売買契約を締結する

売買契約を締結します。

買主から所定の手付金を受領して手続きを行います。

売買契約後は、引渡しに向けた準備です。

たとえば、家財品の撤去や処分、遺品整理などを行います。

決済・引き渡しを行う

決済と引き渡しを行います。

買主より最終金を受領し、鍵を引き渡します。

また、全ての手続きが完了すれば、不動産会社に仲介手数料を支払います。

なお、引渡し後に司法書士が買主の代理で所有権移転登記手続きを行います。

確定申告を行う

確定申告を行います。

譲渡所得（売却益）があれば所得税と住民税の納税、売却損であれば他の所得との損益通算及び繰り越し控除ができます。

売却後は、納税および節税を怠ることがないように税理士等に相談を行うのが良いでしょう。

実家を生前贈与して売却する流れ

実家を生前贈与して売却するときの流れは、以下のとおりです。

相続後の売却との違いは、生前贈与契約書を交わすことと贈与税等の支払いがあることです。

他は変わりありません。

実家の相続で押さえておくべき4つの期限

本章では、実家の相続で押さえておくべき期限をご紹介します。

相続放棄は3ヶ月以内

相続放棄は、相続開始後の3か月以内に行います。

相続放棄とは、相続人が被相続人の財産および債務について一切の財産や債務を受け入れないことです。

被相続人のプラスとマイナスの財産を比べて、マイナスの財産が多いときなどに行うのが一般的です。

準確定申告は4ヶ月以内

準確定申告や納付は、相続開始後の4か月以内に行います。

準確定申告とは、相続人全員が被相続人のその年の1月1日から死亡の日までの期間についての所得税を申告し納付することです。

一般的には翌年の確定申告の期間に行いますが、個人が死亡するとこの期間までに手続きを行います。

相続税の申告・納税は10ヶ月以内

相続税の申告や納税は、相続開始後の10か月以内です。

なお、分割が決まっていないと適用できない特例があるため、この期限までに遺産分割協議を相続人間で調っていることが望まれます。

特例の利用は3年以内

特例の利用は、相続開始後の3年以内です。

たとえば、取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内の譲渡に限られます。

また、相続税の申告内容の訂正についても同期限です。

相続した実家の売却には税金が発生する

相続した実家の売却で譲渡所得（売却益）があれば、譲渡所得税（所得税と住民税）の負担があります。

税率は、相続後の所有期間5年以下（短期譲渡所得）で39.63％、5年超（長期譲渡所得）で20.315％です。

譲渡所得の計算は、取得費計算や必要経費で計上できるものなど専門性が高い部分もあるので、税理士等への相談がおすすめです。

なお、弊社アルバリンクでは税理士と連携しており、売却時の税負担について迅速な相談や手続きを進められます。

相続した実家の売却で利用できる3つの特例

本章では、相続した実家の売却で利用できる特例をご紹介します。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続で取得したときに納付した相続税の一部を取得費に組み込める特例です。

取得費が増えることで譲渡所得から差し引ける金額が多くなり、節税につながります。

相続空き家の3000万円特別控除

空き家の3,000万円特別控除とは、所定の要件を満たした空き家を売却し譲渡所得が生じた場合に、最大3,000万円（相続人が2人以下）もしくは2,000万円（相続人が3人以上）を差し引ける制度です。

特別控除を利用することで、節税になります。

なお、控除後に残った部分については課税です。

低未利用土地の100万円特別控除

低未利用土地の100万円特別控除とは、都市計画区域内で個人が保有する空き家や空き地を譲渡したときに、長期譲渡所得から最大100万円を控除できる制度です。

土地と建物の譲渡に対する対価が500万円以下の場合であるなど、所定の要件を満たすと控除対象となります。

相続した実家を売却するときの2つの注意点

本章では、相続した実家を売却するときの注意点をご紹介します。

土地の境界を明確にしておく

土地の境界を明確にしておきます。

なぜなら、土地境界が決まってなければ正しい土地面積で取引できず、引渡し後にトラブルが起きるからです。

土地境界を明確にするには、土地家屋調査士に境界確定を依頼して確定測量を行い、正しい土地面積の確定と登記が必要となります。

実家の売却前は、土地境界が確定しているかを地積測量図や確定測量図で確認しておきましょう。

兄弟姉妹と取り決めをしておく

兄弟姉妹（相続人間）で売却に関する取り決めをしておきます。

なぜなら、売却を巡ってトラブルに発展しないためです。

たとえば、売却に関する同意や最低売却価格を決めておくことなど、になります。

よって、実家の売却に関する取り決めを相続人間で予め話し合いをしておきましょう。

まとめ

本記事では、住まない実家を所有するリスクや売却の流れ、節税方法や売却時の注意点を解説しました。

相続後の売却には一定の流れがあるため、予め理解しておくと迅速に売却を進められます。

また、売却時には税負担が生じる可能性があるため、確定申告で納税を怠らないようにしましょう。

さらに、所定の要件を満たせば節税できるケースもあるため、税理士などの専門家への相談もおすすめです。

住まない実家の所有は、税負担等リスクが多いため早めの処分が得策と言えます。

The following two tabs change content below.

• この記事を書いた人

• 最新の記事

Writer

最新記事 by Writer (全て見る)

• 住宅ローンの返済が厳しく任意売却を検討している人 - 2024年11月20日
• 家が売れない要因7選｜ストレスがなくなる対策も解説 - 2024年11月20日
• 空き家の相続放棄とは？注意点や他の処分方法も解説 - 2024年11月20日