事故物件となってしまっても売却できるのだろうか…
告知義務についてよくわからない…
そのように悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
結論からお伝えすると、事故物件でも売却は可能です。
ただし、ひとたび事故物件になってしまうと、「告知義務」が発生し、告知を怠ると損害賠償を請求される恐れがあります。
また、売却価格は相場の10〜50%と大幅に下がってしまいます。
この記事を読んで事故物件や告知義務について理解したうえで、該当する物件を売却したいのであれば、弊社AlbaLink（アルバリンク）にご相談ください。
弊社は日本全国の事故物件などの取り扱い実績が豊富な買取業者です。
訳あり物件のプロが、あなたの事故物件を納得して売却できるよう全力でサポートします。
査定や相談だけでも可能ですので、ぜひ一度気軽にご相談ください。
目次
事故物件とは人の死が発生した物件
事故物件とは、過去に建物や敷地内で、殺人、自殺、火災による死亡事故など、人の死に関わる事件・事故があった物件のことです。
心理的な抵抗感が生じるため、不動産取引において告知義務があります。
ただし、病死や老衰などの自然死、不慮の事故死は、一般的に事故物件とはみなされません。
事故物件に該当するかどうかは、死因や状況によって判断が分かれるため、購入や賃貸の際は、不動産業者に確認することが重要です。
事故物件の売却には告知義務が生じる
告知義務とは、不動産取引において売主が買主に対して、物件に関する重要な情報を正確に伝えなければならない法的な責任のことです。
特に事故物件と呼ばれる心理的瑕疵がある物件については、売主はその事実を買主に告知する必要があります。
しかし、すべての死亡事例について告知が必要というわけではありません。
国土交通省のガイドラインでは、自然死や病死、また日常生活での不慮の事故による死亡については、基本的に告知義務の対象外としています。
参考：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
賃貸物件の場合は、これらの事案が発生してから約3年が経過すれば、告知の必要はないとされています。
売買契約の場合は、告知義務の時効が定められていないため、一度物件となると告知をし続ける義務があります。
また、物件に隣接する住戸や、普段使用しない共用部分での自然死や事故死についても、告知は不要です。
ただし、遺体の放置期間が長引いたり、特殊な清掃が必要になったりした場合は、その状況によって告知が必要となることもあります。
告知を怠ると損害賠償を請求される恐れがある
不動産取引において、事故物件に関する重要な事実を告知することは売主の法的義務です。
告知義務に違反し、重要事項を故意に隠して取引を行った場合、後日事実が発覚すると深刻な問題に発展する可能性があります。
具体的には、買主から損害賠償を請求されたり、契約の解除を求められたりする可能性があります。
また、不動産会社との信頼関係も損なわれ、今後の取引に支障をきたす恐れもあります。
事故物件の価値は一般的な物件と比べて低くなる傾向にありますが、それを隠して売却することは、買主の財産権を侵害する違法行為となります。
むしろ、正直に告知することで、トラブルを未然に防ぎ、円滑な取引を実現することができるでしょう。
売主は事故物件に関する事実を不動産会社や買主に対して、正確かつ誠実に告知することが求められます。
事故物件の売却相場は10%〜50%程度
事故物件の売却価格の下落率は、一般的な不動産相場と比較して10%から50%程度低くなることが知られています。
参考：アルバリンク「売りたい事故物件の高額買取を実現する方法！相場や告知義務も解説」
これは、事故物件が心理的瑕疵物件として認識され、買い手がつきにくいためです。
特に死因によって価格の下落率は大きく異なり、孤独死の場合は10〜20%程度、自殺の場合は30〜50%程度、殺人事件の場合は50%以上の下落する可能性があるのです。
ただし、これらの数値はあくまでも目安であり、物件の状態や立地、築年数などの要因によって実際の売却価格は変動します。
正確な査定には、事故物件を専門に扱う不動産会社に依頼したほうがよいでしょう。
事故物件を売却する方法2選
事故物件の売却方法としては、仲介と売却の2つの方法があります。
仲介は、 不動産仲介業者を通じて一般の購入希望者へ物件を紹介し売却する方法です。
売却までに時間がかかりますが、適正価格での取引が期待できます。
買主との価格交渉や契約条件の調整も仲介業者が行いますが、仲介手数料が必要です。
買取は、不動産会社が直接買い取る方法で、最短数日での売却が可能です。
仲介手数料が不要で手続きも簡単ですが、買取価格は市場価格より低めに設定されます。
事故物件であっても確実な売却が見込め、急ぎの売却や相続時の換金などで選ばれます。
事故物件を適正価格で売却するポイント4選
事故物件の売却は、心理的な抵抗感から難航しがちですが、適切な対策を講じれば適正価格での売却も可能です。
ここでは、家屋を解体しない、リフォームや清掃を行う、期間を空ける、専門業者に依頼するという4つのポイントを解説します。
これらのポイントを踏まえ、スムーズな売却を目指しましょう。
家屋は解体しない
事故物件を適正価格で売却する上で、家屋の解体は避けるべきです。
解体には高額な費用がかかりますが、事故物件である事実は告知義務として残るため、解体によって売却価格が上がることは期待できません。
解体しても売れ残るリスクがあり、その場合は解体費用が赤字となってしまいます。
さらに、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税金が大幅に増える可能性もあります。
したがって、死因や建物の状態に関わらず、事故物件は解体せずにそのまま売却するのが賢明です。
リフォーム・清掃を済ませておく
事故物件の売却において、適正価格での取引を目指すならば、リフォームと清掃は不可欠な要素です。
まず、清掃は、ハウスクリーニングで対応できる範囲であれば、徹底的に行い、清潔な状態を保つことが重要です。
もし、特殊な汚れや臭いが残る場合は、専門業者に依頼し、特殊清掃を行うことで、買主の不安を払拭し、良い印象を与えることができます。
さらに、リフォームは、物件の老朽化をカバーし、内装を刷新することで、物件の魅力を高めます。
特に水回りは、清潔さを重視されるため、リフォームの効果が期待できます。
リフォームにお金をかけすぎると、家を売るときに損をする可能性があります。
そのため、必要最低限の修繕・清掃程度にとどめることをお勧めします。
場合によっては一定期間空けてから売却する
事故物件の売却において、事件・事故直後の売却は、買い手の心理的な抵抗感が強く、価格も大幅に下落する傾向があります。
そのため、場合によっては一定期間を空けることが、適正価格での売却につながる可能性があります。
時間の経過とともに事件・事故の記憶が薄れることで、物件への嫌悪感が軽減され、買い手が現れやすくなるからです。
また、売主にとっても、精神的なショックから立ち直り、冷静に判断する時間を持つことは重要です。
ただし、適切な期間は事件の内容や規模によって異なるため、専門家と相談しながら慎重に判断することが賢明です。
事故物件に強い専門の買取業者に売却する
事故物件の売却は、一般の買い手には心理的な抵抗が大きく、価格を下げても売れ残るケースが少なくありません。
そこで、有効なのが事故物件に強い専門の買取業者への売却です。
彼らは、物件をそのまま買い取り、リフォームや再販を通じて再生するノウハウを持っています。
専門業者であれば、事故の状況や物件の状態を考慮した適正な価格での買取が期待できます。
ただし、全ての業者が事故物件を扱えるわけではないため、実績豊富な業者を選ぶことが重要です。
アルバリンクは事故物件の買取に特化した実績のある専門業者で、契約不適合責任なしでそのままの状態での買取が可能です。
まとめ
今回は、事故物件の告知義務や相場、売却時のポイントについて説明しました。
事故物件は売却可能ですが、告知義務が発生し、価格は相場の10〜50%減となります。
事故物件の家屋解体は避けるべきで、リフォームや清掃で印象を良くする、一定期間を空けるといった手段で売却可能性を上げられます。
とはいえ、事故物件は一般的な相場よりも安く売買されるだけではなく、心理的な抵抗があるため、売却が難しいのが現状です。
自己物件は、事故物件について専門的な知識や経験を有する業者に依頼すると、スムーズに売却できます。
AlbaLink（アルバリンク）では、事故物件の取り扱い実績が豊富にあり、無料相談も可能ですので、まずはご連絡ください。
相談・査定はこちら