0円物件を買ってみた理由は？体験談と7大リスク・出口戦略を徹底解説！

【更新日】2025/08/13

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「ほぼ無料で家が手に入るなんて本当にお得なの？」──そんな期待と同時に、「裏に大きなリスクがあるのでは」と不安を感じていませんか。

確かに0円物件は、うまく活用すれば少ない初期費用で不動産を所有できる魅力的な方法です。

しかし、実際には修繕費や契約・税金などの出費、さらには立地や法的制限による制約など、想定外の課題も潜んでいます。

本記事では、以下のようなポイントを中心に解説します。

最後まで読むことで、「安く買えても損をする」状況を避け、0円物件のメリットを最大限に活かす方法がわかります。

なお、当社Albalinkでは、空き家・訳あり物件の最新情報や利回りの高い投資案件を多数ご紹介しています。

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0円物件を買ってみたくなる理由とは？

0円物件は、ほぼ無料で不動産を取得できるという強いインパクトがあります。

しかし「タダだから」という単純な理由だけで手を出すのは危険です。
実際に魅力を感じる背景には、経済的メリットや投資の可能性、制度の活用など、複数の理由が存在します。

ここでは、0円物件の購入を検討する人が抱く代表的な動機を紹介します。

これらの理由を理解することで、0円物件の魅力と同時に、判断に必要な情報を整理でき、誤った期待や思い込みを避けることが可能になります。

ほぼ無料で手に入るから

0円物件の一番の魅力は、やはり「ほぼ無料」で土地や建物を手に入れられることです。

全国的に空き家の増加が問題化しており、総務省の調査では2023年時点で全国の空き家は約900万戸に達しています。

参照元：令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果｜総務省統計局

その中には、老朽化や立地条件の悪さから市場価格が付かず、維持費や固定資産税の負担から手放したい所有者も少なくありません。

しかし、「無料」とはいっても実際には初期費用が発生します。

たとえば、登記を行う際には登録免許税が必要です。

登録免許税は固定資産税評価額×2%が原則で、評価額200万円の土地なら4万円程度になります。

参照元：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

また、司法書士へ依頼すれば報酬が5万〜10万円程度かかり、契約書作成費や印紙税も必要です。

このように、0円物件の取得には10万〜20万円程度の初期費用が一般的にかかります。
「タダ」でも完全なゼロではないことを理解し、事前に資金を準備しておくことが重要です。

安く仕入れて高収益を狙いたいから

0円物件は、取得コストが極端に低いため、高利回りを狙いやすい投資対象です。

たとえば、取得費用20万円で、リフォーム後に月5万円の家賃収入を得られる場合、年間収入は60万円となり、利回りは300%に達します。

■簡易利回り計算例

ただし、この数値は理想的な条件下での話です。

空室期間や修繕費、管理費などのコストを考慮すると、実際の手残りは減少します。

高収益の可能性はある一方で、老朽化した建物は修繕費が高額になるため、購入前の調査と現実的な収支シミュレーションが欠かせません。

補助金や支援制度を活用できるから

0円物件の改修には、国や自治体の補助金を活用できる場合があります。

特に移住促進を目的とした制度では、改修費用の一部を補助する例も少なくありません。

たとえば、新潟県上越市では移住者が古民家を購入し、居住用にリフォームする場合、工事費の3分の1（上限50万円）を補助しています。

参照元：空き家定住促進利活用補助金｜新潟県上越市

また、「空き家バンク」を通じて取得した物件には、登録や契約と同時に補助制度の案内が行われることもあります。

補助金を利用することで、リフォーム費用を半額近くまで抑えられる可能性があるため、購入検討の初期段階から制度の有無を調べることが大切です。

0円物件に潜む7つのリスク

0円物件は取得費用が安い分、思わぬ落とし穴が潜んでいます。

特に、初めて不動産を取得する人にとっては見落としやすいリスクが多く存在します。

この章では、金銭面・時間的負担・法的問題・安全性などの観点から、代表的な7つのリスクを解説します。

1）登記・税金・契約書類作成費がかかる

0円物件は取得価格がゼロでも、登記や契約手続きには必ず費用が発生します。

所有権移転登記には登録免許税（固定資産税評価額×2%）がかかり、評価額が200万円の場合は4万円程度になります。

参照元：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

司法書士に依頼すると5〜10万円ほどの報酬も必要です。また、不動産取得税（課税標準額×4%）も発生し、軽減措置が適用されない場合は数万円〜十数万円になることがあります。

参照元：不動産取得税｜総務省

契約書には印紙税がかかり、金額によって数千円〜2万円程度が必要です。

「タダでもお金はかかる」ことを理解し、資金計画に組み込むことが重要です。

2）修繕・リフォーム費用が高額になる

築年数が古い物件では、修繕やリフォームの費用が想定以上に膨らむことがあります。

屋根の葺き替えは100万円前後、水回り（キッチン・浴室・トイレ）のリフォームはそれぞれ50〜150万円が目安です。

さらに耐震補強や断熱工事、シロアリ駆除など、初期見積もりには含まれない費用が発生することも多いです。

参照元：リフォームの内容と価格について｜国土交通省

購入前には必ず専門家による建物調査（ホームインスペクション）を行い、老朽化の程度と修繕の必要性を把握しておきましょう。

3）インフラの整備が必要になる

地方や山間部の物件では、水道・電気・ガス・下水道といった生活インフラが未整備のケースがあります。

水道引き込みはメーター口径により最大で数百万円、浄化槽設置は100万円前後、ガス設備の新設も数十万円かかることがあります。

さらに光回線の導入が難しい地域もあり、インターネット環境の確保が課題となる場合もあります。

生活の快適さや将来の貸し出し可能性にも直結するため、購入前に必ず現地で確認することが大切です。

参照元：加入金一覧｜出雲市上下水道局

参照元：糸魚川市供内管工事単価表｜新潟県糸魚川市

4）特定空き家に指定される可能性がある

「特定空き家」とは、倒壊や衛生面の危険性があるなど管理が不十分な空き家を指します。

指定されると行政から改善命令が出され、従わない場合は行政代執行や固定資産税の軽減措置解除（税額最大6倍）が行われます。

放置すると修繕や解体費用が高額になり、数百万円単位の負担となる恐れがあります。

参照元：e-Gov法令検索｜空家等対策の推進に関する特別措置法

5）運用開始までに時間と人手が必要になる

0円物件を取得しても、すぐに運用できるわけではありません。

修繕・リフォームには数週間〜数ヶ月、許可申請や契約手続きにも時間がかかります。
空き家バンク経由の場合は、登録や書類審査で1〜2ヶ月を要することもあります。

総合的に見ると、取得から運用開始まで半年以上かかるケースも珍しくありません。

6）境界未確定や接道義務違反の可能性がある

土地を取得する際は、境界や接道条件を事前に確認することが重要です。

境界が未確定のままだと、隣地所有者との紛争に発展したり、将来の売却価格が下がったりする可能性があります。

実際、境界確定測量にはおおよそ20〜50万円の費用がかかりますが、この手続きを行うことで後々のトラブルを防げます。

さらに、建築基準法で定められた接道義務を満たしていない土地は再建築ができず、住宅としての価値が大幅に低下します。

こうしたリスクを避けるためには、購入前に法務局や役所で境界や接道状況を必ず確認し、必要に応じて測量や法的手続きを済ませておくことが欠かせません。

参照元：e-Gov法令検索｜建築基準法 第43条（敷地と道路の関係）

7）土砂災害警戒区域である

土砂災害警戒区域や特別警戒区域にある物件は、建築制限や保険加入制限を受けます。

国土交通省のハザードマップポータルサイトで事前確認が可能です。

区域内では建物の補強や擁壁工事が必要になることもあり、費用は数十万円〜数百万円に及ぶ場合があります。

参照元：ハザードマップポータルサイト｜国土交通省

0円物件の5つの出口戦略

0円物件を取得した後、どのように活用・売却するかを決めることは非常に重要です。

出口戦略を明確にしておくことで、投資回収の見通しが立ち、リスクを最小限に抑えることができます。

ここでは代表的な5つの活用方法を比較し、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

自身の住居にする

0円物件を自宅として利用することで、家賃負担をなくし、長期的な生活コストを削減できます。

例えば、月8万円の賃貸住宅に住んでいる場合、年間96万円、10年間で960万円の節約になります。

ただし、立地や利便性、通勤通学時間などの生活環境も考慮する必要があります。
また、古い住宅では断熱性能や耐震性が低く、快適に住むためにはリフォームや改修が必要になることがあります。

固定資産税や管理費も発生するため、単純な「無料」ではない点を理解しておくことが大切です。

相続税対策として活用する

相続税の負担を抑えるためには、不動産の活用方法を工夫することが有効です。

これは、土地や建物を賃貸や事業用に転用すると、固定資産税評価額が下がり、その結果として相続税が減額される場合があるからです。

例えば、更地で評価額1,000万円の土地に建物を建てて貸すことで、評価額が2割以上低下するケースがあります。
評価額が1,000万円から800万円に下がり、相続税率が20%の場合、税額は200万円から160万円に減り、40万円の節税につながります。

このように、不動産の活用方法によって節税効果は大きく変わります。
最適な方法を見極めるためにも、専門家に依頼してシミュレーションを行うことが重要です。

参照元：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

テナントとして貸し出す

住宅や店舗として賃貸に出すことで、安定した家賃収入を得られます。

例えば、月5万円で貸せば年間60万円の収入になり、取得費用や修繕費の回収が可能です。

ただし、空室リスクや修繕費負担があり、築年数が古い物件ほど稼働率維持が難しくなります。

立地条件や需要の有無を事前調査で確認しておくことが重要です。

宿泊施設にする

観光地や温泉地などでは、古民家をリノベーションして民泊やゲストハウスにする事例があります。

民泊として運営する場合、年間稼働率を50%、1泊1万円とすると、年間売上は約180万円（1万円×15日×12ヶ月）になります。

しかし、旅館業法や住宅宿泊事業法の許可申請が必要で、消防設備や衛生管理などの基準を満たさなければなりません。

また、運営には清掃や予約管理などの手間もかかるため、委託費用も含めた収支計算が必要です。

参照元：民泊を始めるにあたって｜総務省消防庁・住宅宿泊協会（JAVR）

空き家買取業者に売却する

改修や活用が難しい場合は、空き家買取業者に売却する方法があります。

0円物件でも立地や土地の価値によっては、数十万円〜数百万円で買い取ってもらえることがあります。
現金化までのスピードが早く、解体や登記などの手続きも業者が代行してくれる場合が多いです。

ただし、複数業者から相見積もりを取り、価格や条件を比較することが重要です。

売却額が安くなりすぎないよう、土地の評価額や周辺相場を事前に把握しておきましょう。

0円物件を買ってみたい人におすすめの方法

0円物件を取得する方法は複数あり、それぞれに特徴や向き不向きがあります。
どの方法を選ぶかで、必要な時間や費用、手間が大きく変わります。

ここでは、代表的な3つの取得ルートと、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

自分の状況や目的に合った方法を選ぶことで、効率的かつ安全に物件取得が可能になります。

0円物件専門のマッチングサービスを利用する

マッチングサービスは、0円物件や低価格物件を集めた専門サイトや不動産会社のサービスです。

全国の物件情報をオンラインで閲覧でき、条件検索や比較が簡単にできます。
手数料や登録料が必要な場合もありますが、仲介や契約サポートが受けられる点がメリットです。

例えば、ある0円物件専門のマッチングサービスでは売主と直接交渉できる機能があり、条件のすり合わせや追加写真の取得も可能です。

競争率は高いですが、情報の鮮度が高く、掲載物件が成約に至るまでのスピードも早い傾向があります。

空き家バンクを利用する

空き家バンクは、自治体が運営する空き家の登録・紹介制度です。

登録物件は地域住民や移住希望者向けに公開され、移住支援や補助金制度と連動している場合があります。

利用手順としては、以下のような流れになることが一般的です。

自治体職員や地元不動産会社が間に入るため、契約トラブルのリスクが低い反面、人気物件はすぐに埋まってしまうため、こまめなチェックが必要です。

自分の足で探す

現地を訪れて物件を探す方法は、インターネットや制度では出会えない物件に出会える可能性があります。

地元の不動産会社や知人からの紹介、地域掲示板など、情報源はさまざまです。

この方法は時間と労力がかかりますが、売主と直接交渉できるため、条件面で柔軟な取り決めができるのが強みです。

特に、相手が早く物件を手放したい状況であれば、価格を大幅に下げられる場合もあります。

交渉により数百万円からゼロ円にすることも可能

売主が維持費や税金の負担を避けたい場合、値下げや無償譲渡に応じることがあります。

例えば、固定資産税や管理費が年間10万円以上かかる物件では、「このまま持ち続けるより手放したい」という心理が働きます。

交渉のポイントは、現状引き渡しを条件にすることや、契約や登記をスムーズに行う準備を整えておくことです。

また、複数物件を同時に検討し、比較材料を持って交渉に臨むと成功率が上がります。

訳あり物件を狙う

訳あり物件には、事故物件や再建築不可物件、共有持分物件などがあります。

これらは一般的に市場価値が低いため、0円または低価格で取得できる場合があります。

ただし、法律や再建築制限、将来の売却困難などのリスクがあるため、必ず専門家に相談し、契約条件や利用制限を確認する必要があります。

特に再建築不可の場合は、将来の活用方法が限定されるため、慎重な判断が求められます。

なお、弊社アルバリンク公式LINEでは、0円物件ではないものの、比較的割安で高利回りを期待できる投資物件の情報を配信しています。
いわゆる訳アリ物件と呼ばれるものも多く、少ない初期投資で利回りを伸ばすチャンスを探している方は、ぜひご活用ください。

実際に0円物件を買ってみた人の失敗事例

0円物件は魅力的に見えても、実際に取得してみると予想外の問題が発生することがあります。

ここでは、実際に購入・活用した人が直面した失敗事例を4つ紹介します。

それぞれのケースから学び、同じ過ちを繰り返さないための注意点を確認しましょう。

【事例１】リフォーム前提で購入→数百万円の追加出費

ある人は古民家を0円で取得し、リノベーション費用を約300万円と想定していました。

しかし工事を進めるうちに、基礎の腐食や屋根の損傷、配管の全面交換が必要であることが明らかになりました。
結果として追加で約400万円がかかり、総額は700万円に達しました。

この事例から分かるのは、購入前に建物調査（ホームインスペクション）を実施する重要性です。

調査にはおおむね5〜10万円の費用がかかりますが、実施しておけば数百万円規模の予期せぬ支出を避けられる可能性があります。

【事例２】相続トラブルに巻き込まれたケース

0円物件の中には、権利関係が複雑なケースがあります。

ある購入者は、売主から「相続手続きは完了している」と説明を受けた物件を契約しましたが、実際には複数の相続人が登記上の所有者として残っていました。
そのうちの一人が売却に反対したため、契約は無効となり、手付金も返還されない事態に陥りました。

権利関係を確認する際は、法務局で登記事項証明書を取得し、相続人全員から売却の同意を得ることが必要です。

特に共有名義の不動産は、所有者全員の合意がなければ取引できないため、慎重な確認が欠かせません。

【事例３】住んでみたら害虫・獣害がひどかった

ある移住希望者は、地方の空き家を0円で取得しました。

外観は問題ないように見えましたが、入居後に天井裏からネズミが走り回る音がし、畳の下にはシロアリの被害が広がっていました。

駆除と修繕に合わせて約80万円を費やすことになり、生活面でも大きな負担とストレスを抱える結果となりました。

害虫や獣による被害は、見た目だけでは判断が難しい場合があります。

購入前には床下や屋根裏、周辺環境までしっかり確認し、必要に応じて専門業者による点検を受けることが大切です。

失敗しない0円物件投資のための4つの調査ポイント

0円物件で失敗を避けるためには、購入前の調査が欠かせません。

特に、建物や土地の状態、法律上の制約、収支計画などを事前に確認することが重要です。

ここでは、4つの必須チェックポイントを解説します。

①現地確認とインフラ状況をチェックする

現地では、建物の外観・内装の状態だけでなく、周囲の道路幅や交通アクセス、近隣施設の有無も確認します。

特に水道・電気・ガス・下水道などのインフラは、生活や賃貸運用の可否に直結します。

■チェック例

これらを事前に調べることで、生活開始後の追加工事や費用負担を防げます。

②ホームインスペクションを活用する

ホームインスペクションは、住宅診断士などの専門家が建物の劣化や欠陥を調べるサービスです。

費用は5〜10万円程度ですが、基礎や構造、雨漏り、シロアリ被害などの有無を確認できます。

診断結果は修繕見積もりや交渉材料にもなり、購入判断の精度を高めます。

特に築年数が30年以上の物件では、必須と言える調査です。

③登記・接道・用途制限を確認する

法務局で登記事項証明書を取得し、所有者や抵当権、地目などを確認します。

また、役所で都市計画や建築基準法に基づく接道義務の有無、用途地域の制限を調べます。

接道義務を満たさない土地は再建築不可であり、用途地域によっては商業利用ができない場合もあります。

これらを確認せずに購入すると、将来的な活用や売却に支障が出ます。

④収支シミュレーションを行う

取得費用・改修費用・維持管理費・税金・想定収益を全て洗い出し、収支計画を作成します。

このシミュレーションにより、投資の妥当性やリスクの許容範囲を判断できます。

不動産投資における収支計画書の作成方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。

不動産投資における収支計画書の作成手順【無料テンプレートあり】

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2018.12.12

0円物件投資はハイリスク！訳あり物件の最新情報をLINEで受け取る

0円物件をはじめとする訳あり物件は、魅力的な利回りが期待できる一方で、取得や運用に伴うリスクが高く、物件選びや判断のスピードが成否を大きく左右します。

条件の良い物件は市場に出てから短期間で契約が決まってしまうことも多く、情報をいかに早く入手できるかが重要です。

アルバリンクでは、全国の訳あり物件や高利回り投資物件の最新情報をLINEで配信しています。

新着物件のほか、価格変更や売却条件の更新、投資判断に役立つ専門的なアドバイスも行っています。

情報収集のスピードを高め、より有利な条件で投資を始めるためにも、日常的に最新情報が届く環境を整えておくことは大きな武器になります。

興味のある方は、まずはLINE登録を行い、物件選びの選択肢を広げてみてはいかがでしょうか。

まとめ

0円物件は、ほぼ無料で手に入り、上手く運用できれば高い収益を狙える魅力があります。

しかし、実際には登記費用や修繕費、インフラ整備など予想外の支出が発生しやすく、特定空き家の指定や災害リスク、近隣トラブルといった問題も潜んでいます。

こうしたリスクを避けるには、購入前の現地調査や法的確認、収支シミュレーションが欠かせません。

さらに、同じ不動産投資でも「利回りの高い物件」を選べば、修繕コストや管理負担を抑えつつ、安定した収益を得られる可能性が高まります。

訳あり物件専門の買取業者「アルバリンク」では、収益性の高い投資物件の紹介も行っており、初心者でも安心して不動産投資に取り組めます。

最新の高利回り物件情報を逃さないためにも、まずはアルバリンクのLINEに登録して情報収集から始めましょう。

 

この記事の監修者

株式会社AlbaLink　代表取締役　河田 憲二

株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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