不動産投資の赤字を回避する6つの方法【節税になるケースも解説】
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「不動産投資に興味はあるけど、赤字になったらどうしよう」
「赤字になり、ローンが返せず、挙句の果てには自己破産…」
不動産投資をやろうとしている方なら、一度はそんな想像してしまうのではないでしょうか。
確かに、不動産投資をすれば赤字になる可能性はあります。
しかし、リスクを最小限に抑えて投資すれば、赤字は十分に回避できます。
物件選びや管理方法を工夫し、十分な計画をもって運営すれば、赤字リスクのコントロールは可能なのです。
本記事では、以下のようなポイントを分かりやすく解説します。
最後まで読むことで、「赤字を未然に防ぐ方法」や「すでに赤字になってしまった物件の立て直し方」がわかり、不動産投資の成功確率は上がるでしょう。
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目次
不動産投資で赤字が発生する4つの原因
さまざまな投資手段があるなか、「不動産投資は安定した家賃収入が得られる」と言われていますが、実際には赤字が発生するケースも少なくありません。
ここでは、不動産投資で赤字が発生する原因として、以下の4つを紹介します。
空室が増えて家賃収入が想定を下回る
不動産投資の主な収益源は家賃収入であり、空室が増えると収入が大きく減少します。
たとえば、入居率95%を想定していても、エリアの賃貸需要の低迷や周辺物件との競争激化により、実際の入居率が75%に下がるなんてことは珍しくありません。
特に築年数が経過している物件では、「仕様の古さ」「設備の老朽化」が相まって、空室が発生する可能性が高まります。
修繕費や管理費などが想定以上にかかる
不動産投資では、修繕費・管理費が想定以上にかかることで、赤字になる場合があります。
特に築古物件では、外壁の補修や給排水設備の故障などにより、突発的な出費が発生する可能性が高まります。
管理会社への支払いといった固定費は毎月発生するので、収支の見積もりが甘いと、突発的な出費でキャッシュフローは急速に悪化するでしょう。
家賃収入からローン返済、経費、税金などを差し引いた後の「手元に残る現金」のこと
家賃相場が下落する
家賃相場の下落も、物件の収益性に直接的な影響を与えます。
購入時は物件が新しくて高い家賃を維持できても、数年後には中古物件となり、さらに周辺に新しい賃貸物件が多く立ち始めれば家賃が下落する可能性があります。
家賃収入が減ると、ローンの返済や必要経費の捻出が難しく、物件の資産価値の低下にもつながりかねません。
楽観的な家賃相場の見通しで不動産経営を始めると、購入当初の家賃を維持できなくなった時点で赤字経営に転落する可能性が高まります。
収入とローン返済のバランスが崩壊する
ローンの返済額が収入を上回ると、毎月のキャッシュフローがマイナスになり赤字になります。
赤字になっても、ローンは毎月返済し続ける必要があるため、家計を圧迫するでしょう。
特に、副業として不動産投資をしている人は、収入と返済負担のバランスが崩れると生活に大きな支障を及ぼしかねません。
状況によっては、今まで貯蓄していた財産を取り崩してローンを返済しなければならない事態に陥ることもあります。
不動産投資における「返済比率」については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
不動産投資の赤字を放置する4つのリスク
不動産投資において赤字が出たとき、「節税になるから大丈夫だろう」と放置するのは危険です。
ここでは、不動産投資の赤字を放置するリスクとして、以下の4つを紹介します。
金融機関からの信用が低下する
不動産投資の赤字を放置すると、金融機関からの信用が低下します。
金融機関からの信用の低下は、将来の融資審査に影響するため、投資物件を増やしていきたい投資家には不利になります。
金融機関は決算書や確定申告書をもとに融資判断を行います。
毎年の不動産収支がマイナスで、帳簿上も赤字だと、銀行は「収益性が低い投資案件」と判断し、新たなローンを断る可能性が高いのです。
不動産投資で継続的に赤字であると、リスクの高い投資家と見なされ、不動産投資においては不利になりやすいと思っておきましょう。
資金繰り悪化で次の投資ができない
赤字が続くと資金繰りが厳しくなり、次の投資ができなくなる可能性があります。
空室の増加により家賃収入が減少し、ローン返済や修繕費といった出費が賄えなくなると、毎月のキャッシュフローが悪化します。
キャッシュフローが悪化すると、次の物件取得やリノベーションの資金を確保することが難しくなります。
物件の資産価値が下落する
赤字を放置すると、保有している物件のメンテナンスが十分にできず、資産価値が下落する可能性があります。
建物の劣化が進行し、入居者からの評判が下がると、空室率が上昇し、賃料を引き下げざるを得なくなるかもしれません。
特に、築古物件は法定耐用年数を超えると減価償却による節税効果も薄れ、利益が出にくくなるため、投資物件としての魅力は減少します。
新品の状態から継続して使用できる期間として、国が法律で定めた年数のこと。減価償却費の計算にも用いられる。
資産価値が低下すると、売却時に買い手がなかなか見つからず、売却額が相場より低くなることが考えられます。
「収益性と資産価値を維持するための費用」を確保できる収支計画を立てておく必要があります。
売却時に追加負担が発生する
赤字のまま投資を続けた結果、物件の価値が下がるので、売却価格も下がる傾向にあります。
その影響で、もしローン残高を下回る価格でしか売却できない場合、自己資金で差額を補填しなければ売却できなくなります。
不動産投資の赤字は、インカムゲインを得られないだけでなく、キャピタルゲインも得られず、むしろ資産を奪われる結果になる可能性があるのです。
売却のタイミングや価格設定を綿密にシミュレーションし、必要に応じて早めに損切りの判断をしましょう。
不動産投資で赤字を回避する6つの方法
不動産投資で赤字になると、運用を続けたくても物件を手放すことになる可能性があります。
ここでは、不動産投資で赤字を回避する方法として、以下の6つを解説します。
物件購入前に綿密な収支シミュレーションを行う
赤字を防ぐには、物件を購入する前の「綿密な収支シミュレーション」が大切です。
シミュレーションをするときは、次のような費用を計上し、長期的なキャッシュフローを予測します。
- 家賃収入
- 管理費
- 修繕費
- ローン返済額
- 固定資産税
また、変動金利で借り入れした場合、金利上昇時に返済額が増加するリスクも織り込んでおくことが重要です。
減価償却費を含めた帳簿上の損益と実際のキャッシュフローを分け、出口戦略まで含めたシミュレーションを専門家のアドバイスも活用しながら行いましょう。
不動産投資における収支計画書の作り方については、こちらの記事で解説していますのでぜひ参考にしてください。
「立地や物件の状態」を見極める
立地や物件の条件を厳しく見極めることも、赤字を避けるために重要です。
「立地、建物の構造、築年数」などの条件を見極めることで、将来的な空室リスクや資産価値の下落を避けられます。
たとえば、人気エリアで駅から徒歩5分圏内の築浅物件などは需要が高く、安定した賃料収入が得られるでしょう。
反対に、賃貸需要が少ない地方の戸建てや築古物件は、入居者確保や修繕費の負担が重くなる可能性があります。
地方の築古戸建てでも、賃貸需要がある物件はたくさんあります。地方の物件は価格も安いので、そういった物件を見つけるのが投資成功のカギです。
物件を取得するときは、物件価格の安さだけで判断せず、将来的な人口動態やエリア内の賃貸需要なども加味することが大切です。
空室対策で入居率の安定化を図る
空室対策をして入居率の安定化を図るのも、赤字の防止に効果的です。
具体的には、次のような対策が考えられます。
- ターゲット層に合わせてリフォームをする
- インターネット利用を無料にする
- ペット可の物件にする
- 宅配ボックスを設置する
- 引っ越しシーズンに賃貸募集する
- 物件情報サイトの写真のクオリティを上げる
空室は1ヶ月発生するだけでも収入に影響を与えるため、常に「入居者目線」で物件を見直し、競合物件と比較しながら柔軟に対応する必要があります。
空室対策については、こちらの記事で解説しているますのでぜひ参考にしてください。
管理会社の選定（変更）を行う
物件を管理してくれる「管理会社」によっても投資の成果は左右されます。
赤字リスクを減らすには、信頼できる管理会社を選定しましょう。
管理会社の入居者対応が遅く、募集活動が不十分だと、空室期間が長引き、家賃収入が減少します。
一度契約した管理会社であっても、働きが悪ければ変更を検討しましょう。
キャッシュフローの状況や物件の状態に合わせて管理会社を切り換えることで、管理費の圧縮や業務内容の改善につなげられます。
物件の価値を守り、入居者満足度を高めるためにも、定期的に管理体制を見直しましょう。
管理会社の選び方については、こちらの記事で解説していますのでぜひ参考にしてください。
長期的な出口戦略を設計しておく
物件の取得時から「最終的にどう出口を迎えるか」を想定しておくことも、赤字リスクを減らすポイントです。
不動産投資では、築年数の経過に合わせて減価償却による節税効果が薄れるとともに、修繕費が増え、家賃相場は下落傾向に転じます。
そのため、物件評価が大きく下落する前に売却し、不動産投資の利益を確保することが重要です。
不動産投資は基本的に長期投資になるので、将来の市場動向の変化を予測しながら売却のタイミングを見定めましょう。
赤字の回避法を専門家に相談する
不動産投資の赤字を避けるには、自分一人で判断せず、専門家の知識を積極的に活用することが重要です。
税理士、不動産会社、ファイナンシャルプランナーなど、それぞれの専門家が持つ知見を組み合わせることで、精度の高い投資戦略が可能です。
特に税制は頻繁に見直されるため、節税目的での減価償却費の計上や損益通算については、常に最新情報をもとに判断することが大切です。
また、確定申告や帳簿作成を不動産投資に強い税理士に任せることで、赤字リスクを回避できます。
各専門家の知識とサポートを活用し、安定した投資体制を整えましょう。
不動産投資で赤字になっている場合の5つの対処法
不動産投資で赤字が発生したときは、「どうすれば良いかわからない」と放置するのではなく、早めに対処することが重要です。
ここでは、実際に赤字になったときに取るべき具体的な対処法として、以下の5つを紹介します。
家賃を見直す
赤字を改善する際は、まずは「家賃を見直す」のが効果的です。
競合物件と比べて賃料が高すぎる場合、よほど物件の質が高くない限り、入居者は付きませんし、入居者がいても退去されやすくなります。
同じエリアの賃料相場が月額5万円なのに対し、6万円で募集していれば、入居率が下がるのは当然ですよね。
周辺の家賃相場を調査し、適正な価格に設定することで入居率を改善しましょう。
入居条件を改善する
入居条件を見直すことで入居率を改善し、赤字解消につなげるのもひとつの方法です。
たとえば、「礼金ゼロ」や「フリーレント1ヶ月」などの条件を設けると、初期費用を抑えたい入居希望者が集まりやすくなります。
ほかにも、「ペット可」や「インターネット無料」など、ターゲットに合わせたニーズに応えることも効果的です。
入居条件の見直しは、賃料を下げずに集客力を高められる方法です。
競争力のある入居条件を設定し、家賃収入を維持しつつ収益性を改善しましょう。
やってはいけない空室対策については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
借り換えや繰り上げ返済でローン負担を減らす
ローン返済が赤字の要因である場合は、「借り換え」や「繰り上げ返済」を検討すると良いでしょう。
ローンの金利が高く毎月の返済負担が重いと、家賃収入とのバランスが崩れやすくなります。
そのため、借り換えによって金利を下げたり、自己資金に余裕がある場合は繰り上げ返済で元本を圧縮し、毎月の返済負担を軽減するのが効果的です。
ただし、ローンの借り換えには、手数料や保証料などの諸費用が発生するため、借り換えメリットを十分にシミューレーションしたうえで判断しましょう。
ローンの繰り上げ返済については、こちらの記事で解説していますのでぜひ参考にしてください。
リノベーションする
物件の魅力を高めて収益性を回復させるには、リノベーションもひとつの方法です。
特に築年数が経過している物件は、設備や内装の古さが空室の原因になっていることが多く、ニーズに合ったリフォームを実施することで入居率の改善が期待できます。
たとえば、古いキッチンを最新設備に交換したり、ユニットバスを分離型に変更したりすることで、入居者の満足度向上が期待できます。
補助金制度を活用すれば、リノベーション費用の負担を抑えることも可能です。
参照元：東京都 省エネ・再エネ住宅推進プラットフォーム「補助金検索【東京都の補助金】」
リノベーションは一時的な支出を伴いますが、賃料アップや空室解消による中長期的な収益向上につながりやすいため、費用対効果をしっかり検証したうえで実施しましょう。
戸建て物件のリフォームについては、こちらの記事で解説していますのでぜひ参考にしてください。
物件を売却して損失拡大を防ぐ
どうしても赤字の改善が見込めない場合は、思い切って物件を売却することもひとつの方法です。
物件を売却するという判断は、心理的に難しいものですが、将来的な赤字の拡大や資産価値の下落を考えると、早めに決断することで損失を最小限に抑えられます。
特に、周辺の相場が下落傾向にあり、今後の収益回復が見込めない場合は、資産価値の低下による売却収入への影響も考慮すると早めの判断が必要です。
一人では売却の判断が難しい場合は、専門家に相談しながら最善の出口戦略を立てましょう。
不動産投資の赤字が節税につながる2つの方法と注意点
不動産投資では、赤字が必ずしも失敗とは限りません。
ここでは、不動産投資の赤字が節税につながる2つの方法と注意点を解説します。
「損益通算」による節税効果
不動産投資による赤字は、「損益通算」によって他の所得と相殺できます。
修繕費や管理費といった「必要経費」が家賃収入を上回った場合、不動産所得が赤字になります。
その赤字を「給与所得」などと「損益通算」することで、課税所得が減少し、所得税および住民税が軽減されるのです。
ただし、土地を取得するために借り入れたローンの利子など、一部損益通算の対象外となる経費もあります。
経費の計上方法については、税理士に相談しながら進めた方が安全です。
「減価償却」による節税効果
減価償却によって「赤字を作る」のも、不動産投資における節税方法のひとつです。
不動産や機械などの資産が、耐用年数に応じて資産価値が減少するのを、費用として計上する会計手続きのこと
たとえば、中古マンションを取得した場合、建物価格を耐用年数に応じて減価償却費として毎年計上できます。
減価償却費を計上することで、帳簿上は赤字でも実際には家賃収入が現金として手元に残るという状況もあります。
ただし、減価償却の計算は複雑で、建物の構造や築年数によって、計上できる期間が異なる点に注意が必要です。
減価償却費を誤って計上すると、税務署から指摘されるリスクもあるため、やはり税理士と相談しながら進めることをおすすめします。
建物の減価償却については、こちらの記事で解説していますのでぜひ参考にしてください。
【注意】節税目的の赤字には限界がある
不動産投資では、損益通算や減価償却を活用することで赤字にすることで節税効果が期待できますが、限界はあります。
空室の増加や家賃相場の下落などで収益が悪化している場合は、キャッシュフローが圧迫され、経営が立ち行かなくなるリスクがあります。
また、赤字を出し続ければ、金融機関の評価が下がり、次の融資に不利になる可能性もあります。
不動産投資の本来の目的である「資産形成」や「安定収入」を忘れず、無理のない投資判断を行うことが重要です。
不動産投資で赤字を回避するには「優良物件の見極め」が重要！
不動産投資で赤字を回避するには、何よりも「物件選び」が重要です。
収益性が高く、安定した家賃収入が見込める「優良物件」に投資すれば、利益が残りやすい（＝赤字になりにくい）ので、不動産経営のリスクを軽減できます。
一方、賃貸需要や築年数などを十分に考慮せずに物件を取得すると、空室リスクが高まり、毎月のローン返済や管理費などの経費を支払えず、赤字に転落するかもしれません。
この記事で、様々な赤字対策をお話してきましたが、もしこれから投資物件を購入するなら、「収益性の高い物件」を選べるかが、不動産投資成功のカギとなります。
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まとめ
不動産投資で赤字を回避したいなら、赤字の原因を正確に把握したうえで、適切な対策を行っていきましょう。
空室の長期化や家賃の下落などは、収支を圧迫する要因ですが、事前調査をしっかりと行い、管理体制を見直すことで、赤字リスクを抑えられます。
何よりも、不動産投資で赤字を回避するには「収益性の高い物件」を見つけることが重要です
賃貸需要があり、物件の状態も良ければ、正しく管理さえしていれば家賃収入は安定するので、必然的に赤字になる可能性も低くなります。
不動産投資での赤字を回避したいなら、優良物件を見極めるスキルを身に着けることが先決です。
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この記事の監修者
河田 憲二
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