初心者におすすめの不動産投資法を紹介！不労所得への第一歩となる物件とは？

【更新日】2026/02/06

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不動産投資を始めたいけれど、「アパートや区分マンションなど種類が多く、自分に何が向いているのか分からない」 と迷っていませんか?

結論からお伝えすると、数ある投資手法のなかで初心者の方に最もおすすめなのは「中古戸建投資」です。

なぜなら、マンションやアパートなどに比べて圧倒的に安く購入でき、借入金のリスクを最小限に抑えられるためです。
さらに、利回りが高いことで毎月の手残り（キャッシュフロー）が出やすく、建物が古くなっても「土地」という資産を残せます。

しかし、収支シミュレーションや物件選びの知識がないまま投資すると、収支が赤字になり、売却もできないといった「負動産」を抱える可能性もあります。

そこでこの記事では、弊社アルバリンクがこれまで多くの投資相談や物件販売を行ってきた経験をもとに、以下の内容について詳しく解説していきます。

最後まで読んでいただければ、あなたにとって最適な投資スタイルが明確になり、不動産投資の第一歩を踏み出せるようになります。

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弊社は「中古・築古・特殊物件」を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細を確認する）。

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まずは、本記事を読み「不動産投資初心者の方へ築古戸建て投資を強くおすすめする理由」を知ってください。

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不動産投資初心者が「最初に購入すべき物件」の4つの特徴

不動産投資は、長期にわたって安定した収益を得る事業です。

ここでは、不動産投資の初心者が「過度なリスクを避け、堅実に資産形成するために選ぶべき物件」の特徴を解説します。

投資金が少なくても投資できる

不動産投資初心者の方には、「現金」または「少額の融資」で購入できる物件がおすすめです。

確かに、不動産投資の魅力の一つは、融資を活用して自己資金以上の資産を運用できる「レバレッジ効果」にあります。

しかし、借入金額が多いほど金利変動のリスクは大きくなるため、より精度の高い収支シミュレーションや物件選びが求められます。

特に、変動金利で多額のローンを組んだ場合、金利動向によっては返済額が増え、キャッシュフローを減らすリスクがあります。

そのため、投資初心者の方は、最初から大きな借入金を背負うのではなく、万が一失敗してもリカバリーできる金額でスタートすることが重要です。

「不動産投資の森」編集部： 
物件価格が安ければ、仮に空室が発生して収入がゼロになったとしても、自力でローンを返済できるのも安心材料の一つです。

小さく始めて不動産投資の経験を積みながら、徐々に規模を拡大していく手法こそが、初心者が着実に資産を築くための王道と言えます。

賃貸需要がある

不動産投資初心者が失敗を避けるには「賃貸需要の見極め」が非常に大切です。

どれほど安く物件を購入できたとしても、住んでくれる人がいなければ事業は成立しません。
物件を選ぶ際は、空室リスクを抑えるために、そのエリアに長期的な賃貸需要が見込めるかを確認します。

具体的には、以下のような点を入念に調査します。

• 対象エリアの人口推移
• ターゲット層の需要
• 競合物件の空室率　など

併せて、地元の不動産会社へ「空室が埋まるまでの期間」などをヒアリングできると尚良いです。

また、災害リスクが高い地域は避け、継続的に人が集まり続ける場所を選ぶことが重要です。

修繕が発生しにくい

不動産投資初心者の方は「購入後の修繕費が発生しにくい物件」を選ぶことが大切です。

資金も経験も少ない初心者の場合、突発的な修繕費の発生に対応できない場合があるためです。

例えば、給湯器の故障や雨漏り、シロアリ被害などは数十万円から百万円単位の出費になり、手元の資金に余裕がない段階で発生すると経営が立ち行かなくなります。

そのため、最初は管理状態が良く、購入後に修繕費が発生しにくい物件を選ぶとよいでしょう。

「不動産投資の森」編集部： 
最初にリフォームする前提で購入であれば、このリスクは最小限に抑えられます。

売却しやすい

不動産投資初心者が選ぶべき物件の特徴の一つに「売却しやすさ」があります。

不動産投資では、毎月の家賃収入だけでなく、最終的な「売却益」も含めて利益が確定します。
そのため、購入段階から、物件の「売りやすさ＝出口戦略」を意識しておく必要があります。

このときに避けたいのは「売りたくても売れない状態」に陥ることです。

例えば、購入価格に広告費や事業者の利益が上乗せされている新築物件は、買った瞬間に市場価値が下がり、オーバーローンになりやすいと言えます。

オーバーローンの場合、残ってしまうローンの分を自己資金で用意できなければ、物件は売れません。

また、将来的に賃貸需要が先細りになるエリアの物件を購入した場合、そもそも買い手がつきません。

流動性が高く、資産価値を維持しやすい物件を選ぶことが、初心者の失敗を防ぐ重要なポイントとなります。

不動産投資の手法は10種類【ケース別でおすすめを紹介】

不動産投資には多くの種類がありますが、初心者の方はどの物件を投資対象とすべきなのでしょうか。

ここでは、難易度やリスクの大きさなどを元に、10種類の不動産投資について解説します。

「不動産投資初心者」におすすめの2つの物件

数ある不動産投資の中で、初心者が最初に検討すべきなのは「戸建て（中古）」と「区分マンション（ファミリー向け・中古)」への投資です。

これらは新築物件のような割高感がなく、リスクを抑えながら投資実績と経験を積めます。

以下、それぞれの特徴について解説します。

戸建て（中古）

初心者のサラリーマン投資家から多くの支持を集めているのが「戸建て（中古）」です。

その理由は主に以下の3つあります。

上記の通り、「ゆくゆくはアパート経営でFIREしたい」という方は、築古戸建て投資から始めれば、最も不労所得への近道になります。

「不動産投資の森」編集部： 
実際に、弊社と取引のある不動産投資家も、築古戸建てのみを買い進め、家賃収入が会社の給料の4倍になり、FIREを達成しました。

区分マンション (ファミリー向け・中古)

都心部や好立地にある中古の区分マンションも、不動産初心者が実践しやすい投資対象です。

中古区分マンションのメリットは、新築時に上乗せされていた価格（新築プレミアム）がなくなり、購入後の急激な価値下落リスクを避けられることです。
また、建物の維持管理は管理会社に任せられるので、オーナー自身の手間はほとんどありません。

「不動産投資の森」編集部： 
「最初の物件が区分マンションだった」という弊社のお客様に聞き取りしたところ、確かに管理する手間はないが、ローンを使うので、とにかく手残りが少ないとおっしゃっていました。

ただし、マンションの管理費や修繕積立金は、空室であっても毎月支払う必要がある点はデメリットです。
また、「修繕積立金の値上げ」や「大規模修繕の実施時期」などは管理組合の決議で決まるため、あなたの意向ではコントロールできません。

区分マンションは、不動産投資初心者にとってはハードルの低い投資法ですが、上記のように制約が多いことには注意が必要です。

「不労所得の拡大」におすすめの4つの物件

不動産投資において、不労所得の拡大を目指すうえで検討すべきなのが、土地と建物を丸ごと所有する「一棟投資」です。

一棟投資は、一度の投資で複数の部屋から家賃収入を得られるため、資産規模の拡大を図れます。
なかでも「アパート経営（中古）は、はじめての一棟投資におすすめです。

一棟アパート(中古)

中古アパートは、新築アパートより購入価格が抑えながら、高い利回りを実現できます。

「不動産投資の森」編集部： 
しかも、戸建てや区分マンションとは違い、複数戸から家賃を受け取れます。6部屋のアパートに投資したら、戸建てと比べて、単純に利益が6倍になるので、収益性も高いです。

また、償却期間が短い木造アパートでは、「減価償却」の仕組みをうまく活用し、税負担を抑えながら手元にお金を残すといった戦略も取れます。

アパート投資は「築古戸建て投資」で培った管理や修繕のノウハウを活かせるため、無理なく不労所得の拡大を目指せます。

一棟マンション(中古)

より規模の大きな資産運用に適しているのが「一棟マンション(中古) 」です。

鉄筋コンクリート造のマンションは、法定耐用年数が長く、銀行から長期間の融資を受けやすいメリットがあります。

とはいえ、価格が数億円規模になることも多く、購入には多くの自己資金と高い属性(年収や勤務先など)が求められます。

健美家が行った調査によると、一棟アパートと一棟マンションでは、物件価格や利回り(全国平均)に次のような違いがあります。

参照元：収益不動産市場動向 マンスリーレポート 2025年12月期｜健美家株式会社

この表を見ても、一棟マンションは、一棟アパートの2倍以上の購入資金が必要です。

一棟マンションは、築古戸建てや築古アパートへの投資で資産を拡大した段階で検討するのが良いでしょう。

一棟アパート(新築)

長期的に安定した賃貸経営を行いたい投資家に適しているのが「一棟アパート（新築）」です。

すべてが新品であるため、購入後しばらくはメンテナンスや設備の更新などは必要なく、入居付けもしやすい点がメリットです。

また、耐用年数が長い分、「30年以上」の長期ローンを組みやすいため、毎月の返済額を抑えられます。

ただし、建築費が高騰すると物件価格が上がるため、中古アパートに比べると、利回りは低くなる傾向にあります。

一棟マンション(新築)

一棟マンション（新築）は、家賃設定を高くしやすく、部屋数も多いため、礼金や契約更新時の更新料なども含めた収入が多くなります。

ただし、建築費が高いため、表面利回りは低く、毎月のキャッシュフローを残しやすいとは言えません。

そのため、「資産をゼロから増やす」というより、「すでに持っている資産を相続税やインフレで減らさない」ことを優先する場合の選択肢になります。

「収益化が難しい」のでおすすめしない2つの物件

初めての不動産投資で失敗しないためには、「何を買うか」と同じくらい「何を買ってはいけないか」を知ることが重要です。

ここでは、投資初心者の方にはおすすめしない2つの投資対象について解説します。

戸建て(新築)

「戸建て（新築）」は、マイホームとしてはよいですが、投資対象としてはおすすめできません。

その理由は「利回りの低さ」です。

資材価格や人件費が高騰し、建築コストが上昇しても、家賃相場は物件価格の上昇をカバーできるほど上がるとは限りません。

たとえば、「同じ広さ・間取り・立地」でも、新築戸建ては築古戸建てより「5~6倍」の価格で売り出されている一方、家賃設定は「2倍程度」に留まるケースが少なくありません。
初期投資額の割に得られる賃料収入が少なく、資金回収には長い時間を要します。

キャッシュフローを残すことを目的とするなら、高利回りで割安に購入できる「築古戸建て」を選ぶ方が合理的です。

区分マンション(ワンルーム)

「少額で始められる」 「節税や保険代わりになる」といった営業トークがよく使われるワンルームマンションですが、構造的に利益が出にくく、おすすめできません。

ワンルームマンションは一棟投資に比べて利回りが低く、ローン返済や経費を差し引くと手残りがほとんどない、あるいはマイナスになるケースもあります。

参照元：収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2025年12月期｜健美家株式会社

また、築年数が経つにつれて修繕積立金は値上がりする一方、家賃相場は下落傾向になるため、収益性が将来的に下がりやすい投資対象と言えます。

さらに、マンションの管理や修繕は管理組合の合意に基づくため、あなたの意向で戦略的なリフォームや修繕計画が行えません。

ワンルームマンションは、相続税対策を目的とする場合を除き、キャッシュフローを得て資産を増やしたい投資家が手を出すべきではありません。

やり方次第では収益化できる2つの物件

最後に紹介するのは、「シェアハウス経営」と「民泊」です。

やり方次第では高い利回りが期待できますが、運営の手間や法的リスクを踏まえての投資判断が必要です。

シェアハウス

シェアハウスは、住宅を複数人でシェアして生活する賃貸住宅です。
それぞれの個室はプライベート空間として確保しつつ、リビングやキッチンなどの水回りを共同で利用します。

一人当たりの家賃水準を低く抑えつつ、物件全体の家賃収入を増やせる投資手法です。

「不動産投資の森」編集部：
「大きい戸建て」として1人から家賃10万円取るより、「シェアハウス」にして3人からそれぞれ家賃5万円（合計15万円）を取ろう！というイメージです。

ただし、投資初心者としては、参入障壁は低くありません。

• 購入費用のほかにリフォームや備え付けの家具などの初期投資が必要
• 建築基準法や消防法など関係法令への対応が必要
• 複数での共同生活のため、トラブル対応など管理の手間が大きい

やり方次第では高い収益性を期待できますが、都市部でないと成立しにくく、管理の難易度は高いと言えます。

参照元：シェアハウスガイドブック | 国土交通省

民泊

訪日外国人の増加に伴い注目されている民泊も、やり方次第では高い収益を上げられる方法です。

ホテル代が高騰しているエリアでは、通常の家賃の数倍の収益を上げることも可能です。

ただし、住宅宿泊事業法(民泊新法)により、年間の営業日数は180日以内に制限されているため、残り半分をどう活用するかという課題があります。

また、ゲストによる深夜の騒音やゴミ出しのマナー違反に対して近隣住民から苦情が発生するなど、管理上のリスクにも対応しなければなりません。

民泊経営は「宿泊業」に該当しますので、ゲストからの宿泊予約や問い合わせ、入退出管理、清掃といった業務に対応できる体制を整えることが必要です。

「不動産投資の森」編集部： 
弊社でも民泊事業を展開しているので、弊社で投資物件の購入を検討する際に合わせて相談も可能です。

不動産投資初心者が失敗を避けるための6つの行動

不動産投資は必ずしも成功するとは限りません。

しかし、失敗するパターンはある程度決まっており、事前の準備や対策で十分に回避できます。

ここでは、投資初心者が失敗を避けるために実践すべき6つの行動を解説します。

投資目的を明確にする

不動産投資を成功させるために、まずやるべきは「目的と現状の把握」です。

不動産投資によって実現したい「ゴール」と、今どれくらいの資金が使えるのかという「現実」を照らし合わせることで、正しい投資手法が見えてきます。

例えば、「将来の年金不安に備えて月5万円欲しい」という目的であれば、リスクを抑えて都心の中古区分マンションに投資するのが正解かもしれません。

一方で、「数年以内に会社を辞めれるくらいの不労所得を得たい」と考えるなら、高利回りの築古戸建てを複数運営したり、一棟アパートで資産拡大を図る方法が考えられます。

ただし、限られた自己資金のなかで、無理なローンを組んで高額な物件を買えば、金利上昇や空室の発生、突発的な修繕で破綻してしまいます。

投資目的と無理のない資金計画を見極め、身の丈に合った投資手法を選ぶことが、失敗回避には重要です。

基礎知識やリスクを知る

不動産投資の失敗を回避するためには、「基礎知識」と「リスク」を正しく理解することが大切です。

例えば、基礎知識として「利回りの違い」は重要です。

通常、物件情報には「表面利回り」が掲載されていますが、投資判断では経費を考慮した「実質利回り」の確認が重要です。

また、毎月の家賃収入である「インカムゲイン」だけでなく、売却時の利益である「キャピタルゲイン」に関する知識も重要です。
不動産投資の最終的な利益はキャピタルゲインに左右されるため、事前にどのような出口戦略があるのかを知っておきましょう。

一方、不動産投資の代表的なリスクには、「空室リスク」「金利上昇リスク」「災害リスク」があります。

引用元：【不動産投資で気になるリスクランキング】男女500人アンケート調査

例えば、空室リスクは「人口動態と競合物件の調査」や「競争力のある設備の導入」などで対策できます。

また、金利上昇リスクは、返済計画に余裕を持たせたシミュレーションを行うことで、収支への影響を緩和できます。

こうした知識を身につけるため、成功している不動産投資家の本を読んだり、セミナーに参加して、最新の情報を得ておきましょう。

収支計画を立てる

不動産投資で失敗を避けるうえで「収支計画（シミュレーション）」の作成は欠かせません。

不動産会社から収支シミュレーションを提案されることもありますが、空室率や運営経費の見通しが甘いことがあります。

現実では、入居者が退去すれば家賃はゼロになりますし、築年数の経過に従い修繕費もかかります。
そのため、以下のような項目を盛り込み、より現実的な収支シミュレーションを行いましょう。

上記を考慮したシミュレーションでも、手元にキャッシュが残る物件であれば、投資に対する安全性は高いと判断できます。

投資候補となる物件を見つけたら、自己資金やローンの有無などを考慮し、綿密なシミュレーションを行いましょう。

優良物件を見極める目を養う

不動産投資で失敗しないためには、数字だけでなく、現物を見て優良物件を見極める必要があります。

優良物件かどうかを判断する指標として、次のようなものが挙げられます。

長く安定した不動産投資を行うには、優良物件を見極める手間を惜しまず、多角的な視点でチェックすることが重要です。

信頼できる不動産会社とつながる

不動産投資において、優良な物件情報を得るためには「信頼できる不動産会社とのつながり」が最も重要です。

不動産会社の中には、自社の利益を優先して投資家に不利な物件を買わせる悪徳業者も存在します。
悪徳業者に捕まった時点で、不動産投資は失敗すると言っても過言ではありません。

以下より、信頼できる不動産会社の特徴を解説します。

複数の業者に相談してみる

最初から1社だけの提案を鵜呑みにするのではなく、必ず複数の不動産会社の提案やシミュレーションを比較しましょう。

複数社を比較することで、相場観が養われ、自分に最適な提案がわかるだけでなく、信頼できる担当者にも出会いやすくなります。

その会社の信頼性を確認するためには、国土交通省の検索システムで「行政処分歴」をチェックすることが有効です。

信頼できる1社（1人）に出会えただけで、不動産投資の成功率は格段に高まります。

リスクもしっかり説明してくれる

「不動産投資のリスク」もしっかりと説明してくれる不動産会社を選びましょう。

不動産投資は長期的な事業であり、その間、さまざまなリスクが現実となる可能性があります。

誠実な担当者であれば、収益だけでなく、空室リスクや将来の修繕費用といったネガティブな情報もしっかりと説明してくれます。

あなたの投資目的や資産状況を深くヒアリングした上で、物件や収支シミュレーションを提案してくれる不動産会社が、信頼できるパートナーと言えます。

第三者評価が高い

信頼できる不動産会社を見極めるためには、自社発信の情報だけでなく、客観的な「第三者からの評価」も確認しましょう。

実際に取引した人のリアルな評判は、その会社の対応や信頼性を測る重要なものさしとなります。

具体的には、Googleマップの口コミや公式サイトの「お客様の声（直筆アンケートやインタビュー）」などです。
また、「メディアへの露出」や「自治体との提携実績」も信頼性を測る指標となります。

上記が充実している不動産会社なら、社会的な信用力やコンプライアンス（法令遵守）の水準が高く、安心して相談できると言えます。

家族の承認を得ておく

不動産投資をするなら、事前に配偶者や家族に相談して承認を得ておくことをおすすめします。

なぜなら、不動産投資は多額のローンを組むこともあり、家計や将来の相続に影響するためです。

家族に内緒で始めた結果、金融機関の融資審査で家族の同意確認を求められて発覚するといったケースもあります。
家族がもし不動産投資に反対なら、あなたの志に対して足を引っ張られる形となり、成功から遠ざかるといっても過言ではありません。

家族の承認を得たうえで、投資目的を共有して応援団になってもらうことで、精神的にも安定した賃貸経営を続けられます。

不動産投資初心者におすすめする「最初の一歩」とは?

ここまで様々な不動産投資の手法を紹介してきましたが、初心者が「失敗リスクを減らし、堅実に資産形成したい」と考えるなら「築古戸建て」への投資がおすすめです。

少額から始められる点では「中古区分マンション」も対象になります。
しかし、もし「不労所得でFIREする」ことが目的なら、以下の観点から「築古戸建て投資」を選ぶべきです。

将来的にはアパート大家としての成功も視野に入れているのであれば、最初の投資は「築古戸建て」の一択と言えます。

【まとめ】不動産投資初心者ならまずは「築古戸建て」へ投資しよう

これまでお伝えした通り、「ワンルーム」や「新築戸建て」などへの投資は、利回りが低くローン返済もかさむことから、収益を得ることは困難です。

また、不動産投資は金額が大きいだけに、失敗すると大きな損失を被ります。

だからこそ、不動産投資初心者の方ほど「リスクが低く収益も得られる物件」を選ぶ必要があります。

そんな初心者の方が、リスクを抑えつつ資産を確実に増やしていくなら「築古戸建て投資」が有力な選択肢となります。
築古戸建てであれば、少ない自己資金で利回りの高い物件に投資でき、不労所得を効率良く拡大できるアパート投資のための経験を積むこともできます。

しかし、いざ物件探しを始めても、一般の不動産ポータルサイトだけでは、本当に儲かる優良物件にはなかなか巡り会えません。
利回りが高く条件の良いお宝物件は、ネットに掲載される前に、不動産会社と繋がっている既存の投資家に紹介され、売れてしまうからです。

そこで、そんな未公開物件を受け取る第一歩として、弊社アルバリンクの公式LINEに登録することから始めてみてください。

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この記事の監修者

河田 憲二

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株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【保有資格】宅地建物取引士

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