アパート経営はやめたほうがいいと言われる8つの理由【代替案あり】
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不労所得を目的にアパート経営を検討しているものの、周囲から「やめとけ」と言われたり、ネット上で失敗談を目にしたりして、不安を感じていませんか？
結論からお伝えすると、十分な自己資金や知識がない状態でアパート経営に踏み出すべきではありません。
アパート経営は、昨今の建築費の高騰もあり、収益性が低下しているからです。
対して、築古戸建て投資は数百万円の資金で始められ、キャッシュフローも確保しやすい投資法です。
しかも、アパート経営と共通する大家業の経験も低リスクで積めるため、不労所得への近道にもなります。
この記事では、アパート経営が「やめとけ」と言われる理由、初心者でも借金せずに不労所得を作れる「築古戸建て投資」についてわかりやすく解説します。
最後まで読んでいただければ、アパート経営への参入判断が正確にできるだけでなく、あなたの状況に合った堅実な不動産投資の方法がわかります。
なお、弊社アルバリンクの公式LINEでは、高利回りの戸建て物件を「未公開情報」として、LINE登録者限定で紹介しています。
戸建て投資でリスクを抑え、将来の不労所得の基盤を作りたいとお考えであれば、ぜひご活用ください。
目次
アパート経営はやめたほうがいいと言われる8つの理由
なぜ、「アパート経営はやめたほうがいい」と言われるのか、ここでは8つの理由を解説します。
建築費用がかかる（新築の場合）
アパート経営が推奨されない理由の一つが、建築費用が掛かる点です。
建築費は年々上昇を続け、新築アパートの初期投資コストは増大する一方です。
以下は、「鉄骨造・木造・鉄筋コンクリート造」の建築費指数の推移を表したものですが、2025年末時点で、10年前より（2015年比）およそ1.5倍まで高騰しています。
建築費の高騰の背景には、建築資材やエネルギーコストの上昇、円安など構造的な要因があり、すぐに改善されるものではなく、アパート経営に以下のような影響をもたらします。
- 借入額の増加
- 建築費の上昇に対して家賃相場はそこまで上昇していないため、同じ家賃収入を得るための借入総額が増加
- 利回りの低下
- 初期投資額が大きくなるため収益性が低下し、表面利回りが4~5%台にとどまるケースも珍しくありません
- キャッシュフロー（手残り収入）の悪化
- 毎月のローン返済負担が重くなるため、少しの空室や家賃の下落が発生しただけで、キャッシュフローが悪化するリスクが高まります
初期費用が高い
アパート経営が推奨されない理由として、初期費用の高さがあります。
【アパート経営で必要な初期費用】
- 印紙税
- 登記関連費用
- 金融機関への融資手数料や保証料
- 火災保険料・地震保険料
- 仲介手数料(土地や中古物件を購入する場合) など
これらの諸費用は、物件価格の「7~10%」が目安となり、仮に8,000万円のアパート経営を始める場合、およそ「500~800万円」の現金が必要です。
さらに、金融機関の融資を利用するとしても、物件価格の全額が借りられるとは限りません。
金利上昇リスクへの備えや健全な賃貸経営を続ける意味では、通常、総投資額の「10~30%程度」の自己資金を求められるのが一般的です。
つまり、8,000万円規模のアパート経営を始めるとしても、初期費用（諸費用と頭金）として「2,000万円程度」の資金（現金）が必要になることもあります。
空室リスクがある
「アパート経営はやめておけ」と言われる理由として、空室の発生リスクがあります。
現在の賃貸市場では、人口減少に伴う世帯数の減少、相続税対策を目的とした新築アパートの建設などにより、賃貸住宅が供給過剰の状況です。
もし空室となった場合、家賃収入の減少だけでなく、入居者募集のためのコスト増など、アパート経営に大きな影響を与えます。
空室の発生により家賃収入が減っても、金融機関へのローン返済や管理費、固定資産税などの固定支出は止まりません。
ローン返済が困難になると、給与などの自己資金から持ち出しが発生してしまいします。
投資規模が大きいアパート経営では、徹底したエリア選定や物件の差別化ができなければ、空室リスクを避けることは困難と言えます。
家賃下落のリスクがある
「アパート経営はやめとけ」と言われる理由の一つに、家賃下落リスクがあります。
新築時に設定した家賃を、ローン完済までの数十年間にわたって維持するのは困難です。
立地や築年数にもよりますが、一般的に築年数が1年経過するごとに家賃は1%下落し、築20年時点では、新築時の約82%程度に落ち込みます。
これは、築年数の経過に伴い、建物の老朽化や設備の陳腐化が進むためです。
周辺に最新設備の競合物件が新築されれば、最終的な対抗手段として家賃の引き下げを余儀なくされます。
家賃が減っても、ローンの支払い、修繕コストの負担などは続くため、入居率を維持できたとしても、キャッシュフローが残らないケースもあるのです。
管理の手間がかかる
「アパート経営をやめろ」と言われる理由として、管理の手間があります。
不労所得のイメージを持たれがちなアパート経営ですが、実際には、オーナーとして判断・対応すべき業務が多岐にわたります。
- 入居者間のトラブル対応
- 騒音問題やゴミ出しのルール違反などが発生した場合、管理会社からの報告を受けて、注意喚起や具体的な対処方針を決定しなければなりません
- 突発的な設備故障への対応
- エアコンや給湯器の故障、水漏れなどが起きた際、修理業者の手配や数万~数十万円単位の費用負担を迅速に承認しなければなりません
- 共用部分の維持管理
- 廊下、階段、駐車場などの清掃状況の確認や、共用部の電気代の支払いなど、入居者の満足度と資産価値を保つための維持管理が求められます。
管理会社に委託したとしても、最終的な決断を下し、費用を負担するのはオーナーであり、完全に手放しでアパート経営ができるわけではありません。
儲からない（利回りが低い）
「アパート経営はやめとけ」と言われる理由の一つに、儲からない、つまり「利回りの低さ」があります。
不動産投資の利回りには、大きく2種類が存在します。
- 表面利回り
- 年間の家賃収入(満室想定)を物件価格や総事業費で割った数値。
- 実質利回り
- 年間の家賃収入から、管理委託費や固定資産税、火災保険料などの諸経費を差し引いた利益を物件価格で割った、より現実的な収益力を示す数値。
立地条件や投資規模により変わりますが、新築アパートの実質利回りは「2~5%程度」になる傾向にあり、収益性は高いとは言えません。
また、借入金額が多い場合、実質利回りで計算した利益の大部分がローン返済に消え、手元に残る現金は想定以上に少なくなります。
アパート経営の利回りについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
修繕費用が高い
修繕費用の高さも、「アパート経営はやめとけ」と言われる理由の一つです。
修繕費用は、発生する頻度や規模によって大きく2種類に分けられます。
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 突発的な修繕費 | エアコンや給湯器の故障、水漏れトラブルの対応、退去時の原状回復工事など。 1回につき数万円から数十万円単位の出費が、予測困難なタイミングで発生します。 |
| 計画的な大規模修繕費 | 10~15年ほどの周期で、外壁塗装や屋根の修繕、ベランダなどの防水工事などが必要です。 アパート全体となると足場を組む大規模な工事となり、数百万から1,000万円単位の費用がかかります。 |
分譲マンションのように修繕費用を積み立てておく仕組み(修繕積立金)はないため、家賃収入の中からオーナー自身が計画的に準備する必要があります。
修繕やメンテナンスが行き届いていないアパートは、見栄えや住環境の悪化から入居付けが難しくなり、空室と家賃下落を招く悪循環に陥る可能性があります。
目先のキャッシュフローが黒字に見えても、将来の修繕に備えて十分な現金をプールしておかなければ、アパート経営はいずれ立ち行かなくなります。
売却できるとは限らない
「アパート経営はやめとけ」と言われる理由に、いつでも売却できるとは限らない、つまり「出口戦略の難しさ」があります。
アパート経営から撤退、あるいは物件を買い替えしたいと思っても、いくつかの条件をクリアする必要があります。
一つは、「抵当権の抹消」です。
不動産を売却するには金融機関が設定した抵当権の抹消が必要ですが、オーバーローンの場合、売却収入とローン残債の差額分を自己資金で補填しなければなりません。
物件の市場価格よりも、金融機関へのローン残高のほうが多い状態
特に、新築アパートは購入直後に市場価値が「2~3割」下落することが多いため、長期間にわたってオーバーローンに陥りがちです。
二つ目は、「投資家からのシビアな評価」です。
アパートの買い手は自分が住むマイホームを探している人ではなく「利益を求める投資家」です。
毎月の収支が赤字、あるいは必要な修繕が行われていない物件は、収益性が低いと判断され買い手が見つかりません。
黒字運営を維持しておかなければ、買い手がつかず、固定資産税とローン返済だけを払い続ける不良資産を抱えるリスクがあるのです。
アパート経営をやめたほうがいい人の5つの特徴
事業としての側面が強いアパート経営は、向いている人と不向きの人がいます。
ここでは、アパート経営をやめたほうがいい人の5つの特徴を解説します。
自己資金が少ない人
一つ目は、自己資金が少なく、物件取得費用の大部分を金融機関からの借り入れに頼らざるを得ない人です。
十分な自己資金がない状態でフルローンを組むと、以下のようなリスクがあります。
- 空室や家賃下落、家賃低下リスクに耐えられない
- 入居者の退去や家賃下落により家賃収入が減少しても、多額のローンの返済は続きます。その結果、給与収入などから補填することになり得ます。
- 金利上昇リスクを吸収できない
- 変動金利で多額の融資を受けている場合、金利が上昇すると毎月の返済額は数万円単位で跳ね上がります。余裕のない収支計画では増加分を吸収できません。
- 突発的な修繕へ対応できない
- 設備の故障などで急な現金が必要になった際、十分な手元資金がないと、必要な修繕が行えず、住環境の悪化、資産価値の低下を招く可能性があります。
優良物件を見極められない人
優良物件を見極める目を持たない人も、アパート経営をやめたほうがいいと言えます。
なぜなら、アパート経営の成否は、物件を購入・建築する最初の段階でほぼ決まってしまうためです。
物件の価値を見極められないと、次のようなリスクが高まります。
- 市場価値より高値購入
- 長期的な賃貸需要の読み違え
- 想定以上の維持費で手取り収入が残らない
- 出口戦略が立てられない
建築業者や不動産会社が勧めてくる物件が、必ずしも継続的に利益をあげられる優良物件とは限らず、「勧められた物件を購入する」という受け身の姿勢では、アパート経営は成功しません。
アパートの良し悪しを自ら調査し、投資価値を客観的に判断できない人は向いていないと言えるでしょう。
収支計画が立てられない人
緻密な収支計画を立てられない人は、アパート経営をやめたほうがいいと言えます。
なぜなら、長期的な事業となるアパート経営では、ローン返済や将来の家賃下落といったリスクも含めてお金の流れを予測する必要があるためです。
ハウスメーカーや不動産会社が提示する事業計画書は、家賃設定や入居率などが楽観的な条件で作成されていることも少なくありません。
見通しの甘い事業計画書を鵜呑みにすると、将来の空室や家賃下落よる収入減に耐えられず、ローン返済を給与から補填する事態になりかねません。
また、将来発生する大規模修繕費を収支計画に組み込んでいなければ、資金不足で工事ができず、建物の老朽化とさらなる空室の悪循環を招きます。
さらに経営を圧迫しかねないのが、「デッドクロス」と呼ばれる状況です。
ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態
経費計上できる減価償却費が減り、経費にならないローン元金の返済額がそれを上回ることで、多額の税金が発生。
それにより、帳簿上は利益が出ているのに手元の現金が枯渇する、ということが起こります。
建物の購入費用をその耐用年数に応じて分割し、経費として計上できる費用
税金や修繕費、空室率などを織り込んだ緻密な収支計画を立てられない人は、アパート経営には向いていません。
建築・リフォームの知識がない人
建築やリフォームに関する知識がない人も、アパート経営をやめたほうがいいと言えます。
なぜなら、知識を持たないままハウスメーカーやリフォーム業者に丸投げすると、相場よりも不当に高い費用を請求されるためです。
例えば、新築時の見積もりにおいて、ターゲット層に合わない過剰な設備を組み込まれたり、本来は不要なオプション工事を追加されたりすることがあります。
また、入退去に伴う原状回復工事や大規模修繕においても、業者の言い値で発注すると、数十万円から数百万円単位の無駄な支出が発生してしまいます。
複数社から相見積もりを取り、「必要な工事項目や単価が妥当か」を判断できる知識がない人は、アパート経営で利益を残すことは困難です。
物件の管理ができない人
賃貸事業の経営者として物件を主体的に管理できない人も、アパート経営をやめたほうがいい人の特徴です。
なぜなら、日常的な清掃や入居者からのクレーム対応といった実務を管理会社に委託できても、最終的な判断はすべてオーナー自身がしなければならないためです。
例えば、以下のような意思決定は、管理会社ではなくオーナーが行います。
- 空室が長引いた際の家賃値下げ
- 突発的な設備故障や原状回復工事の見積もり
- 悪質な家賃滞納に対する法的措置 など
手放しで儲かる不労所得という甘い認識ではなく、主体的に物件を管理・運営する覚悟がない人は、アパート経営に向いていません。
それでもアパート経営をしたいならやるべき6つのこと
ここまでアパート経営の難しさやリスク、維持管理の負担を解説してきましたが、それでも挑戦したいと考えるのであれば、徹底した準備が必要です。
ここでは、アパート経営に参入する前に具体的に取り組むべきことを解説します。
勉強する
まずは自ら徹底的に不動産投資の勉強をして、知識武装することが重要です。
正しい知識を持つことで、ハウスメーカーや不動産会社の営業トークを見抜き、致命的な失敗を回避できます。
【最低限身につけるべき主な知識】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 税金と会計 | 固定資産税や不動産取得税などの税金に加え、減価償却費の計算やデッドクロスの仕組みを理解する |
| 関係法令 | 借地借家法がどのように入居者やサブリース業者を保護しているのか、法的なリスクを把握する |
| 資金計画やローン | 金融機関の融資姿勢や、変動金利と固定金利のメリットおよびデメリット、金利上昇時の返済シミュレーションを組む方法を学ぶ |
中立的な立場で書かれた専門書を複数読み込むほか、投資家が集まるセミナーなどで、客観的な知識・ノウハウを自ら勉強することが重要です。
信頼できるメンターを見つける
アパート経営を成功させるためには、独学で知識を深めるだけでなく、信頼できるメンターを見つけることが重要です。
メンターを見つけることで、書籍やインターネット上の一般論ではなく、厳しい市況において実際に利益を出すための生きたノウハウや、失敗の回避策を学べます。
例えば、家主の会のコミュニティに参加し、数年以上にわたって実際に黒字経営を続けている投資家を探し、教えを請うなどです。
信頼できるメンターを見つけたら、自己流の解釈を交えず、まずはその成功法則を素直に実行することが大切です。
自己資金を貯める
アパート経営に挑戦するうえで、十分な自己資金を貯めることが必要条件となります。
手元資金が少ない状態で多額のローンを組むと、毎月の返済負担が重くのしかかり、わずかな空室の発生や突発的な修繕で経営が立ち行かなくなる可能性があるためです。
事業の安全性を確保するには、頭金ゼロのフルローンは避け、総事業費の10~30%程度を準備すべきです。
例えば、総事業費1億円のアパート経営を始めるのであれば、最低でも1,000万円程度の現金を用意できなければ、安全なスタートラインとは言えません。
さらに、事業開始後すぐに発生するかもしれない設備の故障や空室に備えた予備費も、別途残しておく必要があります。
自己資金が不足している場合は、まずは貯蓄に専念して必要資金を作ることを優先しましょう。
優良物件を見極める目を養う
アパート経営を成功させるには、優良物件を見極める目を養う必要があります。
なぜなら、不動産投資の成否は、立地や賃貸需要、価格の妥当性といった最初の物件選びで大半が決まってしまうためです。
優良物件を見極める目を養うためには、次のような行動の繰り返しが大切です。
| 行動 | 内容 |
|---|---|
| 周辺相場の把握 | 不動産ポータルサイトなどで類似物件の家賃水準や空室状況を日常的にチェックし、エリアの相場観を把握 |
| 現地調査の実施 | 図面やネット情報だけでなく、昼夜の周辺環境、駅からの実際の徒歩ルート、近隣のスーパーや嫌悪施設の有無を現地で確認 |
| 競合物件との比較 | 競合物件や新築物件がどのような設備や間取りを提供しているかを調べ、検討対象のアパートに長期的な競争力があるかを評価 |
| 不動産会社へのヒアリング | 地域における最新の賃貸需要や人気設備、空室が埋まるまでの期間など生きた情報を直接確認 |
数多くの物件情報を比較検討し、購入判断を繰り返すことで、優良物件を見極める目が身につきます。
収支計画を立ててみる
気になるアパートを見つけたら、業者の資料を参照するだけでなく、実際に自分で収支計画を立ててみることが重要です。
なぜなら、空室や税金、ローン返済といった長期間にわたる複雑な現金の流れを計算することで、真の収益性を判断できるようになるためです。
収支計画は、次のような条件を踏まえて作成する必要があります。
- 現実的な空室率と家賃下落リスク
- 金利上昇リスク
- 大規模修繕費用のための積立金
- デッドクロスによる所得税増額など
いくつもの物件で緻密な収支計画を立てることで、どのような物件を買えば安定した黒字経営が実現しやすいかが明確になります。
収支計画の具体的な作成方法を知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
「築古戸建て投資」で経験を積む
アパート経営で大規模な投資に踏み切る前に、まずはリスクが少ない築古戸建て投資で経験を積むことをお勧めします。
なぜなら、戸建て投資とアパート経営は賃貸ビジネスとしての構造が似ている一方で、戸建て投資は初期費用が少なく、万が一失敗した際のダメージが小さいためです。
アパート経営の練習台として築古戸建て投資を行うメリットは、次のとおりです。
- 少額から始められる
- 地方や郊外であれば数百万円程度で購入できる物件も多く、現金購入や少額融資で始められるため、借入金返済のリスクを回避できます
- 大家としての実務を一通り学べる
- 物件選定からリフォームのノウハウ・交渉、入居者募集、クレーム対応まで、アパート経営と共通する一連の実務を経験できます
- 次のステップに向けた資金作りになる
- 物件価格が安い築古戸建て投資では、15%以上の高い利回りを実現できる物件も珍しくなく、そこで得た家賃収入を将来のアパート経営の自己資金として活用できます
まずは築古戸建てで大家としての実践力と経営感覚を養い、アパート経営へステップアップするのが、安全で確実な進め方です。
戸建てとアパート投資の比較について詳しく知りたい方は、次の記事も併せてご覧ください。
【実証済み】 アパート経営じゃなくても不労所得は作れる!
多額の借り入れを伴うアパート経営にこだわらなくても、「築古戸建て投資」から始めることで、不労所得の基盤を作ることは十分に可能です。
初期費用を大幅に抑えられ、失敗しても金銭的ダメージが少ない築古戸建ては、投資初心者にとって理想的な投資対象と言えます。
ただし、戸建て投資で安定した収益を確保するには、高利回りの物件への投資が重要ですが、一般の不動産ポータルサイトには、ほとんど掲載されません。
なぜなら、優良物件は不動産会社が日頃から取引する投資家に紹介され、一般市場に流通することは少ないためです。
そのため、戸建て投資の成功には、独自の仕入れルートを持つ専門業者などから直接「未公開情報」を受け取ることが必要です。
そこで活用いただきたいのが、弊社、株式会社アルバリンクが運営する公式LINEです。
弊社公式LINEの特徴は次のとおりです。
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- スマホで簡単に物件資料を閲覧できる
- 気になった物件はLINEから内覧予約できる
東証グロース市場に上場する弊社は、国土交通大臣免許やプライバシーマークを取得し、Google口コミでも高い評価 「4.3(2025年7月時点)」を得ている企業です。
「どのような物件があるのか知りたい」 「まずは優良物件を見極める目を養いたい」という方は、安心して公式LINEに登録し、あなたの物件探しに役立ててください。
まとめ
この記事では、「アパート経営はやめたほうがいい」と言われる理由とともに、アパート経営に踏み出すための必要な準備について解説しました。
記事内でお伝えした通り、建築費の高騰や将来の空室リスクなどを考慮すると、多額の借金が前提となるアパート経営は、リスクの高い投資と言えます。
特に初心者や経験の浅い投資家は、こうしたリスクや収支の悪化に自力で対処することが難しいと言わざるを得ません。
しかし、多額の借金をしなくても、「築古戸建て投資」のように初期費用を抑えた手法であれば、リスクを限定しながら大家としての経験と収入を得られます。
中でも、独自の仕入れルートを持つ買取専門業者の情報を活用することで、優良物件を見極める目を養いつつ、高利回りの物件にも出会えます。
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この記事の監修者
河田 憲二
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