大阪協栄信用組合について、最新の融資状況を電話で聞いてみました。
その相談内容をまとめていますので、不動産投資のローン、融資状況、借り換えなど、事業計画の参考にしてみてください。
目次
大阪協栄信用組合の詳細
| URL | http://osaka-kyoei.co.jp/ |
| 所在地 | 〒542-0073大阪府大阪市中央区日本橋2丁目9－18 |
| 電話番号 | 06-6644-6321 |
| 代表者 | 理事会長 松本 精二 |
| 出資金 | 111億円 |
| 職員数 | 200人 |
電話調査の内容
不動産賃貸業（不動産投資）に対する銀行等の融資姿勢を探るために、以下のポイントについて直接、電話でヒアリング調査を実施しました。
ヒアリング調査の質問項目は以下の通りです。
- 不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア
- 金利や年数などの融資条件（耐用年数以上の借入ができるのか？金利幅など）
- 物件の積算評価の考え方（担保物件含め）
- 再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢
- 現金比率やフルローンの可能性
- 新設法人への融資・個人の属性への考え方
不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア
Ｑ.大阪協栄信用組合の金利選択型アパートローンの概略を教えて下さい
Ａ．大阪協栄信用組合の不動産投資ローンは、マンション1棟購入時に利用できるLargeコース、1室購入時に利用できるSmallコースの2つのコースを用意しています。
個人での不動産投資ローンの場合には、原則として、法定相続人を連帯保証人として1人置く事になります。
Q.対象エリアはどこになりますか？
Ａ．対象エリアは、大阪共栄信用組合の本店、支店がある大阪府と、兵庫県を中心となり、姫路辺りまでの融資となっています。
Q.最近の融資姿勢はどんな感じですか？
Ａ．融資金額は物件の評価額に応じてとなりますが、金利は新規顧客で3.5％となります。
返済期間が25年以上取れるような物件を中心に融資を行っています。
Q.スルガ銀行の不正融資問題で融資姿勢が厳しくなっている銀行も多いと聞きますが？
Ａ．正直なところ、厳しくなっています。
Q.例えば、融資できない物件とは、どんな物件ですか？
Ａ．容積率、建ぺい率オーバーでも検討は可能です。
融資できない物件の基準は特には設けておらず、順法性のない物件や違反物件でも取り組み可能です。
まとめ
不動産投資ローン担当者は、年配の男性のようで、非常に詳しく丁寧に様々なアドバイスをいただきながらお話を伺う事ができました。
融資については、スルガ銀行の一件もあり、若干厳しくなっているとの事でしたが、融資状況は今までとそれほど変わりなく、融資条件、融資できる物件も、全てケースバイケースで検討されるとの事でした。
金利や年数などの融資条件
Q.金利や年数などの融資条件を教えて下さい
Ａ．新規顧客は金利3.5％での融資となります。
Q.耐用年数以上の借入はできますか？
Ａ．耐用年数以上の借り入れは不可となります。
まとめ
耐用年数切れとなっている物件への融資は行っていませんが、金利としては、平均水準となります。
物件の積算評価の考え方（担保物件含め）
Ｑ.大阪協栄信用組合の物件の積算評価の考え方を簡単に教えて頂きたいのですが？
Ａ．土地の場合には、路線価に土地の面積をかける積算評価法により評価を行います。
建物の場合には、再調達価格に建物の面積をかけた物を建物の評価額として評価する事になります。
Q.これらの積算評価の計算結果で物件の価値は判断できるのですか？
Ａ．評価額は土地の場所によってケースバイケースで判断します。
評価額の1.5倍から2倍程度までは融資可能となる場合もあります。
Q.物件の耐用年数についての考え方はどんな感じですか？
Ａ．鉄骨で34年、鉄筋で47年を耐用年数として残存期間のみ融資が可能です。
まとめ
物件によってケースバイケースで判断するとの事なので、価値がある物件と判断された場合には、評価額からかなり上乗せされた金額での融資が期待できそうです。
残存期間が数年しか残っていないような物件への融資は厳しいようです。
再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢
Q.再建築不可やシェアハウスなど適法ではない物件への融資姿勢は聞くまでもありませんね？
Ａ．違法性がない物件のみの取り扱いとなります。
現金比率やフルローンの可能性
Q.大阪協栄信用組合では自営業者の場合のキャッシュ比率はどのくらいが望ましいですか？
A.ＲＣ造りの物件でも利回り9％以上あり、25年以上の返済期間というのを基本に考えています。
Q.大企業に勤めるビジネスマンや公務員のキャッシュ比率はどうですか？
A.通常の融資と、特に変わりはありません。
まとめ
利回りを非常に重視しており、9％以上の利回りを確保することが出来ないような物件への融資は比較的厳しい対応となるようです。
新設法人への融資・個人の属性への考え方
Q.資産管理会社などの新設法人への融資は行っていますか？
A.融資対象の物件であれば従来通りの条件で行っています。
Q.その場合の融資条件はどんな内容ですか？
A.本店か支店が、大阪府か兵庫県に登記されている事が融資条件となります。
事業計画などの書類もチェックし、検討させていただきます。
Q.個人の融資条件（属性）はどんな内容ですか？
A.資産背景や個人資産などの資料を基に判断させていただきます。
Q.審査では物件評価と個別の属性とどちらを重視しますか？
A.物件評価と個別属性の両方を重視した上で審査を行います。
まとめ
物件も、属性もどちらも重視した上で検討するという事ですが、新規法人への融資は、比較的積極的なイメージであると感じました。
印象と総評
定期預金が高金利であると有名な大阪共栄信用組合ですが、不動産投資にも非常に力を入れています。
不動産投資に特化しており、現在では、日本一不動産投資に積極的な金融機関とも言われているほどです。
実際のところ、利回りデータ9％以上ないと融資は厳しいとは言いつつも、順法性のない物件でも融資が可能という事ですから、それだけ不動産投資に力を入れているんだろうという事が感じ取れました。
審査に関しても、ある程度の基準を設けている物の、比較的他の金融機関に比べると、柔軟性があるように感じました。
大阪府や、兵庫県での融資を検討している場合には、候補の1つとして含めるべき金融機関であると言えるでしょう。
もりお＠不動産投資の森編集部
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