サブリース法人で上手に節税する方法

【更新日】2025/10/17

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不動産から多くの収入が得られるようになった投資家にとって、「節税」は永遠のテーマではないでしょうか。

不動産投資の節税手段の一つとして挙げられるのが、「資産管理会社（サブリース法人）」を設立することです。

資産管理会社は、不動産や株式などの資産を所有している人が、その資産を所有・管理することを目的として設立する法人です。

本記事では、なぜ法人を設立することで節税につながるのか、詳しく解説していきます。

サブリース法人節税とは？

不動産投資において、自らの資産を管理するために会社を設立することがあります。

それを「資産管理会社」といい、不動産を法人名義で「所有」・「管理」することで、税制上の優遇を受けることが可能になります。

資産管理会社は、大きく3つの方式に分類されます。

資産管理会社は、それぞれの方式でどのように活用されるのでしょうか。下図は、それぞれの利用イメージを表したものです。

次の表は、それぞれの方式別に、資産管理会社と収益不動産の関係をまとめたものです。

いずれの形態も、主に節税を目的として資産管理会社を設立しますが、ここでは、「②サブリース方式」を活用した節税の仕組みについて考えてみることにします。

サブリース法人が節税につながる仕組み

まず「サブリース」の基本的な仕組みを説明します。

一般的なサブリースとは、不動産管理会社などがアパートやマンションのオーナーから物件を一括で借り上げ、それを入居者に転貸（また貸し）する事業モデルです。

サブリース会社は、入居者から受け取る家賃と、オーナーに支払う保証賃料との差額を利益とします。

一般的なサブリース会社は、満室時の80～90%ほどの賃料で、オーナーから物件を一括で借り受けます。

しかし、節税のためにオーナーが設立する資産管理会社（サブリース法人）は、一般的なサブリースとは少し目的と仕組みが異なります。

一般的なサブリースが「満室時の家賃」を基準にするのに対し、節税目的のサブリース方式では「実際の家賃（現家賃）」を基準にします。

これは、個人の所得を確実に法人へ移す必要があるためです。

下の図のように、入居者から受け取る家賃収入からオーナー個人へリース料を支払い、残った「＋α」の部分がサブリース法人の利益となるように設定します。

このように家賃収入の一部を法人に移すことで、オーナー個人の所得が減るため、所得税額を抑えることが可能です。
所得税の税率は所得が多いほど高くなるため（累進課税）、所得が大きいほど節税効果も大きくなります。

もちろん、法人に移した所得には法人税がかかります。
しかし、個人の所得税率よりも低い実効税率が法人に適用される範囲であれば、個人と法人を合わせたトータルの納税額を減らせるのです。

サブリース法人の節税効果

では、サブリース法人を設立することでどの程度の節税効果が見込めのでしょうか。

ここでは、サブリース法人を設立して家賃収入の20%を管理委託料として支払うケースで試算してみます。

なお、「サブリース法人を利用した場合の税額」は、法人の売上のすべてを、ほかに収入がない配偶者に給与として支払うものとして算出しています。

この試算をみると、サブリース法人を活用することで、およそ10～15%の節税効果が期待できることがわかります。

もっとも、資産管理法人を設立するメリットはこれだけではなく、以下のような点も挙げられます。

サブリース法人のメリットとデメリット

資産管理会社の活用方式がいくつかあるなか、サブリース方式のメリットは、所有方式より手軽に運営できる点です。

その一方で、所有方式と比べるとサブリース方式の節税効果は劣ります。

次の表は、資産管理会社の活用方式を、手続きと節税効果でまとめたものです。

ただし、サブリース方式の場合、相場より著しく安い賃料でサブリースすると、税務署から同族会社への利益移転とみなされる恐れがあります。

そのため、サブリース料は、入居者から得られる家賃相場の20%前後に設定するのが無難でしょう。

資産管理会社を設立する主なメリットとデメリットは、次のとおりです。それぞれについて、以下解説していきます。

サブリース法人設立のメリット

高い節税対策

「サブリース法人が節税につながる仕組み」の章で触れましたが、オーナー個人にかかる所得税、法人の所得にかかる法人税、この2つの税率の差を利用することで税負担を軽減できます。

日本の所得税は、所得が増えるほど税率が高くなる「累進課税」です。
一方、近年の日本の状況を見ると、法人税は引き下げられる傾向にあります。

そのため、所得税率が高い高所得のオーナーほど、個人の所得を法人に移すことで、税率の差が広がり、結果として高い節税効果を期待できるのです。

経費計上できる範囲の拡大

法人を設立すると、個人事業主とくらべて経費として認められる範囲が広がります。

たとえば、役員の退職金や生命保険料の一部など経費として計上できるため、所得を圧縮し、法人税の負担軽減につながります。

所得の分散による節税効果

オーナー1人に集中していた不動産所得を、役員にした家族へ給与として支払うことで、世帯全体の所得を分散できます。これにより、以下のような節税メリットが生まれます。

●法人側のメリット

家族へ支払う給与は法人の経費にできるため、法人税の課税対象となる所得を減らせます。

●家族側のメリット

給与を受け取った家族は「給与所得控除」を利用できるため、税金の負担が軽減されます。

参照元：給与所得控除｜国税庁

特に、他に所得がない、あるいは少ない家族に役員給与を支払うことで、節税効果はより大きくなります。

サブリース法人設立のデメリット

一方、資産管理会社を設立するデメリットも存在します。

設立費用が発生する

会社を設立するには費用がかかります。株式会社の設立には25万円ほど、合同会社でも15万円ほどの費用が必要です。

また、設立後も税理士への報酬として、年間30～50万円のコストがかかり続けます。

法人住民税の均等割

法人を設立すると、地方自治体に納める「法人住民税」がかかります。

法人住民税は、国税である法人税額に応じて課される「法人税割」と、法人の資本金などによって一定額を支払う「均等割」で構成されています。

このうち均等割については、事業が赤字であっても毎年納めなければなりません（最低でも年間7万円）。

参照元：法人住民税｜総務省

個人の不動産所得が赤字の場合、所得税、住民税がかからないのに対し、法人は利益が出なくても必ず発生する税金があります。

ここまで見てきたように、法人の設立・維持にはコストがかかるため、これらを上回る節税効果を期待できなければ、法人設立のメリットはないということになります。

必ずしも「法人設立＝節税」ではないということを理解しておくことが大切です。

不動産の所有権を移す「所有方式」

より高い節税効果を期待できる方法として、資産管理会社に不動産の所有権そのものを移転する「所有方式」という選択肢もあります。

これは、アパートやマンションを個人所有から法人名義に変更する（売却または現物出資する）方法です。

所有方式では、法人が物件を所有するため、家賃収入の全額が法人の利益となります。

これにより、個人の所得はゼロになり、家賃収入のすべてに対して個人の所得税率よりも低い法人税率を適用できます。
所得が高いオーナーほど、この税率差による大きな節税効果を得ることが可能です。

サブリース方式と同様に、所得のない配偶者などを役員にして役員報酬を支払えば、給与所得控除を活用した所得分散も可能です。

とはいえ、物件の所有権を個人から法人に移すためには、所有権移転登記が必要となり、登録免許税や司法書士報酬などの費用がかかります。

なお、土地の名義は個人のままにして建物だけを法人名義に変更することで、登記費用を抑えることができますが、注意すべき点もあります。

建物のみ法人名義にした場合、土地は借地ということになります。

そのため、親族間の資産管理会社であっても、オーナーと法人との間で正式な土地の賃貸借契約を結び、法人がオーナーに対して適正な地代を支払う必要があります。

では、ここから所得税と法人税の税率を確認してみましょう。

所得税の課税の仕組みを知ることで、そもそも法人を設立して節税できるのか、節税できるとしたらどの程度の収入を法人に移すべきなのかがイメージしやすくなります。

次の表は、個人ならびに法人の所得に課せられる税率を示したものです。

個人の税率（所得税率＋住民税率）

※1,000円未満の端数金額を切り捨てた後の金額

参照元：所得税の税率｜国税庁

法人の実効税率（法人税率＋住民税率＋事業税率）

参照元：法人事業税・法人都民税｜東京都主税局

上記の表から、所得税率と法人税率が逆転するポイントは、所得額にして700～900万円程度であることが分かります。

つまり、課税対象となる所得が700～900万円以上あれば、法人化して所得の一部を法人に移すことで節税できる可能性があることになります。

所得が800万円の人を例に計算してみましょう。

800万円のうち105万円の所得を法人に移し、個人の所得が695万円に減ったとします。
その結果、法人に移した105万円の所得には21.42%の税率が、個人の所得である695万円には20%の税率が課せられることになります。

個人と法人に課せられるトータルの税額は、つぎのとおりです。

所得税＋法人税＝695万円×20%＋105万円×21.42%＝161万4,910円

一方で、法人への所得の移転を行わない場合の所得税額を計算してみると、つぎのようになります。

所得税＝800万円×23%＝184万円

つまり、単純計算ではあるものの、年間20万円以上の節税ができることになります。

さらに一歩踏み込んで考察を続けてみましょう。

考察1 – なぜ法人の所得を105万円としたのか？

それには根拠があります。法人の所得を200万円とした場合の個人と法人の合計税額は、つぎのようになります。

所得税＋法人税＝600万円×20%＋200万円×21.42%＝162万8,200円

このように、法人の所得を105万円とした場合に比べて、わずかではありますが税額が増えてしまうのです。

個人の所得を減らすことで、税率が23%から20%に下がります。
この20％が所得税の税率が法人税の税率よりも低くなる区分のため、個人の所得をこの税率が適用される範囲に収めるようにしたわけです。

そうすることで、最大限の節税効果が得られるようになります。

考察2 – 資産管理会社の方式を検討

所得が800万円の人が法人を利用して節税するには、105万円の所得を法人に移す必要があります。

ここでは、サブリース方式と管理会社方式それぞれの方式で所得を移すケースを検討してみましょう。

サブリース方式の場合

家賃収入の20%を目安として法人に移すサブリース方式の場合、個人から法人に105万円の所得を移すには525万円の家賃収入が必要になります。

管理会社方式の場合

一方、家賃収入の5～10%が法人の収入（管理委託費）となる管理会社方式の場合、105万円の収入を得るには、最低でも1,050万円（105万円÷10％）程度の家賃収入が必要です。

家賃収入だけで1,000万円以上あるにもかかわらず、所得が800万円しかないのは矛盾してしまいます。

つまり、この事例であればサブリース方式を採用することになります。

資産管理会社を立ち上げたとき、どの方式を採用すべきかは、それぞれの状況に応じて判断しなければなりません。

法人の設立を検討している人は、そもそも法人を設立する必要があるのかどうかも含めて、シミュレーションしてみることをおすすめします。

この記事の監修者

河田憲二

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株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【保有資格】宅地建物取引士

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