施設に入った親の家は売るべき？流れや注意点、税金について解説！

施設に入居した親の家、どうすればいいのか悩んでいませんか？

 

固定資産税などの維持費がかかる一方で、空き家にしておくのももったいない。
かといって、売却するとなると、さまざまな手続きや税金の問題が気になりますよね。

 

結論から言うと、施設に入居した親の家は売るべきです。

 

なぜなら、親の家の売却により、施設の利用料に充てるためのまとまった資金を得ることができ、維持費の負担からも解放されるからです。条件を満たせば税制上の優遇措置も受けられるでしょう。

 

ただし、売却方法によっては、手続きが複雑になったり、税金で損をしてしまう可能性もあります。そのため、親の状況に合わせて最適な方法を選ぶことが大切です。

 

この記事では、

 

などについて解説します。

 

最後まで読めば、親の家を最大限に活用し、経済的な負担を減らし、安心して売却を進めるられるでしょう。

 

弊社アルバリンクでは、お客様の状況に合わせて、最適な売却方法をご提案させていただきます。まずは、お気軽にご相談ください。

施設に入った親の家の活用方法3選

施設に入居した親の家を放置すると、維持費や固定資産税の支払いが続き、家計を圧迫します。しかし、適切な活用方法を選べば、親の施設費用の確保や将来的なリスク管理も可能です。

 

以下の表で、主な3つの活用方法のメリット・デメリットを比較してみましょう。

 

活用方法	メリット	デメリット
①売却	まとまった資金を得られる 維持費負担がなくなる 税制優遇を受けられる可能性あり	思い出の家がなくなる 親の退去時の受け皿がなくなる
②賃貸	毎月の家賃収入が得られる 施設退去時の受け皿になる 資産として保有できる	入居者が見つからないリスク リフォーム費用が必要 確定申告の手続きが発生
③土地活用	初期投資を抑えられる 建物を活かせる 用途に応じた収入が得られる	継続的な管理が必要 収益が不安定 確定申告が必要

 

上記の選択肢の中で、特に「売却」をおすすめする理由が3つあります。

まず、施設費用の支払いに充てられるまとまった資金を得られます。次に、維持費の負担から解放されます。条件によっては税制優遇を受けられる可能性もあるでしょう。

 

例えば、築30年の実家を売却した場合、売却金額2,000万円に対して、3,000万円特別控除の適用で税負担を抑えながら、施設費用に充当できます。

 

次章では、このような売却がベストな選択となる具体的な理由を、税制面も含めて詳しく解説します。

施設に入った親の家は売却するのがおすすめな理由3選

親の施設入居が決まると、空き家となった実家の扱いに悩む方が多くいます。賃貸や土地活用などさまざまな選択肢がありますが、以下の3つの理由から、売却がもっともおすすめです。

 

上記のメリットにより、親の施設での生活を経済的にサポートしながら、将来的なリスクも軽減できます。それぞれの理由を詳しく見ていきましょう。

売却金を施設の利用料にあてられる

親が特別養護老人ホーム以外の施設に入居する場合、入居一時金や月々の費用で相当な支出が必要です。施設の種類や地域によって金額は異なりますが、以下のような費用が発生します。

 

費用の種類	内訳
初期費用	入居一時金
月々の費用	施設利用料・食費・光熱費
その他	医療費・日用品費

 

実家を売却すれば、上記の費用をまとめて確保できます。また、活用予定のない家は売り急ぐ必要がないため、市場相場に近い金額で売却が可能です。

維持費の支払いがなくなる

空き家になった実家には、想像以上の維持費と労力がかかります。人が住まなくなると、日常的な換気や清掃、水回りの使用が止まり、建物の劣化が加速します。

空き家の維持には以下のような費用が毎年発生します。

 

維持費の種類	内容
固定資産税	土地・建物に対する税金
保険料	火災保険・地震保険
インフラ費用	ガス・電気・水道の基本料金
管理費用	不動産会社への委託料・修繕費

 

定期的な見回りや管理のための交通費・労力も必要です。離れて暮らす場合は、地元の不動産会社に管理を委託する必要があり、追加費用が発生する可能性もあります。

 

放置すると不法侵入や犯罪の温床になるリスクにもつながります。

売却すれば、これらの費用負担と管理の手間から解放されるでしょう。

税金の特例が利用できる

親の家を売却する際は、複数の税制優遇制度を利用できる可能性があります。

居住用財産の3,000万円特別控除、相続空き家の3,000万円特別控除、小規模宅地の特例など、条件に応じて税負担を大きく軽減できる制度があります。

それぞれの特例を詳しく見ていきましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除は、親の家を売却する際に利用できる税制優遇制度です。この制度を使えば、売却益が3,000万円以下の場合、譲渡所得税が非課税となります。

 

例えば、2,000万円で購入した家を3,500万円で売却した場合、売却益1,500万円に対して通常なら税金がかかります。しかし、特例を使えば、3,000万円までの売却益は非課税になるため、税負担を抑えることが可能です。

 

ただし、居住用財産の3,000万円特別控除の利用するには期限があるため注意が必要です。

 

親が施設に入所し、家に住まなくなってから3年目の12月31日までに売却を完了する必要があります。

 

「売却するかどうか」と悩んでいるうちに期限が過ぎてしまうケースも多いため、早めに売却価格の査定を行い、計画的に進めていきましょう。

 

参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

相続空き家の3,000万特別控除

相続空き家の3,000万特別控除は、親が施設入所後に亡くなり、相続が発生した場合に利用できる税制優遇制度です。この特例を使えば、相続した空き家の売却益から最大3,000万円が控除されます。

 

適用には以下の条件があります。

 

なお、制度内容は定期的に更新されるため、実際の申請時には国税庁サイトで最新の情報を確認する必要があります。

 

参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

小規模宅地の特例

小規模宅地の特例は、相続時に利用できる税制優遇制度です。親の家を賃貸物件として活用していた場合、事業用地として扱われ、相続税評価額を50～80%減額できます。

 

ただし、マイホームとしての適用を受けるには、親と同一生計である必要があります。

 

この特例と「相続空き家の3,000万円控除」は併用できないため、家の活用方法を決める際は、将来の相続も考慮した判断が大切です。特に、賃貸経営を始めると、相続後の不動産の使い方が制限される点に注意が必要です。

 

参考：国税庁「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」

【ケース別】親の家を売るための方法3選

親の家を売却する際の手続き方法は、親の意思疎通の可否や存命かどうかによって異なります。

 

ここでは、親と意思疎通ができる場合、できない場合、すでに亡くなっている場合の3つのケースに分けて、それぞれの適切な売却方法を解説します。

意思疎通ができるなら親の代理人として売る

親が病気や高齢により十分な売却活動を行えない場合でも、意思疎通ができるのであれば、子どもが代理人となって家を売却できます。ただし、この場合には2つの条件があります。

 

1つ目は、所有者である親の明確な同意が必要です。

2つ目は、親から子への手続きの委任を示す委任状の作成です。特に委任状は法的効力が発生する重要書類のため、親に認知症やうつ病などがあり、合理的な判断ができないと認められる場合は作成できません。

 

親の健康状態によって、以下の確認が必要です。

 

確認事項	内容
意思確認	売却に対する明確な意思表示
判断能力	合理的な判断が可能な状態
同意能力	委任状作成・捺印が可能な状態

 

売却後には確定申告も必要です。親の健康状態によっては子どもが代わりに行う場合もあるため、必要書類の事前確認や税理士への相談を行うことをおすすめします。

 

手続きを円滑に進めるためにも、専門家のサポートを受けながら、計画的に進めることが大切です。

委任状の記載内容

委任状は法的効力を持つ重要書類です。委任状には、以下の項目を必ず含める必要があります。

 

必須記載事項	具体例
売却物件情報	所在地、地番 建物の種類、構造 土地・建物の面積
売却条件	希望売却価格 売却期限 特別な条件
委任の範囲	売買契約締結権 手付金受領権 引き渡し関連業務
有効期限	委任状の有効期間
本人確認事項	委任者の氏名・住所・実印 代理人の氏名・住所・実印

 

委任状の内容は状況によって変わる可能性があるため、不動産会社や弁護士に相談しながら作成すると良いでしょう。専門家のアドバイスを受けることで、手続きの不備や将来的なトラブルを防げます。

意思疎通ができないなら成年後見人として売る

親との意思疎通が難しい場合、成年後見制度を利用して売却手続きを進められます。成年後見制度とは、判断能力が不十分な方の権利を守るための制度です。

 

親の家の売却に関して、成年後見制度は以下の2種類があります。

 

種類	特徴	適用タイミング
任意後見	判断能力があるうちに後見人を指定	将来の判断能力低下に備える
法定後見	家庭裁判所が後見人を選定	すでに判断能力が低下している

 

それぞれの制度で手続きの流れが異なるため、親の現在の判断能力や状況に応じて適切な方法を選択する必要があります。各制度の具体的な利用手順は、以下で詳しく解説します。

任意後見制度を利用する流れ

任意後見制度を利用するには、公正証書による契約が必要不可欠です。手続きは以下の流れで進めていきます。

 

手順	内容	ポイント
後見人の選定	家族・親戚・友人・専門家から選択	未成年者や破産者は不可
契約内容の決定	財産管理・介護などの委任事項を決定	当事者間で自由に設定可能
公正証書作成	公証役場での契約締結	公正証書以外は無効
申立ての準備	必要書類の収集と家庭裁判所への提出	4親等内の親族まで申立可能
後見監督人選任	家庭裁判所による監督人の選任	登記事項証明書の取得必要

契約は本人の判断能力が低下し、家庭裁判所が任意後見監督人を選任して初めて効力が発生します。後見人は法務局で登記事項証明書を取得すれば、第三者への代理権の証明が可能となります。

法定後見制度を利用する流れ

法定後見制度は、任意後見と異なり、公正証書による事前の契約は不要です。家庭裁判所への直接の申立てから手続きが始まります。

 

手順	内容	ポイント
後見開始の申立て	家庭裁判所への必要書類の提出	本人の住所地の家庭裁判所に申立て
裁判所による調査	本人・候補者への聞き取り	後見・保佐の場合は原則医師の鑑定が必要
審理・審判	書類審査と後見人の選任	審判書による決定通知
審判の確定	2週間の不服申立期間後に確定	東京法務局で登記

 

家庭裁判所は提出書類、調査結果、鑑定結果をもとに後見開始の決定を行い、同時に成年後見人を選任します。審判は2週間の不服申立期間を経て確定し、法的効力が発生します。

親が亡くなっているなら相続登記をして売る

親が亡くなった後の不動産売却では、まず相続登記が必要です。相続登記をせずに売却はできません。

 

相続登記には、以下のような項目を確認しておきましょう。

 

確認事項	内容
相続人の確定	法定相続人の調査と確認
遺産分割協議	相続人全員での話し合い
必要書類	戸籍謄本・遺産分割協議書など

 

相続登記の手順は次の見出しで詳しく解説しますが、早めに着手することをおすすめします。登記完了までに時間がかかる場合があり、売却のタイミングに影響を与える可能性があるからです。

相続登記の手順

相続登記は以下の流れで進めていきます。

 

手順	内容	必要書類
相続人の確定	法定相続人の調査	戸籍謄本一式
遺産の確認	不動産の評価・調査	登記事項証明書
遺産分割協議	相続人間での話し合い	遺産分割協議書
登記申請	法務局への書類提出	登記原因証明情報

 

相続登記には期限があり、相続開始を知った日から3年以内に申請する必要があります。登記完了までに1～2ヶ月程度かかるため、売却を検討している場合は早めの着手が大切です。

 

なお、相続登記後の不動産売却に関する税金や節税方法については「亡くなった親の家を売るときの流れと、税金・節税について解説！」で詳しく解説しています。

親の家の売却方法2選

親の家を売却する方法には、不動産仲介業者に依頼する方法と、不動産買取業者に売却する方法があります。

 

両者には手続きの流れや売却までの期間、売却価格に違いがあります。状況に応じて適切な方法を選ぶことで、スムーズな売却が可能です。それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

不動産仲介で親の家を売る

親の家を仲介で売却する場合、以下の5つのステップで進めていきます。

 

ステップ	内容	ポイント
①査定依頼	複数の仲介業者に査定を依頼	地元の業者を優先、机上査定と訪問査定を実施
②媒介契約	仲介業者との契約締結	一般・専任・専属専任から選択
③売却活動	物件情報の公開、内見対応	室内の清掃・整理が重要
④売買契約	購入希望者との契約締結	手付金（売却価格の約10%）の受領
⑤決済・引渡し	売買代金の決済と鍵の引渡し	所有権移転登記の完了確認

 

特に売却が初めての方は、報告義務が厳密な専属専任媒介契約がおすすめです。仲介業者からより積極的な売却活動が期待でき、少ない労力で取引を進められます。

 

地元の仲介業者は地域の魅力や市場を熟知しているため、購入希望者への訴求力が高く、独自の販売網も活用できます。

 

また、内見前には、水回りを中心とした清掃や、カーテンを開けて室内を明るく見せるなどの工夫も忘れないようにしましょう。

不動産買取で親の家を売る

不動産買取は、仲介と異なり、買取業者が直接購入する方法です。通常「市場価格の7割程度」と言われる買取価格ですが、実際には物件の状態や立地によって変動します。

 

買取の主な流れは、以下のとおりです。

 

手順	内容	メリット
査定依頼	買取業者への査定申込み	事前の相場確認不要
現地査定	専門家による物件調査	正確な価格査定が可能
価格提示	買取価格の提案	その場で金額が分かる
売買契約	契約締結・決済	スピーディーな手続き

 

なお、弊社アルバリンクでは査定のみのご依頼も承っています。専門スタッフが物件の状態を見極め、適切な買取価格を提案させていただきます。お気軽にご相談ください。

親の家を売るときにかかる税金

親の家を売却する際には、主に3種類の税金が発生します。それぞれの税金の計算方法や節税のための特例制度も含めて詳しく解説します。

 

【譲渡所得税】

まず、親の家を売却して利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」と呼ばれる所得税と住民税が課税されます。譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。

 

 

それぞれの金額の説明は、以下のとおりです。

 

売却金額	親の家を売却した金額
取得費	親が家を購入した際の金額や、建築費用、購入時の仲介手数料など
譲渡費用	家を売却するためにかかった仲介手数料、印紙税、測量費用などの費用

 

例えば、親が3,000万円で購入した家を4,000万円で売却した場合、譲渡費用が200万円とすると、譲渡所得は以下のとおりです。

 

この場合、800万円が譲渡所得として課税対象となります。

 

譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率が異なります。

 

長期譲渡所得の場合、所得税15.315％、住民税5％、合計20.315％です。短期譲渡所得の場合は、所得税30.63％、住民税9％、合計39.63％となります。

 

譲渡所得には、条件を満たせば税負担を軽減できる特例があり、主なものとして「居住用財産の3,000万円特別控除」「相続空き家の3,000万円特別控除」「相続税の取得費加算の特例」などがあります。

 

特例をうまく活用すれば、税負担を軽減できるでしょう。

 

【印紙税】

次に、不動産の売買契約書など、特定の書類を作成する際に課税される「印紙税」があります。印紙税は、契約書に記載された契約金額に応じて税額が決まります。

 

不動産売買契約書は「第1号文書」に該当し、以下の税率が適用されます。

 

契約金額	税率
1,000万円を超え5,000万円以下	2万円
5,000万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円
5億円を超え10億円以下	20万円

引用：国税庁「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

 

例えば、親の家を3,000万円で売却した場合、印紙税額は2万円です。印紙税は、契約書に収入印紙を収入印紙を貼付し、消印した上で納付します。

 

【登録免許税】

最後に、不動産を相続した場合に、所有権を移転するために必要な登記手続きにかかる「登録免許税」があります。登録免許税は、以下の計算式で求められます。

 

不動産の価額: 固定資産評価額を基準に算出され、税率は原則0.4％です。

 

例えば、相続した家の固定資産評価額が2,000万円だった場合、登録免許税は以下のように計算します。

この場合、8万円が登録免許税として課税されます。登録免許税は、法務局で現金で納付するか、収入印紙を貼付して納付します。

 

まずは、ご自身のケースに当てはめて、どの税金がいくらかかるのか、計算してみましょう。

親の家を売るときの注意点2選

親の家を売却する際には、税金のことばかりに気を取られがちですが、それ以外にも注意するべきポイントがあります。見落としてしまうと、後々大きなトラブルにつながることもあるため注意が必要です。

 

ここでは、特に重要な2つの注意点を解説します。

親が家に戻る可能性を考慮する

親の家を売却する際には、将来的に親がその家に戻る可能性を考慮する必要があります。

 

親が施設に入居した場合、その後の状況はさまざまです。一時的な入居のつもりで、親が将来的に自宅に戻ることを希望するケースや、施設の生活に慣れて、そのまま施設での生活を続けるケースなどがあります。

 

もし、親が将来的に自宅に戻ることを希望している場合、売却してしまうと、親の帰る場所を奪ってしまうため注意が必要です。

 

そのため、売却を検討する際には、必ず親の意思を確認し、将来的な計画を立てておきましょう。

 

売却を急ぐのではなく、まずは親の気持ちを尊重し、家族でよく話し合うことが大切です。

 

親が将来的に自宅に戻る可能性がある場合は、以下のような選択肢も検討してみましょう。

 

これらの選択肢も視野に入れながら、親にとっても最善の方法を選択できるように、家族でよく話し合ってみましょう。

欠陥を抱えた箇所を把握しておく

親の家を売却する際には、事前に家の状態をしっかりと確認しておくことが大切です。特に、築年数が古い家や、長期間人が住んでいなかった家は、思わぬ欠陥を抱えている可能性があります。

 

具体的には、以下のような欠陥が考えられます。

 

欠陥を把握せずに売却してしまうと、後々トラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。

 

自分が親の家に住んでいない場合、家の老朽化の程度は把握しにくいでしょう。しかし、売却後、雨漏りやシロアリ被害など、売却時の契約書に記載のない欠陥が発覚した場合、契約の内容と不適合であったとして、契約不適合責任を問われる場合があります。

 

契約不適合責任を問われた場合、損害賠償や契約解除を求められるケースも考えられます。売却後のトラブルを避けるためにも、不動産会社や専門家と相談して、家の状態をしっかりと把握しておくことが大切です。

 

しかし、家の状態を細かく把握するのは難しい、と感じる方もいるでしょう。その場合は、不動産買取業者への売却も検討してみましょう。

 

不動産買取業者への売却であれば、契約不適合責任は免責になるのが一般的です。これは、買取業者が、売却後のリスクを考慮して、買取価格を決定するためです。

 

弊社アルバリンクも、契約不適合責任を免責で買い取ることが可能です。ご自身で家の状態を細かく調査したり、修繕費用を負担したりする手間を省き、安心して売却を進められるでしょう。

 

まずは、お気軽にご相談ください。専門スタッフが、お客様の状況に合わせて、最適な売却方法をご提案させていただきます。

まとめ

この記事では、施設に入居した親の家の売却に関して、その必要性から具体的な方法、注意点まで詳しく解説しました。

 

記事内でお伝えしたように、親の家を放置しておくと、維持費や税金の負担が重くのしかかります。また、売却したいと思っても、手続きが複雑で何から始めたら良いか分からない方も多いでしょう。

 

しかし、親の家を売却すれば、まとまった資金を施設の利用料に充てることができ、維持費の負担からも解放されます。条件を満たせば、税制上の優遇措置も受けられるでしょう。

 

売却方法も、親の状況に合わせて、代理人や成年後見人、相続登記など、さまざまな選択肢があります。状況に応じて、適切な選択をしてください。

 

特に、不動産買取業者への売却であれば、契約不適合責任を免責で売却できるため、より安心して取引を進められるでしょう。

 

弊社アルバリンクでは、お客様の状況に合わせて、最適な売却方法をご提案させていただきます。まずは、お気軽にご相談ください。