いわくつき物件の売却方法2選！告知義務・相場・高額売却のコツも紹介

いわくつき物件といわれる、死亡事故などがあった物件の売却ができずにお困りの方もいらっしゃるでしょう。

いわくつき物件は売却価格が低いことに加えて、売却そのものが難しく所有者の頭を悩ませます。

しかし、売却方法の種類や特徴を知ればご自身に合った売却が可能です。

この記事では、いわくつき物件の売却方法や注意点、相場などを解説します。

早く売却をしたい方や、費用をかけずに売却をしたい方は、最後まで読んでご自身の売却にお役立てください。

いわくつき物件とは心理的瑕疵がある不動産のこと

いわくつき物件とは、自殺や他殺、発見までに時間がかかった孤独死などがあった物件のことです。

事故物件ともいわれ、瑕疵物件として売買や賃貸に影響を与えます。

不動産の瑕疵には主に次の種類があります。

いわくつき物件はこのなかで心理的瑕疵にあたり、不動産取引において通常の物件よりも価値が低く見られます。

事故物件に該当するケース・しないケースがある

人の死亡があった住宅でも必ず事故物件に該当するとは限りません。

死亡状況により事故物件と見なされない場合は、心理的瑕疵がない通常の物件として取り扱われます。

事故物件に該当するかどうかは、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」で定められています。

以下のケースは事故物件に該当しません。

上記のケースであっても死亡から発見までに日数がかかり、特殊清掃が必要となった場合には事故物件として扱われます。

このほか、自殺・他殺・火災などによる死亡も事故物件に該当します。

亡くなった状況のなかでも、心理的な抵抗が大きいと判断されるケースが事故物件とされ、そうでない場合は事故物件には該当しません。

事故物件だと売却時に告知義務が生じる

事故物件と定義づけられる物件を取引する場合は、告知義務が生じます。

告知義務とは、買主や借主に物件の欠陥などを契約前に伝えることです。

「知っていたら契約しなかった」と思えるようなマイナス要素を事前に伝えることで、買主や借主の不利益を防ぐのが目的です。

告知義務を怠ると故意でなかったとしても、契約不適合責任と認められ、契約解除や売主・貸主の賠償責任が発生します。

実際に告知義務を果たさず裁判が起こり、多額の損害賠償が命じられたケースもあります。

参照：心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について

賃貸物件は死亡の発見からおおむね3年で告知義務がなくなりますが、売却物件の告知義務は無期限に設定されています。

そのため告知義務の時効を待って売却する方法は使えません。

後からのトラブルを防ぐためにも、事実を伝える告知義務があることを理解しておきましょう。

いわくつき物件の売却価格は相場の1～5割程度になる

事故物件は通常の物件よりも価値が低く査定され、市場価格から1～5割程は減額されます。

死亡状況により異なりますが相場の目安は次のとおりです。

殺人のように心理的な負担が大きい程、イメージも売却価格も下がります。

事故物件だからといって必ず価格を下げなければならない決まりはありませんが、値引きをしなければ買い手を見つけるのは難しいでしょう。

いわくつき物件を適正価格で売却する方法2選

事故物件を売却するには、次の2つの方法があります。

2つの売却方法の特徴やメリットなども紹介するので、どの売却方法がご自身に合っているのか、見極める判断材料にしてください。

不動産仲介業者に売却を依頼する

不動産仲介とは、不動産会社に依頼して買い手を見つけてもらう売却方法です。

売主と買主の間に不動産会社が入るため、売買契約が成立したときには不動産会社に仲介料を支払わなければなりません。

仲介料は売却額の3～5％に設定されています。

希望の売却価格で売り出しても買い手が付かなかったり、値引き交渉をされたりと、売却価格が下がる可能性があります。

また、買い手がすぐに見つかるとは限らず売却までに長期間かかるケースもあり、早く手放したい方には不向きです。

必ず売れる保証はありませんがこちらの希望価格で売り出せるので、買い手が現れるまでゆっくりと待てる方にはよいでしょう。

特殊清掃・リフォームをして売却する

事故物件の場合は、特殊清掃やリフォームを済ませてから売りに出すのが一般的です。

現状のままでの売却は買い手にとって抵抗が強く、内見をするのも難しいでしょう。

痕跡を残さないようにリフォームをすれば買い手が付きやすくなります。

事故物件というデメリットよりも、安く買えるメリットを優先させる買い手もいます。

通常の物件であればリフォームをしなくても売却は可能ですが、事故物件を仲介で売却するには特殊清掃やリフォームが必要です。

更地にして売却する

戸建ての家なら、建物を解体して更地にして売却する方法もあります。

現状回復が大変で、特殊清掃やリフォームにあまりにも多く費用がかかるようなら、無理してリフォームを行う必要はありません。

建物の築年数が古かったりほかの欠陥がある場合なども、取り壊しを検討してみるとよいでしょう。

特殊清掃やリフォームにかかる費用と、解体にかかる費用を比べてみて判断するのがおすすめです。

ただし、更地にしても事故物件であることの告知義務は残ります。

建物を取り壊したからといって売却額が高くなる可能性は低いため、無計画に更地にするのはおすすめできません。

どの状態で売りに出すのがよいのか、仲介業者に相談してから決めましょう。

専門の不動産買取業者に売却する

買取業者を利用して、業者に直接買い取ってもらう方法があります。

仲介業者は買い手を見つけてから売却が成立するのに対し、買取業者は自社で買取を行うため、買い手が見つからなくても売却が可能です。

株式会社アルバリンクのようにいわくつき物件に強い専門の買取業者もあるため、買取先を見つけるのは難しくないでしょう。

査定依頼をすると数日で査定が完了し、売却価格に納得がいけばすぐにでも売買取引が成立します。

仲介による売買ではないため、契約が成立しても仲介料は発生しません。

また、特殊清掃やリフォームを行わずにそのままの状態でも売却が可能です。

株式会社アルバリンクは、リフォーム業者や遺品整理業者などと連携して、売却に関わる手続きなどをワンストップで引き受けています。

デメリットとしては仲介よりも売却価格が低くなる可能性がある点があげられます。

しかし、修繕費用をかけて仲介業者に依頼をしても出費がかさむため、費用や手間がかからないことを考えるとメリットのほうが大きいでしょう。

仲介業者を利用する以外のもう1つの手段として、買取業者も検討してみるのがおすすめです。

まとめ

この記事ではいわくつき物件の売却方法や注意事項、相場などを解説しました。

事故物件は通常の物件よりも価値が下がり、売却方法によっては特殊清掃やリフォームなどが必要となります。

売却するのに手間や多額な費用をかけたくない方は、事故物件専門の買取業者を利用しましょう。

訳あり物件専門の買取業者である株式会社アルバリンクは、修繕前の物件でも買取を行い、仲介料の支払いも必要ありません。

また、遺品の片付けや法律的な手続きなど、事故物件に関わる手続きをワンストップで代行しています。

全国エリアに対応しており、適正価格での売却も可能です。

事故物件の売却をお考えの方は、株式会社アルバリンクに無料査定をご依頼ください。