収益物件が売れない理由2選！人気物件の特徴や対処法もプロが解説

「収益物件を売り出してから半年以上経つのに、なかなか買い手が見つからない…」
「不動産会社に任せているけど、全く問い合わせがなくて困っている…」

収益物件の売却が進まないと、維持費の負担だけが増え続け、資産価値も下がり続けていくため、早急な対策が必要です。

結論から言えば、収益物件が売れない場合は、ターゲットの見直しや物件価値の向上といった対策を講じるか、収益物件専門の不動産買取業者への依頼で解決できます。

なぜなら、専門の買取業者は一般の不動産市場では評価されにくい収益物件でも、独自の活用ノウハウを持っており、そのままの状態で買い取ることができるからです。

例えば、入居者付きのまま買い取り、自社で運用したり、投資家ネットワークを活用して再販したりするノウハウを持っています。

ただし、すべての収益物件がどんな状態でも高額で売却できるわけではありません。収益性の低い物件や立地条件の悪い物件は、相場より大幅に安い金額での売却を余儀なくされることもあります。

そこでこの記事では、以下の内容を詳しく解説します。

この記事を最後まで読めば、あなたの収益物件が売れない原因が明確になり、状況に合わせた最適な売却方法を選択できるようになります。資産としての価値を最大限に引き出し、スムーズな売却を実現できるでしょう。

なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は全国の収益物件を積極的に買い取っている専門の不動産買取業者です。入居者がいる状態でもそのまま買取可能で、リフォームや入居付けも弊社が行います。

売却にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。相談だけでも構いませんので、お気軽にお問い合わせください。

収益物件の売却期間は平均2〜3ヶ月

収益物件の売却には平均2〜3ヶ月の期間がかかるとされています。ただし、物件の種類や立地、入居状況などによって大きく異なることもあります。

特に「オーナーチェンジ物件」の場合、入居者がいる状態での売却となるため、購入希望者のターゲットが投資家に絞られ、売却期間が短縮されるケースもあります。

収益物件の売却期間が決まる主な要因は、以下のとおりです。

収益物件の売却期間を短縮するには、以下のポイントを押さえておくことが大切です。

特に「オーナーチェンジ物件」として売却する場合、入居者がいることを前提に、投資家向けの情報提供を充実させるとスムーズな売却につながります。

収益物件の売却を検討している方は、適切な戦略を立てて効率的に売却を進めましょう。

収益物件が売れない理由2選

収益物件が売れない理由として最も多いのは、購入層となるターゲットの少なさと、物件自体や売り出し方に問題があることです。

収益物件は一般の住宅と異なり、投資目的で購入されるため、投資価値や将来性が重視されます。

ここでは、それぞれの理由を詳しく説明します。

購入層となるターゲットが少ない

収益物件が売れない理由として、まず購入層となるターゲットが限られている点が挙げられます。一般の住宅と異なり、収益物件の買い手は主に投資目的の購入者に限定されるため、絶対数が少なくなります。

収益物件、特にオーナーチェンジ物件（入居者付きの状態で売却される物件）の購入層には以下のような特徴があります。

投資家の間では「センミツ」という言葉があり、これは千個の物件のうち魅力的な投資対象は3個程度しかないという意味です。

具体的には、以下のような意味があります。

収益物件が売れない最大の理由は、投資家の数が限られており、慎重に選定するためです。

売り手側の「なかなか売れない」現象は、買い手側の「条件の良い物件はなかなか見つからない」状況の裏返しとも言えるでしょう。

物件や売り出し方に問題がある

収益物件が売れない理由として、物件自体の特性や売り出し方法に問題があるケースが数多く見られます。投資価値が低いと判断される物件は、いくら市場に出しても買い手がつきにくくなります。

収益物件の売却が難航する主な原因は、以下の6つです。

上記の問題は複合的に絡み合って、収益物件の売却を困難にしています。

特に、投資家は利回りを重視するため、高いランニングコストや不利な立地条件は致命的な問題となります。

問題点を適切に把握し、可能な限り改善した上で売却活動を行うことが大切です。

売れやすい収益物件の特徴3選

収益物件を売却する際「売れやすい物件」と「売れにくい物件」には明確な違いがあります。

投資家は常に利回りや将来性を念頭に置いて物件を評価するため、魅力的な特徴を持つ収益物件は市場でも高い需要を集めます。

売れやすい収益物件の主な特徴は、以下の3つです。

それぞれ詳しく確認していきましょう。

築年数が20年以内

収益物件の中でも、築年数が20年以内の物件は売れやすい特徴があります。これは、建物の経年劣化が比較的少なく、設備も現代的なものが多いためです。

築浅物件は投資家から見て多くの以下のようなメリットがあります。

特に投資家は厳しい目で物件を評価するため、マイホーム購入者よりもさらに築年数に敏感です。

一般的な住宅市場では築25年程度までが許容範囲とされることもありますが、収益物件市場ではより厳しく、築10〜15年以内の物件がより高い需要を集めます。

築年数が浅い物件は、入居者からの需要も高く、空室リスクが低いことから安定した家賃収入が期待できるため、投資物件として魅力的と評価されやすい傾向があります。

最寄駅から徒歩10分以内

最寄駅から徒歩10分以内にある収益物件は、投資家から高い評価を受ける傾向にあります。駅からの距離は入居率や家賃の安定性に直結するため、投資物件の価値を左右する要素です。

収益物件の駅距離の優先順位は、以下のとおりです。

特に注目すべきは、駅までの距離だけではなく、駅の特性も重要な判断材料となる点です。以下のような駅の近くにある物件は高い需要があります。

反対に、普通電車しか停まらない駅や支線の駅の近くにある物件は、駅から近くても売却しづらい傾向があります。投資家は入居者確保の観点から、交通利便性を重視するからです。

住宅設備が充実している

住宅設備が充実している収益物件は、入居者の確保が容易で空室リスクが低いため、投資家から高い評価を受けます。特に現代の生活スタイルに合った設備を備えている物件は、安定した家賃収入が見込めるため売却しやすい傾向にあります。

投資家が評価する主な住宅設備は、以下のとおりです。

特に単身者向けの物件では、セキュリティ面と生活利便性を高める設備が充実していることが大切です。女性の入居者も安心して住める環境づくりが、入居率の向上と家賃の維持につながります。

時代のニーズに合った設備が整っている物件は、長期的な資産価値の維持が期待できるため、投資家からの需要が高く、売却もスムーズに進みやすい傾向があります。

収益物件を売却する流れ6ステップ

収益物件が売れない場合でも、適切な売却プロセスを踏むことで成約につなげることができます。売却を成功させるための流れは、以下の6ステップを意識しましょう。

収益物件の売却は一般住宅と異なり、収益性や投資価値に基づいた専門的な知識が必要です。特に売れにくい物件の場合は、投資家目線での資料作成や適切な価格設定を意識しましょう。

収益物件が売れないときの対処法4選

収益物件を売りに出したものの、長期間成約に至らない場合は焦りや不安を感じるものです。しかし、売れない状況には必ず原因があり、適切な対策を講じることで状況を打開できる可能性があります。

収益物件が売れない場合の主な問題は、経年劣化や継続的なコストがあります。問題に対する対処法には、以下のようなものがあります。

それぞれ詳しく説明します。

ターゲットを変更する

収益物件が売れない場合、まずは販売ターゲットの見直しが効果的です。当初想定していた投資家層に響かない場合、別のタイプの購入者にアプローチすれば状況が改善する可能性があります。

異なるターゲットへのアプローチ方法には、以下のようなものがあります。

ターゲット変更に伴い、広告方法や訴求ポイントも見直す必要があります。不動産会社と相談しながら、新たなターゲット層に届くチャネルを活用しましょう。

空室率を改善する

収益物件の価値を左右する要素の一つが空室率です。入居率が高く安定した家賃収入が見込める物件は、投資家にとって魅力的な購入対象となります。

空室が多い物件は売却が難しくなりがちですが、空室率を改善すれば売れやすさを高められる可能性があります。

空室率改善のための具体的アプローチは、以下のとおりです。

空室率が改善されると、表面利回りが向上し、投資物件としての魅力が高まります。売却前に1〜2ヶ月かけて入居率を上げる努力をすれば、より高値での売却が可能になるケースも少なくありません。

物件の価値を高める

収益物件が売れない場合、物件自体の魅力や価値を高めることで購入希望者の関心を引きつけられます。オーナーチェンジ物件であっても、いくつかの方法で物件の印象を改善できるでしょう。

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物件価値を高めるための効果的な方法には、以下のようなものがあります。

オーナーチェンジ物件では入居者がいるため大規模なリフォームは難しいですが、共用部分や空室部分の改善は可能です。上記のような取り組みにより、物件の見栄えが良くなるだけではなく、将来的な修繕リスクの軽減にもつながり、投資家にとっての魅力が高まります。

必要な改善にかかるコストと売却価格の上昇のバランスを考慮して、費用対効果の高い改善を選択してみましょう。

収益物件が得意な不動産買取業者に売却する

長期間売れない収益物件の最も確実な売却方法は、専門の不動産買取業者への直接売却です。

特に収益物件を得意とする買取業者は、一般的な不動産市場では評価されにくい物件でも、独自の活用方法やネットワークを持っているため、スピーディーな売却が可能になります。

不動産買取業者に売却するメリットは、以下のとおりです。

株式会社AlbaLink（アルバリンク）では、買い取った物件を自社で運用したり、他社に再販したりするノウハウを持っています。

入居付けやリフォーム、管理運営などは買取後に業者側が行うため、売主は現状のままで売却できる点が大きな魅力です。

ただし、買取価格は仲介売却に比べて低くなる傾向があります。しかし、長期間売れない物件の維持費や価値下落リスクを考慮すると、確実な売却と迅速な現金化のメリットは大きいと言えるでしょう。

特に急いで売却したい場合や、物件の状態に問題がある場合は、専門の買取業者への売却が最適な選択肢となります。

まとめ

この記事では、収益物件が売れない理由と効果的な対処法を説明しました。

記事内でお伝えした通り、収益物件は一般住宅と異なり、購入層が投資家などの専門家に限られるため、売却が難しくなりがちです。築年数や立地、価格設定、ランニングコストなどの問題があると、さらに売れにくくなってしまいます。

しかし、売れやすい収益物件の特徴を理解し、適切な対策を講じることで、売却の可能性を高められます。

築20年以内の物件や駅から徒歩10分以内の物件、住宅設備が充実している物件は投資家からの需要が高く、比較的売れやすい傾向にあります。

長期間売れない場合でも、ターゲットの変更や空室率の改善、物件価値の向上といった対策を講じることで状況を改善できます。

しかし、対策を行っても売れない場合や、早期に確実な売却を望む場合は、収益物件専門の買取業者への売却が最も効果的な解決策となるでしょう。

弊社AlbaLink（アルバリンク）も、収益物件の買取に強い専門の不動産買取業者です。買い取った物件を自社で運用・再販するノウハウを持っているため、入居者がいる状態でもそのまま買取が可能です。

リフォームや入居付けなども買取後に弊社が行うため、所有者様は手間をかけずに売却できます。

収益物件の売却でお悩みの方は、ぜひAlbaLinkにご相談ください。物件の状況に応じた適切な提案と、迅速かつ確実な買取で、あなたの不動産売却をサポートいたします。

まずは無料査定からお気軽にお問い合わせください。