楽待をうまく使って物件情報を効率的に集める方法

皆さんは、どのようにして収益物件の情報を集めていますか？

インターネットを利用した情報収集が主流となっている今、不動産投資のポータルサイトを利用している投資家も多いのではないでしょうか。その中でも、特に多くの投資家から支持を集めているのが「楽待」と「健美家」です。

今回は、楽待を活用した収益物件の情報収集について、詳しく解説いたします。

1 楽待とは
2 収益物件検索機能も使ってみよう！
- 2.1 積算価格シミュレーション機能
- 2.2 簡易キャッシュフローシミュレーション機能

楽待とは

株式会社ファーストロジックが運営する不動産投資ポータルサイト「楽待（らくまち）」。

「使いやすさNo.1」・「利用者数No.1」・「物件数No.1」（※）、3つのNo.1を誇る国内屈指の不動産投資を専門に扱うサイトです。

※『使いやすさNo.1』：ゴメス・コンサルティング（2016年1月）調べ
『利用者数No.1』：Nielsen NetView（2017年5月、対象サイトは株式会社ファーストロジックで選定し、家庭と職場のPCで比較）
『物件数No.1』：インターメント株式会社（2016年7月）調べ

楽待での収益物件の探し方は、次の2つの方法が基本になります。

会員登録して物件提案を待つ

楽待に会員登録をして希望する物件の条件を登録すると、その条件にマッチした物件情報が、メールで送られてくるようになります。楽待会員は、メールの以外に不動産会社からの「提案」という形で、物件情報を受け取ることもできます。一般には公開されていない貴重な物件の提案も受けられるというのが、このサービスの魅力でしょう。

つまり、利用者はただ「楽」して「待」っているだけ。それで、希望する条件に合う物件情報を簡単に手に入れることができる、画期的なサービスなのです。このサービスの仕組みを表したのが、次の図になります。

（出典：http://www.rakumachi.com/）

物件条件の登録を済ませた会員には、次の3つのメリットが考えられます。

何もせずに物件情報が届くのを待つのみ

複数のサイトで物件検索したり、不動産会社を訪れたりする必要がありません。利用者は、メールや提案が届くのをただ待つのみ。楽待のサービスを利用すれば、物件探しの煩わしさが解消します。

会員限定物件を閲覧できるほか、非公開物件に出会えることも

何らかの理由で広告をしていない物件は、数多く存在します。しかし、不動産会社は楽待に登録することで、そうした市場に出回っていない物件の情報を会員に届けることができるようになります。会員が登録した希望条件を、同じく会員として楽待に登録された不動産会社が参照することで、物件と購入希望者をマッチングさせることができるのです。

通常であれば一般の消費者が出会うことのない、いわゆる非公開物件を楽待で見つけられるのは、そのためです。

匿名でのやり取りができて安心

不動産会社に問合せをすると、しつこく営業されて断れなくなるのでは？楽待を利用すれば、そのような心配もありません。不動産会社とは匿名でのやり取りが可能なので、安心してかつ気軽に不動産会社に問い合わせることができます。

物件情報を検索する

不動産ポータルサイトのアットホームやSUUMOを始め、多くの不動産検索サイトも採用している手法です。条件を入力して、条件に合う物件を自分で検索する従来のスタイルです。

具体的な利用手順

ここでは、不動産会社から提案を受けられるようになるまでの具体的な手続きについて、説明いたしましょう。

楽待トップページの右上にある「会員登録」をクリックすると、「ニーズ」を入力するページに移動します。ニーズとは希望の物件条件のこと。最大30のニーズを登録することができます。

ニーズの登録においては、良い物件の提案を受けるためのコツもあります。それも、併せて紹介いたしましょう。

物件種別

「1棟マンション」・「1棟アパート」・「区分マンション」など、希望する物件種別を1つ選択します。複数の種別を選択したい場合は、会員登録を終えた上でニーズを追加することができます。

物件所在地

都道府県単位で物件所在地を指定できるのはもちろんのこと、市区町村単位での指定も可能です。

物件価格

物件価格の下限および上限を設定することができます。

表面利回り

「1%以上」から「20％以上」の範囲で、表面利回りの指定が可能です。ただし、高すぎる利回りを設定してしまうと、全く提案を受けられないということも考えられるので、若干低めの利回りを設定することをおすすめします。私が楽待のニーズ入力する際は、交渉次第で希望する利回りまで持って行ける可能性がある数字、例えば、実際は15%以上の利回りを期待しているとしたら、13%程度の利回りを設定するようにしています

構造

「RC（SRC含む）」・「鉄骨」・「重量鉄骨」・「軽量鉄骨」・「木造」・「こだわらない」から1つを選択します。

築年数

「新築」・「5年以内」・「10年以内」・「15年以内」・「20年以内」・「30年以内」・「こだわらない」から1つを選択します。表面利回り同様、多少余裕を持たせた設定にしておくことで、提案を受けやすくなります。

面積

敷地面積（区分では専有面積）を入力します。「16㎡未満」から「1000㎡以上」まで、幅広い選択が可能。「こだわらない」を選ぶこともできます。

最寄り駅までの時間

「5分以内」・「10分以内」・「15分以内」・「こだわらない」の、4つの選択肢が用意されています。

一言コメント

最大1,000文字まで、コメントを記入することができます。詳細かつ具体的な条件をここに記入すると、不動産会社に購入に対する意気込みと本気度、不動産投資への思い入れなどが伝わりやすくなります。例えば、「コンビニやスーパーが近く、買い物に便利な場所を希望」、「各世帯2台分以上の駐車スペースがあれば尚可」など、環境や設備を具体的に説明した内容を盛り込むとよいでしょう。

重視する項目

上記の希望条件の中で、重視するもの上位3つを入力します。

購入目的

「売却益」・「賃貸収入」・「節税対策」・「相続税対策」・「年金対策」・「居住用」・「その他」から、1つを選択します。ここまで入力したら、「基本情報の入力へ進む」をクリック。基本情報を入力するページに移動します。

基本情報入力ページでは、氏名やメールアドレス、住所などの基本的な個人情報のほか、年収・自己資金・ローン残高・保有不動産・担保・取引銀行など、少々特殊な情報の入力も求められます。これらの情報は、提案をした相手が実際に購入する資力があるかどうか、不動産会社が判断する材料として用いられると考えらえます。

全ての必須情報を入力し「利用規約と個人情報保護方針に同意する」にチェックを入れたら、「入力内容を確認」をクリックします。入力内容に間違いがないことを確認し、メルマガ等の配信設定を済ませたら、「送信する」をクリックして登録完了です。

登録が完了した時点で、ニーズが不動産会社に公開されます。あとは、提案を待つのみと言うことになります。

ニーズは30まで追加可能！

複数の都道府県で物件を探したかったり、物件種別にこだわりがなかったりするときは、ニーズを追加することで対応することができます。例えば、物件所在地以外の情報が同じニーズを、物件所在地ごとに作ることもできます。また、どのような条件が設定されているか把握しやすいよう、ニーズには名前を付けることもできます。

提案を受けると…

提案を受けるとどうなるのか？それも気になるところでしょう。次の画像は、私が過去に実際に受けた提案の内容です。

私が登録してあったニーズは、関東近郊の2,000万円以下の木造アパート。表面利回り12%以上と言う条件でした。おおむね希望する条件に合った物件の提案を受けることができたことが、お分かりいただけるでしょう。しかし、残念ながら駐車スペースがなかったため、購入は断念しました。

提案を受けて、詳細な情報を知りたいときは、「お問合せ」または「匿名Q&A」をクリックすると、不動産会社に問い合わせることができます。

問合せをして、提案を受けた物件の話を進めることはもちろん大切ですが、提案を断る際の断り方には、より注意が必要になります。断る際は、「お断り理由」を問われるためです（下記画像参照）。「お断り」をクリックして遷移したページでは、自分のニーズと提案を受けた物件情報が対比できるようになっています。

ニーズを満たす「予算」や「利回り」を理由に断ると、相手の自分に対する心象はとても悪くなるため、その会社からの提案は将来受けられないでしょう。それだけではありません。ここに記入したお断り理由は、楽待に会員登録している全不動産会社に公開されてしまいます（下図参照）。つまり、提案を受けた不動産会社に対する信用を失うだけではなく、そのような不誠実な態度が原因で、他の会社からも提案を受けにくくなってしまうということにもつながります。

お断りの際は誠実に対応し、極力コメントも添えるようにすることをおすすめします。そうすることで、再度提案を受けるチャンスも広がるはずです。

そして、「お問合せ」・「匿名Q&A」・「お断り」、いずれかのアクションを起こすことも重要です。受けた提案を放置するのは良くありません。楽待の会員は、「回答ランク（下図参照）」というもので評価されることになっています。回答ランクは、受けた提案への回答率で決定されます。

そのため、提案に回答しないままでいると、回答ランクはどんどん下がってしまいます。逆に回答ランクが高いと、不動産会社からの提案は受けやすくなります。そして、非公開物件のほとんどが、回答ランク5の人に提案されているとも言われています。継続的に良い提案を受けるには、受けた提案には必ず回答し、回答ランク5を維持することが大切です。

会員登録して物件の提案を受けるサービスの他に、楽待では、会員登録をしなくても、メールで条件にマッチした物件情報を受け取ることができる「楽待物件メール便」というサービスも提供しています。会員登録するのが煩わしいという投資家は、こちらのサービスから試してみてはいかがでしょうか。

収益物件検索機能も使ってみよう！

楽待で収益物件検索を行った結果は、次のような画面で表示されます。ニーズ同様、検索に用いた条件は登録することが可能。よく使う条件は登録しておくことをおすすめします。

そして、リストアップされた物件のひとつをクリックして詳細情報へと進むと、次のような画面が表示されます。

ここでは、販売価格・表面利回り・所在地・築年数などの基本的な物件情報以外に、「NEW」という表示が興味を引く、2つの機能を利用することができます。

楽待の物件検索には、路線価から算出される積算価格と、キャッシュフローをシミュレーションすることができる機能が備わっているのです。これらの機能が搭載されたことで、物件の積算価格やキャッシュフローの計算を迅速に行えるようになりました。つまり、これらの機能のおかげで、物件検索がより効率的に行えるようになったと言えます。

積算価格シミュレーション機能

積算価格シミュレーション機能を利用することで、物件周辺の路線価を基準に算出された土地の評価額と、建物の構造と残耐用年数を考慮した建物の評価額を、即座に算出することができます。

ただ、土地の評価額は、あくまでも物件周辺の土地の路線価を参考に計算したものであって、その物件の土地の路線価を基準に算出されているとは限りません。より精度の高い土地の評価額を算出するためには、国税庁のホームページなどで、その物件の土地の路線価を調べる必要があります。

簡易キャッシュフローシミュレーション機能

簡易キャッシュフローシミュレーション機能では、収益物件を購入した場合、手元に残る現金（キャッシュフロー）がいくらになるかを、50年後までシミュレーションすることができます。

家賃の下落・固定資産税および都市計画税・修繕費など、さまざまな要素を考慮するため、より現実的なシミュレーションを行うことができます。投入する自己資金の額や金利、借入期間なども調整可能。何通りもの条件でケーススタディすることができます。将来得られるキャッシュフローがよりイメージしやすくなるよう、シミュレーション結果はグラフで表示されるのも、ユーザーにとっては嬉しいですね。

物件検索と直接の関係はないものの、「楽待新聞」には投資家のコラムや楽待編集部による特集が連載されています。これらの記事を読んで、いろいろな人の投資法を学ぶのも良いかと思います。