【初心者必見】空き家投資のメリット・リスク・成功のポイント10選を紹介！
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「空き家投資に興味はあるけれど、本当に利益を得られるのか不安…」と感じている方は少なくないでしょう。
空き家は、うまく活用すれば高利回りを狙えるのに加え、少額から始められるため、初心者にもハードルが低い投資先です。
ただし、「修繕費がかかる」「入居者がつかない」「売却先が見つからない」といったリスクも存在します。
そこで本記事では、以下のようなポイントをわかりやすく解説します。
最後まで読むことで、空き家投資の不安や疑問を解消し、自信を持って投資に取り組めるようになるでしょう。
空き家は「訳あり不動産」として扱われることも多いですが、見方を変えれば、価値の眠る“掘り出し物”とも言えます。
正しい知識と情報をもとにすれば、立派な収益物件へと生まれ変わらせることが可能です。
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目次
空き家投資とは？
空き家投資とは、空き家として放置されている建物や住宅を取得し、リフォームやリノベーションを施すことで価値を向上させ、収益を得る投資手法です。
ここでは、空き家投資について以下のようなことを解説します。
なぜ今「空き家」が投資家の間で注目されているのか
現在、多くの投資家が空き家投資に注目している理由は、低価格で不動産を取得でき、高い収益性が期待できるからです。
日本では少子高齢化や都市部への人口集中により、地方や郊外を中心に空き家が急増しています。
総務省が実施した「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年の空き家数は約900万戸にのぼり、全住宅の13.8%を占めています。
このような社会問題が、逆に投資のチャンスになっているのです。
空き家投資は、初期費用を抑えつつ家賃収入を得られるため、利回り10％以上を狙うことも可能です。
空き家の存在が不動産投資の新たな手段として注目されており、今後も需要が高まると予想できます。
空き家数の増加と社会問題化がビジネスチャンスになる
空き家の増加は社会問題として深刻化していますが、同時に新たなビジネスチャンスでもあります。
空き家が放置されることで、地域の景観悪化や治安の低下などのリスクが発生します。
一方で、放置された空き家を活用し、再生して収益化することで、地域貢献と利益獲得を両立することも可能です。
自治体によっては、空き家バンクを通じて古家を活用した起業や移住支援を推進したり、空き家再生事業に補助金を出したりするところもあります。
参照元：京都市「【令和7年度】京都市空き家等の活用・流通補助金について」
こうした制度を活用することで、投資家は費用負担を最小限に抑えながら事業を実施できます。
空き家問題はただの社会課題ではなく、正しい知識と戦略をもって臨めば、投資と社会貢献の両立を実現できる「持続可能なビジネスモデル」になり得ます。
空き家を再生して収益化する3つの方法
空き家を収益化するには、主に「賃貸経営」「売却」「民泊・シェアハウスとしての運用」の3つの方法があります。
賃貸経営はとくに一般的な方法で、初期費用を抑え、家賃収入で安定した利益を得られるのが魅力です。
売却する場合は、リフォームやリノベーションを施して不動産価値を高めることで、大きな利益を狙えるでしょう。
また、近年は、観光地や都市部周辺を中心に、空き家を民泊やシェアハウスとして活用することも注目されています。
空き家投資では、用途や立地条件を見極めて適切な収益化方法を選ぶことで、高利回りを実現することが可能です。
空き家投資の5つのメリット
築年数が経過しており、設備が古くなっている空き家でも、投資先としてさまざまな魅力があります。
空き家投資の主なメリットは、以下の5つです。
少額から始められるため初心者も参入しやすい
空き家投資は、比較的少額の資金で始められるため、不動産投資初心者でも取り組みやすいのがメリットです。
日本全国に点在する空き家のなかには、100万円以下で取得できる物件がたくさんあります。
初期費用を抑えられるため、リスクが少なく、資金に余裕がないサラリーマン投資家にも人気です。
たとえば、築40年の戸建てを70万円で購入し、DIYとリフォームで20万円の修繕費をかけ、月4万円の家賃収入を得るとします。
この場合、年間の家賃収入48万円に対して初期投資額は90万円のため、2年運用するだけで初期費用を回収することが可能です。
手持ちの資金が少ないときや、初めての不動産投資で自信がなくても挑戦しやすいのが、空き家投資の魅力です。
高利回りを狙える
空き家投資は、他の不動産投資と比較して高利回りを狙いやすいのもメリットとして挙げられます。
理由は、物件価格が低いため初期費用を抑えやすく、その分家賃収入による利回りが高くなるからです。
リフォームやリノベーションにより建物の価値を向上させることで、収益性をさらに高めることも可能です。
たとえば、200万円で購入した空き家に100万円の工事を行い、月6万円で賃貸に出すと、年間家賃収入は72万円です。
初期投資300万円で計算すれば、表面利回りは24％に達します。
表面利回りが10%下回ることが多いアパート投資やマンション投資と比べると、空き家投資はとても高利回りと言えるでしょう。
節税対策や補助金の活用で経費圧縮ができる
節税対策をしたり、補助金制度を活用したりすることで、経費を抑えられるのも、空き家投資のメリットです。
築古物件を活用する場合、減価償却を使った節税対策がしやすく、経営上の負担を軽減できます。
さらに、自治体によっては空き家バンクや空き家再生事業に対し、修繕費やリフォーム費用の一部を補助する制度も整備されています。
たとえば、埼玉県小川町では、空き家の改修に対して最高60万円を補助する制度を設けています。
参照元：和紙のふるさと 小川町「空き家改修に対する補助金制度」
節税と補助金を活用することで、収益性の向上と同時に、リスクの低減を実現できるのが空き家投資の魅力です。
融資が短期間で通りやすい場合がある
空き家投資をする場合、融資が短期間で承認されるケースがあり、資金を調達しやすいのもメリットのひとつです。
金融機関等が、企業の経営者やマイホームを購入する人など、資金が必要な人に向けてお金を貸すこと
空き家は不動産価格が低く、金融機関にとって融資のリスクが限定的であるため、審査がスムーズに進む場合があります。
また、地域活性化や空き家問題の解決を目的とした事業に対しては、自治体や金融機関が積極的に支援する傾向も強まっています。
たとえば、りそな銀行では空き家のリフォームや解体、購入を考えている方を対象とした「りそな空き家専用ローン」を設けています。
空き家投資は迅速な資金確保が可能な場面も多く、タイミングを逃さずに事業を実施できる点が魅力です。
空き家投資の経験を次の投資に活かせる
空き家投資で得た経験は、将来的な不動産投資のステップアップにもつながります。
空き家投資では、次のような不動産投資の流れを実践的に学べるからです。
- 物件の選定
- 物件の取得、
- 修繕・リフォーム
- 賃貸管理
- 入居者対応
- 出口戦略の検討
空き家投資で培った知識や経験は、アパート一棟やマンション投資といった規模の大きな事業に挑戦する際にもとても役立ちます。
リスク回避のノウハウも蓄積されるため、安定した収入構造を築きやすくなるでしょう。
空き家投資の3つのリスク
空き家投資は、初心者でも取り組みやすく、補助金をはじめとしたサポート制度も充実している投資方法ですが、リスクもあります。
ここでは、空き家投資のリスクとして、以下の3つを紹介します。
需要の低いエリアでは入居者が決まらない
空き家投資の最大のリスクのひとつが、需要のない地域で物件を購入してしまうと、入居者がなかなか決まらないことです。
地方や人口減少が進む地域では、空室率が高く、いくら家賃を下げても入居希望者が現れない状況が発生しやすくなります。
特にインフラや交通の便が悪いエリアは注意が必要です。
たとえば、地方都市の山間部にある空き家を格安で取得しても、そもそもの人口が少なかったり、移住・転勤してくる人がいなかったりすると、入居者を確保するのが難しくなります。
家賃収入がゼロのまま、維持管理費だけが発生し続けるリスクもあるため、事前に入居ニーズや周辺環境をよく調査し、慎重に物件を選定することが大切です。
修繕・リフォームに多額の費用がかかる場合がある
空き家は築年数が古く、長期間放置されている物件も多いため、修繕やリフォームに想定外の費用がかかるリスクがあります。
劣化が進んだ建物は、白アリ被害や雨漏りといった表面上では見えない問題を抱えている可能性が高く、リフォーム中に追加の工事が必要になることもあるでしょう。
修繕・リフォームに多額の費用がかかると、当初想定していた投資計画をもう一度見直すことになるかもしれません。
高額な修繕費やリフォーム費が発生するのを防ぐには、空き家を購入する前に建物調査を実施して、修繕費や工事期間を把握しておくことが重要です。
売却時に買い手が見つからない可能性がある
空き家投資の出口戦略として「売却」を選ぶ場合、買い手が見つからず不動産が長期間売れ残るというリスクも存在します。
特に立地や建物の状態が悪い物件は、売却価格を下げても購入希望者が現れず、資金回収ができない事態に可能性があるのです。
需要の低いエリアでは不動産市場自体が小さいため、売買契約に至るまでの時間が長期化することもあるでしょう。
買い手が見つからず売却できないリスクに対応するには、購入前から出口戦略を明確にして、不動産会社や専門家と協議を重ねておくことをおすすめします。
空き家投資でよくある7つの失敗と失敗を避ける方法
空き家投資では、ある程度失敗のパターンが決まっているため、事前に把握しておくことで失敗のリスクを抑えることができます。
今回紹介する空き家投資でよくある失敗と、失敗を避ける方法は、以下の7つです。
リフォーム費用の見積もりが甘く赤字に転落する
空き家投資でよくある失敗1つ目は、リフォーム費用が予想以上に膨らみ、利回りが下がって赤字に転落することです。
空き家は築年数が古く、シロアリ被害や雨漏り、配管の腐食など、見えない劣化が潜んでいることがよくあります。
適当にリフォーム費用を見積もると、後になって壁や基礎の補修が必要なことが判明し、収支計画が破綻するかもしれません。
空き家はよく調べないと分からない不具合を抱えている可能性があるため、購入前にホームインスペクションを実施し、信頼できる業者とともに内見・見積もりを行いましょう。
さらに、予備費を加えて余裕を持った収支計画を立てることも重要です。
空室が埋まらずキャッシュフローが悪化する
入居者が決まらず空室の状態が続くと、家賃収入が得られず、キャッシュフローが悪化します。
賃貸需要のないエリアに物件を購入してしまうと、いくら購入費が安価だったとしても、収益がゼロになり、赤字に転落してしまうでしょう。
ほかにも、家賃設定を市場価格より高めに設定したことが原因で、半年以上入居者が決まらず、赤字が続く可能性もあります。
空き家投資をするときは、物件を選ぶときに現地の賃貸需要を調査し、エリアの特性に合ったターゲット層と賃料を設定しましょう。
台風・地震などの自然災害によって破損する
空き家投資では、台風・地震などの自然災害によって建物が破損し、修繕や保険費用が発生する可能性がある点にも注意が必要です。
建築から年数が経過している空き家では、耐震性の弱体化や構造の老朽化が進んでいる物件も多く、災害時のリスクが高まります。
とくに、昭和56年以前に建築された建物は、建築基準法における耐震基準が強化される前の条件で建てられているため、自然災害の影響を受けやすいでしょう。
空き家投資をするときは、耐震工事や防災対策の要否を事前に確認し、必要に応じて適切な対応を取ることが大切です。
火災・天災の保険にも加入して、被災時の負担を軽減できるよう備えるのも良いでしょう。
遠方の物件で管理が行き届かずトラブルに発展する
自身が住んでいる場所から離れているところにある物件を購入すると、管理が不十分になりやすく、トラブル対応が難しくなります。
問題が発生しても、現地まで移動するのに時間や費用がかかるため、自主管理が困難で、入居者トラブルや設備故障への対応が後手に回りやすいのです。
トラブルが発生しなくても、設備のメンテナンスをはじめとした定期点検も滞りやすいため、賃貸として運用するには難易度が高いのが現実です。
遠方の空き家に投資するときは、現地の不動産管理会社に管理を委託することをおすすめします。
工事を途中で放置した結果、原状回復費が発生する
空き家投資をするときは、必要に応じてリフォームをするのが一般的です。
しかし、計画通りに作業が進まなかったり、資金を準備できなかったりして、リフォームが途中で滞ることがあります。
途中で滞ったリフォーム工事を放置すると、原状回復費や維持コストといった、余分な費用が積み上がってしまいます。
「工事が途中でストップしたから、いっそのこと売却しよう」と思っても、工事途中の状態では買い手が見つからないため、購入時の状態に戻すことになるかもしれません。
空き家をリフォームするときは、なるべくプロに依頼して、完了までのスケジュールや予算を徹底的に管理することが大切です。
共有名義や相続未登記による権利関係の問題の原因になる
相続登記が完了していなかったり、共有名義が放置されたりする物件では、権利関係のトラブルが発生しやすくなります。
- 相続登記
- 亡くなった人が所有していた不動産の登記簿上の名義を、相続した人の名義に変更する手続き
- 共有名義
- 一つの不動産を、複数人が共同で所有する状態のこと
権利の所在が曖昧だと、不動産の売買契約の締結をはじめ、投資に必要な手続きが滞りやすいため、事業計画に支障が出る恐れがあります。
権利関係の手続きを放置していると、投資判断が後回しになり、収益の機会を逃してしまうかもしれません。
投資する空き家を取得する前に必ず権利関係を確認し、登記を司法書士に依頼したり、共有名義の場合は「代償相続」や「換価分割」を検討したりして、速やかに対処しましょう。
- 代償相続
- 遺産を特定の相続人がすべて受け取る代わりに、ほかの相続人に対して金銭を支払うことで、遺産の公平な分配を実現する相続方法
- 換価分割
- 不動産や株式などの遺産を売却して現金化し、その現金を相続人全員で分配する方法
悪質な業者との契約トラブルによる損失が発生する
リフォーム業者や不動産会社のなかには、悪質な業者も存在します。
不透明な契約内容や、業者の甘い言葉に乗せられると、後から損失につながる可能性があるため、注意が必要です。
業者の営業トークを鵜呑みにしたり、契約内容を十分に理解せずに判断すると、家賃保証などの条件が不十分もしれません。
業者から言われた「必ず儲かる」という言葉を信じて契約した結果、赤字を生む物件を抱えるリスクもあります。
空き家の購入やリフォームなどの契約をする前は、複数社の情報を比較し、契約書の内容を隅々まで確認しましょう。
必要に応じて、弁護士をはじめとした専門家からの助言を得ることをおすすめします。
空き家投資を成功させるポイント10選
空き家投資にはさまざまなリスクがありますが、うまく対処することで初心者でもしっかりと利益を得出せます。
ここでは、空き家投資を成功させるポイント10選を解説します。
エリアの賃貸需要と将来性を調査する
空き家投資をするときは、物件を購入する前に、エリアの賃貸需要と将来性を調査しましょう。
需要の少ないエリアで取得した物件は、空室リスクが高く、収益化が難しくなるからです。
加えて、将来的な売却時にも価値が下がる可能性があります。
たとえば、学生や若い家族が多い地域では、シェアハウスや住宅として、空き家の需要が期待できるでしょう。
エリアの調査をするときは、次のようなポイントを確認することをおすすめします。
- エリアの人口動向・将来の人口推移
- 周辺施設の充実度
- 通学・通勤圏かどうか
- 商業施設や交通アクセスの利便性
必要に応じて、国や自治体、不動産会社からの市場データも活用してみてください。
参照元：総務省統計局「国勢調査 人口集中地区境界図（平成27年、令和２年）」
修繕費を含めた総投資額で利回りを計算する
資金計画を立てるときは、物件購入費に加え、修繕費やリフォーム費も含めた総投資額で計算することを心掛けましょう。
なぜなら、初期費用だけで利回りを計算すると、修繕費の見落としにより、収益の悪化や赤字転落につながりやすいからです。
たとえば、家賃を月7万円に設定しても、取得費150万円だけで計算するのと、取得費150万円+リフォーム費100万円で計算するのでは、利回りに大きな差ができます。
空き家投資をするときは、複数業者に見積もりを依頼し、安心できるリフォーム費の予算を設定しましょう。
想定賃料や入居率の低下も考慮して、保守的にキャッシュフローを見積もることが大切です。
不動産投資をするときに使用する「収支計画書」の作り方については、こちらの記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
インスペクションで見えない瑕疵を把握する
空き家投資をするときは、物件を購入する前にインスペクションを実施して、見えない欠陥を事前に把握することも重要です。
なぜなら、白アリ被害や雨漏り、基礎の劣化といった隠れた瑕疵は、後で工事費用の追加や工期の延長を招くからです。
欠陥、不備、不具合などのこと
インスペクションを怠ると、見た目では判断できない構造的不具合が工事中に発見され、高額な補修が追加されるリスクがあります。
空き家投資をするときは、専門家によるインスペクションを物件の購入前に実施し、報告を踏まえた投資判断をしましょう。
移住コーディネーターやボランティアと連携する
地域の移住コーディネーターやNPO、ボランティアと連携すると、入居者の確保につながります。
移住コーディネーターやボランティアは、移住を考えている人とのつながりがありがある場合が多く、移住先の物件を探している人を見つけやすいのです。
また、移住促進プログラムで空き家を活用した住宅を提供すると、地域との関係構築と賃貸ニーズを同時に満たすこともできます。
自治体やNPOの空き家再生プロジェクトに参画したり、相談会に顔を出したりして、ネットワークを構築してみてください。
空き家を「物語の資産」として付加価値を持たせる
空き家をただの住宅ではなく、歴史や地域性を活かして「物語のある資産」として扱うことで、付加価値を持たせるのも、空き家投資のポイントです。
建物のコンセプトや魅せ方によって、賃料単価を上げたり、民泊や宿泊施設としての需要を生み出しやすくなります。
空き家投資をする際は、建物をリノベーションして「地域食材を使った体験付きゲストハウス」として運営して、収益性と地域貢献を両立するのもひとつの方法です。
空き家の歴史や地域文化を強調したプロモーションを考え、旅行者や若者といったターゲット層に響くコンセプトを構築しましょう。
売買時の重要事項説明書を細かく確認する
売買契約を結ぶ前に交付される「重要事項説明書」は必ず細かく確認し、法的制限や欠陥リスクを把握しましょう。
不動産の売買・賃貸契約を締結する前に、宅建業者が買主や借主に対して交付する書類のこと。取引内容に関する特に重要な情報を記載している。
もしかすると、「契約不適合免責」などの特約が加えられており、購入後に雨漏りやシロアリ被害が確認されても、元の持ち主に対応してもらえないかもしれません。
不動産の売買などで引き渡された物件に欠陥（契約不適合）が見つかった場合に、売主が負うべき責任を一部または全部免除する特約のこと
重要事項説明書に記載されていた制限に気付かずに契約を結ぶと、後から対応コストが増加するリスクがあります。
司法書士のような専門家と一緒に重要事項説明書を精査したり、必要に応じて契約条件の修正や補償範囲の充実を求めたりしましょう。
出口戦略（売却 or 賃貸）を明確にしておく
空き家投資を始める前に、出口戦略まで明確にしておき、それに応じた選択と計画を立てることも重要なポイントです。
出口戦略が曖昧だと、「そろそろ売却しようかな」と思い立っても、法令による制限を確認したり、資金を調達したりしているうちに、売却の機会を失ってしまう可能性があるからです。
たとえば、再建築不可のような制限がある物件は、建て直しや売却が難しいため、出口戦略の考案には時間がかかります。
空き家投資をするときは、事前に投資する物件の売却の可能性や賃貸物件としての収益性を分析し、早めに出口戦略を決めておくことが大切です。
個人の感覚ではなく「収益視点」で物件を選定する
物件の見た目や自分の感覚よりも、「収益性」を冷静に判断して投資先の物件を決めることも、空き家投資を成功させるポイントです。
なぜなら、個人で「設備がきれい」「シロアリの被害もなさそう」と判断しても、実際は見えにくい部分の劣化が進んでおり、想定外の修繕費が発生する可能性があるからです。
また、自分の視点では「趣のある空き家」でも、他の人から見たら「ただの古い家」であるため、入居希望者が見つからず、維持コストだけがかかり続けるかもしれません。
空き家の投資判断をするときは、賃料や利回りといった収益モデルを数字で評価することが大切です。
複数の物件を比較して、データに基づいて投資する空き家を決めましょう。
地方自治体の補助金・支援制度を活用する
自治体の補助金や支援制度を活用することで、空き家投資にかかる初期費用を抑え、収益性を高めることができます。
初期費用を抑えられると、利回りが高くなったり、初期費用の回収期間を短くしたりできるため、安定した投資を実現しやすくなります。
近年は空き家数の増加が全国的な問題になっているため、多くの自治体で補助金制度を用意しています。
参照元：福岡市「福岡市空き家活用補助金（市街化調整区域における定住化促進）」
空き家がある自治体の制度の情報を調べて、条件に合致する場合は手続きを進めると良いでしょう。
法的リスクを確認する
空き家投資をするときは、建築基準法や都市計画法などの法的な制限や、登記の状況などもよく確認しておきましょう。
たとえば、既存不適格物件や再建築不可物件の場合、リフォームや建て替えに制限がかかるため、将来リノベーションや売却をするときに問題が発生するかもしれません。
参照元：e-gov 法令検索「建築基準法 第三条・第四十三条」
法的なリスクを確認せずに空き家を購入すると、購入後に改修できないことが判明し、扱いが難しい物件を抱えることになります。
投資する空き家を探すときは、自治体や専門家と連携し、建築制限や登記の状況を事前に調査することが大切です。
法的な制約が判明したら、本当に購入するか慎重に判断しましょう。
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空き家投資は、初期費用が安く、自治体の補助金制度も充実しているため、不動産投資初心者でも取り組みやすいのが魅力です。
ただし、物件選びに失敗すると、赤字に転落したり、売却するのが難しくなったりするため、物件の需要・エリア・収支計画などさまざまなことを考えなければなりません。
物件選びが大変なときは、不動産会社が厳選した高利回り物件のなかから探すのもひとつの方法です。
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まとめ
空き家投資は、少額から始められる手軽さや高利回りの可能性から、多くの投資家に注目されています。
しかし、入居者が見つからない、修繕費が想定以上にかかる、売却できないといったリスクも伴います。
空き家投資のリスクを避けるには、「利回りの高い物件」を見極めることが重要です。
ただし、初心者にとっては、すべてを自力で判断するのは難しいでしょう。
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この記事の監修者
株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二
株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【保有資格】宅地建物取引士
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