空き家投資にはどのような費用がかかる？リスクや成功のコツも解説
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
空き家投資に興味はあるものの、「実際どれくらいの費用がかかるのか分からない」「想定外の出費で失敗しないか不安」と感じていませんか？
空き家投資は、他の不動産投資に比べて初期費用を抑えられることが魅力である一方、リフォーム費用や維持管理費などのコストがかさむリスクもあります。
空き家投資を安定した収入源にするには、費用構造を事前に理解し、リスクを見越した対策を講じることが大切です。
本記事では、無理なく投資をするためのポイントとして、次のようなことを解説します。
記事を最後まで読むことで、費用面での不安を解消し、堅実に投資を進めるための判断軸が身につきます。
私たちAlbalink（アルバリンク）では、利回り重視の空き家投資物件を厳選して紹介しています。
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目次
空き家投資にかかる費用とは？
空き家投資は、費用管理と計画を適切に行うことによって、高い収益性を実現できる不動産投資の形のひとつです。
近年、全国的に空き家の増加が社会問題化しており、空き家をリフォームやリノベーションして賃貸物件として活用する手法が注目されています。
ここでは空き家投資にかかる費用について、次のようなことを解説します。
空き家投資の仕組み
空き家投資とは、使用されていない住宅や建物を購入・再生し、賃貸や売却によって収益を得る投資の手法です。
不動産投資のなかでも比較的少額で始められるのが特徴で、資産形成や節税効果を狙いたい人から注目されています。
とくに地方都市の空き家は土地付きであることが多く、建物だけでなく土地の資産価値も含めて評価されます。
空き家投資は単なる建物の再生ではなく、地域社会への貢献や人口減少地域の再活性化に貢献することが可能です。
また、自治体の補助金や支援制度を活用できるのも、大きなメリットとして挙げられます。
空き家投資は「建物の再生を通じて、収益と社会貢献を両立できる不動産経営の形」と言えるでしょう。
空き家投資については、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
空き家投資は初期費用を抑えられるのが最大の魅力
空き家投資の最大の魅力は、マンション投資や一棟ビル投資と比較して、初期費用を大幅に抑えられることです。
とくに、限られた資金で不動産投資を始めたい方にとっては、理想的な選択肢と言えるでしょう。
たとえば、都市部のマンションを購入するには数千万円の資金が必要ですが、地方の空き家であれば数百万円以下で取得できるケースがあります。
必要最小限のリフォームを施せば、比較的短期間で家賃収入を得ることも可能です。
初期投資額が低いため、利回りも高くなる傾向があります。
少額で始められ、収益も見込める空き家投資は、初心者や副業として始めるサラリーマン投資家にも人気です。
初期コストを抑えつつ高利回りを狙える点が、空き家投資の最大の魅力です。
空き家投資の主な費用の内訳
空き家投資を成功させるには、どのような費用が発生するのかを事前に明確にしておく必要があります。
主な費用としては、次のようなものが挙げられます。
- 物件取得費（購入費用や仲介手数料）
- リフォーム・リノベーション費用（内装・外壁・水回りなどの工事）
- 設備交換費
- 耐震補強の費用
- 断熱対策の費用
- 入居者募集のための広告費
- 火災保険料
- 登記費用
賃貸経営をする場合は、管理委託費や定期的なメンテナンス費も必要です。
国土交通省が公表している資料によると、戸建て住宅をリフォームする際の平均的な予算は約312万円とされています。
参照元：国土交通省「空き家の賃貸流通促進に係るリフォ ムーム支援及びリフォーム事例」
空き家投資をする際は、「どの費用が、どのタイミングで、どれだけ発生するのか」を細かく把握することで、予期せぬ出費による資金不足を防ぎ、安定した運用が実現できます。
空き家投資に潜む3つの費用面のリスク
空き家投資は少額から始められることから初心者にも人気ですが、費用面のリスクを見落とすと、思わぬ損失を招く可能性があります。
空き家投資に潜む費用面のリスクは、主に以下の3つです。
リフォーム費用が予算を超過して想定利回りを大幅に下回る
空き家投資では、リフォーム費用の予算超過が、利回り低下の要因になります。
特に築年数が古く、内装や設備が著しく劣化している物件では、当初の想定より大きな工事費が発生しやすいため注意が必要です。
たとえば、当初300万円のリフォーム予定が、工事の途中で屋根の劣化や構造の腐食が見つかり、最終的に500万円近くかかる可能性があります。
想定外の支出は、回収に時間がかかり、利回りが大幅に悪化する原因になるでしょう。
不動産会社や専門業者による調査を受けたり、詳細な見積もりをもとにリフォーム費のシミュレーションをしたりすることが重要です。
想定以上に損傷がひどく修繕費がかかる
空き家投資では、見えない損傷によって修繕費がかさむリスクにも注意が必要です。
築年数が経過している物件は、表面的にはきれいでも、床下や配管、構造部分に深刻な劣化が隠れている場合があります。
基礎部分の沈下やシロアリ被害などの修繕費は、初期費用の大半を占め、利回りを大きく圧迫するかもしれません。
物件の損傷による出費の増加を防ぐには、空き家を購入する前に建物状況調査を実施することをおすすめします。
専門家によるチェックを通じて、修繕が必要な箇所や優先度を把握でき、適切な投資判断がしやすくなるでしょう。
清掃・維持費・インフラ費などのランニングコストがかかる
空き家投資では、初期費用にばかり目が行きがちですが、実は清掃費や維持管理費、インフラ設備にかかるランニングコストも収益に影響を与えます。
ランニングコストは入居者や購入希望者が見つからない間も発生し続けるため、固定費として投資家の負担になります。
たとえば、地方にある空き家を賃貸物件として運用する場合、定期的な除草・清掃、給排水設備の点検、空室期間中の光熱費などが年間で数十万円かかるかもしれません。
また、空き家はインフラの老朽化が進んでおり、水道管の交換や電気配線の再整備といった設備の修繕が必要になることもあります。
突発的に発生する費用は、収支計画に盛り込めていないケースもあるため、投資の予算を圧迫する要因になるでしょう。
収支のバランスを安定させながら投資運用を実現するためには、ランニングコストも含めたトータル費用で収支を見積もることが大切です。
空き家投資でよくある失敗パターン3選
空き家投資は手持ちの資金が少なくても始めやすく、賃貸運用や売却で収益が得られる魅力的な投資手法です。
しかし、事前の調査や計画が甘いと、思わぬトラブルや失敗に直面する可能性があります。
ここでは、空き家投資でよくある失敗パターンとして、以下の3つを紹介します。
入居者が決まらず空室状態が続いて「収益ゼロ」になる
空き家投資でとくに多い失敗が、「入居者が見つからず空室が続く」ことによる、収益ゼロの状態です。
利回りや家賃収入を想定していても、実際に入居がなければ収益は発生しません。
たとえば、地方の空き家を購入して内装を整えたものの、周辺に学校や商業施設がなく需要がかなり低いと、半年以上も空室が続く可能性があります。
空室の状態は続いても、固定資産税や管理費などの維持コストは発生するため、収支が赤字になるかもしれません。
投資する空き家を探すときは、次のようなことを調査したうえで、賃貸需要のあるエリアを選定することが重要です。
- 市場のニーズ
- 地域の人口動態
- 競合物件との比較
必要に応じて、不動産会社や地域の専門家に相談するのも有効な方法です。
空室対策については、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
出口戦略が描けないエリア選定で売却できない
空き家投資では、将来の「売却（出口）」を見据えたエリア選定がとても重要です。
「安く取得できるから」と、将来的に買い手が現れない地域を選んでしまうと、空き家を持ち続けることになるリスクがあります。
たとえば、過疎化が進む地方の山間部で空き家を取得してリノベーションをしたけれど、物件の需要がなく、10年以上売却できない可能性があります。
家賃収入も期待できず、維持管理費だけがかかる状態は、投資としては失敗です。
投資する空き家をがさすときは、事前にエリアの市場価値や人口の動向、自治体の再生計画などを調査して、将来的に売却や用途変更が可能な「出口のある地域」を選ぶことが重要です。
DIYや自主管理の限界で計画がとん挫する
費用を抑えるためにDIYや自主管理を選ぶ投資家も多いですが、かえって計画のとん挫を招くケースがあります。
たとえば、キッチンの交換や屋根の補修を自力で行おうとした結果、施工ミスによって漏水が発生し、入居者からのクレームや損害賠償問題に発展するかもしれません。
また、自主管理に時間を取られ、本業との両立が困難になり、最終的に物件を手放すことになる可能性もあります。
DIYや自主管理は、「できる範囲」と「専門業者に任せる範囲」を明確に分けることが大切です。
費用だけでなく、時間・手間・リスクを総合的に見て判断する必要があります。
費用面から空き家投資の成功率を高める6つのコツ
空き家投資は少額で始められる反面、費用管理の甘さから失敗するケースも少なくありません。
ここでは、費用面から空き家投資の成功率を高めるコツとして、以下の6つを紹介します。
「購入価格＜想定利回り」になる物件だけを選定する
空き家投資では、「購入価格に対してどれだけ収益が見込めるか」がとても重要です。
投資する空き家を探すときは、想定利回りが購入価格を大きく上回る物件だけに絞って検討することを心掛けましょう。
たとえば、200万円で取得した物件を月4万円で賃貸に出せれば、年間家賃収入は48万円です。
単純計算でも表面利回りは24%と高く、初期費用を回収しやすいでしょう。
価格と利回りのバランスが良ければ、コスト面でのリスクも低減できます。
ただし、建物の状況や修繕費も考慮しなければなりません。
エリアや周辺環境も含めて、収益性を事前に見積もる必要があります。
不動産投資における利回りの考え方については、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
リフォーム費用の上限を決め、DIYには頼りすぎない
リフォームは、空き家投資における大きな出費のひとつです。
あらかじめ上限を設定しておくことで、予算オーバーのリスクを回避できます。
また、DIYによるコスト削減を狙う人もいますが、過信は禁物です。
DIYでキッチンの交換や断熱対策を行ったものの、施工不良により再工事となり、結局業者に依頼することになるかもしれません。
専門知識が必要な部分は、初めからプロに任せた方が結果的に安上がりになる場合があります。
また、リフォーム費用の見積もりを複数の業者から取り、比較することも有効です。
リフォーム費の相場を把握し、工事範囲は必要最小限に絞りましょう。
DIYリフォームについては、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
収支シミュレーションで予測される費用と利回りを可視化する
空き家投資を成功させるためには、収支の可視化が欠かせません。
投資額・リフォーム費・修繕費・管理費などのすべての支出と、それに対する家賃収入や売却益などの収入を数値化することで、利回りや回収年数が明確になります。
たとえば、空室率や修繕頻度を想定に含めたシミュレーションをすると、将来発生するコストの予測精度が上がり、リスクに備えた計画が立てられます。
収支表を使って投資計画を考えると、資金不足や収益低下といったトラブルを回避しやすくなります。
Excelや専用ツールを使えば、初心者でも簡単に作れるでしょう。
収支計画書の作り方はこちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
自治体の補助金・税制優遇制度を活用する
空き家を再生するときは、自治体が用意する補助金や優遇制度を上手く活用することで、費用の負担を大幅に軽減できます。
特にリフォーム費や耐震補強、断熱改修といった工事には、補助金制度がたくさん用意されています。
たとえば、大阪市では、空き家の利活用にかかる耐震診断や改修工事を対象とした補助金制度を用意しています。
参照元：大阪市「空家利活用改修補助制度」
制度の内容は自治体によって異なるため、事前に調べておくと良いでしょう。
また、申請には条件や申込期限が設けられているケースもあるため、計画的に準備する必要があります。
仲間づくりや投資家コミュニティでの情報を共有する
空き家投資は孤独になりがちですが、仲間や投資家同士のネットワークを持つことで、多くのメリットがあります。
実例や失敗談を共有し合うことで、費用面での注意点やリスクへの備えがしやすくなるでしょう。
また、最新の市場動向や地域のニーズ、空室対策の具体的な手法なども得られるため、個人で調査するよりも効率的です。
空き家投資のリスクを抑えたいときは、オンライン・オフライン問わず、投資家同士の交流を積極的に持つことをおすすめします。
専門家・経験者の意見を活用する
空き家投資では、自分1人で判断するよりも、専門家や経験者のアドバイスを受けることが、失敗の回避に繋がります。
特に、建物の構造や設備、法的な手続きなどは、素人判断では見落としがちな要素が多く存在します。
専門家に相談することで、修繕費の見積もりや補助金の活用、税制優遇の適用条件などを具体的に把握できるでしょう。
空き家投資について相談できる専門家としては、次のような人が挙げられます。
- 不動産会社
- リフォーム業者
- 税理士
- 建築士
また、空き家投資の経験者からリアルな体験談を聞くことで、想定外のトラブルに対する対応力も養えます。
プロや経験者の意見を取り入れることで、投資額に対する利益の最大化や、リスクの最小化に取り組みやすくなるでしょう。
判断材料が多いほど、安定した投資運用がしやすくなります。
投資用の空き家を購入する前に調査すべき5つのポイント
空き家を投資目的で購入する際には、取得前の調査がとても重要です。
初期費用や利回りだけで判断せず、エリアの需要、建物の状況、契約内容などを多角的に確認する必要があります。
ここでは、投資用の空き家を購入する前に調査すべきポイントとして、以下の5つを解説します。
エリアの賃貸需要と将来的な資産価値を調べる
空き家投資では、どれだけ安く物件を取得できても、入居者が見つからなければ収益は発生しません。
したがって、エリアの賃貸需要と将来的な資産価値の見通しを事前に調査することが、とても重要です。
たとえば、人口減少が進む地域でも、大学や病院などの施設が集まる地域では安定した賃貸ニーズがあります。
逆に、過疎化の進んだエリアでは、空き家をどれだけ改修しても空室リスクが高くなります。
投資する空き家を探すときは、事前に地元の不動産会社に相場を確認したり、自治体の再生計画をチェックすると良いでしょう。
ホームインスペクションや自治体の空き家バンクを活用する
空き家の状態を正確に把握するには、専門家によるホームインスペクションの活用が効果的です。
さらに、自治体が運営する空き家バンクを活用することで、物件選定の幅も広がります。
- ホームインスペクション
- 建築士など住宅に詳しい専門家が、住宅の劣化状況や不具合、欠陥の有無を調査すること
- 空き家バンク
- 空き家の賃貸・売買を希望する人と、空き家を借りたい・買いたい人を結びつける、地方自治体が運営する制度のこと
ホームインスペクションでは屋根・外壁・基礎・配管などの劣化状況をチェックでき、修繕費の予測にも役立ちます。
後から高額な修繕が発生するリスクを回避できるため、なるべく受けておくと良いでしょう。
また、空き家バンクではリフォーム前提で価格が抑えられている物件が多く、補助金制度と組み合わせれば、初期投資を抑えられます。
補助金制度や対象物件の情報は、各自治体のWebサイトで確認することが可能です。
空き家の状況の調査と補助金制度の活用の両方をすることで、安心して投資を始めるための土台を作れます。
修繕費・リフォーム費・補助金の有無など費用を整理する
空き家投資で失敗しやすいポイントのひとつが、必要となる費用の見積もり不足です。
物件の取得価格だけでなく、修繕費、リフォーム費、補助金や減税制度の有無も含めて、総合的に費用を整理する必要があります。
たとえば、取得費用は200万円でも、屋根の改修や水回りの交換でリフォーム費が400万円近くかかるかもしれません。
しかし、補助金制度を活用すれば、50〜100万円分を軽減できる可能性もあります。
費用項目ごとにシミュレーションを行い、回収までの期間や利回りを可視化することで、投資判断の精度が高まります。
不動産会社やリフォーム業者から複数の見積もりを取り、費用を比較検討することも重要です。
売買契約書や重要事項説明書のチェック項目を明確にする
空き家投資において、契約書類の確認はとても重要です。
特に、売買契約書や重要事項説明書には、建物の権利関係や修繕履歴、隠れた瑕疵などのリスク要素が含まれている可能性があります。
- 売買契約書
- 売主と買主の間で合意された内容をまとめた文書のこと
- 重要事項説明書
- 不動産の売買契約や賃貸契約を結ぶ前に、宅地建物取引業者が買主や借主に対して交付し、取引の判断に重要な項目を分かりやすく説明する書類のこと
もし重要事項を見落とすと、後から未登記の増築部分が発覚し、法律上の問題が発覚するかもしれません。
問題があるとローンの審査が通らず、想定していた運用計画がとん挫するケースもあります。
売買契約書や重要事項説明書を受け取ったら、次のようなポイントを確認しましょう。
- 建築年数
- 設備の設置状況
- 耐震基準の適合状況
- 固定資産税の額
1人で確認するのが不安なときは、不動産会社や司法書士、行政書士などの専門家に書類の確認を依頼するのことをおすすめします。
遠方の物件なら管理体制を整える
遠方の空き家を投資対象とする場合、現地での管理体制を整えておくことが大切です。
距離的にこまめに対応することが難しいため、管理の委託やトラブル対応の仕組みが事前に整っていないと、入居者との信頼関係や物件の状態維持に支障が出てしまいます。
たとえば、地元の管理会社に委託することで、空室時の対応、定期的な清掃、修繕の手配などがスムーズにできます。
管理費は発生しますが、結果として安定した家賃収入の確保やトラブルの早期解決に繋がるでしょう。
管理体制を確立しておくことは、将来的に売却する際も、「価値のある運用物件」として評価されやすくなる要素のひとつです。
遠方に空き家に投資する際は、自分が現地に行かなくても管理・運用ができる体制を整えておきましょう。
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まとめ
空き家投資は、初期費用を抑えて始められる点が大きな魅力ですが、実際にはリフォーム費用やランニングコストなど、さまざまな費用が発生します。
物件がかなり損傷していたり、入居者が決まらなかったりすると、利回りが大幅に下がってしまう可能性があります。
空き家投資のリスクを回避するには、事前の情報収集と費用シミュレーションを徹底し、購入価格より想定利回りの方が大きい物件を見つけることが重要です。
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この記事の監修者
株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二
株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【保有資格】宅地建物取引士
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