不動産投資手法

副業に不動産投資がおすすめな理由と自分の投資戦略

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こんにちは、こんばんは。アフィリエイトメインの会社をやりながら不動産賃貸・宿泊業などをやってるkawaman002です。

今回は、「副業に不動産投資がおすすめな理由と僕の投資戦略」というわけで書いてみます。対象は自分の本業と同じく、

アフィリエイターやブロガーなどwebに依存した零細企業、個人事業主

ですが、企業にお勤めの方にも参考になると思いますので暇だったら読んでみてください。最初にいきなりですが、これまでの不動産賃貸業に関する経歴をざっくり書いてみます。

これまでの不動産投資物件

かなり速足ですが、いくらの物件を買っていくらの家賃が入ってくるのかーくらいでサッとみて見てください。(総額はリフォームまで含む・家賃は経費を引いた手残り)

1棟目賃貸併用住宅

1棟目は、2015年1月頃、土地から購入しての賃貸併用住宅です。住宅ローンで融資をつけて、自分の家と賃貸を半分ずつ作っちゃおうというハイブリッドな方法。現在増築工事中ですが、スペックは下記の通り。

場所 千葉県船橋市
総額 約4,500万(土地1,400万)
借入 3,300万
返済 約10万/月
家賃 約17万/月
利回り 4.5%

2棟目シェアハウス

2棟目は2016年8月頃に現金購入。築40年くらいの戸建てをシェアハウスに転用。路線価が売価を上回る物件でした。

場所 千葉県市川市
総額 950万
借入
返済
家賃 約15万/月
利回り 19%

3棟目アパート

3棟目のアパートは2棟目の戸建て(シェアハウス)を共同担保として献上し、これまた路線価が売価を大幅に上回る物件を買いました。現在は簡易宿泊所として運営してます。借入時の金利が3.9%と高めでしたがその後地元信金にて借り換え済みです。

場所 千葉県船橋市
総額 約4,300万
借入 4,000万
返済 約15万/月
家賃 80万/月(変動あり)
利回り 22%

4棟目簡易宿泊所

こちらの物件は旅館業として取り組んだ2つ目の物件。許可取得に四苦八苦しましたが、オープン後は超優秀物件で安定してます。利回り低めですが都内適法物件としてはまぁまぁ。

場所 東京都足立区
総額 1650万
借入
返済
家賃 15万
利回り 11%

5棟目オーナーチェンジ戸建

5棟目はオーナーチェンジ戸建てで情報が出た瞬間現地行って即買付。からの1年たたずして居住者に売却となりました。

場所 千葉県市原市
総額 350万
借入
返済
家賃 7.3万
利回り 25%

6棟目新築シェアハウス

同業者の方に住んでもらっている新築シェアハウス。土地の仕入れが劇的に安かったです。自分も状況違えば住みたいと思える良い物件が作れました。

場所 千葉県八千代市
総額 約1,400万(土地380万)
借入
返済
家賃 16万/月
利回り 14%

7棟目オーナーチェンジ区分

こちらは本業のウェブサイトから特殊なルートで購入。相場の半値くらいです。そのまま住んで頂いてます。

場所 神奈川県横浜市
総額 約200万
借入
返済
家賃 3.8万/月
利回り 22%

以上です。

途中売却済みの物件も載せましたが、現在賃貸や宿泊などで入ってくる売上が約140万/月くらい。表に載せただけだと返済25万/月くらいですが、他にも返済期間5年前後の借入が4,000万くらいあり、合計1億ちょいの借入で毎月の総返済額が70万くらい。

まだまだ規模的には小さいですが、現状は特に問題なく回ってます。

不動産投資がおすすめな理由

なぜいきなり物件自慢みたいな寒いことをしたのかというと、リアルに不動産投資の良さというか、固さを感じてほしかったからです。今の時点で、毎月のキャッシュフロー(返済と家賃の差額とします)が約70万円。しかも一度回り始めたらほとんどやることありません。

これって結構良くないですか?精神衛生上も。というわけで、自分でやってみたからこそ思う不動産がおすすめな理由3つ書いてみます。

手離れが良い

上で載せた物件のほとんどは、管理会社を利用せず自主管理で運営していますが、一般賃貸もシェアハウスも簡易宿泊所も一回仕組み作りして運営が回り始めたらほとんどやることないです。

もちろん退去時に事務仕事が出来たり次の賃貸募集のために動いたり、金融機関に融資交渉行ったりやることはあるんですが、副業で全然やれるレベルです。アフィリエイトやブログやりながらでも全然問題なし。

アフィリエイトと真逆

アフィリエイトがやわらかーい仕事だとしたら、不動産賃貸って固い仕事だと思います。「不動産」という場所を毎月提供する代わりに賃料としてお金を頂く。そこにはGoogleの変動もなければ広告主の撤退もないですし、単価の大幅なダウンもありません。当然家賃非承認とかもなし。

もともとアフィリエイトをする人ってお金が欲しくて、自由になりたくて始めてる人が多いと思うので、何か成し遂げたいというよりは手段としてたまたまアフィリエイトが効率的だったケースが多いですよね。

それであれば、アフィリエイトで少しキャッシュが作れたら不動産にもシフトしていくのってとても良いリスクヘッジになりますし、毎月変わらず現金が入ってくるというのは心の平穏にも繋がります。特に家族がいる人には今一度考えてみてほしい。

再現性が高い

3つ目ですが、不動産賃貸業はとにかく再現性高いです。これまたweb系の手探り感とは真逆で、物件を買った時点である程度収益の想定ができます。

不動産賃貸業のトッププレイヤーの方にこんなこと言ったら怒られるかもしれないですけど、正直アフィリエイトより不動産賃貸業の方が簡単です。再現性が高い。やることが決まっていて、どの投資手法も確立されてるし、インフラができてるので外注もしやすい。

不動産投資にも色々な手法がありますが、どの手法も専門書があって、経験者のやってきたことをそのままやればだいたいその通りになります。アフィリエイトの場合だと手の内さらけ出してキーワードを全部オープンにするのってあり得ないですし、「マニュアル」の通りにやって結果が出るかと言うとそんなことないじゃないですか。すぐ時代も変わるし。

というわけで、ここまでは自分の立場から見た不動産のおすすめポイントを書いてみました。別に煽るつもりもなく、「不動産投資マニュアル(キリッ)」とか売るつもりもないので、変なポジトーク書いてないです。単純に自分で不動産楽しいしやり始めて良かったなーと思うので。オススメです。

次は具体的な投資戦略いってみます。

具体的な投資戦略

不動産の一番の魅力は、借入ができることだと思っています。もちろん、500万くらいの戸建てをコツコツ1年に1棟買い進めて、10年もしたら家賃が数十万、借金ゼロというのも魅力あると思いますが、目標の規模が決まっているなら絶対に借りた方が早いです。

そういう考え方なので、いかに借りていくか?というのが基本の考え方になっていて、その為にはどう買い進めたら良いのかということを書きます。

基本は、

  1. 路線価が売価を上回る戸建てを買う
  2. それを抵当に入れて次の物件を融資で買う

この繰り返しです。どこまでの規模を目指すかによりますが、考え方としては変わらない予定です。

借りるためにはどうしたら良いか

基本借りる前提で考えているので、まずは銀行がどのように評価するかの考え方を知っておく必要があります。

ずばり結論ですが、銀行融資はエビデンスがすべて。初めましての挨拶でエビデンス、次の資料はエビデンス、評価するのはエビデンス、追加資料もエビデンス、何があってもエビデンス、エビエビエビエビエビデンス。

取り乱しましたが、銀行が貸すかどうかの評価をするのはエビデンスがすべてです。つまり決算書、PL、BS、購入物件の積算評価、この辺を書類として揃えないと貸してもらえません。当たり前ですが。

なので、一番に考えるのは本業であるアフィリエイトやらweb事業を頑張って、利益を計上して税金をお納めする。次に物件の評価です。法人の決算書(確定申告書)もそうですが、物件単体で見て収益が出て、なおかつ融資額に限りなく近いまたは上回る評価額(路線価)が出る物件を探し出す必要があります。

銀行評価の基本

もう少し詳しく銀行の評価について書いてみたいと思います。

銀行はお金を貸して利息で収益を上げるのが仕事ですが、とりっぱぐれないためには色んな視点で申込者の判断をします。その一つが、「不動産担保」と言って購入予定または他に担保に使ってない物件を差し出すことで返済不能になった時のリスクを担保します。

要するに、「借金が返せなくなったらその不動産もらうからね^^」ってやつです。

で、その担保に取られる不動産をどのように評価してるかというのが、積算価格というやつです。他にも不動産の評価方法はあるのですが、基本として積算価格の話を進めます。

積算評価とは

積算評価とは、土地と建物を評価する方法の1つで、

土地値(路線価)+建物の再調達価格

で計算されます。

路線価は、国税のホームページで調べられるようになっていて、国が定めた土地の価値みたいな感じです。道路ごろに値段が決まっていて、土地の広さをかけて算出されます。物件の住所が把握できてれば誰でもネット上で閲覧できます。

イメージしにくいと思うので画像載せます。

国税の路線価ページで住所を入れていくと、こんな画像が出てきます。

240Dとか185Dとか道路に数字が打ってあって、アルファベットは借地割合なんですがとりあえず気にしなくて良いです。240とか185の数字が路線価のことで、単位が千円。つまり24万とか18.5万の路線価が付いてるという意味です。

これに対して、対象物件の土地の面積を掛けるとその土地の路線価が出ます。100平米だったら2,400万円みたいな。

建物の再調達価格は、それぞれ木造やら鉄骨造やらで定められている「耐用年数」というやつの残り年数に定められてる再調達価格を掛けて出てきますが、自分の場合は基本土地の評価のみで売価を上回る物件を探して買い進めていくのであまり気にしてません。

この辺の理由は長くなるので端折ります。

目標まで借り続けるためには

極力現金を使わずに規模を拡大するには、資産が借入額を上回っている状態を維持し続ける必要があります。その為に、「路線価が売価を上回ってる物件」を買い進めることが大切です。

わかりやすく、路線価1,000万円の物件Aと路線価100万円の物件Bがあったとします。買値はどっちも1,000万円。借入額も1,000万円。建物は耐用年数を超えていて、評価上は無価値とします。その時、銀行が評価するバランスシートはそれぞれこんな感じになります。(めちゃくちゃ単純になってますがイメージです)

物件A購入の場合

物件B購入の場合

物件Bの場合だと債務超過と言って、銀行の評価は「資産より借金が上回っている状態」です。

この評価だと次の融資はとても不利になります。すごく単純に書いていますが、こんな考え方で、常に資産超過(債務超過の逆)の状態を作り出せば、理論上はどんどん次の融資を依頼できるようになります。

銀行の考え方として、返済が焦げ付いても抵当に取っている物件を回収できれば良いわけですから。

ただ、ここで少し問題になってくるのが、そういう物件(土地値が売値を上回る)ばかりを探していくとどうしても地方の物件が多くなります。

国が定めている路線価というのは都心に行けば行くほど実際に取引されている価格との差が出てくるので・・・。例えば銀座に20億の商業ビルがあったとして、その土地の路線価は5億くらいだったりします。

このあたりのバランスを判断しながら、賃貸需要がありながらも評価が出る物件を買い進めていくのが重要です。まずは土地評価の大きい物件を買って、その物件を担保に次の大き目の物件を買う。本業と合わせて常に資産超過の状態を意識しながら、次の物件をまた買う。この繰り返しです。

銀行とのお付き合いについて

僕たち零細企業や個人事業主は、一時の不動産ブームみたいに「1年でウン億借りてCFウン百万円行きました!」とかできないので、コツコツと小さく初めて信用を作ってやっていくしかありません。

土地評価の出る細かい物件を買って、賃貸付けをして実績作って、決算書の見栄えを良くして、まずは少額からお付き合いをさせて頂く。信金や地銀と。

最初は悔しい思いもしますがしっかり税金払ってしっかり収益出して付き合っていけばそのうち話聞いてくれます。

不動産に対する不安

最後に、不動産に対する良く聞く不安について僕が思ってることを書いてみます。

不動産はオリンピック後に下がるか

「2020年を境に物件価格は下がるんでしょ?」とかよく聞くんですが、正直わからないです。全然わからない。そもそも何年スパンで物件を所有するつもりでその疑問を頂いてるのかわからないですが、不動産の価格変化は株みたいに激しくないですし、家賃の下落はもっと緩やかです。

だとすると、「相場が安い時に買って相場が高い時に売る」ってことよりも、「いかに相場より安い物件をこじあけて買うか」の方がずっと大事だし、自分はそこを意識して物件探ししてます。

人口減少するのに大丈夫か

これはどこに物件買うかにもよるので一概に言えませんが、上でも書いた通り家賃は急降下しませんし、賃貸需要も急降下することってあんまりないですよね。大企業の工場があるとか大学があるとか依存度の高いエリアだと移転に伴って賃貸需要が激減することはありますが、例えば今現在満室にできると判断したエリアで来年突然退去ラッシュでそれ以降入居者が付かないって予想できますかね。そんなこと言ったらどの商売も同じだし、よほど不動産より予測が難しいかなと思います。

誰と戦うか?というのも大事で、不動産賃貸の場合地主が相続用に建てた物件とかも腐るほどあって、賃貸がつこうがつくまいがどっちでも良いみたいなテンションの物件も多いです。

そういう人と、バリバリ賃貸付けの営業かけてステージングして本気で埋めようって姿勢の人が勝負して勝てないことってないのかなと思います。もちろん集客力の弱いエリアだと相応の努力が必要だと思いますけど。

金利上昇するのに大丈夫か

金利に関しては実際これから上がっていく可能性の方が高いので、考えないといけないと思います。が、突然1%だったのが7~8%になるとは考えにくいのと、それを上回る利回りで運用できている物件が大半なら問題ないのかなと考えてます。

仮に金利が5%になってしまったとしたら不動産以外でも世の中の経済状況だいぶ変わってるでしょうし・・・。購入した物件が20%とかで運用できていればそのまま持っていてもよいですし。正直金利に対してはこれといった対策ないですが、これも明日から急にバクアゲします!とかにはならないので上昇モードになったらその後の買い方、借り方、返済方法を考えなおしていけば良いのかなと。

ちなみに賃貸併用住宅の場合住宅ローンなので5年ルールとか125%ルールで守られてるので少し安全度が高いですね。

業者に騙されないか心配

業者に騙されないか心配というのもちょこちょこ耳にするんですが、そもそも自分で全部決めて行けば騙されるとかないんですよね。自分で物件を選んで自分の目で物件を見に行って自分で決めた金額でそれを買っていけば騙すもクソもすべて自分の責任ですし、目の前にある物件がすべて、事実です。

不動産は投資ではなく賃貸業だと思ってやってますが、「投資」と名の付くものはすべて自己責任。相手から近づいてきた案件、物件は全部そいつの儲けのために作られた投資「商品」です。あの手この手で営業かけてきますが、全シャットアウトでOK。買う物件は自分で決めましょう。

そうすると、「どれを買えば良いかわからない」って意見も出てくるんですが、最初は誰もなんにもわからないですし、不安です。でも実際に自分でいいかな?と思った物件を何度も見に行って不動産屋と話をして利回り計算して賃貸需要調べてってやってればなんとなくわかってくるようになります。その方法も全部本に書いてあります。

安く買えば平気仕入れがすべて

不安に関して総括すると、安く買うことがすべてでそれが全部のリスクを解消してくれます。安く買えてれば家賃は下げられるので競争力もつきますし、金利リスクは抑えられるし債務超過にもなりにくい。万が一物件を見誤って想定外の出費があっても安く買えていればなんとか持ち直せます。

最近不動産界隈ではパンプキンショックやらTATERU改ざん問題やら賑わってますが、あれらは業者が用意した割高な物件を融資まで丸投げにして購入しようとした結果だと思います。同じように都内の新築シェアハウスを作ったとしても自分で土地を安く仕入れて自分で競争力のある物件を考えて自分でリーシング頑張れば破綻してない確率は高いですし。

色々書きましたが、自分で考えて勉強して決断してやっていけば大丈夫です。たぶん。

まとめ

まとめますが、不動産賃貸業の本質は、「物件を用意して人に貸す」ことだと思います。そう考えると、別に転貸でも良いしそういう手法も実際にあります。そのための企業努力の1つが安く買う事であったり、安くリフォームすること。

で、「不動産投資」として考えた時に、一番儲かるのはその賃貸部分ではなく、売買時のキャピタルゲインだと思っています。そういう意味でまだまだ売却フェーズに入ってない自分は儲かってはないです(真顔)

今できることは、築古物件を数年で償却しながら賃貸に出し、売却時にしっかり利益を出すことを目指す。その為に仕入れを徹底的に安くする。その繰り返しなのかなと。

そもそも賃貸業って、用意した箱のポテンシャル以上に売り上げが上がることは基本的にないですし、バカみたいに儲かる仕事じゃないです。

特にアフィリエイターやらメディアの仕事をしていると、予算数百万で毎月数百万入ってくる事業計画とかも普通にあるわけで、利回りって考え方にしたら意味わからない数字になりますし。自分のリソース投入だけなら金額的な利回りは無限ですし。

まとめに来て話が散らかってきましたのでそろそろ終わりますが、「安く買って高く売る」という商売の基本を肝に念じてやれれば不動産は高確率でうまくいくし、毎月の収益が安定しやすい固い仕事だと思います。不明点などあればいつでも相談乗るのでLINEでも、ツイッターでもお気軽にご連絡下さい。それぞれ状況によって買うべき物件や戦略も変わってくると思うので。

まだまだ自分も勉強中の身で大した実績もないですがわかることであればお答えします。

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楽しくいきましょう、さようなら。

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KawataKenji

KawataKenji

本業の傍らで不動産賃貸物件を運営中。シェアハウス1棟、簡易宿泊所7室、アパート1棟、賃貸併用住宅、戸建賃貸など。新築シェアハウスを建築中。

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