ボロ戸建て投資で稼ぐ方法7選！リスクと回避策も完全解説
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
「ボロ戸建て投資に興味はあるけれど安く買っても本当に利益が出るのか」
「初心者でも失敗せずに運用できるのか」
このような不安を抱えていませんか？
実は、ボロ戸建て投資は、初期費用を抑えて不動産投資を始めたい方にとって、堅実かつ現実的な選択肢になり得る方法です。
しかしその一方で、物件の見極めや管理方法を誤ると、リフォーム費用がかさんだり、思うように収益化できなかったりと、リスクも存在します。
この記事では、以下のようなポイントに注目して解説していきます。
最後まで読むことで、ボロ戸建て投資に潜むリスクや注意点を正しく理解し、失敗を防ぐための具体的な手順がわかります。
なお、当社「Albalink（アルバリンク）」では、初心者でも扱いやすく、利回りの高い訳あり不動産投資案件を多数ご紹介しています。
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目次
ボロ戸建て投資が注目される理由
ボロ戸建て投資は、不動産投資のなかでも初心者が取り組みやすい選択肢として注目を集めています。
- 理由１）低価格で物件を購入できる
- 築年数が40年以上経過した戸建ては数十万円〜300万円前後で売り出されるケースもあり、数千万円が必要な新築マンション投資と比べて圧倒的にハードルが低くなります。
貯金だけで購入可能な物件も多く、ローン審査を受けずに始められるのもメリットでしょう。 - 理由２）高い利回りが狙える
- たとえば200万円で購入した戸建てを月5万円で貸し出せば、年間家賃収入は60万円となり、表面利回りは30％に達します。
金融商品やREITと比べても圧倒的な収益性が期待できるのです。
「Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）」の略で、投資家から集めた資金を使って不動産に投資し、その賃料収入や売却益を分配する仕組みのことです。
わかりやすく言うと、「みんなでお金を出し合って不動産を持ち、家賃収入などをシェアする投資商品」です。
- 理由３）人口減少と空き家増加
- 空き家は全国で約900万戸にのぼり、これを賃貸住宅として再生させる動きが活発化しています。
行政による補助金制度や空き家バンクの仕組みなど、ボロ戸建ての活用を支援する政策も整ってきました。
自治体が中心となって、空き家を「貸したい・売りたい人」と「借りたい・買いたい人」とをマッチングするための制度・仕組みのことです。
主に地方自治体が運営しており、地域の空き家対策と移住・定住促進の両方を目的としています。
参照元：建設産業・不動産業：空き家・空き地バンク総合情報ページ｜国土交通省
このように、初期投資の小ささ・収益性の高さ・社会的な後押しという3つの理由から、ボロ戸建て投資は今後も有力な資産形成手段として注目され続けるでしょう。
ボロ戸建て投資については、以下の記事にてさらに詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
ボロ戸建て投資を成功させる方法【7つの秘訣】
ボロ戸建て投資を利益につなげるには、「安く買って貸す」だけでは不十分です。
収益を最大化するためには、購入前の調査から運用後の管理まで、一連のステップを正しく踏む必要があります。
ここでは、成功するための7つの秘訣を紹介します。
周辺インフラや住環境を確認する
ボロ戸建て投資で失敗を避ける第一歩は、物件の周辺環境を正確に把握することです。
なぜなら、入居者が物件を選ぶ基準は家賃だけではなく、「暮らしやすさ」に大きく依存しているからです。
例を挙げると、以下のような日常生活に直結する要素が整っているほど賃貸需要は高まります。
- スーパーや病院の有無
- 学校、駅までの距離
- バスの本数
- 治安 など
たとえば、同じ家賃帯でも駅徒歩10分圏内で買い物施設が近くにあるエリアでは、平均空室期間が1〜2か月であるのに対し、バス停まで徒歩20分以上かかる立地では半年以上空室が続くケースも珍しくありません。
こうした「地域差」は利回りに直結するため、必ず事前調査が必要です。
物件選定時は、周辺環境を総合的にチェックし、長期的に入居が見込めるエリアかどうかを見極めましょう。
建物構造や劣化具合を見極める
ボロ戸建ては購入前に建物の状態を詳細に確認しないと、あとから高額な修繕費用が発生する可能性があります。
築年数が古い戸建てでは、以下のように見えない部分で劣化が進んでいることが多いためです。
- 柱や基礎の腐食
- 床下の湿気
- 配管の老朽化
- 屋根の雨漏り など
こうした箇所はリフォーム費用が高額になりやすく、数十万円〜100万円以上の出費になるケースも珍しくありません。
たとえば、購入時は問題ないように見えた物件でも、基礎に深刻なひび割れが見つかり50万円以上の修繕が必要になるケースは珍しくありません。
このような出費は、想定利回りを半分以下に押し下げることもあります。
インスペクション（建物診断）を購入前に依頼すれば、見えない部分の状態まで把握でき、価格交渉や購入判断にも役立ちます。
住宅や建物の劣化状況や欠陥の有無、今後の修繕の必要性などを、建築士などの専門家が調査・評価することです。
中古住宅の売買やリフォームの前によく行われ、「住宅の健康診断」とも呼ばれます。
少額の診断費用で大きな損失を防げる可能性があるため、必ず検討しましょう。
アクセスや生活利便性を調べる
ボロ戸建て投資における物件選びの際には、建物そのものだけでなく「アクセス」と「生活利便性」を詳細に調査することが不可欠です。
なぜなら、通勤や通学、買い物など日常の行動に直結する条件は、入居者の物件選びにおける大きな決め手となるからです。
とくに単身者向けの賃貸では、「駅まで徒歩10分以内」「最寄りバス停まで5分以内」といったアクセス条件が入居率を大きく左右します。
ファミリー層の場合は、病院やスーパーまでの距離が重視される傾向にあり、利便性の高い立地ほど長期入居につながりやすいのが特徴です。
逆に、生活圏に必要な施設がないエリアでは、家賃を下げてもなかなか入居者が見つからないことも珍しくありません。
仮に、以下のような条件がそろっていれば、空室リスクは低くなり、家賃設定も強気にできるでしょう。
- 最寄駅まで徒歩10分
- 大型商業施設まで徒歩5分
- 周辺人口が増加傾向 など
反対に、最寄り駅が徒歩30分以上、バス便が1時間に1本といったエリアでは、入居者獲得までに時間がかかる可能性が高まります。
このように、立地と利便性の調査は「購入前に行うべき最重要ステップ」のひとつです。
机上の利回り計算に頼らず、入居者目線の視点から物件価値を評価するようにしましょう。
リフォームは最低限に抑える
ボロ戸建て投資では、リフォームにかける費用を必要最小限にとどめることが、利回りを高める大きなコツです。
なぜなら、入居者が求めるのは「住みやすさ」であって、「新築同様の仕上がり」ではないからです。
水回りや雨漏りの修繕といった生活に直結する箇所を優先的に整え、それ以外は必要に応じた改善にとどめるほうが、費用対効果のバランスが取れます。
例えば、フルリフォームに200万円かけた場合、年間家賃収入が60万円なら投資回収まで3年以上かかってしまいます。
一方、最低限の工事で80万円に抑えれば、同じ家賃設定でも回収期間は1年半ほどに短縮できるのです。
このように、すべてを新品同様にする必要はなく、「入居者が求める水準」と「収益性を損なわない費用感」のバランスを見極めることが、長期的な投資成功の鍵になるでしょう。
戸建て投資物件のリフォーム目安については、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
実質利回りで判断する
ボロ戸建て投資を判断する際は、「表面利回り」ではなく「実質利回り」を基準にすることが重要です。
不動産投資で「年間の家賃収入が、物件価格に対してどのくらいの割合になるか」を示す指標です。
投資の収益性をざっくりと判断するための“目安”として使われます。
不動産投資で「経費や購入時の諸費用なども考慮したうえで、実際に手元に残る利益の割合」を示す指標です。
表面利回りが「ざっくりとした収益性」を見るのに対し、実質利回りは現実の収益力を把握するために使われます。
なぜなら、下記にあるような、運用にかかるさまざまな経費を加味しないと、本当の収益は見えてこないからです。
- 固定資産税
- 火災保険料
- 管理コスト
- リフォーム費用 など
実質利回りを算出することで、投資の適否を正しく判断できるようになります。
たとえば、家賃月5万円・年間60万円の物件でも、年間経費が20万円かかると、実質利回りは以下のような計算となります。
この数字こそ、投資判断の基準とすべきです。
「本当に利益が出る物件かどうか」を冷静に見極めるために、表面利回りだけに惑わされず、必ず経費を考慮した実質利回りを基に判断しましょう。
耐震性や再建築可否を事前に確認する
ボロ戸建て投資では、耐震性能や再建築の可否を購入前に必ず確認しなければなりません。
とくに1981年以前に建築された物件は「旧耐震基準」で建てられている場合があり、地震への耐性が現行基準よりも低くなっています。
地震が起きたときに建物が安全性を保てるように、建築物に求められる強さや構造上のルールを定めた基準のことです。
建築基準法で定められており、日本のような地震大国では特に重要な指標です。
耐震補強が必要になると数十万円〜100万円以上の費用が発生することも珍しくありません。
また、接道義務を満たしていない土地では再建築が不可能となり、売却時の買い手が大幅に限定される点にも注意が必要です。
建物を建てる土地が、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと建築基準法で定められたルールのことです。
例えば、再建築不可の戸建ては、同じ立地・広さでも市場価格が3〜5割程度低くなる傾向があります。
これを知らずに購入すると、出口戦略が大きく制限されてしまうでしょう。
購入前の段階で以下の情報をチェックし、必要に応じて専門家に相談することが不可欠です。
- 建築確認済証
- 接道状況
- 都市計画図 など
安全性と資産価値の両面を考慮して、長期的に安心して運用できる物件を選びましょう。
再建築不可物件を選ぶリスクについては、以下の記事でも紹介していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
物件管理と賃貸管理を自分で行うか外注するか検討する
ボロ戸建て投資では、購入後の運用方針として「自主管理」と「管理会社への委託」のどちらを選ぶかも、収益性に大きく影響します。
なぜ管理体制が重要かというと、入居者対応や修繕依頼、家賃回収などは日常的に発生する業務であり、運営の質が収益に直結するからです。
自主管理を選んだ場合、本業や家庭との両立が難しくなるケースも多く見られます。
それぞれの管理方法を比較すると次のようになります。
| 管理方法 | メリット | デメリット |
| 自主管理 | 費用が抑えられる、入居者と直接やり取りできる | 時間的負担、トラブル対応がストレスになる |
| 管理会社委託 | 入居募集からクレーム対応まで任せられる | 管理費が発生（家賃の5〜10％程度） |
例えば、家賃5万円の物件で管理会社に委託すると、月5,000円の管理費が必要です。
年間で6万円となり、利回りを下げる要因にはなりますが、空室対策やトラブル対応を代行してもらえる安心感は大きく、複数物件を持つ段階では外注のほうが効率的です。
したがって、それぞれの利点を比較し、自分の戦略に合った管理方法を選択することが大切です。
ボロ戸建て投資で成功する投資家の5つの特徴
ボロ戸建て投資は、誰でも始められる一方で、継続的な利益を出せる人は決して多くありません。
では、成功している投資家とそうでない投資家の違いはどこにあるのでしょうか？
ここでは、実際に成果を出している人たちに共通する5つの特徴を紹介します。
物件の良し悪しを見抜く目を持つ
ボロ戸建て投資で結果を出す人は、物件価格の安さだけで判断せず、価値の本質を見極める力を持っています。
なぜなら、ボロ戸建ては見た目がきれいでも、法的制限や構造上の欠陥が隠れていることが多く、購入後に思わぬ費用が発生する可能性があるからです。
表面的な条件だけで判断せず、以下のような複数の観点から総合的に評価する必要があります。
- 土地
- 建物
- 法規制
- 出口戦略 など
たとえば、築45年・価格100万円の格安物件でも、再建築不可で、修繕費が150万円かかるような条件なら、投資として成立しない可能性があります。
反対に、再建築可で修繕費が想定内であれば、少ない資金でも高利回りを実現できるでしょう。
このように、安いだけの「罠物件」に手を出さず、資産価値や将来性を見抜けるようになることが、成功への第一歩と言えるでしょう。
自分でDIYや修繕を行える
ボロ戸建てでも成功している投資家の多くは、最低限の修繕やリフォームを自分でこなすスキルを持っています。
なぜなら、リフォーム費用は利回りに直結する最大のコスト要因の一つだからです。
業者にすべて依頼すると数十万円〜数百万円単位の費用がかかるケースもありますが、自分でできる範囲を増やせば、利益率を大きく改善できます。
仮に50万円の修繕費が想定される工事のうち30万円分を自分で行えば、利回りが数ポイント改善することもあります。
反対に、すべてを外注してしまうとキャッシュフローが圧迫され、投資効率が大きく下がってしまうでしょう。
もちろん、構造部分や電気工事など専門性が高い作業はプロに任せるべきですが、「自分でできる範囲を増やす」という意識が、長期的な資産形成を後押しするのです。
以下の記事では、ボロ戸建てをDIYでリフォームする方法をご紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
エリアや相場を徹底的に調べる
ボロ戸建て投資でも成功する人ほど、物件探しの段階で徹底した情報収集を行っています。
なぜなら、どれほど安く仕入れても、需要のない地域では入居者が見つからず、収益化が難しくなるからです。
具体的には、以下の情報を調査し、賃貸需要が安定しているエリアを選定します。
- 人口動態
- 空室率
- 賃料相場
- 再開発計画 など
また、競合物件の家賃や設備を分析し、「自分の物件が選ばれる理由」を明確にすることも欠かせません。
例えば、同じ築40年の戸建てでも、家賃相場が5万円のエリアと3万円のエリアでは、年間収入に24万円もの差が生じます。
また、人口が減少している地域では将来の需要低下が見込まれ、売却価格にも影響が及ぶでしょう。
つまり、表面的な「利回りの数字」だけにとらわれず、地域の需要と相場を深く理解することが、ボロ戸建て投資の成功を左右します。
賃貸需要や出口戦略まで逆算して動く
ボロ戸建てでも成功する投資家は、購入時点から出口を想定し、収益化までのシナリオを逆算して行動しています。
その理由は、保有期間や売却タイミングなどを事前に決めておくことで、投資の方向性が明確になり、無駄な支出や機会損失を防げるからです。
代表的な出口戦略は次の通りです。
- 中長期保有で家賃収入を得続ける
- 再建築やリノベーション後に売却する
- 民泊・事業用として活用する など
たとえば、購入価格200万円・年間家賃収入48万円の物件を5年後に250万円で売却した場合、家賃収入240万円＋売却益50万円＝総利益290万円となり、投資額の約145％を回収できます。
このように、「買って終わり」ではなく「買った後」を逆算する姿勢が、投資家として一段上の成果を生み出すのです。
プロや経験者の視点を取り入れる
ボロ戸建て投資でも成功する人は、自分だけの判断に頼らず、専門家や経験者の知見を積極的に取り入れています。
たとえば、不動産会社やリフォーム業者に現地調査を依頼すれば、構造上の注意点や費用の目安がより正確になります。
投資家コミュニティやセミナーに参加すれば、現場でしか得られない生の情報も手に入るでしょう。
このように、他者の知見を柔軟に取り入れる姿勢こそ、投資家として着実にステップアップする最短ルートだといえるでしょう。
なお、弊社アルバリンクでは、高利回りの投資物件をご紹介していますが、その物件の周辺環境や賃貸需要についても丁寧にお答えしています。
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ボロ戸建て投資に潜む7つのリスク
ボロ戸建て投資は、少ない資金で始められ高利回りを狙える魅力的な手法ですが、同時に多くの落とし穴も潜んでいます。
こうしたリスクを理解せずに参入すると、想定外の費用や長期の空室といった問題に直面し、資産形成どころか損失を抱える可能性もあるでしょう。
ここでは、初心者が特に注意すべき7つの代表的なリスクを整理し、対策とともに解説します。
リフォーム費用が想定を超える
ボロ戸建て投資で最も頻発する失敗は、修繕費用が当初の想定より大幅に膨らんでしまうケースです。
築古物件には、表面からは見えない劣化や瑕疵が潜んでいることが多く、特に床下腐食や配管の老朽化は事前に把握しづらい要素です。
さらに、耐震補強や断熱工事など追加工事が必要になると、費用は一気に跳ね上がります。
こうした修繕費は家賃収入からの回収期間を延ばし、投資全体の採算を狂わせる要因となります。
例えば、当初80万円の工事を想定していたところ、解体後に雨漏りや腐食が見つかり、150万円まで費用が膨らんだとしたら、利回りは大きく低下してしまうでしょう。
このような損失を防ぐには、購入前にインスペクション（建物診断）を実施し、劣化箇所と費用見積もりを把握しておくことが不可欠です。
想定外の支出を抑えることで、投資計画の精度が格段に高まります。
銀行融資が通りづらく自己資金が増える
ボロ戸建て投資では、金融機関の融資審査が厳しくなりやすく、結果として自己資金を多く用意しなければならないリスクがあります。
なぜなら、金融機関は融資審査で「担保価値」と「耐用年数」を重視するからです。
建物や設備、機械などの資産が「経済的な価値を持って使える期間」のことです。
主に税法上、減価償却費を計算するための基準として使われます。
木造住宅の法定耐用年数は22年であり、築40年以上の物件は担保評価が著しく低下するため、融資期間が短縮されたり、そもそも融資対象外となるケースも珍しくありません。
また、再建築不可や接道義務を満たさない土地は、担保としての価値が低く、融資がつかないことも多いです。
仮に300万円の物件に対して融資が150万円しか下りなければ、残り150万円は自費で用意する必要があります。
資金効率が下がると、複数物件への投資スピードが鈍化することにもつながります。
このリスクを抑えるには、信用金庫やノンバンクなど築古物件に理解のある金融機関を探すほか、現金購入後にリフォームを施して再評価を受け、借り換えをする戦略も有効です。
銀行のように預金を受け入れることはできないが、融資やクレジット、リースなどの金融サービスを提供する会社の総称です。
以下の記事では、不動産投資ローンを受けるための基本的なノウハウをご紹介していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
火災保険に加入できずリスク管理が難しくなる
ボロ戸建ては、火災保険に加入できなかったり、保険料が高額になる可能性があります。
なぜかというと、古い建物は火災や倒壊などの事故リスクが高く、保険会社から見て「高リスク資産」と判断されやすいからです。
さらに、老朽化による損害や自然劣化は補償対象外になることも多く、補償範囲が限定されることがあります。
もし築50年の木造戸建てを購入し、火災保険に入れなかった場合、落雷で配線が焼損したとしても、修繕費用80万円を自費で負担しなければならない状況も考えられます。
このようなリスクを回避するには、購入前に保険会社へ見積もりを依頼し、必要に応じて設備の改修や電気系統の更新を行ってから契約することが有効です。
以下の記事では、築古物件の地震リスクやその打開策についてわかりやすく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
空室期間が長引き収益化が遅れる
ボロ戸建て投資では、入居者がなかなか決まらず、空室期間が想定より長引く場合もあります。
特に以下のケースでは、入居者が決まらず空室期間が延びる傾向があります。
- 利便性の低い立地
- 家賃設定が相場と乖離している
- 古すぎる内装や設備で修繕が不十分 など
たとえば、家賃を5万円で募集して半年間空室が続いた場合でも、4万5,000円に引き下げて水回りを改善すれば、2週間で入居者が決まる可能性があります。
空室リスクを抑えるには、購入前に周辺エリアの需要や競合物件の家賃を綿密に調査し、適切な家賃設定と最低限の設備改善を行うことが重要です。
空室リスクへの対策方法は、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
売却が難しく出口戦略を立てにくい
ボロ戸建て投資では、いざ売却しようとしても思うように買い手が見つからず、出口戦略が計画通りに進まないリスクがあります。
なぜなら、再建築不可や接道義務を満たさない土地は買い手が限られ、融資が利用できないため現金購入者しか検討しないケースが多いためです。
築年数が古く流動性が低い物件は、売却まで数年かかることも珍しくありません。
たとえば、購入時に180万円だった物件が、5年後も100万円でしか売れなかったとしたら、保有期間中の家賃収入が想定より多くても、トータルの利益は大きく目減りすることになります。
投資初期の段階から「長期賃貸」「再販」など複数の出口パターンを想定しておくと、予期せぬ市場変動にも柔軟に対応できます。
修繕や管理に時間を取られる
ボロ戸建ては築年数が古いため、入居後も定期的な修繕やトラブル対応が必要になるケースが多く、想像以上に時間を取られることがあります。
なぜなら、老朽化した設備はトラブルが頻発しやすく、以下のような細かな作業が継続的に発生するからです。
- 水漏れ
- 設備の不具合
- 入居者からの連絡対応 など
また、入退去時の原状回復や入居募集なども手作業で行うと、想定以上に労力がかかることがあります。
例えば、月に2〜3件の修繕対応が発生すれば、年間で数十時間を費やす可能性があります。
これが重なると、本業やプライベートの時間が圧迫され、投資そのものが負担に感じられてしまうでしょう。
したがって、時間的コストも投資の一部と考え、外注も含めた管理体制を整えることが重要です。
副業禁止の会社員は処分されるリスクがある
会社員が不動産投資を行う場合、就業規則に違反し懲戒処分を受ける可能性があります。
このような事態が起こる背景には、企業が「継続的な家賃収入を得る行為」を営利目的の事業活動と判断するケースがあるためです。
特に、複数の物件を所有していたり、年間家賃収入が一定額を超えると、副業と見なされる可能性が高まります。
仮に、就業規則で副業が禁止されている会社で複数戸を運用し、年間50万円以上の家賃収入を得ていた場合、注意を受けるだけでなく、最悪の場合懲戒処分の対象になる恐れがあります。
投資を始める前に就業規則を確認し、名義分散や法人化などの対策を講じることで、リスクを大幅に軽減できるでしょう。
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ボロ戸建て投資で安定した収益を得たいと考えるなら、物件選びの段階から「質の高い情報」を持っているかどうかが成功を左右します。
特に、通常の不動産サイトには掲載されない「訳あり案件」や「高利回りの掘り出し物」は、スピードと情報網を持つ専門業者だけが扱っているケースが多く、個人で探そうとしてもなかなか出会えないのが現実です。
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まとめ
ボロ戸建て投資は、少ない資金で始められる手軽さや、高利回りが狙える点から注目を集めています。
しかしその一方で、予想以上のリフォーム費用や空室リスク、融資難といった落とし穴も潜んでおり、慎重な対応が求められます。
こうしたリスクを避けるためには、「実質利回り」の視点で収支をシビアに見極め、物件の状態や周辺環境をしっかりと調査することが重要です。
加えて、リフォームや管理の外注、自分での対応を含めて柔軟な戦略を持つことが、成功への近道になります。
また、失敗を避ける有効な方法として、最初から利回りの高い物件を見つけることも一つの手段です。
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この記事の監修者
河田憲二
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