戸建て投資の失敗パターン6選！失敗を避けるためのポイントも解説
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「戸建て投資で失敗して、大きな損失を出したらどうしよう…」と、不安を感じていませんか？
戸建て投資では、投資に向いている物件を見つけ、適切な対策を講じることで、安定した収益を得ることができます。
一方で、戸建て投資には想定外の修繕費用がかさんで赤字になったり、リフォーム後も空室が続いたりするリスクがいくつも存在します。
そこで本記事では、以下のような重要ポイントを具体的に解説します。
最後まで読んでいただくことで、戸建て投資でよくある失敗の原因と対処法を理解し、自信をもって投資ができるようになります。
当社Albalink（アルバリンク）では、投資で失敗しないための知識とともに、利回りの高い戸建て物件の情報をLINEで無料配信中です。
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目次
戸建て投資でよくある6つの失敗パターン
戸建て投資にはたくさんの魅力がありますが、リスクを見落として失敗するケースも少なくありません。
ここでは、戸建て投資でよくある失敗パターンとして、以下の6つを紹介します。
想定外の修繕費用でキャッシュフローが悪化する
戸建て投資でよくある失敗パターンのひとつは、想定外の修繕費用が発生し、家賃収入を上回るコストがかかった結果、キャッシュフローがマイナスになることです。
戸建てでは、次のような箇所が劣化したり、損傷したりしている可能性があります。
- 外壁
- 屋根
- 給排水設備
ほかにも、基礎のひび割れや雨漏りが発生しているケースもあるでしょう。
物件を購入する時点で欠陥や劣化が見つからなかった場合、投資を始めてすぐに工事費やリフォーム費用が発生するかもしれません。
費用を準備できなければ、長期間のローン返済と相まって収支を圧迫します。
最悪の場合、投資に失敗してしまうため、物件を購入する前に状態をしっかりと調査して、見えない劣化や欠陥を見つけることが大切です。
再建築不可・違法建築など法的制約を見落とす
再建築不可・違法建築などの法的制約を見落した結果、将来的な改築や再建築ができず、売却や運用に大きな制限がかかるのも、よくある失敗パターンです。
- 再建築不可
- 今ある建物を解体して更地にすると、その土地に再び新しい建物を建てることができない物件のこと
- 違法建築
建築基準法や条例に違反して建てられた建築物のこと
法律の制限を満たしていないと、戸建ての増改築や建て替えはできません。
設備の更新やリノベーションをしたくても法令上の制限で対応できず、投資としての柔軟性が損なわれます。
もし自然災害の被害を受けて建て替えようとしても、再建築不可や違法建築だと許可が下りず、破損した状態のまま空き家になってしまうかもしれません。
投資する物件を購入する前に、役所で用途地域を確認したり、検査済証の有無を調べたりすると良いでしょう。
- 用途地域
- 都市計画法に基づいて、建てられる建物の種類や規模、そして容積率や建ぺい率などが制限される地域のこと
- 検査済証
- 建設された建物が法令基準に適合していることを証明する書類のこと
再建築不可の物件への投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
リフォーム後も空室が続き収益が出ない
リフォームを施して内装をきれいにしても、投資として収益を出せないケースがあります。
戸建て投資では「見た目を良くすれば借り手がつく」と考えられがちですが、次のような場合は空室が続きやすくなります。
- 物件が賃貸需要のないエリアにある
- 家賃水準が地域相場より高すぎる
- 間取りや設備の魅力度が低い
- 駅から遠い
- ターゲット（ファミリー、単身者など）に合っていない
いくらリフォーム費用をかけても、出費を回収できるだけの需要がないと投資は失敗してしまいます。
戸建てをリフォームするときは、その地域・エリアでの賃貸需要を調査し、ターゲット層の間取り・設備ニーズを把握することが大切です。
近隣トラブル・入居者トラブルにより運用が難しくなる
近隣住民や入居者とのトラブルも、戸建て投資の運用が難しくなる典型的な失敗パターンです。
アパートとは異なり、戸建ては周囲の住宅との距離が近い場合が多く、次のようなトラブルが発生しやすい傾向にあります。
- 騒音
- ゴミ出し
- 境界線のトラブル
- 駐車問題
- 庭木の手入れ
また、大家さんとの間でも、以下のようなトラブルが発生するケースも存在します。
- 家賃の未払い
- 大家さんに無断で家を改装する
- 夜間の騒音
- ペットの問題
トラブルが発生すると精神的なストレスがかかりますし、場合によっては修繕費や訴訟対応費用を払うことになります。
近隣トラブルや入居者トラブルを防ぐには、入居者の選定を慎重に行ったり、賃貸契約書にルールを明記したりすると良いでしょう。
DIYでリフォームしようとして計画がとん挫する
修繕費を節約するために自分でDIYしようと考えても、技術不足やスケジュール調整の難しさなどが原因で計画が頓挫するのも、よるある失敗パターンです。
DIYは初期費用を節約できるのがメリットですが、専門的な技術や経験求められる電気配線、水道工事、防水処理などは、失敗のリスクがあります。
途中で業者に依頼し直すと工賃が割高になり、賃貸運用できるようになるまでさらに長い時間がかかるでしょう。
DIYを行う際は、自分で作業できる範囲を見極め、専門性の高い工事は信頼できる業者に依頼することを意識することが重要です。
戸建てのDIYリフォームについては、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
ゴミ屋敷を購入したが清掃・修繕が難しい
ゴミ屋敷状態の物件を安く取得して、リフォーム・賃貸化する戦略は魅力に見えますが、実際には清掃・修繕が困難で、計画通りに進まないことがあります。
ゴミ屋敷状態の物件は、一般的な中古戸建てと異なり、次のようなリスクが存在します。
- 廃棄物の処理費用の発生
- 害虫・悪臭・カビ・シロアリなどの被害
- 構造の劣化
また、業者手配や自治体のルールなどの対応が煩雑で、見積もりが大幅にズレる可能性があります。
清掃・解体・撤去・廃材処理でタイムロスが出ると、その分賃貸を開始できるまで時間がかかるため、収益を得るまでに長い期間がかかるでしょう。
ゴミ屋敷物件への投資を検討する際は、現地で物件の状態をよく確認し、複数社の清掃業者や解体業者から見積もりを取得し、慎重に比較することが大切です。
中古戸建て投資の見落としがちな3つのリスク
中古戸建ては比較的少額で始められるため、不動産投資初心者にとって魅力的な投資方法です。
しかし、手軽さの裏にはリスクが存在するため、投資を始めるときは注意しなければなりません。
ここでは、中古戸建て投資の見落としがちなリスクとして、以下の3つを解説します。
見えない箇所が劣化している
中古の戸建ては、きれいに見える物件でも、床下や屋根裏、基礎などの見えない箇所で深刻な劣化が進んでいることがあります。
とくに築年数が経った建物では、以下のような事態が発生しているかもしれません。
- 給排水管の老朽化
- シロアリ被害
- 雨漏り
もし欠陥を見落としたまま物件を取得すると、修繕費が追加で発生するリスクがあります。
物件を購入する前に専門家による物件調査を実施し、修繕が必要な箇所を洗い出した上で資金計画に反映させましょう。
既存不適格や接道義務違反などの法的問題を抱えている
中古の戸建て物件のなかには、既存不適格の物件や再建築不可の土地が含まれていることがあります。
建築時には合法だったけれど、その後の法令改正や都市計画の変更によって、現在の建築基準法などの規定に適合しなくなった建築物のこと
法律が関わる問題点を見落とすと、リノベーションや建て替えが制限され、資産価値が大きく下がるかもしれません。
表面上の条件や価格だけで判断せず、法的な制約まで含めて総合的に判断しましょう。
再建築不可の物件への投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
投資する物件が耐震性や安全基準を満たしていない可能性がある
中古戸建ての投資では、物件の築年数によっては耐震性や安全基準を満たしていないことがあり、災害時に倒壊などの被害を受けるリスクがあります。
特に1981年6月以前に建てられた物件は、旧耐震基準で建築されているため、震度6以上の地震で倒壊する可能性が高いとされています。
1981年5月31日までに建築確認を受けた建物に適用される、震度5強程度の地震で倒壊しないことを目指した基準のこと
物件を購入した後に耐震診断を受けて「倒壊の可能性あり」と判断されると、耐震補強のための費用が追加でかかるかもしれません。
耐震性は物件そのものの安全性だけでなく、入居者の安心感や空室リスク、投資家のキャッシュフローにも影響を与えるため、事前のチェックが不可欠です。
旧耐震基準については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
戸建て投資の失敗を避けるための10のポイント
戸建て投資では、見落とした小さなリスクが後々大きな損失を招くことがあります。
ここでは、戸建て投資の失敗を避けるためのポイントを10個紹介します。
新耐震基準・接道義務など基本的な法令を確認する
戸建てのなかには、建築当時は合法でも、現在の法令に適合していないものがあります。
法令に違反した物件を取得すると、将来的に大規模な改修や建て替えを計画しても許可が下りず、売却や活用の自由度が制限される可能性があります。
物件を選ぶ際は必ず建築確認済証や検査済証の有無をチェックし、役所で接道状況や耐震の適合性を確認しましょう。
必要に応じて、建築士などの専門家に相談して法令に適合しているか確認してもらうのもひとつの方法です。
自治体の空き家対策や地域政策の中身を調べる
自治体によっては、空き家対策や地域振興など独自の政策を実施しています。
初期費用を節約できる可能性があるので、物件がある自治体の情報を調べてみましょう。
たとえば、兵庫県三田市では空き家リフォームの補助制度を用意しており、65万～200万円の補助金を受けられます。
自治体によって用意している制度や政策の方針は異なるため、事前によく調査し、地域政策を味方につけられるか判断しましょう。
想定リフォーム費用と回収プランを事前に設計する
物件を取得してからリフォームをする場合、リフォーム費と回収方法を曖昧なまま進めると、キャッシュフローが悪化する恐れがあります。
よく考えず500万円で全面リノベーションを施した結果、回収に10年以上かかる見込みになるかもしれません。
当初見込んでいた利回りが、実質的には大幅に圧迫されてしまうため、リフォームを検討する際は複数の業者から見積もりを取得しましょう。
投資した費用の回収年数や、空室率を含めたシミュレーションを必ず行い、リフォームしても採算が取れる物件に投資することが重要です。
利回りだけでなく賃貸需要・家賃相場も把握する
高い利回りをうたう物件でも、賃貸需要や家賃相場を無視していると空室が長引き、実収益はマイナスになることがあります。
高利回りと宣伝されていた物件でも、実際は駅から遠くて生活の利便性が低いエリアだったため入居者が見つからず、利回りが低下するかもしれません。
逆に、多少利回りが低めでも駅近・商業施設近接など需要が強い場所では入居が安定し、結果的に収益が確保できる可能性があります。
物件を選ぶ際は、周辺の家賃相場や近隣成約事例、競合物件の稼働率などを調べ、賃貸需要を正しく見極めましょう。
また、実際に現地を訪れ、周辺の住環境をよく確認することも大切です。
将来的に人口が大きく減少しそうな地域は避ける
人口が減少している地域は、将来的に賃貸需要そのものが縮小するため、空き家率が上昇し、家賃相場も下落しやすくなります。
山間部や過疎地域の戸建てを取得しても、数年後には入居者がいなくなり、家賃収入がほぼゼロになるかもしれません。
反対に、都市近郊エリアや駅周辺といった人口維持・増加傾向にある地域では、長期的な運用がしやすい傾向にあります。
投資する物件を決めるときは、国勢調査や自治体人口推移予測などを確認し、将来的に大幅な人口減少が見込まれる地域は候補から外す方が良いでしょう。
近隣環境や自治体条例など運営リスクを把握する
戸建て投資をするとき、近隣の環境や自治体の条例が、運営を制約するリスクが存在します。
たとえば、景観条例で建物の色が制限される地域でリフォームの自由度が制限されたり、騒音やゴミ出しルールが厳しい地域で入居者トラブルが頻発したりする可能性があるのです。
トラブルの発生は、管理コストの増加やクレーム対応の負荷を引き起こします。
物件を購入する前に自治体の条例、近隣の住民構成、過去のトラブルなどを調べ、運営時に制約となるリスクを把握することが、戸建て投資を安全に進めるポイントです。
信頼できるリフォーム業者と管理業者を確保する
リフォームや物件管理を外部の業者に依頼するときは、信頼できる業者を選ぶことが大切です。
信頼性の低い業者を選ぶと、手抜き工事やコストの超過、対応の遅延などのトラブルを招く可能性があります。
たとえば、安さ優先でリフォーム業者を選ぶと、工期を守らず工事が追加されたり、コストが膨らんだりするかもしれません。
また、管理会社の対応が遅いと、入居者トラブルがさらに悪化し、収益が圧迫されることもあるでしょう。
複数社の実績・評判・見積もりを比較したうえで信頼できる業者を選び、契約内容や対応範囲を明確にしておくこと大切です。
リフォームしても採算が合わない物件は避ける
どれだけ内装や設備を刷新しても、そもそもの需要が乏しいエリアではリノベーション費用を回収できないリスクがあります。
たとえば、古い戸建てを高級感のある物件にリフォームしても、家賃設定が地域相場を超えていると、入居者が見つからないかもしれません。
逆に、需要を見極めてリフォーム費用を抑え、必要最小限の改善にとどめると、比較的早く回収できる可能性があります。
リフォーム案を出す際は、投資できるな範囲で採算が取れるかを慎重に検証し、回収の見込みが低い物件は最初から対象外とすると良いでしょう。
こちらの記事では収支計算書の作り方を解説しているので、ぜひ参考にしてください。
金利上昇リスクとローンの返済期間の影響を考慮する
ローンを使って戸建て投資を行うする場合、金利の上昇や返済期間の設定が収支に与える影響を見落とすと、返済の負荷が増加してキャッシュフローが悪化するリスクがあります。
金利が低いときに長期ローンを組んだところ、後で金利が上昇して返済額が増え、キャッシュフローが圧迫される可能性があるのです。
ただし、返済期間を慎重に設計して金利の変動リスクを見込んでいれば、多少の変動があっても余裕を失わずに済みます。
ローンの条件を決めるときは複数のシナリオを想定し、最悪時でも耐えられる返済計画を組んだうえで、返済方式や期間を決めることが重要です。
必要に応じて専門家に相談する
戸建て投資では、法律、税金、建物の構造など、専門性が高いことをたくさん考えることになります。
個人の判断だけで進めると、次のようなリスクが高まるかもしれません。
- 法令違反
- 瑕疵の発見漏れ
- 追加コストの発生
- 訴訟
事前に建築士や司法書士に確認を依頼して、リスクを洗い出すと、運用や出口戦略を安定させやすくなります。
自分で判断が難しい部分は、速やかに専門家に相談し、判断材料を揃えてから最終的な意思決定をしましょう。
戸建て投資の失敗を防ぐ出口戦略の考え方
戸建て投資では、物件選びと運用だけでなく、「売却＝出口戦略」の設計が成功と失敗を分ける大きな要素です。
ここでは、戸建て投資の失敗を防ぐ出口戦略の考え方として、以下の3つを解説します。
売却時に買い手がつきにくい物件の特徴
戸建て投資で失敗しやすいパターンのひとつに、「売却時に買い手がつきにくい物件」を所有してしまうことが挙げられます。
売却時に買い手が付きにくい物件の特徴は、以下のとおりです。
- 再建築不可や接道義務違反などの法的な問題を抱えている
- 築年数が古く修繕費が高額になる
いずれも資産価値が低く、住宅ローン審査も通りにくいため、購入希望者が限定されてしまいます。
物件を購入する前から「将来的に誰が・どのような目的で買うか」を想定し、立地・法令・需要を踏まえ、出口ありきの投資戦略を構築することが重要です。
投資対象エリアの市場流動性の確認方法
戸建て投資で出口戦略を考える際、対象エリアの「市場流動性」つまり「売りたいときに売れるかどうか」を考えることはとても重要です。
市場流動性は、次のデータから判断できます。
- 地域の人口動態
- 住宅の供給・需要のバランス
- 売却物件の滞留日数
もし市場流動性を確認せずにいると、購入希望者がなかなか見つからなかったり、販売希望価格を大幅に下げたりすることになるかもしれません。
逆に、都市近郊の人気エリアでは、築年数が古くても流動性が高く、相場よりやや高値でも早期に売却が決まる傾向があります。
投資を検討する段階で、不動産会社などから「過去の売買実績」や「売出しから成約までの期間」を調査し、流動性のあるエリアかを見極めましょう。
資産価値の維持が難しい戸建て特有のデメリット
戸建て物件は、マンションと比べて経年劣化による資産価値の下落スピードが早く、維持管理を怠ると価格が大幅に下がるデメリットがあります。
特に、外壁や屋根、給排水設備の劣化が放置されていると修繕費用がかさみ、買い手にとって手間と費用がかかる物件と判断され、敬遠される傾向があります。
物件の売却時に備えて、戸建て特有の劣化スピードを理解し、日常的な維持・点検を行うことをおすすめします。
適切に管理されてきた物件であることを示すため、リフォームの履歴や修繕記録も残しておきましょう。
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戸建て投資は、ファミリー層の需要や長期入居を狙える投資方法です。
しかし、想定外の修繕費の出費でキャッシュフローが悪化したり、近隣住民とトラブルになったりと、さまざまな失敗のリスクがあります。
失敗を避けるには、投資向きの物件を探し、必要に応じて専門家に相談することが重要です。
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まとめ
戸建て投資は少ない資金から始められる一方、「修繕費の見積もり不足」や「法的リスクの見落とし」、「空室リスク」など、失敗に繋がりやすい要素も多く存在します。
戸建て投資のを避けるためには、物件を購入する前にしっかりと調査や収支シミュレーションを行い、地域の特性を理解することが大切です。
ただし、どれだけ準備をしても、見えない劣化や入居者トラブルなど、予測不能なリスクが完全にゼロになることはありません。
高利回りを狙って安易に訳あり物件に手を出すと、逆に手間やコストが膨らみ、失敗につながるケースもあります。
そこで重要になるのが、「利回りの高い優良物件を見極める力」です。
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この記事の監修者
河田憲二
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