【困惑】不動産投資で管理会社が倒産した！大家への被害や対処法を解説
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不動産投資を始めた方が直面する不安のひとつが、「管理を任せている賃貸管理会社が倒産したらどうなるのか？」という問題です。
購入した物件の管理が突然ストップし、家賃の送金が滞ったり、入居者からのクレーム対応ができなくなったりすれば、トラブルに巻き込まれてしまうでしょう。
しかし、賃貸管理会社が倒産した場合でも、適切な対応と対策を取ることで、被害を最小限に抑えられます。
そこで本記事では、以下のようなポイントについて詳しく解説します。
最後まで読むことで、万が一管理会社が倒産したときでも冷静に対処できる知識が身につき、落ち着いて不動産投資を継続できるようになります。
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目次
【3分で知る】賃貸管理会社が倒産したらどうなる？
不動産投資において、賃貸管理会社の倒産はとても大きなリスクです。
特に家賃収入の管理や入居者対応を委託している場合、賃貸管理会社の業務が突然ストップすることで、収入や信頼に大きな影響を及ぼすでしょう。
ここでは、賃貸管理会社が倒産したら発生することと、オーナーの対応について、次のようなことを解説します。
オーナーと入居者に及ぶ被害
管理会社の倒産が発生すると、オーナーと入居者の双方に深刻な被害が及びます。
とくに影響が大きいのは、家賃収入の停止と物件管理の混乱です。
オーナー側と入居者側の被害としては、それぞれ次のようなものが挙げられます。
| オーナー | ・家賃の未送金 ・契約書や鍵などの未返却 ・修繕対応の放置 |
|---|---|
| 入居者 | ・故障対応やクレーム処理が放置される ・日常生活に支障をきたす |
賃貸管理会社の倒産による混乱を避けるには、定期的に委託契約の内容を見直し、家賃回収の仕組みや緊急時の対応の流れを事前に確認しておくことが大切です。
なお、管理会社倒産によるオーナーへの被害については「管理会社が倒産した場合にオーナーが受ける5つの被害」の章でも詳しく解説しています。
賃貸管理会社が倒産する原因
賃貸管理会社が倒産する主な原因は、資金繰りの悪化と経営管理の甘さです。
特に小規模な業者では、物件管理の手数料収入が安定しにくい場合があり、少し経営が悪化するだけで事業の継続が難しくなる可能性があります。
賃貸管理会社の資金繰りが悪化する要因としては、次のようなものが挙げられます。
- 入居者の退去が続いた際の収入減少
- サブリース契約による賃料負担の増大
- 過剰な融資による返済負担
実績が不透明な業者や、契約条件が不利なサブリースを提案する会社には注意が必要です。
不動産会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者に転貸すること。
管理委託契約を結ぶ前に業者の経営状況や契約内容を十分に調査・検討し、倒産のリスクを避けましょう。
サブリースについては、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
【まず何をすべき？】初動のポイント
管理会社が倒産した場合、オーナーは次のような対応を優先して取ることをおすすめします。
- 家賃の入金状況を確認する
- 入居者との契約情報を確認する
- 速やかに入居者に連絡を取り、今後の家賃振込先の変更や管理体制について説明する
- 管理業務を引き継ぐ新しい業者を選定する
初動対応を適切にできれば、家賃収入の損失を回避し、すぐに安定した経営に戻すことが可能です。
万が一の事態に備えて、事前に対応手順をチェックしておきましょう。
なお、管理会社が倒産した際の対処法については「賃貸管理会社が倒産したときの対処法を5ステップで解説」の章でも詳しく解説しています。
管理会社が倒産したらオーナーが受ける5つの被害
賃貸管理会社が倒産すると、不動産投資をしているオーナーにはさまざまな被害が及びます。
管理会社が倒産した場合にオーナーが受ける主な被害は、以下の5つです。
家賃が送金されない
管理会社が倒産したときの直接的な被害のひとつは、家賃の送金が止まることです。
管理会社が倒産した時点で、入居者から預かっていた賃料が既に使われていたり、債権として他の債権者に優先されたりするため、オーナーのもとに戻ってこない可能性があります。
家賃が送金されないと、オーナーとしてはローンの支払いに影響が出てしまうかもしれません。
家賃送金のトラブルを避けるには、送金方法や契約条件を事前に確認し、信頼できる管理会社に管理を依頼することが重要です。
敷金が返ってこない
倒産に伴い、敷金が返ってこないこともあるでしょう。
敷金は入居者の退去時に原状回復費用として精算される資金であり、オーナーと入居者の信頼関係にも関わる重要な資金です。
入居者が賃貸物件を退去するとき、部屋に付いた傷や汚れを、入居時の状態に戻すためにかかる費用
管理会社が倒産すると、敷金が債務整理に組み込まれ、回収が困難になる場合があります。
敷金の未返還のリスクを回避するには、敷金の保管方法を確認し、可能であればオーナー自身で預かる契約形態を選ぶなどの対策をするのが有効です。
物件価値が低下する
管理会社の倒産によって、修繕や共用部の清掃業務が停止すると、物件の魅力が大きく低下し、空室リスクが高まります。
管理会社が倒産したことにより、メンテナンス等のサービスが途絶えると、クレームや退去が発生しやすくなるでしょう。
管理会社が倒産した後の対応が遅れると、賃料の下落や募集条件の悪化に繋がり、収益性が低下するかもしれません。
管理会社の経営状況を定期的に調査し、必要に応じて複数の業者と業務を分散して委託する方法も検討すると良いでしょう。
入居者とのトラブルに発展する
管理会社が倒産したことにより、入居者対応を行えなくなると、小さな問題が放置されて大きなトラブルに発展する危険があります。
管理会社は、入居者からの苦情や修理依頼への迅速な対応を通じて、円滑な賃貸運営を支える存在です。
対応が滞ると、入居者の不満が蓄積し、退去や訴訟につながる可能性もあります。
トラブルの発生を避けるには、管理会社が倒産したときの対応体制をあらかじめ検討するとともに、入居者と直接連絡を取る手段を確保しておくことが効果的です。
契約情報が失われてしまう
倒産した管理会社が契約書類や入居者情報を適切に保管していない場合、オーナーは重要な契約情報を失うリスクがあります。
契約情報には、家賃条件や入居日、特約など、賃貸運営に欠かせないデータが含まれています。
もし契約情報が失われると、対応が後手に回り、本来なら発生しないはずのトラブルが起こるかもしれません。
物件を売却しようと思っても、入居状況を正確に証明できないため、売却価格にマイナス評価が付くリスクも存在します。
管理会社が倒産したときに備えて、契約情報や書類をデジタル化して自分でも保管し、契約時にデータの共有方法を明確にしておきましょう。
賃貸管理会社が倒産したときの対処法【5ステップ】
管理会社が倒産しても、冷静に対応すれば不動産投資への影響を最小限に抑えられます。
賃貸管理会社が倒産したときの基本的な対応の流れは、以下の5ステップです。
【1】管理契約の内容を再確認する
倒産が発覚したら、まずは「管理契約書」を確認しましょう。
契約内容を確認することで、資金の流れや業務範囲、解除条件を把握し、今後の対応方針を明確にできます。
もし契約内容に「家賃送金の遅延時には直接入居者から徴収可能」という記載があれば、すぐに家賃の振込先を変更することで、大きな損失を免れることができるでしょう。
トラブル発生時には、契約書が重要な判断材料になるため、書類の確認は優先して行ってみてください。
【2】入居者へ説明をする
続いて、入居者に連絡と状況説明を行います。
入居者は賃貸物件の維持やトラブル対応を管理会社に依頼していますが、その機能が突然停止すると、「どこに連絡すればいいのか」が分からなくなります。
管理会社が倒産した後の対応が遅れると、入居者の不安や混乱を招き、クレームや退去に発展する可能性があるため、早めに連絡を取るのがポイントです。
誠意ある対応が入居者との信頼関係を築き、不動産経営の安定につながります。
【3】家賃の振込先を変更する
賃貸管理会社の倒産により家賃の送金が止まる前に、振込先をオーナー自身の口座へ変更することも欠かせません。
管理会社が倒産手続きに入ると、未送金の家賃が債務扱いとなり、資金回収が困難になる可能性があります。
対応が遅れると、数ヶ月分の収入が消えるリスクもあるため、早めに家賃の振込先を変更し、入居者に連絡しましょう。
【4】敷金や未送金家賃を回収する
管理会社に預けていた敷金や未送金家賃がある場合は、「債権者」として回収を試みましょう。
倒産した企業に対しては、破産管財人が財産を整理し、債権の配当を行います。
オーナーは債権者の一人として、申請書類を提出し、配分を受ける権利を主張することができます。
- 債権者
- 特定の人物に対して、金銭の支払いなど、契約に基づいた義務の履行を請求する権利を持つ人のこと。対義語は「債務者」。
- 破産管財人
- 破産した人の財産を管理・現金化し、債権者に対して公平に配当する仕事をする人のこと。裁判所によって選任される。
全額回収が難しい場合もありますが、損失を最小限に抑えるため、必要に応じて専門家への依頼も検討すると良いでしょう。
【5】新しい管理会社を選定する
最後に、新しい管理会社を選び、賃貸管理の委託契約を結びます。
早めに新しい管理会社を選び、契約することで、管理業務の空白期間を最小限に抑え、物件の価値や入居者の満足度を維持しやすくなります。
業者選びでは、実績や手数料、トラブル対応の迅速さなどを総合的にチェックしましょう。
経営基盤が安定しており、契約内容が分かりやすい業者を選ぶことも大切です。
良い管理会社と契約できると、損失の回復を早く進められるのに加え、入居率の上昇等のプラスの効果も期待できます。
投資の再成長にもつながるため、新しい管理会社を選定するときは、慎重に比較・検討することをおすすめします。
管理会社の選び方については、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
倒産リスクのある管理会社を見分ける5つのポイント
不動産投資において、信頼できる賃貸管理会社を選ぶことはとても重要です。
倒産リスクが高い業者に管理を委託すると、家賃の回収や物件の管理体制に大きな被害が及ぶ可能性があります。
ここでは、倒産リスクのある管理会社を見分けるポイントを5つ紹介します。
対応の速さを調べる
家賃の送金が遅れたり、問い合わせ対応に時間がかかったりする管理会社には注意が必要です。
管理会社が日常業務すら滞る状態になっていれば、すでに経営に問題が発生している可能性が高いためです。
対応の遅れは、資金繰りの悪化や社内の業務体制の乱れなど、倒産の前触れとも考えられます。
送金の円滑さや、日々の対応の誠実さを常にチェックし、倒産のリスクを回避しましょう。
管理能力を調べる
管理会社の倒産リスクを見分けるうえで、「管理力」はとても重要な指標です。
入居率の高さや空室募集のスピード、修繕対応などの業務の質を調べることで、経営状態やサービス品質を判断できます。
管理力の低下は、収益悪化による資金難や人員不足の現れかもしれません。
管理業務の委託を検討するときは、管理体制や物件ごとの対応実績など、目に見える形で評価するのがポイントです。
管理会社の運営状態を確認する
管理会社の財務状況やスタッフの離職状況を確認することは、倒産リスクを見極めるうえで欠かせません。
頻繁な人事異動や退職がある会社は、経営基盤が不安定であると考えられます。
なぜなら、資金繰りに余裕がなくなると人件費の削減が進み、サービスの質が落ちると同時に、スタッフの士気や定着率にも悪影響を及ぼすためです。
経営や業務体制の透明性がある業者を選び、会社概要や人事情報も契約前にチェックすることが、長期的に安定した賃貸経営に繋がります。
賃貸住宅管理業者であるか調べる
管理会社が「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録しているかどうかは、信頼性を判断する上で非常に有効です。
管理戸数が200戸以上の賃貸住宅管理業者に、国土交通大臣への登録を義務付ける制度のこと。登録制度が不動産業界の透明性向上と健全化を目的としており、倒産などのトラブルを未然に防ぐ抑止力になる。
登録業者は国の基準に沿って業務運営しており、法令順守やトラブル対応の体制が整っています。
賃貸住宅管理業者登録制度に登録している管理会社であれば、業務内容をはじめとした情報が公的に開示されており、どのような会社なのかチェックしやすくなります。
国土交通省が運営している「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」から、登録情報を調査してみましょう。
口コミや評判を確認する
管理会社の評判や実績を確認することも大切です。
口コミや第三者のレビューは、表面的な説明では分からない「実態」を知る重要な情報源になります。
特に過去のトラブル事例や、オーナー・入居者からの苦情が多く見られる場合は、業務の不備や倒産リスクがあると考えられます。
業者の実績・信頼性は長期的な不動産経営に直結します。
契約前に、インターネットやコラム、セミナーなどを活用し、積極的に情報を収集しましょう。
まとめ
不動産投資において、賃貸管理会社の倒産はオーナーにとって大きなリスクになります。
家賃の未送金や敷金の未返還、修繕業務の停止など、物件の収益性や資産価値に直結する問題が発生するかもしれません。
被害を最小限に抑えるには、事前に管理会社の財務状況や対応のスピードをチェックし、異変を感じたら迅速に契約内容を確認・見直しをすることが大切です。
賃貸管理会社の倒産によるリスクを避けるには、そもそも利回りが高く、多少のトラブルがあっても利益が確保できるような優良物件を選ぶのもひとつの方法です。
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この記事の監修者
河田憲二
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