不動産投資で優良物件を見分ける7つのポイント【効率的な探し方も解説】
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※株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
「不動産投資をするなら、リスクが低くて収益をしっかり得られる優良物件に投資したい」
不動産投資を志す人なら誰もが思うことですよね。
しかし、その優良物件を見つけるのが難しい…。
優良物件だと思っても、蓋を開けたら手を出してはいけない物件だった、なんてこともザラです。
そこで本記事では、不動産投資に向いている優良物件を探している方に向けて、次のことを解説します。
最後まで読むことで、優良物件を効率良く見つけられ、本当に優良かどうかの判断ができるようになるはずです。
なお、弊社アルバリンクでは、空き家や築古物件などの高利回り物件を「未公開情報」としてLINE登録者限定で紹介しています。
弊社は「中古・築古・特殊物件」を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細を確認する）。
投資物件を多く確認できるきっかけになりますので、優良物件を見極めるスキルも身に着けるためにも今すぐ登録してみてください。
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目次
不動産投資で優良物件を見つけるなら「未公開物件」を獲得しよう！
不動産投資で優良物件を見つけるには、「未公開物件情報」を得ることが重要です。
未公開物件とは、ポータルサイトなどで一般に流通していない物件を指します。
この章では、未公開物件関する次のことを解説していきます。
「未公開物件」が狙い目なのはなぜ？
未公開物件が狙い目である理由は、競争が少なく、条件の良い物件を見つけやすいためです。
収益性の高い物件は、一般公開される前に「過去の取引があり信頼関係が形成されている投資家」へ優先的に紹介される傾向があります。
そのため、逆に言えば、ポータルサイトに出ている物件は、プロの投資家が見送った物件（＝投資価値が低い物件）とも言えます。
ポータルサイトを調べても、なかなか優良物件が見つからないのはそのためです。
日頃から不動産会社との信頼関係を築き、未公開物件を手に入れられる情報網を積極的に広げていくことが、優良物件を見つけられる近道です。
弊社アルバリンクの場合、その未公開物件を「LINE登録者限定」で紹介しています。
弊社は東証上場したことで多くの空き家や築古物件が舞い込んできています。
そのため、ポータルサイトに物件情報を載せる前に、懇意にしている不動産投資家にお声かけするだけでなく、LINEに登録してくれた投資家の方へも情報をお渡しすることになりました。
弊社LINEへの登録方法や登録するメリットついては、以下をクリックしてご確認ください。
未公開物件が一般公開されない2つのケース
未公開物件が一般公開されない理由には、「売主の事情」や「不動産業界の構造」があります。
売主が「周囲に売却を知られたくない」と希望したり、不動産会社が優良顧客に優先的に案内して関係を維持したいと考えたりした結果、一般公開される前に売れてしまうのです。
未公開物件のなかには、相場よりも割安な物件も多く、一般公開すればすぐに問い合わせが殺到する可能性があります。
不動産投資をするときは、未公開物件の存在を理解し、不動産会社との関係性を構築することで、希少な情報にアクセスできる環境を整えることが大切です。
未公開情報を得たいなら「信頼される投資家」になること
未公開物件の情報を得るには、不動産会社から信頼される投資家であることが重要です。
不動産会社は「すぐに決断できる」「融資に強い」など、スムーズに取引を進められる投資家に優先して情報提供したいと考えるからです。
信頼される投資家として情報提供を受けるには、複数の不動産会社に自ら足を運び、収支計画や保有資金などを示すことが欠かせません。
ローンを使う場合、金融機関から事前審査「可決」の結果をもらっておき、不動産会社に提示すると話が早かったりします。
投資準備が整っている状態を伝え、不動産会社からの信頼を獲得しましょう。
不動産投資で優良物件を見分ける7つのポイント
不動産投資で収益を上げるには、優良物件に投資するのが近道です。
ここでは、不動産投資で優良物件を見分けるポイントを7つ紹介します。
立地と地域の将来性を確認する
物件を選ぶときは、「立地」と「地域の将来性」を確認しましょう。
これらは、「家賃設定」や「賃貸需要」に深く関わり、将来的な資産価値にも大きな影響を与えます。
たとえば、一般的に都心から電車で30分圏内にある駅近のエリアは狙い目です。
さらに、大学や大型施設の建設が進む計画があれば、市場からの注目度が高まり、将来の売却時にも価格が下がりにくいでしょう。
目先の利益にとらわれず、再開発や人口動向といった長期的な視点を取り入れることが、安定した収益に繋がります。
以下の記事では、投資家が重視する立地条件のアンケート結果を紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
利回りとキャッシュフローのバランスを見る
資金計画を立てるときは、「利回り」と「キャッシュフロー」のバランスを確認しましょう。
表面利回りの高さだけで物件を選ぶと、実際の手残りが少なくなる可能性があります。
家賃収入からローン返済、経費、税金などを差し引いた後の、手元に残る現金のこと
たとえば、表面利回りが9%の中古アパートでも、空室が多く修繕費がかさむと、月々のキャッシュフローが少なく、最悪の場合赤字になることが考えられます。
物件の取得費に加え、管理費や修繕費といった支出も加味してシミュレーションを行い、長期的な収支バランスを具体的に把握しましょう。
管理状態や修繕履歴を確認する
物件を購入する前に、「管理状態」や「修繕履歴」を確認しましょう。
管理が行き届いておらず、建物の状態が悪いままだと、入居者が定着せず、空室が増えてしまいます。
一方で、築年数が古くても修繕記録が整っている物件であれば、過去の修繕箇所や劣化箇所が把握しやすいため、修繕計画を立てやすいでしょう。
管理状態や修繕の状況を把握することで、今後のランニングコストを想定しやすく、予期せぬトラブルの回避につながります。
築年数と構造（耐震基準）を調べる
建物の「築年数」や「構造」は、安全性だけでなくローンの審査にも影響を及ぼします。
特に、重要な分岐点は1981年以降の「新耐震基準」に適合しているか否かです。
これ以前の「旧耐震基準」か「新耐震基準」かで、金融機関の融資可否や条件が大きく変わります。
建築基準法で定められた、地震に対する建物の最低限の安全性基準のこと。1981年6月1日以降のものは「新耐震基準」、それ以前のものは「旧耐震基準」と呼ばれる。
たとえば、築年数が近くても、「旧耐震基準の木造」と「新耐震基準に準拠した鉄筋コンクリート造（RC造）」では、火災保険料やリフォーム費用、融資期間に差が出ます。
物件を選定するときは、耐震性に基づいた修繕リスクや設備の老朽化コストなどを慎重に見積もることが重要です。
耐震基準については、こちらの記事で解説していますので、ぜひ参考にしてください。
レントロールで家賃の妥当性を確認する
物件の収益力を正確に把握するには、レントロールの確認が欠かせません。
アパートやマンションといった収益物件の、各部屋の賃貸条件を一覧にした「家賃明細表」のこと。設定した家賃の妥当性や、空室状況などを調べるときに役立つ。
たとえば、相場より明らかに高い家賃が設定されている場合、入居者が退去したときに賃料を大きく下げざるを得ず、収入が激減するリスクがあります。
優良物件を探すときは、記載された数字を鵜呑みにせず、「周辺相場と比べて無理のない家賃設定か」を冷静に見極めることが重要です。
告知事項や法的な問題がないか調べる
物件を購入する前に、告知事項や建築基準法違反などの「法的瑕疵（かし）」ないかを調べましょう。
もし調査を怠ると、運用計画が狂うだけでなく、将来の売却時に買い手が見つからない事態にもなりかねません。
売買契約を結ぶ前に「重要事項説明書」や「調査報告書」を確認し、担当者に具体的な説明を求めましょう。
必要に応じて、弁護士や宅地建物取引士といった専門家に相談することもおすすめです。
競合物件と空室率を調べる
購入予定の物件に対する周辺の「競合物件」と「空室率」を調べることも大切です。
近隣の競合物件の「家賃、設備、築年数」などを比較することで、検討中の物件の競争力（＝競合に比べて有利な物件か不利な物件か）が見えてきます。
また、周辺の空き室率が高ければ、そのエリア自体が賃貸物件の供給過多の状態に陥っている可能性があります。
ポータルサイトや不動産業者のデータも活用しながら、相場感や需要のトレンドをしっかり把握しましょう。
不動産投資における優良物件の5つの探し方
不動産投資で成果を上げるには、優良物件の「探し方」を知っておくことも重要です。
どれだけ投資資金や知識があっても、投資価値の高い物件に出会えなければ収益につながりません。
ここでは、不動産投資における優良物件の探し方を5つ紹介します。
不動産投資専門のポータルサイトを活用する
投資物件の基本的な探し方としては、やはり「投資物件専門のポータルサイト」の活用です。
投資用物件専門のポータルサイトは、一般的な住宅用ポータルサイトと異なり、「利回り、想定家賃収入、管理状態」などの条件で絞込みができ、効率的に情報収集できます。
また、物件資料の一括請求や新着物件の通知設定ができるのも便利です。
時間や手間を抑えながら条件に合う優良物件を探せる点が、投資用物件専門のポータルサイトの魅力です。
一般的な不動産ポータルサイトを活用する
投資家のなかには、一般の住宅用不動産ポータルサイトから収益物件を探す方も少なくありません。
一般の不動産ポータルサイトに掲載されている物件は、個人が売主であるケースも多く、相場より安い物件を見つけられる可能性があります。
条件検索機能を活用すれば、「希望エリア、価格帯、築年数」などで細かい条件で物件を絞り込めます。
ただし、賃貸需要や管理状態などは自分で調査することが必要なため、一定の不動産知識や経験・判断力が必要です。
競売・公売情報サイトを活用する
「競売・公売情報サイト」に掲載されている物件は、一般的な市場価格よりも安価に取得できる可能性があります。
特に資金が限られている人にとっては、魅力的な物件仕入れルートといえるでしょう。
法務省の「不動産競売物件情報サイト BIT」などの公的サイトでは、地域ごとに競売物件情報を取得できます。
ただし、競売物件には「現地で物件の状態を確認することが難しい」「落札後のトラブル（立ち退き交渉など）は自己責任」といった特有のリスクがあります。
資料や調査報告書を読み解く専門知識が必要なため、投資初心者には難易度は高めです。
競売・公売のメリットとデメリットについては、こちらの記事で解説していますのでぜひ参考にしてください。
地元の不動産会社に相談する
「地元の不動産会社」が優良物件を握っているケースもあります。
地域密着型の不動産業者は、地域の市場変化や入居者ニーズに詳しいため、優良物件を紹介してもらえる可能性が高い点が魅力です。
不動産会社と信頼関係を築くことで、未公開物件の情報や近く売り出される可能性のある物件情報などを知ることも可能です。
定期的に不動産会社に顔を出すなど、信頼関係を築きましょう。
不動産投資会社から紹介を受ける
不動産投資会社を経由して物件の紹介を受けると、プロの視点で選ばれた物件に出会える可能性があります。
加えて、サポート体制が充実しているのも、不動産投資会社を利用するメリットです。
会社によっては、収益性やリスクの分析、経営のアドバイスを行うところも存在します。
ただし、会社によって手数料や紹介物件の質に差があるため、事前に料金や評判を確認し、複数社を比較することが大切です。
悪徳業者にも注意です！Google口コミなどで評判の確認は必須です。
不動産投資会社の選び方については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
「優良に見える物件」によくある3つの注意点
不動産投資では、「一見良さそうな物件」ほど、冷静にチェックする必要があります。
表面上の利回りや物件写真の印象に惑わされると、購入後に思わぬトラブルや損失が発生するリスクがあるのです。
ここでは、優良に見える物件によくある注意点として、以下の3つを紹介します。
表面利回りだけで判断しない
物件選びで多くの人が失敗するのが、表面利回りだけを見て購入を決めてしまうことです。
表面利回りは家賃収入と物件価格の比率であり、実際の支出（修繕費、管理費、空室リスクなど）は考慮されていません。
表面利回りだけを見て物件を購入すると、実際に運用を始めたら修繕費がかさみ、目標とする収益を得られない可能性があります。
運用コストを考慮した「実質利回り」とキャッシュフローのバランスを確認し、長期的な収益性を正しく評価することが大切です。
実質利回りと表面利回りについては、こちらの記事で解説していますので、ぜひ参考にしてください。
心理的瑕疵や管理不備などが潜んでいる
価格が相場より安かったり、人気エリアでも売れ残ったりしている物件は、心理的瑕疵や管理上の問題が潜んでいる可能性があります。
物件自体に物理的な問題はなくても、過去の事件や事故（自殺や長期間発見されなかった孤独死など）により、買主や借主が心理的な抵抗感や嫌悪感を抱く可能性がある欠陥
相場より価格が低い理由を不動産会社にしっかりと確認しましょう。
また、投資物件を管理している「管理会社」の実績をチェックすることも大切です。
もし管理体制が不十分だと、共用部の清掃が行き届いておらず第一印象が悪くなるだけでなく、入居者トラブルが発生して定着率が低くなってしまいます。
投資する物件を選ぶときは、建物本体の状態だけでなく、周辺環境や管理体制も含めて総合的に判断することが大切です。
訳あり物件への投資については、こちらの記事で解説していますので、ぜひ参考にしてください。
現況家賃と満室想定家賃にギャップがある
物件の紹介を受けるときに提示される「満室想定家賃」と、実際に得られる「現況家賃」は、大きく異なる可能性があることも留意しておきましょう。
| 満室想定家賃 | 現況家賃 |
| ずべての部屋に入居者がいると仮定した場合（理論上）の最大家賃収入 | 現時点、実際に入居者から支払われている家賃収入の合計 |
物件紹介時に提示される収益予想は、楽観的な視点で設定されているケースも多く、現実とはかけ離れていることも少なくありません。
そのため、満室想定家賃で収益をシミュレーションすると、ローン返済に苦労するリスクが高まります。
レントロールを確認し、空室率や長期的な賃貸需要なども調査して、現実的な収益予想を立てることが大切です。
普通の物件を優良物件に変える3つの方法
不動産投資では、必ずしも優良物件に出会えるとは限りません。
そんなときは普通の物件を購入し、リフォームを施し資産価値の高い優良物件へ再生するという方法もあります。
ここでは、普通の物件を優良物件に変える3つの方法を紹介します。
リフォームやリノベーションで資産価値を上げる
古い物件でも、リフォームやリノベーションによって、資産価値を高められます。
特に築古のアパートや戸建てでは、内装や水回りを中心に修繕するだけで、入居希望者の印象や使い勝手が大きく変わります。
必要に応じて、エアコンや照明などの設備を充実させるのも良いでしょう。
多額の修繕費用はかかりますが、長い目で見ると優良物件に生まれ変わらせ、長期的に収益を押し上げる有効な施策です。
入居者ニーズに合わせた設備を導入する
入居率を向上させるには、ターゲット層に合わせた設備を導入する施策が効果的です。
ファミリー層であれば宅配ボックスや防犯カメラ、単身者向けであればインターネット無料や独立洗面台などを用意することで、周辺の物件との差別化が可能になります。
入居者のニーズを把握するには、地域の特性やターゲット層の生活スタイルをリサーチすることが大切です。
設備投資は費用対効果を意識しながら、賃料アップや空室解消につながる施策を優先して行いましょう。
管理体制を見直して空室リスクを下げる
管理体制を見直すことでも、普通の物件を優良物件に変化させられます。
物件の魅力は建物や設備だけでなく、「管理の質」によっても大きく左右されるためです。
- 共用部の清掃が行き届いているか
- 入居者対応が迅速か
- 契約の更新手続きはスムーズに行われているか
管理の質が向上すれば、入居者の定着率も上がり、空室リスクやトラブルの発生率を低減させられるでしょう。
空室対策については、こちらの記事で解説していますのでぜひ参考にしてください。
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不動産投資では、優良物件さえ見つければ、安定的に資産を増やしていけます。
物件の立地や将来的な賃貸需要を調べるとともに、利回りとキャッシュフローをしっかりとシミュレーションし、優良物件かどうかを見極めてください。
しかし、不動産投資初心者の場合、自分の力だけでは優良物件を見つけるのは難しいのが現実です。
不動産会社とのコネがあるケースも少なく、ポータルサイトでの物件探しが基本となるためです。
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まとめ
不動産投資の成功は「優良物件」を見つけられるかどうかにかかっています。
特に、一般には出回らない「未公開物件情報」を入手できるかは大きな違いがあります。
未公開物件に優良物件が含まれている確率が高いからです。
ただし、優良に見える物件でも、実際は管理不備や告知事項が隠れている場合があるため、慎重に見極めなければなりません。
投資に向かない物件を回避するには、収益性や将来性のほか、契約書や重要事項説明などを総合的にチェックすることが大切です。
そういった「優良物件を見極めるスキル」を身に着けるには、多くの物件に触れ、投資判断の経験を積んでいくしかありません。
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この記事の監修者
河田 憲二
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