不動産投資の利回りとは？実質利回りと表面利回りの考え方

おや、熊さんかい。

こんな時分にどうした。まぁ、お入りなさい。

嬉しいことを言うじゃないか。

わしの知っていることなら出し惜しみはしないよ。

で、なんだね、その聞きたいことってぇのは。

またバカなことを。

『表面利回り』と書いて、賃貸アパートや賃貸マンション経営が生み出す利益率のことだな。

アパートが年間に最大いくらの家賃を稼ぎだせるかを計算して、それを単純にアパートの値段で割ったものだ。

例えば、家賃５万円で貸し出している10戸のアパートが5000万円で売られていたとしたら、5万円×10戸×12カ月で年間最大家賃は600万円という計算式になる。

これを購入価格の5000万円で割ると12％になる。

この場合、表面利回りは12％という計算方法になるわけだ。

汚いことを言うねぇ。

だがな熊さん、表面利回りは実際に12％儲かるというわけじゃないんだよ。

年寄りに酷いことを言うもんじゃあない。

実際には、アパートを買うには税金や手数料などの諸経費がかかるし、家賃収入だって常に満室であり続けることなどない。

しかも、管理や修理修繕積立金、固定資産税などの経費も発生する。

そういう「買うときの経費」と「管理に伴う経費」をもろもろ差し引いて計算したのが『実質利回り』というんだ。

お、たまにはうまい事を言うじゃないか。

確かに表面利回りは額面支給額で、実質利回りは手取りと考えるとわかりやすいな。

家計は手取り額で考えるように、賃貸経営も実質利回りで考えなくちゃいけないというわけだ

これだから、熊さんは危なっかしい。

いいかい、例えば、表面利回り20％の中古物件が売りに出されていたとする。

熊さんなんざ、目の色変えるに違えねえが、しかし、実際は半分が空室だったらどうだ。

そうだ。

つまり、表面利回りなんぞ”最大でこれだけ稼ぐ能力のある物件ですよ“という満室想定した目安に過ぎず、現実には食う事の出来ない“絵に描いた餅”というわけだ。

しかも、そういう物件は建物が古くて修理が必要な場合や、入居者の質が悪い場合も多い。

そうなると空室率はどんどん増え、実質利回りはどんどん下がって、最悪マイナスになるかもしれない。

大体熊さん、20％もの利回りが出ていれば、手放す大家などいると思うかい？

儲かっている物件を手放すのなら物件価格を吊り上げるのが普通だ。

すると、表面利回りも下がる理屈だな。

つまり相場よりも、表面利回りの高い物件ほど裏に何かある、注意が必要というわけだな。

“不動産に掘り出し物なし”と言われるゆえんだ。

実質利回りを下げる要因には大きく3つあると言われている。

まずは空室リスクだ。

空室が出ればそれだけ月額家賃収入が減る。

給料に例えるなら固定給ではなく、出来高払いのようなものだな。

…随分しゃれた言葉を知っているねぇ？

そう、だからできるだけ年間家賃収入が多くなるよう、空室が出ない物件を購入するのが肝心だ。

若者が多く、駅にも近く、コンビニなどの生活施設が整い、建物が清潔で設備や間取りが魅力的な条件がそろっている物件を吟味する。

無論、そういう物件は年間収入は期待できるが高額になるから、自己資金との相談だがな。

そういうことだ。

次に注意が必要なのが金利上昇リスクだ。

今は銀行もアパートローンの貸し出しには積極的だから借りやすいし、金利も低い。

しかし、金利は今が底で、いずれは上がる。

借入額が大きい不動産投資の場合、金利が1％上昇しただけで総返済額は数百万円から数千万円も増えてしまう。

要するに少し金利が上昇しただけで赤字に転落するような収支計画を立ててはいけないということだな。

金利の安い今は投資の好機であるのは間違いない。

ただ、金利が少々上がっても黒字が出るように想定しておけと言うことだ。

つまり、自己資金を厚くして借り入れを減らし、実質利回りを高くしておくことだな

アパートは古くなるにつれ家賃は少しずつ下落するのは避けられない。

しかも、それに反比例するように、修理費用は増大していく。

つまり、経年劣化による家賃下落と修繕費上昇のダブルパンチだ。

要は、実質利回りは新築物件に比べて年々悪化していく。

ならばその現実を想定家賃としてあらかじめ収支計画に織り込んでおき、早めにローンを完済してしまうのも一つの方法だ。

お、おい、熊さん！

あー、行っちまったよ、あのおっちょこちょいは。

熊さんのかみさんは、おとついからお伊勢参りで留守だというのに…