「戸建てvs区分マンション」投資するならどっちがいい？【14項目を比較】
LINE＠登録して"未公開情報"を受け取る
※株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
「不動産投資をするなら区分マンションと戸建てどっちがいい？」と決めきれずにいませんか？
結論を言いますと、家賃収入を効率良く拡大したいなら「戸建て投資」、収益性は低くても運用の手間を省きたいなら「区分マンション」がおすすめです。
戸建ては、管理費や修繕積立金といった固定費がないため、家賃収入の多くが手元に残ります。
一方、区分マンションは、固定費に加えローン返済があるため、収益性は下がります。
その他、戸建てと区分マンションの違いは以下の通りです。
両者の違いを理解せずに進めてしまうと、あなたの投資目的を達成できないだけでなく、下手をすれば負債を抱えることになりかねません。
そこでこの記事では、弊社アルバリンクが、これまで多くの投資相談を行ってきた経験をもとに、「戸建てと区分マンションのどちらに投資すべきか」をについてわかりやすく解説していきます。
この記事を最後まで読めば、あなたの「資金状況」と「目的」に合った選択ができるようになります。
なお、弊社の公式LINEでは、「高利回りの未公開物件情報」をLINE登録者限定で紹介しています。
弊社は「中古・築古・特殊物件」を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ていますので安心してご登録ください。
>>【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件情報を受け取る
目次
【結論】戸建て？ 区分マンション？どっちに投資すべきかは「目的」で選ぶ
不動産投資において「戸建て」と「区分マンション」のどちらが正解かは、あなたの投資目的によって変わります。
ここでは、「戸建て」「区分マンション」について、おすすめな人の特徴を解説します。
「戸建て」がおすすめの人
ここでは、「戸建て投資」におすすめな人の特徴を4つ紹介します。
高い利回りで投資したい人
戸建て投資のメリットは、マンションのような管理費・修繕積立金がかからないため、10~15%以上の高い利回りを実現できる点です。
特に、物件価格が安い地方や郊外の築古戸建てであれば、初期投資を大幅に抑えられるため、高利回りが実現できます。
ある程度経験を積めば、「平均利回り20％」も難しくありません。
アパート投資の練習をしたい人
将来的に一棟アパートで資産規模を拡大したい人にとって、戸建て投資は、実践経験を積み、ノウハウを吸収する最適な場になります。
なぜなら、管理組合主導で維持管理を行う区分マンションと異なり、戸建て投資では、土地・建物すべての維持管理をオーナー自身の判断で行う必要があるためです。
そのため、小規模な予算でリスクを抑えつつ、修繕やリフォームといった「賃貸経営の実務ノウハウ」を身に付けられます。
自由にリフォームしたい人
戸建ての場合、マンションのような管理規約の制限がないため、リフォームの内容・実施時期を自由に決められます。
ターゲット層に合わせて、ペット向けに内装を変えたり、広い庭を活用したりと、物件の付加価値を高め、競合と差別化できます。
安定収入が欲しい人
頻繁な退去が発生しにくいため、長期にわたって安定した家賃収入が見込めます。
なぜなら、戸建ての主なターゲットであるファミリー層は、子供の学区や同条件の物件が少ないことから、一度入居すると長く住み続ける傾向にあるためです。
家賃滞納の問題についても、家賃滞納保証に加入してもらえれば、家賃収入が途絶える心配もありません。
「区分マンション」がおすすめの人
一方、区分マンション投資は、次のような方におすすめです。
管理の手間をかけたくない人
区分マンションでは、共用部の維持管理や修繕計画の立案などは、すべて管理会社および管理組合主導で行われます。
そのため、オーナーの手間は少なく、本業で忙しい会社員でも無理なく資産運用を続けられます。
ローンを使いたい人
少ない自己資金でも、融資を利用して大きな資産を動かす「レバレッジ効果」を狙いたい人は、区分マンションがおすすめです。
鉄筋コンクリート(RC) 造の区分マンションは、木造の戸建てに比べて法定耐用年数が長いため、金融機関から長期の融資を引きやすい特徴があります。
ここに会社員としての「安定した給与収入」という信用力を組み合わせることで、融資審査を有利に進めることが可能です。
良い立地で投資したい人
区分マンションは、都心部や駅徒歩10分圏内といった好立地が大半です。
こうしたエリアは賃貸需要が底堅く、将来的に売却する際も買い手がつきやすいため、流動性の高さや資産価値の保全を重視する方に向いています。
区分マンション投資の失敗例や注意点について詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
戸建てと区分マンションのメリットとデメリットを比較 【14項目】
この章では、投資判断において特に重要な14の項目について、戸建てと区分マンションを比較します。
物件価格
一棟アパートやマンションに比べれば、区分マンションも戸建ても、比較的少ない資金から始められますが、次のような違いがあります。
| 特徴 | |
|---|---|
| 戸建て |
|
| 区分マンション |
|
なお、健美家株式会社の調べによると、区分マンションの全国の平均価格 (2025年)は、前年比15%超える「2,388万円」となり、2023年以降、高い上昇率を示しています。
弊社がLINEで紹介している投資物件の中には「10円」の物件もあります。
初期費用
購入時の諸費用は、戸建てと区分マンションで異なります。
戸建て
物件価格が安い戸建ての場合、仲介手数料や不動産取得税などの諸費用を安く抑えられます。
現金で購入する場合は、金融機関への融資手数料や抵当権設定の費用もかかりません。
ただし、格安の築古物件の場合、そのままでは住めないことも多く、物件価格に近い修繕費がかかるケースもあります。
区分マンション
一方、区分マンションは、物件価格が高くなる分、それに比例して仲介手数料も高くなります。
ローンを利用する場合は、融資手数料(目安:借入金額の2.2%)が必要です。
利回り
投資判断の重要指標である「利回り」は、戸建ての方が高い傾向にあります。
- 表面利回り
- 物件価格に対して、家賃収入がどの程度得られるかを示す指標
- 実質利回り
- 購入時の費用に対して、運営コストなどの経費を差し引いた手元に残る収入がどの程度得られるかを示す指標
戸建て
戸建て投資の利回りは「8~15%」が相場です。
管理費や修繕積立金の固定費がないため、家賃収入から利益が残りやすく、表面利回りと実質利回りの差は少なくなります。
地方の築古物件であれば、表面利回りで20%以上、実質利回りでも15%以上を十分に見込めます。
築古戸建て投資で高利回りを狙う方法を詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
区分マンション
一方、区分マンションの表面利回りは「3~6%」程度が相場ですが、管理費と修繕積立金などの経費を考慮する必要があります。
例えば、表面利回りが5%あっても、家賃収入の3割程度が運用コストで消えれば、実質利回りは3~4%まで低下してしまいます。
なお、健美家株式会社の調べによると、区分マンションの表面利回り（2025年度）は、「6.66％」と一棟アパートや一棟マンションと比べても低い水準となっています。
キャッシュフロー
キャッシュフロー（手残り収入）は、戸建てと区分マンションで違いがあります。
家賃収入から運用経費、税金、ローン返済を差し引いて手元に残るお金
戸建て
戸建ては、管理費などのコストがかからず、現金で購入した場合、ローン返済もないため、家賃収入の「6~8割」をそのまま手取りにできます。
例えば、毎月5万円のキャッシュフローが残る戸建てでも、複数物件を運用することで、堅実に資産を増やすことも可能です。
FIREした不動産投資家さんは、「築古戸建て5件購入（＝25万円）」を最初の目標にしていたそうです。
区分マンション
区分マンションでは、家賃収入から以下の費用が引かれます。
- 管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税
- 火災保険料
- ローン返済(融資利用時)
特に、物件価格に対して多額のローンを組んだ場合、手元に残る現金は月数千円、あるいはマイナスになるケースもあります。
不動産投資のキャッシュフローについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
ローン
金融機関からの融資 (ローン)の難易度は、戸建てのほうが高くなります。
戸建て
木造の築古戸建ては法定耐用年数(22年)を超えていることが多く、一般的な金融機関では「建物の担保価値はゼロ」とみなされ、融資はほとんどつきません。
そのため、現金購入、あるいは事業性が条件となりますが幅広い層に融資を行っている「日本政策金融公庫」などを活用することになります。
ただし、融資期間も「10~15年」と短い傾向にあり、区分マンションより資金計画の難易度は上がります。
戸建て投資のローン審査について詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
区分マンション
区分マンションは、少ない自己資金から融資を利用して大きな資産を持つ「レバレッジ効果」を活用しやすい投資対象です。
これば、鉄筋コンクリート(RC) 造のマンションは法定耐用年数が長いため、金融機関の担保評価が出やすいためです。
サラリーマンの場合、年収や勤務先といった安定した属性を担保に、頭金を入れずに購入する「フルローン」や、35年の長期返済も組みやすいと言えます。
管理の手間
管理の手間という面では、区分マンションが戸建てより有利です。
戸建て
戸建ての場合、建物内だけでなく、屋根・外壁から庭、駐車場の維持管理まで、すべてオーナーが対応しなければなりません。
もちろん管理会社に委託できますが、管理委託料がかかる分、利回りとキャッシュフローは下がります。
とはいえ、戸建て賃貸の場合、入居者自身が、日常的な清掃や草むしりを行ってくれるケースも多く、自主管理でもそれほど負担にならない物件もあります。
戸建て投資だけでFIREした投資家さんに聞いたところ、「自主管理だけど、入居者から連絡が来るのは3～6か月に1回くらい」だそうです。
区分マンション
区分マンション投資のメリットは、管理の手間がほぼゼロであることです。
建物や共用設備の維持管理からエントランスの清掃まで、すべて管理組合・管理会社主導のもと行われます。
本業が忙しく、管理に時間をかけたくない人にとっては理想的な投資対象です。
運用コスト
運用期間中のランニングコストにも、明確な違いがあります。
戸建て
戸建ての場合、区分マンションのように、毎月徴収される管理費や修繕積立金はありません。
ただし、将来の外壁塗装や屋根修理などに備えて、修繕費を積み立てておく必要があります。
マンションの大規模修繕計画のように修繕時期が決められているわけではないため、物件の状態に合わせて「どの箇所を」「どれくらいの費用をかけて」「いつ実施するか」といったコントロールが可能です。
区分マンション
区分マンションの運用コストの多くを占めるのが、共用部分の維持管理のために徴収される管理費と修繕積立金です。
また、これらの費用は、管理組合で値上げが決まれば、オーナーは従うしかありません。
特に、修繕積立金は、段階的に値上げされる「段階增額積立方式」のマンションが多い上、近年は人件費や資材価格の高騰に伴い、修繕積立金が不足する管理組合もあります。
築年数の経過に伴い、家賃収入は下がりやすい一方、修繕積立金などの経費だけが上がると、収益性が悪化する可能性があります。
リフォーム範囲
不動産投資では、リフォームによって付加価値を高める戦略も取られますが、リフォーム可能な範囲は、戸建てのほうが広くなります。
戸建て
戸建ての場合、外観から間取り変更まで、法令の範囲内であれば自由にリフォームできます。
- 外壁を現代風に塗り替える
- 和室をなくして広いLDKにする
- 庭の一部を駐車場にする
- 床材の変更・フェンスを設置してペット可とする、など
このような変更も、オーナーの一存で決められます。
競合物件との差別化戦略として、ターゲット層や築年数に応じたリフォームを実施できるのが戸建て賃貸の特徴です。
戸建て投資のリフォーム費用について詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
区分マンション
分譲マンションの場合、自由にリフォームできるのは、専有部分(居住スペース)に限られます。
玄関ドアやサッシ、バルコニーなども共用部にあたるため、デザイン変更や断熱性の高い窓ガラスへの交換などは、オーナー個人の判断ではできません。
また、通常、管理規約によって床材の遮音等級(防音性能)などが決められているため、希望する工事ができない可能性があります。
立地
立地条件では、区分マンションのほうが戸建てより有利になります。
戸建て
戸建ては、地方都市や駅から離れた静かな住宅地の物件が多くなります。
その分、物件価格が安く高利回りを狙えますが、マンションと比べると賃貸需要は少なく、入居付けの難易度は上がります。
マンションに比べると流動性が低い立地のため、購入時には、緻密な出口戦略を想定しておくことも重要です。
区分マンション
マンションは駅周辺の利便性が高いエリアを中心に建てられます。
そのため、土地代を含めて物件価格は高くなりやすいですが、賃貸需要が旺盛で、退去があっても次の入居者が見つかりやすいのが特徴です。
また、好立地のマンションは買い手がつきやすいため、出口戦略が立てやすいと言えます。
賃貸需要
ターゲット層や賃貸需要の大きさにも、区分マンションと戸建てでは違いがあります。
戸建て
戸建ては基本的にマイホームとして販売・供給され、賃貸需要はマンションほど大きくありません。
ただし、戸建て賃貸の主なターゲットとなるファミリー層は、「子供の足音や声を気にせず生活したい」 「ペットを多頭飼いしたい」といった具体的なニーズを持っている傾向があります。
そのため、これらのニーズを満たせる戸建ては、駅から離れた立地でも一定の需要が見込めます。
区分マンション
区分マンションの主なターゲットである学生や単身の社会人は、最寄り駅へのアクセスや買い物しやすさといった「利便性」を求める傾向にあります。
そのため、都心部や駅周辺といった好立地に需要が集中します。
こうしたエリアでは、人口の流入も続きやすく、安定した賃貸需要が見込めます。
安定収入
安定収入に直結するのが「入居期間」ですが、単身者とファミリーでは次のような違いがあります。
| 単身 | ファミリー |
| 3年3カ月 | 5年3カ月 |
参照元：賃貸住宅市場景況感調査(2023年4月~2024年3月)｜公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所
戸建て
戸建て賃貸は、安定した収入を確保しやすい傾向があります。
これは、ファミリー層を主なターゲットとするため、子供の転校や地域コミュニティへの定着を理由に、居住期間が長くなるためです。
一度入居が決まれば数年から長ければ10年以上住むこともあり、安定した家賃収入が見込めます。
戸建て賃貸で借り手がつかないときの対策について詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
区分マンション
一方、単身者をターゲットとする区分マンションの場合、卒業や就職、結婚といったライフイベントのたびに引っ越しが発生し、居住期間は短くなります。
入退去に伴うクリーニング費用や入居者募集の広告費がかかるため、戸建てと比べると収入の安定性の面では劣ります。
資産性
将来の資産性についても、戸建てと区分マンションでは違いがあります。
戸建て
建物(木造)は耐用年数が短く、築年数の経過とともに価値はゼロに近づきますが、最終的に「土地」が残ります。
建物がボロボロでも、更地として売却したり土地活用したりできるため、資産価値がゼロになることはほとんどありません。
区分マンション
マンションの資産価値は、「立地条件」と「管理状態」で決まります。
立地条件が良く、管理の行き届いたマンションは、賃貸需要も多く資産価値は維持しやすいでしょう。
ただし、区分マンションは、戸建てのように、土地と建物を切り離して処分できません。
そのため、エリアの需要が下がり収益性が維持できなければ、管理費や修繕積立金の負担だけが続く「負の財産」となるリスクがあります。
競合
競合物件の数や質に関しても、戸建てと区分マンションでは違いがあります。
戸建て
戸建て市場は、市場規模自体は小さいものの、供給数が少ない分、マンションと比べると競合は少なくなります。
また、間取りや外観なども一つひとつ異なるため、家賃だけで比較されることは少なくなります。
企業にとっては戸建て投資は実入りが少ないので参入してくる可能性は低いと言えます。
区分マンション
マンションは、駅近くに建てられることが多いため、駅徒歩10分圏内で検索しても、数多くの競合物件がヒットします。
似た間取りや設備・仕様のマンションも多いため、差別化しにくく、価格競争に巻き込まれやすい特徴があります。
近隣に最新設備の整った新築マンションなどが建つと、築古マンションは競争力を失い、家賃を下げざるを得ないこともあります。
出口戦略
最終的に、投資の成否を左右する出口戦略についての比較です。
戸建て
立地の面で劣る戸建ては、マンションほど売れやすいとは言えませんが、出口戦略の方法はいくつかあります。
- 投資家に収益物件として売る
- マイホームを探している実需層に売る
- 建物を解体(更地化)して実需層や不動産会社に売る
状況に合わせて売却方法を選べる柔軟性は、戸建て投資ならではの特徴です。
入居者がしっかり付く戸建てなら、売却に困ることはほぼありません。高利回り物件としてオーナーチェンジで売り出せるからです。
区分マンション
好立地のマンションは、流動性が高く、「現金化したい」と思った時に買い手がつきやすいため出口戦略を立てやすい投資対象です。
ただし、投資家に売却する場合は、「物件の収益性」をシビアに判断されるため、売却時の運用状況が売却価格を左右します。
不動産投資の出口戦略について詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。
将来的に不労所得を得たいなら戸建て投資がおすすめ!
もしあなたが会社員や個人事業主で、本業以外の不労所得を得たいとお考えななら、「築古戸建て投資」をおすすめします。
最終的に、不労所得だけで生活するためには、一棟アパートや一棟マンションを運用し、資産規模を拡大していく必要があります。
しかし、いきなり数千万円~数億円もの借金を背負って一棟収益物件の運用に踏み出すのはリスクが高すぎます。
そこで最適なのが、物件価格が安い「築古戸建て投資」です。
戸建て投資には、アパート経営に必要な「収支計画の作成・入居者付け・リフォームのノウハウなど」の要素が含まれています。
安価で購入できる戸建てで大家としての「実戦経験」を積むことが、安全なアパート経営につながり、不労所得を形成できる最短ルートと言えます。
アパート経営をせずとも、戸建てを30件購入。給料の4倍の家賃収入を獲得してFIRE達成。その後海外移住を実現した不動産投資家もいらっしゃいます。
ただし、築古戸建て投資で成功するには「優良物件の見極め」が欠かせません。
とはいえ、お宝物件は一般の不動産サイトには公開されず、多くは不動産会社とつながりのある不動産投資家に買われてしまいます。
そこで、弊社アルバリンクのLINEでは、高利回り物件を「未公開情報」としてLINE登録者限定で紹介しています。
スマホで簡単に物件資料を閲覧できるほか、気になる物件はLINEから内覧予約できます。
投資物件に関する相談も「無料」ですので、ぜひこの機会にご登録ください。
>>【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件情報を受け取る
まとめ
この記事では、不動産投資における「戸建て」と「区分マンション」のメリット・デメリットを14の項目で比較してきました。
記事内でお伝えした通り、区分マンションは管理の手間がかからない反面、毎月の管理費や修繕積立金などがかかる分、実質利回りが低くなりがちです。
一方、購入価格を抑えやすく、管理費などの負担がない戸建て投資では、「10~15%」を超える高い利回りも十分に狙えます。
また、戸建て投資では、建物や敷地の維持管理やリフォームなど、大家としてさまざまな投資判断が学べます。
あなたが「将来的に不労所得を得てFIREを目指す」のであれば、アパート経営のスキルを磨ける「築古戸建て投資」からのスタートがおすすめです。
ただし、初心者が投資価値の高い優良な築古物件を見つけることは、簡単ではありません。
そこで弊社アルバリンクの公式LINEでは、ポータルサイトでは掲載されない高利回り物件を「未公開情報」として、LINE登録者限定で紹介しています。
【未公開物件の例】 
まずは「無料」で友だち追加をして、どんな戸建て物件があるかのぞいてみてください。
>>【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件情報を受け取る
空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
「高利回り」の収益物件をLINE登録者限定で公開中!
この記事の監修者
河田 憲二
プロフィールページへ【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
