【空き家の探し方6選】投資初心者でも優良物件が見つかるコツとは？

【更新日】2026/03/27

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株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。

「空き家投資を始めたいけれど、どうやって物件を探せばいいかわからない」
「ポータルサイトを見ても、欲しい物件が見つからない」

そんな悩みを抱えていませんか？

空き家投資で優良物件を見つけるには、ポータルサイトやマッチングサイトで探すだけでなく、「未公開物件」を獲得することが不可欠です。

なぜなら、安くて高利回りの物件情報は、一般公開される前に、不動産会社と資金力のある投資家の間で取引されてしまうためです。

また、安易に「0円物件」や「個人間取引」に手を出すのは、多額の贈与税や引き渡し後の欠陥など、想定外のトラブルに巻き込まれかねません。

そこでこの記事では、不動産投資初心者でも実践できる6つの空き家の探し方と、失敗を防ぐための注意点をわかりやすく解説します。

最後まで読んでいただければ、今よりも効率良く収益性の高い優良物件を見つけられるようになります。

なお、弊社アルバリンクでは、高利回り物件を「未公開情報」として、LINE登録者限定で配信中です。

この記事を読んでご自身で物件探しを進めていただくとともに、未公開物件の情報源の1つとして、ぜひ弊社の公式LINE（無料）もご活用ください。

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【空き家の探し方】6つの手法をわかりやすく解説

空き家を探す方法について、それぞれの仕組みやメリット・注意点を正しく理解することで、自分の目的に合った優良物件を効率よく探せます。

ここでは、代表的な「空き家の6つの探し方」を解説していきます。

ポータルサイト

「ポータルサイト」とは、不動産会社が取り扱う物件情報を集めたサイトのことです。
不動産会社が仲介するため、取引の安全を確保しやすい点が特徴です。

健美家

健美家（けんびや）は、2004年から運営されている不動産投資専門の老舗サイトです。

健美家の特徴は以下のとおりです。

ただし、健美家には0円や数十万円といった安い価格帯の物件はほとんど掲載されていません。

また、サイト内には、投資経験者向けの専門用語や投資手法も多いため、初心者は情報に振り回されず、自分の資金力や投資スタイルに合った情報を冷静に見極めましょう。

楽待

楽待（らくまち）は、東証上場企業が運営する国内最大級の不動産投資情報サイトです。
利用者数や収益物件の掲載数などで国内No.1の実績を誇ります（2025年8月時点）。

楽待の特徴は、以下のとおりです。

また、以下のような初心者でも簡単に使える分析・シミュレーションツールを利用できます。

サイト内のコラムや他人の成功事例も参考になりますが、表面利回りや他人の意見に流されず、収益性を冷静に判断する必要があります。

大手サイト

スーモやアットホームなどの大手ポータルサイトは、主にマイホーム（実需物件）を探す一般消費者向けの情報を提供しています。

そのため、投資家目線での優良物件がそのまま掲載されていることはほぼありません。

ただし、対象エリアの相場感を正確に把握するツールとしては、大手サイトは役立ちます。

大手サイトは、空き家を直接見つけるのではなく、物件価格や家賃相場について投資基準を固めるためのデータ収集に活用してください。

不動産ジャパン

不動産ジャパンは、公益財団法人不動産流通推進センターが運営する「総合不動産情報サイト」です。

国内の主要な不動産流通団体から物件情報が集約されており、情報の網羅性と信頼性が強みです。
基準をクリアした正確な情報だけが更新されるため、初心者でも安心して利用できます。

不動産ジャパンには、大手サイトに掲載されている物件のほとんどが網羅されているため、「健美家」「楽待」「不動産ジャパン」を押さえるだけで、物件探しとして十分です。
本業が忙しくて物件探しに時間をかけられない方にも、適しています。

また、物件情報以外にも、各自治体の住宅助成金制度やハザードマップによる防災リスク、エリアごとの取引動向などの情報も確認できます。

マッチングサイト

マッチングサイトとは、不動産会社を通さず、売り手と買い手が空き家を直接やり取りをする個人間取引のサイトです。

仲介手数料の水準と取引の手間などの観点から、プロの業者が扱いたがらない低価格な物件が数多く流通しています。

ここでは代表的な3つのマッチングサイトを紹介します。

家いちば

「家いちば」は、2015年にサービスを開始した掲示板型のマッチングサイトです。

売り手と買い手がWeb上のメッセージボードで交渉を進める方式で、所有者の思いや物件の背景が直接伝わりやすい仕組みになっています。

当事者間にて交渉が成立した段階で、宅地建物取引士や司法書士といった専門家が介入します。
契約書の作成や登記手続きはプロがサポートしてくれるため、個人間取引でありながら法的なリスクを抑えられます。

また、現地調査や内見の調整を当事者間で行うことで、成約時の手数料は法律で定められた上限の半額に設定されています。
初期費用を抑えて空き家投資の第一歩を踏み出したい方に適しているサービスです。

ただし、商談は個人同士で行うため、取引価格の妥当性や建物の欠陥などのリスクは、自らの目で慎重に見極める必要があります。

みんなの0円物件

「みんなの0円物件」は、2019年にサービスを開始した無償譲渡に特化したマッチングサイトです。

2026年3月時点で累計3,000件以上の物件を取り扱っており、全国の自治体とも連携して空き家問題の解決に取り組んでいます。

このサイトの特徴は、掲載されているすべての物件価格が「0円」である点です。

一般的な老朽化した空き家だけでなく、未登記物件や店舗、稼働停止した工場など、通常の市場では値段がつきにくい不動産も多数掲載されています。

不動産の取得費用を0円に抑えられるため、初期費用を極限まで抑えて投資をスタートしたい方に向いています。

ただし、物件価格が0円でも諸費用やリフォーム費用は必要になります。
また、不動産会社が間に入らないため、物件に関わる権利関係の整理や、契約書の作成、登記手続きなどはすべて自己責任で行う必要があります。

空き家ゲートウェイ

「空き家ゲートウェイ」は、2019年にサービスを開始したマッチングサイトです。

最大の特徴は、販売価格が100円と100万円の2種類に限定されている点です。

独自の仕組みとして、物件掲載から30日間の「ゲートイン入札期間」が設けられています。
購入希望者が提案する活用プランや熱意をオーナーが検討し、最も思いを託せる相手を選ぶというマッチングシステムが採用されています。

また、建築法規やリノベーションの手法で行き詰まった際、サイト経由で実績あるプロに直接相談が可能です。

ただし、利用にあたっては以下のような注意点もあります。

空き家バンク

空き家バンクは、各自治体が過疎化対策などを目的に、売りたい人と買いたい人をつなぐ物件情報を掲載する制度です。

投資エリアが決まっている場合は、その地域の空き家バンクは必ずチェックしておくべきでしょう。

また、全国の空き家を探したい方は、国土交通省の「空き家・空き地バンク総合情報ページ」を活用すると、全国の空き家情報を横断的に検索できます。

投資家目線で見た場合、空き家バンクを利用するメリットは、「物件の取得」と「自治体の補助金・助成金制度」が連動している点です。

例えば、兵庫県神戸市では、空き家バンクを通じて売買することを条件に、売買時の仲介手数料や所有権移転登記費用を補助（上限50万円）する制度があります。

参照元：初期費用補助（空き地地域利用）|神戸市

このような支援策を活用することで、単に安く購入するだけでなく、初期費用を圧縮し、実質利回りを向上できます。

不動産会社から未公開物件を紹介してもらう

優良物件を見つけるもっとも効果的な方法と言えるのが、不動産会社から「未公開物件」を紹介してもらうことです。

収益性の高い物件は、ポータルサイトに掲載される前に、不動産会社から一部の投資家へ紹介され、水面下で取引されるケースが多いためです。

その背景には、不動産業界特有の「両手仲介」という仕組みがあります。

優良な空き家情報を一般公開すると、他社が買主を見つけてしまって「片手仲介」になり、手数料収入が半分に減ってしまいます。
そのため、不動産会社は自社の顧客リストにいる投資家へ優先的に情報を流し、売主と買主両方から仲介手数料を受け取れる「両手仲介」を目指す傾向にあるのです。

つまり、投資初心者の方が未公開情報を手に入れるには、地域の不動産会社に足を運び、信頼関係を構築する営業活動が欠かせません。

しかし、投資初心者の方が一から自力で業者を開拓するのは、時間的にも労力的にも困難です。

そこで活用したいのが、未公開物件情報を発信している不動産会社のサービスです。

例えば、弊社アルバリンクでは、高利回りの優良物件を未公開物件として、LINE登録者限定で紹介しています。

物件資料はスマホから簡単に確認でき、内覧予約までLINE上で完結します。
効率的に未公開物件情報を手に入れたいという方は、ぜひ弊社公式LINEにご登録（無料）ください。

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空き家の持ち主を直接訪問する

自らの足でエリアを歩き回り、空き家を見つけて直接所有者にアプローチする方法もあります。

庭の雑草が生い茂っていたり、郵便受けにチラシが溜まっていたりする空き家を探し出し、売却の意思を直接交渉します。

ただし、この方法で探す場合、所有者を特定するための費用がかかる点に注意しなければなりません。

一般的には法務局の窓口へ行き、登記事項証明書を取得し所有者情報を確認しますが、1通につき600円の手数料と法務局へ行く手間がかかります。

コストと手間を削減するのであれば、インターネット上の「登記情報提供サービス」の活用がおすすめです。

参照元：登記情報提供サービス|一般財団法人民事法務協会

取得した所有者の住所へ丁寧に手紙を書き、売却の意思を伺うことで、大きな利益を生む優良物件を発掘できる可能性があります。

親族、友人、知人等から無料で譲り受ける

高齢化や相続をきっかけに、親族や知人から空き家を無料で譲り受ける方法もあります。

物件の取得費用がゼロになるため、リフォーム代のみで高い利回りを狙えます。

ただし、日本の税法上、価値のある不動産を対価なしで譲り受けた場合、「みなし贈与」として扱われ、多額の贈与税が課せられる可能性がある点に注意が必要です。

無償譲渡で発生する税金や見落としがちな取得費用については、のちほど「無料でも譲渡費用がかかる」の項目で詳しく解説します。

空き家を探す際の5つの注意点

空き家投資では、物件価格の安さや表面利回りの高さに目を奪われ、裏に潜むリスクを見落とすこともあります。

ここでは、空き家投資の失敗を防ぐための5つの注意点を解説します。

空室と賃貸中を見分ける

ポータルサイトで物件探しをしていると、「賃貸中（オーナーチェンジ）」と記載された物件があります、この記載の有無をしっかり確認してください。

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者が付いているため、購入直後から家賃収入が得られる点がメリットです。

しかし、「安く買ってリフォームし、高い家賃で貸し出す」という空き家投資の戦略においては、オーナーチェンジ物件が足かせとなる場合があります。

なぜなら、前所有者が設定した家賃が必ずしも適正な水準とは限らず、本来得られるはずの家賃収入が得られない可能性があるためです。

日本の法律（借地借家法）では、借主の権利を強く保護しており、オーナーが変わったからといって一方的に家賃を上げたり、退去させて大規模修繕を行ったりすることは基本的にできません。

そのため、オーナーチェンジ物件を「入居者募集の手間がかからない」というメリットだけで判断せず、現在の家賃水準と相場を必ず比較したうえで投資判断することが重要です。

利回りに惑わされない

物件の販売図面やポータルサイトに記載されている「表面利回り」だけで投資判断するのは危険です。

表面利回りとは、年間の想定家賃収入を物件の購入価格で割った数字であり、運用コストがまったく考慮されていません。

実際の不動産経営では、継続的・突発的にさまざまな支出が発生します。
表面上の利回りがいくら高くても、運用経費を差し引いた「実質利回り」が低ければ、手元にお金は残りません。

そのため、購入前に以下のコストを見積もった収支シミュレーションを作成する必要があります。

これらの経費やローン返済額を差し引き、最終的なキャッシュフロー（手元に残る現金）がどれくらいになるかが重要です。

取扱不動産会社も調べる

物件の条件が良くても、売主や仲介に入る不動産会社が悪徳業者であったり、専門知識が不足していたりすると、購入後に思わぬトラブルへ発展する恐れがあります。

そのため、不動産会社の信頼性を以下の方法で確認しましょう。

無料でも譲渡費用がかかる

「みんなの0円物件」のようなマッチングサイトや、親族から無償で空き家を譲り受ける場合でも、「初期費用＝0円」とはなりません。
税金や諸経費が別途必要です。

日本の税法上、価値のある不動産を無償で譲り受けた場合、「みなし贈与」として贈与税の課税対象になります。

そのため、無償でも以下のような費用を見込んでおく必要があります。

これらすべてを合算した金額を「実質的な取得費用」として、資金計画や利回りを考えることが必要です。

個人間売買は避ける

マッチングサイトを利用した個人間での直接取引は、投資初心者であれば避けるべきです。

専門的な知識が求められる不動産取引では、購入後に致命的なトラブルを抱え込む危険があるためです。

長期間放置された空き家には、雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きといった目に見えない深刻な欠陥が潜んでいることが少なくありません。

さらに、築古物件の個人間売買では、「売主は契約不適合責任を一切負わない（現状有姿売買）」という特約を結ぶことがほとんどです。

つまり、引き渡し後に、契約当初想定していなかった数百万円規模の修繕が必要になっても、すべて買主が負担しなければなりません。

投資初心者の方がこうした建物の状態や複雑な法的リスクを見抜き、一人で完全にリスクを排除することは困難です。
そのため、物件の状況を調査し、重要事項説明を行う法的義務を負うプロ（不動産会社や司法書士など）を間に入れて取引を行うことをおすすめします。

空き家を効率良く探すコツ「物件条件を決めておく」

空き家投資において効率よく物件を探すには、探し始める前に「購入条件」を整理しておくことが重要です。

特に、以下の条件を事前に決めておくとよいでしょう。

これらの条件を決めた上で、「中古戸建て」だけを検索するのではなく、「土地」カテゴリを選択し「古家付き土地」の条件でも絞り込んでみてください。

「古家付き物件」は、不動産会社が建物の価値をゼロと判定し、土地として売りに出している物件です。
ただ、骨組みさえしっかりしていれば、リフォームで十分に再生でき、優良物件になる可能性を秘めています。

事前に購入条件を決めたうえで、幅広く検索することで、効率的に優良な空き家へたどり着けます。

まとめ

この記事では、投資用の空き家を効率よく探し、優良物件を見つけるための具体的な手法と注意点について解説しました。

本文でお伝えした通り、ポータルサイトやマッチングサイトでは、多くの物件情報を検索できる一方、競争が激しく、取引上のリスクがあります。

また、本当に利回りが高い「お宝物件」は、一般市場に出回る前に不動産会社とプロ投資家の間で水面下で取引されてしまうのが実情です。

そのため、ポータルサイトなどで相場をつかみながら、信頼できる不動産会社とつながり、「未公開物件」を獲得することが、優良空き家を手に入れる最善の方法といえます。

とはいえ、実績が少ない投資初心者が、不動産会社とのつながりを作るのはなかなか難しいものがあります。

そこで、弊社アルバリンクの公式LINEでは、高利回りが見込まれる空き家を「未公開物件」としてLINE登録者限定で紹介しています。
気になる物件があれば、その場で詳細資料の確認、内覧予約まで進められます。

優良物件に投資し、堅実な空き家投資をスタートさせたい方は、ぜひ弊社LINEに登録して物件情報をチェックしてみてください。

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この記事の監修者

河田 憲二

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株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【保有資格】宅地建物取引士

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