私道のトラブルを回避するための全知識
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
投資用物件を不動産会社から紹介を受ける際に、物件情報に「私道負担有り」という表記をご覧になったことはないでしょうか？
物件の前面道路などが公道ではなく所有する私道の場合、このような記載がされています。
今回は、私道負担がある不動産を購入する場合について解説していきます。
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目次
不動産投資による私道トラブル
私道負担のある投資用物件には、私道を巡るトラブルのリスクがあります。
ただし、私道所有者としっかりと意思疎通がとれれば、投資用物件として魅力的な選択肢になる可能性を秘めています。
公道と私道の違い
公道とは、国や地方自治体が管理している道路をいいます。国道や県道、市道などです。
一方、私道とは、個人や法人の所有地を道路として利用・管理している道路をいいます。
私道は個人や法人が単独で所有している場合と、近隣住民が共有している場合があります。
私道負担とは
私道負担とは、所有する敷地に私道部分が含まれていることです。
私道部分には建物を建てることはできません。また、建ぺい率や容積率を計算する際の土地面積から除外されます。
そのため、私道負担のある土地やアパートの売買では、広告に「私道負担あり」と表記するほか、売買契約時の重要事項説明での説明が義務付けられています。
私道負担がトラブルになる理由
では、なぜ私道がトラブルの原因になるのかを説明していきたいと思います。
私道所有者の許可が必要
物件の前面道路が私道の場合、何かと私道所有者の許可が必要になります。
例えば、土地を購入後アパートの建築をする際に、新たに水道管の引き込み工事が必要となる場合があります。
このとき、私道を掘削するには、他の所有者から許可を得なければなりません。
反対者や連絡が付かない所有者がいて掘削許可が得られなければ、土地を購入したものの建築ができない状況になりかねません。場合によっては、裁判に発展することもあるようです。
維持管理の負担が生じる
私道は公道と違い、所有者が維持管理しなければなりません。
そのため、共有名義の私道の場合は、管理や修繕にかかる費用は共有者の負担となります。このとき、維持管理の方針や費用負担に関する意見がまとまらずトラブルになるリスクがあります。
私道が絡む物件を購入する際の注意点
ここでは、私道が絡む不動産を購入する際の注意点を解説していきます。
不動産価値の低下
私道負担が伴う土地は、公道に面している土地と比べて価格が低くなる場合があります。
これは、私道の維持管理を含めた負担やリスクを伴うためです。
そのため、前面道路が私道の投資物件を購入する際には、公道に面した物件よりも価格設定に注意する必要があります。
ただし、私道負担のない土地よりも投資物件の取得費用を抑えられる可能性もあるため、入念な事前調査のもと積極的に購入を検討する方もいます。
私道負担のリスクを正しく理解することで、お得な物件となることもあるでしょう。
経費がかかる
敷地が他人が所有している私道のみに面している場合、車両の通行や水道やガスなどインフラの引き込むための道路掘削工事に際して、承諾料を要求される場合があります。
そのため、私道の通行権や生活インフラの引き込みや改修をするの承諾を、あらかじめ取得した土地を購入しましょう。
また、道路に埋設されている水道管や下水管の維持管理について問題になる可能性があります。
公道の場合は、一般的に水道局や下水道局が所有・管理しているため、維持管理のための修繕費を負担する必要はありません。
一方、私道に埋設されている上下水道は私設管である可能性があり、破損した場合の修繕費用などを所有者が負担する可能性があります。
買い手がつきにくい
私道にのみ面している物件の場合、将来的に売却する際に、私道の通行承諾書がなければ買い手がつきにくくなります。
通行承諾書がなければ、土地の利用価値が大幅に制限されてしまうためです。
また、私道のみに接している物件の場合、購入希望者が融資を受ける際、物件の担保価値が低く見積もられ、結果としてローンを利用しづらい状況に陥ることがあります。
その結果、購入したくても資金計画上あきらめざるを得ず、買い手が限られる可能性があります。
道路種別、地目について
私道が建築基準法上の第42条1項5号（位置指定道路）であれば、基本的に問題はありません。
参照元：建築基準法「第42条1項5号」
位置指定道路とは、建築基準法に沿って新しく作られた私道であり、特定行政庁から指定を受けた道路です。
一方、トラブルが生じやすいのは、第42条2項道路（みなし道路）の場合です。
42条2項道路は、建築基準法が定められる前からあった幅員4m未満の道路です。新たに、建物を建てる場合は、道路境界線を後退させなければなりません（セットバック）。
また、私道部分の登記地目が公衆用道路の場合は、基本的に問題ありませんが、登記上の分類と現況が異なることがあるため注意が必要です。
地目はあくまでも税法上の処理の問題なので、なかにはトラブルを抱えている公衆用道路もあるようです。
私道部分を購入する際の重要事項説明
不動産取引では、売買契約を締結する前に宅地建物取引士が重要事項説明を行います。
売買対象となる土地の私道負担に関しても、重要事項説明の対象です。
私道の地番や位置、面積、持分割合、負担金の有無、権利関係など、買主の権利や負担に関する情報はすべて説明されることになっています。
仲介不動産会社が行った現場調査や役所調査、売主からの聞き取り調査で判明した内容なども説明しなければなりません。
その際、私道の所有者全員の住所、氏名を調べた一覧を添付してくれる不動産会社も少なくないようです。
ただし、将来的に他の私道所有者の承諾が必要なケースでも、承諾に応じない人がいるかどうかや、相続後所有者が不明となっていることなどが分からないケースもあります。
私道の通行や掘削の承諾が必要な場合は、売買契約前に承諾書を取得しておくべきでしょう。
あるいは、掘削の許可が得られなかった場合は、売買契約を解除できるといった特約を付けて、売買契約を締結しましょう。
さらに、水道管やガス管の埋設状況についても重要事項説明ですが、私道では他人の敷地の下を経由して引き込まれているケースもあります。
インフラに関しては関連する役所で確認できるため、事前に確認し、必ず掘削許可を取得しましょう。
私道の固定資産税について
私道部分に関しても、所有形態によっては固定資産税がかかることがあります。
ただし、敷地と私道部分が分筆されており、登記上の地目が公衆用道路であれば、非課税となっていることが一般的です。
不特定多数の人が利用している公共性が高い道路の場合、公衆用道路とみなされ非課税となることが多くなります。
道路が非課税となる主な条件は次のとおりです。
私道が非課税となるための条件
- 通り抜けの場合、道路の幅員が1.8m程度以上であること（自治体によって異なる可能性あり）
- 不特定多数（地権者以外）の人に利用されていること
- 道路の起点がそれぞれ別の公道に通じていること
私道を非課税にするには、現況測量を行い測量図を添付して、道路非課税の申告を行います。
固定資産税などが非課税になっている私道であれば、都市計画税、不動産取得税も非課税で、相続税や贈与税の評価においても非課税となります。
なお、非課税ではない私道の相続では、一定の割合で減価した評価がされることが一般的です。
ちなみに、私道部分の所有権移転登記をする際の登録免許税は非課税にはなりません。地目が公衆用道路の場合でも登録免許税はかかるようです。
司法書士へ依頼した場合は、所定の手数料もかかります。
私道のトラブルを回避するには
では、私道負担付きの土地を購入した場合、将来的なトラブルを回避するには、どういった方法が考えられるのでしょうか。ここでは、2つの方法を紹介します。
私道の持ち分を取得する
他の所有者の私道の持分を取得することで、私道のすべてを使用することができます。
また、私道を共有持分の形態で共有すれば、他の共有者が自分の自宅前を駐車場として不当に利用することなどはできません。
そのため、私道の権利者間の争いを防ぐことができます。
持ち主から許可を得る
トラブルを回避するためには、私道の所有者としっかりとコミュニケーションをとり、維持管理の方向性、掘削許可や通行承諾などの承諾書をあらかじめ取得することが大切になります。
承諾書を作成し、相互に署名・捺印しそれぞれが保管しあうようにしましょう。
このとき、将来、相続や売買によって私道を承継した人に対しても、承諾書の効力が及ぶ旨も盛り込むと安心です。
私道の移管について
私道のうち、一定の要件に当てはまる公共性のある私道に関しては自治体に移管をすることができます。
所有する私道を寄付したい方や移管を検討したい方は、私道の案内図や公図の写し、利害関係者の名簿などを用意して役所に相談してみましょう。
ただし、道路の維持管理には、舗装や側溝の補修など多くの費用が必要となります。
移管され自治体側も維持管理コストがかかるため、どのような私道でも市に移管できるわけではありません。
下記は、自治体へ移管手続きを行うための条件です。
※各自治体によって異なるため、必ず最寄りの自治体で確認してください
下記が移管手続きを行うための必須条件（行政よって多少異なります）
- 土地が寄附できる（管理移管する部分で分筆されている）
- 抵当権などの権利が設定されていない
- 雨水や排水が民地に入らない状態であり、また、排水溝に車が乗っても問題がない構造になっている
- 私物が撤去されている（植木・水道メーター・下水桝など）
- 建築基準法の規制に合致している
- 道路幅員が4メートル以上
- 行き止まり道路の延長が行政の開発許可基準を満たしている。または、公道から公道まで通り抜けできる
- その道路を使用しなければ生活できない家屋が現に3軒以上あるもの
選択条件（どちらかを満たす必要があります）
- 都市計画法に基づく開発行為によるもの
- 建築基準法に基づく位置指定道路の指定を受けたもの
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この記事の監修者
河田憲二
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