不動産投資初心者

【実録】アパート投資は儲かるか?

投稿日:2018年7月27日 更新日:

はじめまして、築古を中心にアパート投資をしているエンジニア大家です。

投資歴3年程度でノウハウ・不動産知識も乏しいですが、投資内容や学んだ事を中心に共有したいと思っています。

早速ですが、今回は私のやっている築古アパート投資がどれほどのものか、収益指標の説明と合わせて書いていきます。

儲けってなんだ?

表面利回り・実質利回り・イールドギャップ・営業利益・キャッシュフローなど様々な収益指標があります。人や文脈によって意味が違います。ぶっちゃけ曖昧で信用ならないです。(指標のイメージが付かない場合はググってもらうとして、、、

なので今回は物件を買って売るまでにいくらお金が増えるか、から始めます。

 

儲けの計算式

単純化すると以下になると思います。

不動産投資の収益=売却時に貰うお金+所有時に貰うお金‐購入時に払うお金

売却済みの物件はこれでいいのですが、「売却時に貰うお金」は残債・売却額によって大きく変わります。

これだと何要因で結果が変わるか分かりにくいです。指標としては向きません。

同じ結果ですが以下の式の方がよりシミュレーションしやすいです。

不動産投資の収益=(所有時に貰うお金+元本返済額)- 取得時の諸費用 - 売却時の諸費用 -(購入額-売却額)

ちょっと複雑になったので、誤解を恐れず簡略化すると

毎年の利益合計 - 売買諸費用 - 経年による値下

です。もちろん税金も加味します。当たり前すぎる事を書いているかもしれませんが、ちょっとお付き合いください。

毎年の利益とは?

所有時に貰うお金+元本返済額 の事ですが、どこかに書いてないものでしょうか?

比較的簡単に算出する2つの方法があるので紹介します。どちらも同じ結果になるはずです。

決算書から算出(損益計算書ベース)

個人事業でも法人でも年に一度決算をしていると思います。その決算書の税引後利益から算出します。

毎年の利益=税引後利益+減価償却費+物件に関係ない費用

税引後利益はローンの利子は費用計上し、元本は費用計上されないのでそこから算出します。

お金は支払ってないのに費用計上される項目があるので、その分を調整します。

例えば減価償却費は実際に払ってない費用なので除外します。逆に大きな修繕費を償却資産とした場合は、指標上実施した年に一括費用として計上します。

他に事務所家賃・車両費など間接費的な費用(あるいは税金対策)など物件の所有に関係ないものは指標上費用としません。

預金通帳から算出する(キャッシュフローベース)

事業用の通帳から算出します。単純にお金の出し入れに元本返済分を足すだけです。

ただし途中で資本投入・物件購入などがあると一気にわかりにくくなります。物件毎に口座を持つならオススメです。

毎年の利益=期末の現金残高-期首の現金残高+元本返済額(返済予定表を確認)

所得税など既に支払・戻入が確定しているが、まだ決済していない場合にその分を加味しないと正確な額を把握できません。

上記の2つの方法のいずれも物件毎に口座や決算書を作ってない方がほとんどだと思いますが、収益は物件毎に考えないと正確でないので、ちょっと面倒でも会計ソフトで物件毎のタグをつけるか、表計算ファイルで別途管理する事をオススメします。(自戒の念を込めて)

「購入予定の物件に通帳も決算書もない」はい、その通りです。アパートの収益・支出の詳細は以下のコラムにまとめました。

収入と支出の内訳を見ると「表面利回り」がいかに嘘っぽいかがわかる

売買諸費用について

普通にサラリーマンの方が投資をするに際に、思ったより高く付くのが取得時の諸経費です。

購入時の費用

築古アパートの場合、以下の程度の費用がかかりました。

  • 購入時の仲介手数料(3.24%+64800円(最大))
  • 不動産取得税(1.0~1.5%くらい)
  • 所有権移転登記費用(20万くらい)
  • 抵当権設定費用(10万くらい)
  • ローン手数料(0~1.62%くらい)
  • 印紙税(売買契約+金消契約で3万)
  • 火災保険料(10年分で1%くらい。保険内容によって変わる。途中解約で返戻。毎年費用計上

だいたい合計して物件価格の5~8%がかかります。修繕費などど違い家賃に反映されない痛い出費です。

売却時の費用

まだやったことありません。こちらからの転載です。

  • 売却時の仲介手数料(3.24%+64800円(最大))
  • 抵当権抹消費用(2~3万)
  • 印紙税(2万?)
  • その他測量費など(境界線未明時の場合、50万くらい)
  • 譲渡所得税(売却額-簿価-諸費用 の 短期40%、長期20% 個人事業の場合)

非常に高いですね。譲渡所得税がなかったとしても合計で3.5%くらいかかりそうです。

売買合計して10%程度。売買契約書の印鑑を押した時点でこれだけのお金を払っています。

仲介手数料を下げる方法はあるかもしれませんが、買い側の場合、手数料払わないと業者からの優良物件の紹介や指値は難しい気がしています。

売却額はいくら?

ぶっちゃけわかりません。経年による値下 の部分ですが安く買えば買った時より高く売れることもあります。

売却額の求め方は知識と経験がないので多くは書けませんが、年に1回くらい実勢価格を覗いて、自分なりの時価を決めておく程度です。

自分はそんなに年数が立っていなければ購入時の金額にしています。

基本建物は経年により価値が下がりますが、修繕をして入居率が上がったり、賃料が上がった場合の事を考えると、そこまで厳密じゃなくていいのかと思います。そもそも耐用年数越えばかりなので。

気になったら業者に聞いてみるといいですが、話に乗せられて媒介契約など結ばないように気を付けましょう。(業者の言う売却額も正しいとは限りません)

つまりどんな感じか

前置きが長くなりました。2017年の決算書によると以下のような感じです。

築古アパート3棟15室の実績(2年目)

地域 購入額 買諸費 売上 費用 利益 累計益 売諸費 「儲け」 損益分岐
土浦市 1800 110 210 70 140 300 65 125 1675
千葉市 2100 130 250 80 170 350 75 145 1955
船橋市 1980 146 250 100 150 270 71 53 1927
合計 5880 386 710 250 460 920 211 323 5557

※1 「儲け」は譲渡所得税なしで計算、実際はプラスの2割は税金として取られる(建物減価償却してるので売価>簿価)

※2 売上は更新料を含んでいて、実際の入居率は平均93%くらい

※3 売却額は購入額と同一とする(ここが一番怪しい)

利回り12%程度のほぼ満室稼働アパートを購入し、1年半くらいでやっと諸費用分を稼いだ感じです。

購入額に対して、結局8%くらいが毎年の利益になりました。購入時は実質10%程度と思っていたので、思ったより現実は厳しいな、、、と気付かされました。最初の頃は退去の度に「不動産は大変だ」と嘆いてました。

築古だからかもしれませんが、修繕が結構あり「投資というより事業」というのは本当にその通りだと思います。

手残りの用途ついて

融資については特に触れませんでしたが、毎年の利益に元本返済額を引くと、口座に残るお金になります。

決算書によると約280万が返済なので460-280=180万が1年で残るわけですが、当たり前ですがこれを生活費に充ててはいけません。

これは最初と最後の諸経費を取り返しているだけで、取り返した後も物件の値下がりや突発的な修繕のための蓄えです。なので生活費は本業で賄うべきです。ただ私の場合は買い増すための資金として使ってしまいました(笑)

夢の不労所得はいずこに

不動産投資を始める動機の一つに脱サラ・豊かな老後などがあります。私がそうでした。

夢のない話をしたので、最後にちょっと目標というか、個人的なプランを書きます。

脱サラを検討する条件

  • 毎年の利益 が本業の年収の2倍を超える事
  • 投資利益 が年収の2倍を越える事(時価評価を精査した上で)
  • 自己資金(現金)を1000万円以上にする事
  • 売却を経験する事
  • 宅建開業をして、諸費用を抑えられる事

会社を完全に辞めてしまうと、融資が付かなくなるそうです。なのでそう簡単に辞めず、ワークライフバランスの一助として考えるべきかと思います。

まとめ

長々と書いてしまいましたがまとめると以下になります。

  1. 「儲け」は売却までを考慮する
  2. 買った時から売買諸費用約10%は損している
  3. 表面利回りよりも毎年の利益(税引後CF+元本返済)を正確に把握する

今回はこれから始める方向けに実際は思った通りいかなかったよ、、、と実例を元にお伝えしたつもりです。

次回以降は各物件を上記指標から紹介する予定です。

今後ともよろしくお願いいたします。

 

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エンジニア大家

エンジニア大家

ソフトウェア会社に勤める傍ら築古アパート大家を営む2児の父。物件は土浦市に1棟4室1戸建、千葉市若葉区に1棟6室、船橋市に1棟4室、新宿区に6室のシェアハウス、松戸市に2棟10室を所有。現在育児休業中で合間に宅建の勉強中。

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