バランス釜の物件に投資して良いか？
LINE＠登録して"未公開情報"を受け取る
※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
不動産投資の醍醐味は、ローン完済後にあります。
たとえば、月額家賃収入40万円の物件で、毎月のローン返済額が30万円であれば、管理委託費用などの維持費を差し引いたキャッシュフローはせいぜい5～6万円程度です。
これが、ローン完済後は毎月30数万円、年間だと400万円近い家賃収入が見込めます。
そのため、不動産経営では、「ローン完済後の期間」をいかに長く確保できるかが、収益を大きく左右します。
上の事例であれば、ローン完済後5年しか不動産経営できない場合、家賃収入の見通しは2,000万円であるのに対し、10年経営できれば4,000万円のキャッシュフローが得られるのです。
ローン完済後の経営期間を検討するときのポイントの一つが、水回りのなどの住宅設備です。
20年、30年先まで入居者に選ばれる設備なのかどうかをシビアに判断することが重要となってきます。
特に、人口減少・家余り現象が加速するこれからは、古くて使いにくい設備を備えた物件は真っ先に敬遠される恐れが高いといえるでしょう。
どんなに安くても、そのような物件に投資してしまうと、深刻な空室率に見舞われる危険性があります。
そこで今回は、住宅設備のなかでも要注意設備の一つである「バランス釜物件」について解説していきます。
空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
「高利回り」の収益物件をLINE登録者限定で公開中！
目次
バランス釜物件の基礎知識
バランス釜の基礎知識について、以下の2点から解説していきます。
バランス釜とは
バランス釜とは、今からおおそ50年前に普及した、浴槽と風呂釜が一体になったお風呂を指します。
風呂釜が浴室内にあり、外から取り込んだ空気を燃焼させ、煙突から燃焼ガスを排気する仕組みです。
浴室内の空気を燃焼に使わないため、一酸化炭素中毒などの危険性が低く、追い炊き機能やシャワーもついていて、お風呂の機能としては問題ありません。
また、電気を使わないため、停電時でも使用できるメリットもあります。
しかし、バランス釜は「和式トイレ」や「和室」と並び、“3重苦物件”と呼ばれるほど不人気の設備です。
もちろん、風呂なし物件よりは優れていますが、家余り時代が加速するこれからは、敬遠される懸念を否めません。
では、バランス釜に、具体的にどんなデメリットがあるか整理してみましょう。
バランス釜のデメリット
バランスが間のデメリットは、主に以下の4つです。
- 浴槽が狭い
風呂釜が浴槽の横に設置されているため、その分浴槽が狭くなります。
いわゆる体育座りをして入浴するような形になります。 - 燃焼音がうるさい
燃焼部分が浴室内にあるため、屋外給湯器に比べて燃焼音が大きいという欠点があります。 - 給湯力が弱い
バーナーの容量が小さいため、寒い時期にはお湯張りに時間がかかったり、シャワーの水圧が弱くなったりする場合があります。 - 見た目が古臭い
バランス釜自体は現在でも製造されていますが、1990年代以降はほとんど設置されていません。
機器も古く、錆や汚れが目立つ場合が多く、釜自体の交換が必要なケースもあります。（何度も修理するより新しくした方が安上がりです。）
さらに、築30年以上の物件が多いため、浴室がタイル張りで見た目が古く、カビなどで汚れていることもあります。
また、バランス釜の物件は台所に給湯設備がなかったり、あっても瞬間湯沸かし器だったりするため、古さは否めません。
平成生まれの若者にとっては、見たことも触ったこともない「昭和の設備」。
昭和生まれの方に置き換えれば、大正時代の設備が付いているようなものです。
どんなに機能的に問題がなくても、心理的に敬遠されるのは仕方ないかもしれません。
バランス釜物件はアリ？ナシ？
では、バランス釜の物件は投資対象としてアリなのでしょうか、投資物件としての有効性や注意点を紹介します。
安く買って安く貸す
バランス釜物件は、東京などの人気エリア以外ではすでに敬遠されがちであり、家賃相場も低く設定されます。
したがって、収益還元法などをもとに物件の価値を試算すると、バランス釜の物件は、相場より安価に売り出されることが多いと考えらえれます。
物件の取得費が抑えられれば家賃を低く設定できるため、安さを武器に満室を狙う戦略も一応は成り立ちます。
しかし、今後さらに家余りが進めば、どんなに安くても「バランス釜じゃねぇ…」と見向きもされない恐れがあります。
屋外給湯器タイプの物件が今よりもはるかに安く貸し出される可能性もあるでしょう。
また、集客面においても、なかなか決まりにくいバランス釜物件を紹介したがらない不動産会社が出てくる点も懸念されます。
家余りの時代は、質の良い物件が安価に貸し出されるため、家賃の安さが必ずしも武器にならない点をしっかり認識しておくことが重要です。
リフォームして貸し出す
バランス釜の物件では現代の若者にアピールできない以上、思い切ってユニットバスなどにリフォームして貸し出す方法も検討すべきです。
バランス釜を屋外給湯器に交換しその分広めの浴槽に変更すると、およそ30万円ほどの費用が必要です。ただし、これだけではマイナス評価をゼロに戻す効果しかありません。
浴室内がカビで汚れている場合、最新のユニットバスに一新することでプラス評価に変わり、家賃を多少引き上げることも可能です。
ただし、浴室全体をリフォームするには、およそ50万円程度の費用が必要です。
さらに、キッチンの給湯設備も必須の時代です。配管工事や混合水栓への交換も必要で、コンロやキッチン周りの化粧直しも検討したほうがよいでしょう。
また、シャワートイレやインターホン、ディンプルキーなどへの交換も効果的です。
これらのリフォームに100万円かけるとした場合、6世帯であれば600万円、10世帯だと1,000万円の費用がかかります。
これだけの費用をかけて、ようやく現代の若者にアピールできる物件になるということです。
つまり、これらのリフォーム費用を考慮しても相場よりも安い物件であれば、投資対象として購入を検討する価値があるといえます。
しかし、そこまで安くなければ、さらなる値引きを試み、難しければ投資を断念したほうが無難です。
ただし、立地条件などが良ければ、リフォームによって20年、30年先も入居者に選ばれる物件になり、ローン完済後の収益性も期待できるでしょう。
プロパンガス会社への協力要請
検討しているバランス釜物件がプロパンガスを使用している場合、プロパンガス会社に協力を打診する方法もあります。
プロパンガス会社の競争が激しい地域では、業者の切り替えを条件に設備交換費用を一部または全部引き受けてくれる場合があります。
設備機器はガス会社が所有し、オーナーは一定期間それを借り受ける形を取り、他社への切り替えを防ぐ仕組みです。
現在供給しているガス会社を調べ、別のガス会社に切り替えを打診すれば、具体的な条件を提示してくれるかもしれません。
そうなればリフォーム費用を抑えられるため、現オーナーへの値引き交渉額も下げられ、物件取得のハードルが下がります。
もちろん、他社から提示された条件を、今利用中のガス会社に伝えれば、さらに良い条件を提案してくれる可能性もあります。
ガス会社同士を競わせてより良い条件を引き出すことに抵抗を感じる方もいるかもしれませんが、企業間では一般的な交渉です。
不動産投資家である以上、これくらいの駆け引きができなければ成功は難しいという意識を持つ必要があります。
まとめ
バランス釜物件は今からおよそ50年前に広がり、1990年代にはほとんど使われなくなった設備です。
バランス釜物件は築30年を超える築古物件が多く、キッチンやトイレ、居室も古い「不人気物件」の可能性があります。
バランス釜自体は追い炊き機能やシャワー機能も備えており、お風呂としての機能には問題ないものの、古臭いイメージは否めません。
今後、家余り時代（借り手市場）が加速して行くことを考えると、敬遠される懸念があります。
バランス釜の物件は相場よりも安く売り出されていることが多いと考えられますが、安い賃料を武器にバランス釜のまま貸し出す方法は、将来的には厳しくなることが想定されます。
良質な設備を備えた物件が手ごろな家賃で供給される可能性が高く、「安かろう、悪かろう」では見向きもされなくなる恐れがあるでしょう。
バランス釜をユニットバスなどにリフォームする費用は、1戸あたりおよそ30万円程度です。
ただし、これからの時代を考えると。トイレやセキュリティ機能の向上なども含め、1戸当たり100万円かけてリフォームして採算に乗るかどうかを検討すべきです。
その結果、賃貸住宅としての寿命が延び、ローン完済後の収益性も大きくなる可能性があります。長期的な視点で投資判断することがポイントです。
また、地域によってはプロパンガス会社同士を競わせることで、設備の更新費用を抑える手法も検討してみましょう。
空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
「高利回り」の収益物件をLINE登録者限定で公開中!
この記事の監修者
河田憲二
プロフィールページへ【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
